臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第390號原 告 吳俊億被 告 李天送
李傳煌上列當事人間請求加倍返還定金事件，於民國101 年8 月7 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告2 人於民國100 年8 月3 日簽訂「土地專任委託銷售
契約書」，將其所有坐落桃園縣○○鄉○○○段下埔小段1685之1 地號土地乙筆（以下簡稱系爭土地，被告李天送就系爭土地之應有部分為3 分之1 、被告李傳煌就系爭土地之應有部分為3 分之2 ），委託訴外人臺灣房屋仲介股份有限公司（以下簡稱臺灣房屋公司）居間代為銷售，被告李天送、李傳煌之委託出售價格分別為新臺幣（下同）1,235 萬元、2,470 萬元；嗣被告2 人於100 年8 月16日復簽立同意書，將上開委託出售價格分別修正為883 萬元、1,765 萬元。原告於100 年8 月22日，經臺灣房屋公司居間仲介，同意以被告上開出售之價金即2,648 萬元購買系爭土地，原告並簽立「買賣議價委託書」，並交付面額
300 萬元、票號0000000 之本票乙紙給付臺灣房屋公司資為斡旋金，經臺灣房屋公司承辦人員林冠宇告稱系爭土地已以最低價額成交，原告上開交付之300 萬元斡旋金轉為向被告購買系爭土地之定金，是兩造就系爭土地之買賣契約業已成立。
㈡兩造就系爭土地之買賣契約既已成立，臺灣房屋公司即於
100 年8 月26日以存證信函通知被告2 人買賣成交，並請其與臺灣房屋公司之仲介經紀人員聯繫約妥與原告簽定書面不動產買賣契約之時間、地點，被告竟違約拒賣，雖經臺灣房屋公司之仲介經紀人員一再以電話通知催促，且經臺灣房屋公司於100 年10月25日，以中壢19支郵局第926號存證信函去函催告，仍拒出面履行與原告簽定書面不動產買賣契約之義務。依民法第249 條第3 款規定：「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」之規定效力，原告除得自臺灣房屋公司取回上開本票外，自有權向被告另請求返還給付與定金本票同面額之金額即300 萬元。
㈢承上，兩造關於系爭土地之買賣意思表示已於兩造對於買
賣價格合意時（即100 年8 月22日）達成合致，雖被告嗣於100 年8 月29日之買賣契約成立後，復提出系爭土地上部分房屋不要拆除，且主張要保留6 米路，惟既兩造之意思表示已合致，被告即應履行訂立買賣契約之義務，惟被告拒不履行，原告自得依民法第249 條第3 款規定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告300 萬元，及自支付命令送達相對人之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則辯以：㈠被告對於100 年8 月3 日就渠等共有之系爭土地，簽立專
任委託銷售契約書予訴外人臺灣房屋公司，委由訴外人臺灣房屋公司出售系爭土地一情，固不爭執。惟兩造對於系爭土地之買賣契約重要之點，尚未達到意思表示一致，原告不可能在雙方意思表示仍不一致之情況下，自行開立30
0 萬元之本票而同意購買系爭土地，臺灣房屋公司更無理由在仲介義務未完成前即自行決定向原告收取定金，進而造成原告起訴向被告請求加倍返還定金之結果。
㈡兩造迄今均未親自、面對面、正式坐下，就系爭土地買賣
契約之條件、內容進行討論，除一般制式買賣契約書所列之條文外，兩造透過負責之仲介人員均有提出附註條件之要求，原告（即買方）要求於土地完成鑑界後，被告（即賣方）須負責將地界以圍籬圍起，此為被告否決，雙方就此尚未進一步達成協議。另系爭土地上有兩棟建物，一為平房部分，依不動產現況說明書所載，係隨同系爭土地移轉所有權，另一則為2 樓半鋼筋混凝土造建物，此部分建物被告要求保留自用，並應於系爭土地上留出6 米通行道路，然此亦為原告否決，雙方透過仲介進一步談補償款，被告要求150 萬元，惟原告僅願給25萬元，之後雙方仍堅持不下、尚無共識。綜上，兩造對買賣內容、條件仍有爭執，怎可能簽訂買賣契約。而臺灣房屋公司明知此情，豈能私下決定逕自向原告收取定金。被告自不承認其代為收取定金之法律效果，亦即，臺灣房屋公司在買賣雙方就契約重要之事項達成意思表示一致之前，根本無權代理賣方即被告向原告收取定金，故原告請求加倍返還定金之主張，顯屬無據。
㈢被告於100 年9 月、10月間，仍就系爭土地之出售事宜，
屢與臺灣房屋公司進行協調，惟臺灣房屋公司竟表示其於
100 年8 月22日即已仲介完成並代收定金，且觀諸臺灣房屋公司前為向被告請求給付仲介費用而書立之支付命令聲請狀，其格式、文字字體、大小、排列方式、「謹狀」二字之書寫位置、「繕本」章的位置，均與本件原告向被告請求加倍返還定金所書立之支付命令聲請狀相同，顯見本件原告向被告起訴請求加倍返還定金之作業程序，均係臺灣房屋公司代原告所為。被告復於100 年12月30日接獲原告所寄發之中壢大崙郵局104 號存證信函，被告按其上所載之地址予以回函答覆，竟發現地址錯誤而遭退回；觀諸原告之地址係新北市○○區○○路4 段111 之34號7 樓，其寄發之存證信函卻誤載為「117 」之34號7 樓，此已足見上開存證信函顯非原告所親發，故造成錯誤。況原告之住居所設於新北市三重區，上開存證信函復由臺灣房屋公司活動區域內之中壢大崙郵局寄發，是上開存證信函應係臺灣房屋公司代原告所繕發。又臺灣房屋公司代原告繕發上開之存證信函，其所蓋用原告之印章，核與原告提出其所簽發之本票（即原證三）使用之印章相同，是原告是否確係簽發上開本票並交付臺灣房屋公司，即有可疑。凡此，均足證原告係與臺灣房屋公司共謀侵害被告之權利以謀取其利益。
㈣綜上，兩造就系爭土地之買賣契約既未成立，而被告亦否
認原告有交付300 萬元之定金，是原告提起本件訴訟，實屬無理，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠經查：
⒈被告2 人於100 年8 月3 日簽訂「土地專任委託銷售契
約書」，將其所有坐落桃園縣○○鄉○○○段下埔小段1685之1 地號土地乙筆（即系爭土地，被告李天送就系爭土地之應有部分為3 分之1 、被告李傳煌就系爭土地之應有部分為3 分之2 ），委託臺灣房屋公司居間代為銷售，被告李天送、李傳煌之委託出售價格分別為1,23
5 萬元、2,470 萬元。⒉被告2 人於100 年8 月16日簽立同意書，將上開委託出
售價格分別修正為883 萬元、1,765 萬元，並同意以上開售價之百分之3 給付為臺灣房屋公司之服務費用；若售價分別為892 萬元、1,783 萬元，則給付服務費為百分之4 。
⒊原告於100 年8 月22日簽立買賣議價委託書，欲以總價
2,648 萬元購買系爭土地，並委託臺灣房屋公司進行議價。
⒋被告2 人於100 年8 月29日簽立同意書，將委託出售價
格分別修正為883 萬元、1,765 萬元，並同意以上開售價之百分之3 給付為臺灣房屋公司之服務費用。
⒌上開事實，為兩造均不爭執，復有被告2 人簽立之土地
專任委託銷售契約書、100 年8 月16日簽立之同意書、
100 年8 月29日簽立之同意書各2 份、原告簽立之買賣議價委託書1 份在卷可稽（見支付命令卷第7 頁至第9頁、第11頁至第12頁、第79頁），是此部分之事實堪以認定，合先敘明。
㈡原告主張：其於100 年8 月22日簽立買賣議價委託書，欲
以總價2,648 萬元購買系爭土地，並交付面額300 萬元、票號TH0000000 號之本票（到期日：100 年12月30日）予臺灣房屋公司，供臺灣房屋公司協調議價之用，並同意於其出價達到被告（即賣方）委售價格時，該30 0萬元之本票即為其購買系爭土地之定金等情，有原告提出買賣議價委託書、本票各1 份為證（見支付命令卷第9 頁至第10頁）；被告則否認上情，辯稱：原告與臺灣房屋公司係通謀虛偽而訂立上開買賣議價委託書，且並未實際交付上開本票等語。再查：
⒈觀諸被告於100 年8 月3 日簽立之委託銷售契約書第10
條前段約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立。」等語，再參以原告於100 年8 月22日簽立之買賣議價委託書第3 條中段約定：「若賣方同意以該價格出售或甲方（即原告）出價已達賣方委售價格（含乙方（即臺灣房屋公司）自願退讓賣方之服務報酬，致賣方同意以該價格出售之情形）時，買賣契約立即成立。」等語，則原告於100 年
8 月22日簽立買賣議價委託書之出價2,648 萬元，已達被告2 人於100 年8 月16日簽立同意書同意委售之價格合計2,648 萬元，而臺灣房屋公司於100 年8 月26日以原告之出價已達被告委售價格為由，以桃園27支郵局存證信函通知被告2 人買賣成交，並經被告2 人收受，此有存證信函1 份在卷可稽（見支付命令卷第13頁至第14頁），且為被告所不爭執，顯見原告確實於100 年8 月22日有以買賣議價委託書出價2,648 萬元，並交付上開
300 萬元之本票予臺灣房屋公司無訛。⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；又按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院48年台上字第29號判例意旨可資參照；復按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，最高法院51年台上字第215 號判例意旨亦可參照。被告以前揭情詞，主張原告與臺灣房屋公司間訂立買賣議價委託書、原告交付上開300 萬元之本票，係屬通謀虛偽意思表示，應為無效云云，此據原告否認在卷，揆諸上開判例意旨，被告則應就原告與臺灣房屋公司間訂立買賣議價委託書、交付及收受該300 萬元之本票係通謀虛偽意思表示乙節負舉證責任。惟被告就此部分之事實，均未再舉證以實其說，是被告上開辯解，尚無可採。
㈢原告主張：兩造就系爭土地之買賣契約既已成立，原告並
已交付面額300 萬元之本票資為定金，惟被告違約拒不簽立買賣契約，自屬可歸責於被告之事由致不能履行，被告應加倍返還定金300 萬元等語；被告則否認買賣契約業已成立，並以前揭情詞置辯。復查：
⒈按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契
約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意；又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約；買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立，最高法院93年度台上字第44
1 號、79年台上字第1357號、80年台上字第1883號判決要旨均可參照。
⒉觀諸被告於100 年8 月3 日簽立之委託銷售契約書第10
條前段約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立。」等語，是就被告出售系爭土地之買賣契約視為有效成立之要件者，包含：買方出價達委託價格及出售條件經買賣方雙方達成合意，二者缺一不可。再觀諸被告簽立之委託銷售契約書，僅就欲出售之價金、出售之標的為約定，而上開委託銷售契約書第5 條固有載明約定價款支付方式，惟該條文就簽約款、備證款、完稅款、尾款之金額或佔總價款之比例均付之闕如（見支付命令卷第7 頁至第8 頁），而觀諸原告簽立之買賣議價委託書，除記載其欲購買之標的、欲出價之價金外，就所餘之付款方法、稅負、標的物點交、費用及違約賠償等就買賣契之之必要之點，亦未約明，應認兩造上開各自簽立之買賣議價委託書、委託銷售契約書，乃係兩造欲訂立本件系爭土地買賣契約之預約，倘兩造就系爭土地之出價、售價互為一致時，再就訂立系爭土地買賣契約之其他必要事項進行協調，互為意思表示一致，始有成立本約之情。另原告於簽立買賣議價委託書（即簽立系爭土地買賣契約之預約）時所交付之本票300 萬元之定金，其性質乃係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」，若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249 條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。
⒊觀諸被告2 人於100 年8 月3 日簽立之土地專任委託銷
售契約，其上載明出售之土地為系爭土地、面積合計為
875 平方公尺（被告李天送之權利範圍為3 分之1 ，計
291.66平方公尺、被告李傳煌之權利範圍為3 分之2 ，計583.3 平方公尺），並於附記欄記載：賣方需鑑界予買方，費用賣方支付；再參以被告提出、為原告不爭執之標的現況說明書，乃係被告李傳煌於100 年8 月3 日填表，並於第16項載明：現地有平房一棟，隨土地一併移轉等語（見本院卷第45頁）。綜上，被告於委託臺灣房屋公司銷售系爭土地時，就系爭土地之界址尚未明確，仍需鑑界之事實，應堪認定。
⒋證人即臺灣房屋公司仲介人員林冠宇，於本院審理時證
稱：其受原告之委託購買系爭土地；當初系爭土地由臺灣房屋公司之謝振財於100 年8 月3 日拿回被告2 人簽立之地專任委託銷售契約書，因原告有購買鄰地（即同小段1689地號土地），所以伊將系爭土地介給給原告；謝振財曾向伊表示系爭土地東南側有被鐵皮遮雨棚占用，要伊向原告溝通，經伊與原告溝通結果，原告同意以被告2 人於100 年8 月16日同意書書立之價格即2,648萬元購買，並同意該鐵皮遮雨棚由占有的人依現況使用；另系爭土地上有2 棟建物，分別為1 層樓之造土厝、
2 層樓之鋼筋混凝土平房，伊將上開建物占有之事實告知原告，原告表示要請賣方即被告將占有的房屋拆除，伊將此訊息告知謝振財，由他轉告被告，轉告之結果伊知道買賣價金有達到被告之出價，謝振財即寄存證信函予被告通知成交；伊自謝振財處得知，被告尚有其他訴求，即被告要求補貼拆屋的費用約100 萬元，後來追加為約130 萬元，伊有轉告予原告，原告沒有同意被告上開訴求，所以兩造沒有簽立買賣契約等語（見本院卷第53頁背面至第54頁背面）。
⒌證人即臺灣房屋公司之仲介人員謝振財，於本院審理時
證稱：伊於100 年8 月3 日接受被告專任委託銷售系爭土地，被告簽立專任委託銷售契約書之前，並未限制系爭土地出售範圍，並稱渠等是要出售系爭土地全部；系爭土地上建有1 層樓之平房、2 層樓之鋼筋混凝土房子，系爭土地僅有1 層樓之平房，該平房依被告簽立之專任委託銷售契約書及現況說明書所示，係隨同土地一併移轉買方，由買方決定是否拆除，另2 層樓之鋼筋混凝土房子並未占有系爭土地；被告2 人於100 年8 月3 日簽立上開委託銷售契約書之前，並未向伊表示要保留上開2 層樓鋼筋混凝土房子及6 米道路一事；被告於100年8 月3 日簽立委託銷售契約書後，至原告於100 年8月22日簽立買賣議價委託書之前，兩造就上開2 層樓之鋼筋混凝土房子是否占有系爭土地有疑義，所以兩造有就系爭土地進行鑑界，於100 年8 月22日原告簽立買賣議價委託書之前，對於上開2 層樓房子是否占有系爭土地尚不明確，而被告於伊通知成交之後，被告始提出拆遷房子的費用和保留房子之要求；被告提出保留房子及
6 米道路之要求後，伊有跟原告提過，原告表示被告是賣土地全部，他買也是買全部，故不同意被告所提之方案等語（見本院卷第55頁至第56頁背面）。
⒍觀諸被告提出100 年9 月21日載明為「附註條款」之書
面文件、100 年10月18日載明為「附帶註明買賣雙方遵守條款」之書面文件、100 年10月22日修正之「附帶註明買賣雙方遵守條款」之書面文件、100 年10月16日協調之錄音譯文（見本院卷第26頁至第27頁、第30頁、第72頁至第75頁），被告於本件原告100 年8 月22日簽立買賣議價委託書後，復再就系爭土地上之2 層樓建物之拆除、清運費用、拆除1 層樓瓦房之時間、買賣價金尾款交付、系爭土地點交日期，進行協調；上開載明為「附註條款」之書面文件記載：「賣方收受第壹款即自行拆除現居居住之1-2.5 層樓鋼筋混凝土造之自宅，拆除及清運費用由賣方自行負擔；買方補貼150 萬元予賣方做為房屋拆除點交之費用，於__時開立。」等語；上開
100 年10月18日載明為「附帶註明買賣雙方遵守條款」之書面文件記載：「賣方本人現行居住之1-2.5 層樓鋼筋混凝土造之自宅（如圖所示）有佔用到買賣標的之部分土地面積約5 坪（實際以鑑界為準）（但與鄰地地號1685之側面壹樓及貳樓窗戶須封住），買方買受後同意維持原狀，供賣方續行佔有使用。」等語；上開100 年10月22日載明為「附帶註明買賣雙方遵守條款」之書面文件記載：「賣方本人現行居住之1-2.5 層樓鋼筋混凝土造之自宅（如圖所示）有佔用到買賣標的之部分土地面積約5 坪（實際以鑑界為準），買方買受後同意維持原狀，繼續供賣方永久無償使用，並留6 米道路供人車出入使用，並請買方開立證，需經法院公證。」等語；上開就系爭土地上占有之2 層樓鋼筋混凝土造房屋是否拆除、原告是否補貼被告拆除費用，抑或是否保留、保留條件為何，均係被告於100 年9 月21日、10月18日、22日始行提出，此核與證人林冠宇、謝振財證稱：上開被告提出之由原告補貼拆除費用或保留房子及6 米道路等情，均係原告於100 年8 月22日簽立買賣議價委託書後始提出乙節相符，是被告於原告100 年8 月22日簽立買賣議價委託書後，始提出上開條件一情，堪以認定。⒎承上，原告於100 年8 月22日提出以總價2,648 萬元購
買被告所有之系爭土地，固已達到被告2 人委售之價金，惟被告2 人於原告出價後，復於100 年9 月、10月間，就系爭土地上之2 層樓鋼筋混凝土造建物應如何處理，經兩造互相協調後，意思表示均未能達成一致，顯見被告提出之出售條件，兩造均未能達成意思表示一致，致使兩造就系爭土地之買賣契約本約而未能成立。而關於系爭土地上之2 層樓鋼筋混凝土造建物應如何處理乙節，事涉系爭土地如何點交、點交範圍為何，當屬買賣契約之必要之點，此部分爭點既不能合意，導致買賣預約之目的（簽訂本約）不能達成，此係屬不可歸責於雙方之事由，則原告依民法第249 條第3 款之規定，請求被告加倍返還定金300 萬元，即屬無據，不應准許。
㈣綜上所述，本件兩造固就系爭土地之買賣契約成立預約，
並由原告交付300 萬元之本票以為定金，惟嗣兩造就系爭土地上之2 層樓鋼筋混凝土造之建物應如何處理乙節，均未能達成意思表示一致，該等事由涉及系爭土地之點交事宜，自屬買賣契約之必要之點，是兩造就系爭土地買賣契約之必要之點既未能達成意思表示一致而未能訂立本約，此為不可歸責兩造之事由所致，是原告依民法第249 條第
3 款之規定，認可歸責於被告之事由致給付不能為由，起訴請求被告加倍返還定金300 萬元，及自支付命令送達之翌日即101 年3 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 24 日
民事第三庭 法 官 陳心婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 24 日
書記官 李湘鈴