臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第2326號原 告 邱桂冠訴訟代理人 何啟熏律師複 代 理人 吳東霖律師被 告 張永灶上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102 年3 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國101 年11月13日透過訴外人即住商不動產房屋仲介人員吳卉妤及林建誠，向被告購買坐落桃園縣八德市○○段○○○ 號土地（應有部分10分之3 ，下稱系爭土地），暨其上同地段651 建號（門牌號碼：桃園縣八德市○○街○ 號及廣福路197 號，應有部分：100 分之47，包括共同用部分即同地段652 建號，應有部分：10分之2）、321建號（門牌號碼：桃園縣八德市○○街○ 號2 樓，應有部分：全部，包括共同使用部分即同地段652 建號，應有部分：
10分之2 ）（以上房屋下併稱系爭房屋），價金為新臺幣（下同）1,060 萬元，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告已於簽約時給付150 萬元簽約金予被告。原告購買系爭房屋係為作為營業使用，故認為1 樓部分應有獨立產權，且因原告就應支付予被告之價金有大部分仍需向銀行貸款，故於簽約前曾向被告及訴外人林建誠確認，渠等均表示產權獨立，貸款絕無問題。惟原告於簽約後欲向銀行辦理貸款時，始知系爭房屋1 樓部分係與他人共有，銀行原則上不予以核貸。嗣經原告細閱系爭買賣契約，發現被告於系爭買賣契約所附之房地產標的現況說明書（下稱系爭現況說明書）項次10中就「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事（例如：陽台外推、防火巷增建、頂樓加蓋等）」欄內勾選「否」，被告刻意隱瞞系爭房屋1 樓騎樓外推及屬於防空避難之地下室遭磚牆隔間，妨礙使用目的之違建情事，使原告在受詐欺之情形下為締約之意思表示，原告已於101 年11月28日寄發存證信函為撤銷系爭買賣契約之意思表示，爰依民法第88條第1 項及第92條第1 項規定，再以本件起訴狀繕本送達被告為撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依不當得利法律關係請求返還簽約金等語，並聲明：㈠被告應給付原告15 0萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯稱：系爭買賣契約中在特約事項載有「一、本買賣標的651 建號與其他共有人分管使用部分，如附圖著色所示，業已明示買方。二、雙方約定，以簽約日之現況點交。」原告於系爭買賣契約特約事項及附圖旁均有簽章，則原告對系爭房屋之現況確認無誤，被告並無詐欺情事。且被告於10
1 年11月13日簽約當日，已提出系爭房屋之建物登記謄本交由訴外人林建誠與原告核對，並告知原告有關系爭房屋之各項使用面積，就1 樓騎樓及地下室之使用方式，亦已於系爭現況說明書第4 項約定「依目前使用習慣」，原告亦已於其上簽章，顯見原告對系爭不動產之現況瞭解清楚，並無陷於錯誤或被詐欺而為買賣之意思表示。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張伊向被告購買系爭土地及房屋，兩造並簽訂系爭買賣契約，約定價金為1,060 萬元，原告已於101 年11月13日簽約時交付簽約金150 萬元予被告等情，業據其提出系爭買賣契約影本1 份、建物登記謄本影本1 紙、相片1 幀為證（見本院卷第6 頁至第9 頁、第11頁、第15頁），並為被告所不爭執，是原告此部分之主張堪信為真實可採。惟被告以前開各詞置辯，是本件應審酌者厥為：原告向被告購買系爭土地及房屋時，有無被詐欺而陷於錯誤之事情？
四、本院判斷如下：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。經查：
1.系爭買賣契約中特約事項欄手寫部分已特別載明：「一、本買賣標的651 建號（即指1 樓部分）與其他共有人分管使用部分，如附圖著色所示，業已明示買方。二、雙方約定，以簽約日之現況點交。」等語，另參酌建物之現況照片可知，系爭買賣契約之附圖標示著色部分（即乙方使用）之位置已緊鄰福國街，並以鐵捲門作為間隔而與福國街相通（見本院卷第8 頁背頁、第9 頁、第15頁）；且證人吳卉妤證稱：被告有陪同原告及伊看過系爭房屋，並介紹系爭房屋之使用現況，被告有向原告說明系爭房屋1 樓是跟他人所共有，並與隔壁有協議分管使用，分管使用範圍即如系爭買賣契約之附圖所標示之乙方使用部分，可通行到福國街，原告當時對此表示同意；且系爭買賣契約末頁特約事項欄手寫部分亦經代書向原告詳細說明後，原告才在契約書上面簽名等語（見本院卷第46頁正頁、背頁、第47頁），證人林建誠亦證稱：在雙方議價過程中，伊及被告有告知系爭房屋1 樓騎樓有外推及1 樓係與他人共有，並有分管協議之情事，且原告於簽時，代書並有解釋系爭買賣契約末頁特約事項欄手寫部分等語（見本院卷第48頁背頁、第49頁）。足見系爭不動產中買賣標的651 建號之分管使用範圍顯已包括651 建號建物1 樓之騎樓在內，且被告於偕同原告至現場看屋時，已明確告知原告系爭房屋1 樓是與他人所共有，且1 樓騎樓有外推並與他人有分管協議之情事，原告對此知之甚詳，自難謂被告有何隱瞞之情事。
2.至被告於系爭現況說明書項次10欄位雖勾選「否」，惟觀諸該欄位內容係記載：「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事（例如：陽台外推、防火巷增建、頂樓加蓋…等）」，該內容所列舉改建、違建之情形，與本件系爭房屋1 樓騎樓外推加裝鐵捲門之情形不同，故被告辯稱伊因該項目之內容係詢問「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事（例如：陽台外推、防火巷增建、頂樓加蓋等）」，而系爭房屋1 樓之情形為騎樓外推後加裝鐵捲門，並不包括在詢問事項內，故伊方勾選「否」等語，尚非無稽，亦難據此即推認被告有刻意隱瞞系爭房屋1 樓騎樓有外推並加裝鐵捲門之違建事實；況原告至現場看屋時，即已知系爭房屋1 樓騎樓有外推並加裝鐵捲門之情事，並經被告多次告知此情，縱被告於系爭現況說明書項次10欄位勾選「否」，亦無礙於原告已知悉系爭房屋1 樓騎樓有外推並加裝鐵捲門之違建情事。是原告以被告於系爭現況說明書項次10欄位勾選「否」為由，主張被告有隱瞞系爭房屋1 樓騎樓有違建情事云云，無足採信。
3.原告另主張伊購買系爭土地及房屋係要作為營業用途云云，惟證人吳卉妤、林建誠均證稱：原告於購屋時有表示購買系爭土地及房屋係要作為投資等語（見本院卷第46頁背頁、第49頁），是原告前開主張，洵屬無據，不足採信。
4.原告雖又主張因系爭房屋1 樓部分與他人共有，並分管使用，致伊無法向銀行辦理貸款云云。惟本件原告於購買系爭房屋時既已明知系爭房屋1 樓部分係與他人所共有，並有分管協議使用範圍，則於買受系爭房屋後，能否以系爭房屋向銀行辦理貸款，當係原告須自行承擔之風險。況依建物登記謄本所示，被告於97年8 月13日即曾以系爭房屋向訴外人桃園縣八德市農會辦理貸款，並設定最高限額抵押權480 萬元予訴外人桃園縣八德市農會（見本院卷第11頁），顯見系爭房屋1 樓部分雖與他人共有，並分管使用，惟仍得以此為擔保物並向金融機構辦理抵押借款。是原告縱因無法以系爭房屋向伊所屬意之金融機構辦理抵押借款，惟其並無法證明其他金融機構亦同樣不同意辦理抵押借款，則原告將伊無法辦理貸款之情事歸責於被告，難謂為公允。
五、綜上所述，本件原告於購買系爭房屋時，被告既無有隱瞞系爭房屋1 樓係共有，且1 樓騎樓有外推加裝鐵捲門，並與隔壁有分管使用協議等情，且為原告所明知，則原告事後再以上情及地下室遭磚牆隔間，致伊欲開設店面營業之面積不敷使用，且無法辦理銀行貸款為由，主張伊遭原告詐欺致其陷於錯誤，並為撤銷系爭買賣契約之意思表示云云，於法顯有未合。
六、從而，原告主張依民法第88條、第92條規定，撤銷系爭買賣契約，並依不當得利之法律關係，請求被告給付伊已付之價金150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，亦應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 8 日
民事第二庭 法 官 高明德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 8 日
書記官 陳秀鳳