臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第31號原 告 簡徐珍妹
簡玉珍林東燕（即簡秀月之承受訴訟人）簡光甫（即簡秀月之承受訴訟人）兼上 四人訴訟代理人 林熺遠（即簡秀月之承受訴訟人）被 告 邱啟銘
邱益川上二人共同訴訟代理人 黃玉嬌被 告 邱啟城上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國102 年9 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告邱啟銘、邱益川、邱啟城應將附表所示土地（地號、坐落位置及面積如附圖所示）返還予原告簡光甫、林東燕兩人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告簡徐珍妹、林熺遠負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。經查，本件兩造間因三七五減租條例之耕地租佃發生爭議，先經原告申請桃園縣八德市公所耕地租佃委員會（下稱租佃委員會）調處，嗣調處不成立，被告不服調處結果，經桃園縣政府移送本院審理，有「租佃爭議調解、調處不成立案全宗」卷（下稱租佃爭議調處卷證）及桃園縣政府民國100 年12月26日府地用字第000000
000 0 號函在卷可憑（本院卷第3 頁），是本件起訴程序合於上開規定，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。
經查：原告向租佃委員會聲請調處時，原係主張被告邱啟銘、邱益川、邱啟城應將坐落於八德市○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地及同市○○段○○○ ○號土地（以下分別簡稱○○段000 0000 0000 0000 地號土地；○○段000 地號土地）返還予原告簡徐珍妹、簡建松、簡建文，有上開租佃爭議調處卷證可稽。嗣原告於本院審理中，先具狀變更聲明為：確認兩造間就中華段195 、204 地號土地及○○段00
0 地號土地之三七五租賃關係不存在，有原告101 年3 月27日之補充狀在卷可稽（見本院卷第75頁）。其後原告於102年9 月2 日本院言詞辯論期日再變更聲明為：被告應將桃園縣八德地政事務所於102 年8 月26日鑑測所繪製之複丈成果圖（下稱附圖）所示中華段204 ⑶土地、大明段786 ⑶土地、786 ⑷土地返還予原告林熺遠、林東燕、簡光甫；並應將附圖所示中華段195 土地返還予原告簡玉珍等語（見本院卷第28 6頁背面），核屬聲明之變更，其請求之基礎事實同一，核符前揭規定，應予准許。
三、原告起訴原列簡秀月為原告之一，嗣簡秀月於於訴訟繫屬後之100 年12月5 日死亡，其繼承人即原告林熺遠、林東燕、簡光甫於101 年10月30日具狀聲明承受訴訟，有簡秀月之繼承系統表及林東燕等之在卷足參（本院卷第211 頁至214 頁），依民事訴訟法第168 條之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠坐落於桃園縣八德市○○段○○○ ○號土地為原告簡玉珍所有
；另中華段204 地號、○○段000 地號土地為已歿之訴外人簡建松所有，上開三筆土地（下稱系爭土地），均為三七五減租條例所稱之耕地。原告簡玉珍與簡建松之父祖輩將系爭三筆土地及其他耕地出租予被告之祖父邱垂通，邱垂通死後，繼續出租予被告父親邱顯祿，並簽立三七五耕地租約迄今。最後一次租約，係由原告簡玉珍與簡建松生前與被告（三人）簽立，租賃期間自98年4 月1 日迄104 年4 月1 日止共
6 年。簡建松於100 年3 月1 日死亡，原告簡徐珍妹、簡秀月為其繼承人。簡秀月又於同年12月5 日死亡，其繼承人協議由原告林東燕、簡光甫繼承系爭三筆土地。
㈡詎被告竟於○○段000 地號土地上違法興建農舍，未將該土
地作耕作使用，違反耕地三七五減租條例第16條之規定，原告於簡建松死後，因申報遺產稅而需辦理農業用地證明，遭主管機關以該土地未作農業使用而駁回其申請在案。嗣被告雖將上開農舍拆除，然該786 地號土地上所鋪設之水泥並未剷除，主管機關審查後，仍以該土地未作農業使用，而不予核發農用證明。核被告所為，業已違反耕地三七五條例第16條「承租人應自任耕作」之規定，原告自得終止租約，請求被告返還系爭土地等語。並聲明：被告應將附圖所示中華段
204 ⑶土地；大明段786 ⑶、786 ⑷土地返還予原告林熺遠、林東燕、簡光甫；應將附圖所示中華段195 土地返還予原告簡玉珍（其坐落位置、面積如附圖）。
二、被告抗辯：系爭土地原由被告之祖父邱垂通承租，邱垂通死後由其子邱顯祿 續租，至被告已經三代，均賴此一土地生活，除此而外，被告並無賴以生存之憑藉。被告所承租之系爭土地，其中○○段000 地號土地僅承租該土地之一部分，面積不大、耕作所得有限，為集中精力方便農作，方於70年間由邱垂通徵得地主簡建松同意後，在○○段000 地號土地上建造農舍，主要係放置農具與午間休息之用，30年來相安無事。詎簡建松於100 年3 月死亡後，原告林熺遠慫恿原告等收回系爭三筆土地，雖經調處均因原告態度強硬而調處不成立，嗣被告已將系爭農舍拆除，且部份水泥地亦剷平而種植地瓜，但仍有部份水泥地因剷除需花費金額甚高，被告財務困難無資力剷平。況中華段195 、204 地號土地，被告仍持續耕作並未違約，原告實無理由要求終止系爭契約。縱或認為○○段000 地號土地因建蓋農舍而有違約情事，但中華段195 、204 地號土地則未違約，原告要求一併終止租約，實屬無據等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：㈠○○段000地號土地，及中華段204地號土地原為訴外人簡建
松所有，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第80頁至83頁）；簡建松於100 年3 月1 日死亡，由其繼承人即其配偶簡徐珍妹、及女兒簡秀月繼承，有簡建松之繼承系統表可證（見租佃爭議卷）；嗣簡秀月於同年12月5 日死亡，其繼承人為其配偶林熺遠、子女林東燕、簡光甫等人，有其繼承系統表及繼承人戶籍謄本在卷可查（見本院卷第96頁至101 頁）；惟經繼承人協議由林東燕、簡光甫兩人繼承，經分割登記為林東燕權利範圍7828 98 分之181800，簡光甫權利範圍18
289 8 分之601098，有土地登記謄本在卷可稽。㈡○○段000 地號土地為原告簡玉珍所有，有土地登記謄本在卷足憑（見本院卷78頁至79頁）。
㈢訴外人簡建松生前將其所有中華段204地號、○○段000地號
土地：及原告簡玉珍將其所有○○段000 地號土地分管為三部分，分別出租予被告邱啟銘、邱啟城、邱益川等三人、訴外人邱顯焜及李宗晉，並於98年2 月6 日申請私有耕地租約變更登記，經八德市公所於同年4 月1 日以德都市字第00000000 00 號函准予登記，有耕地租佃租約附表在卷可考（見本院卷第87頁至第88頁），約定租賃期間自98年4 月1 日起至104 年4 月1 日止，共6 年。
㈣訴外人簡建松將附圖所示大明段786 ⑶、⑷、204 ⑶土地出
租予被告；另將附圖786 、204 ⑵土地出租予李宗晉；將附圖786 ⑴、⑵土地出租予邱顯焜（面積、位置如附圖所示），有八德地政事務所102 年8 月26日繪測之複丈成果圖（即附圖）在卷可稽。又被告所承租附圖786 ⑷土地上所鋪設之水泥迄未剷除，有附圖及現場照片在卷可稽（見本院卷第15
8 頁至159 頁）。㈤原告簡玉珍將附圖所示中華段195 土地出租予被告；附圖19
5 ⑴土地出租予李宗晉（面積、位置如附圖所示），有附圖在卷可參 。
四、本院判斷原告主張原告簡玉珍將附圖所示中華段195 土地出租予被告；原告簡光甫、林東燕主張渠等之被繼承人簡建松將附圖所示786 ⑶、⑷、204 ⑶之土地出租予被告，惟被告於○○段
000 地號土地上違法興建農舍，嗣雖拆除，惟附圖786 ⑷土地上，仍有水泥地未剷除而未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條之規定，該租約無效，原告自得請求被告返還土地等語，此為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應予審究者厥為，被告是否違反耕地三七五減租條例第16條「承租人應自任耕作」之規定？經查：
甲、簡光甫、林東燕請求返還土地部分：㈠按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2 項定有明文。又耕地三七五減租條例第1 條所謂耕地之租佃，及土地法106 條所稱之耕地租用，係指以「自任耕作」為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。次按，所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列，最高法院91年度台上字第1447號判決意旨闡釋明確。是耕地租賃，承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。另按耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，其全部租約歸於無效，係指「同一租約」而言（最高法院94年台上字第60
0 號判決意旨參照）。又所謂無效之範圍，係以同一租約所訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，最高法院80年台再字第15號判例、同院73年度台上字第
11 2號裁判意旨可資參照。是承租人不自任耕作情形，縱僅存在於承租土地之一部，全部租約亦屬無效，該無效乃於上開行為發生時即當然歸於無效，無待出租人主張。
㈡經查，訴外人簡建松生前將其所有如附圖所示786 ⑶、786
⑷，204 ⑶部分出租予邱啟銘（等三人），並於98年2 月6日申請私有耕地租約變更登記，經八德市公所於同年4 月1日以德都市字第0000000000號函准予登記在案，其租賃期間自98年4 月1 日起至104 年4 月1 日止共6 年等情，有八德地政事務所之耕地租佃租約附表在卷可考（見本院卷第87頁至第88頁），亦為兩造所不爭執，並經兩造及訴外人李宗晉、邱顯焜、八德地政事務所履勘現場於102 年8 月26日鑑測後繪製複丈成果圖（即附圖）在卷可稽；此部分係於同一租賃契約內將多筆土地出租予邱啟銘等三人，應屬「同一租約」無訛。又上開租約及大明段786 、中華段204 地號土地，於簡建松死後由其繼承人簡秀月、原告簡徐珍妹繼承；而簡秀月死後，該租約及土地由其全體繼承人協議，由原告林東燕、簡光甫兩人繼承，是上開三七五租約關係之權利義務存在於林東燕、簡光甫與被告間之事實，堪予採認。
㈢再者，被告於系爭耕地租約存續期間內，於○○段000 地號
土地違法興建鐵皮屋供其使用，嗣雖將農舍拆除，然迄今仍未將該農舍上原鋪設之水泥基地剷除，其後原告聲請核發農業用地作農業使用證明書而遭八德市公所駁回之事實，有農舍之照片、及農舍拆除後留存水泥基地照片、該公所100 年
7 月1 日德農字第0000 000000 號函在卷足憑（分別見本院卷本院卷第15頁、158 頁至159 頁、第91頁），且為被告所不否認；復經本院會同兩造及訴外人邱顯焜、李宗晉現場勘驗並囑託桃園縣八德地政事務所測量結果，附圖所示大明段
786 ⑷土地（面積153.04平方公尺）上之水泥地面並未剷除及且未回復耕作等情，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽（本院卷第262 頁、283 頁）。本院審酌，被告違法興建之農舍雖已拆除，惟附圖786 ⑷土地上所鋪設之水泥則未剷除，且該水泥地面積高達153.04平方公尺非供農業使用，顯見此部分承租土地並未「自任耕作」甚明。被告係以同一租約向原告承租附圖所示786 ⑶、786 ⑷，204 ⑶土地，雖其中僅有大明段786 ⑷土地未自任耕作，惟依上開實務見解，顯已違反耕地三七五減租條例第16條「承租人應自任耕作」之規定，準此，系爭租約中附圖所示786 ⑶、786 ⑷、204 ⑶土地租約全部均歸於無效。此無效係當然無效，無待原告主張，是原告請求返還上開出租耕地全部，自屬有據。被告雖抗辯已取得原地主簡建松同意興建農舍，並未舉證以實其說；另抗辯其僅有一部分承租土地「未自任耕作」，並非全部無效云云，顯係誤解法條規定，殊無足採。至被告復抗辯該農舍現已拆除，僅部份水泥地，因花費較多，被告財務困難一時尚不能剷平云云，並不影響該契約已違約而歸於無效，併予敘明。
乙、原告簡徐珍妹、林熺遠部分：又簡秀月死後，中華段204 地號土地、○○段000 地號土地經全体繼承人協議分割遺產後，已歸原告簡光甫、林東燕兩人繼承，並已辦妥登記為渠等兩人所有，有土地登記謄本在卷可稽。至原告簡徐珍妹雖為簡建松之配偶，原告林熺遠雖為簡秀月之配偶，但渠等兩人並非○○段000 地號土地、中華段204 地號土地之所有權人，渠等兩人請求被告應將上開兩筆土地返還云云，自屬無據，不應准許。
丙、原告簡玉珍部分：㈠末按，耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三
七五減租條例第16條第2 項規定，其全部租約歸於無效，係指「同一租約」而言，已如前述。惟所謂「同一租約」，係指出租人與承租人相同者而言，此觀諸就該條文之立法意旨自明。因此若同一租約上有多筆土地，而其出租人或承租人有不同者，自非屬「同一租約」甚明。
㈡原告簡徐珍妹將附圖所示中華段195土地部分（面積5351.58
平方公尺）出租予被告之事實，為兩造所不爭執，惟其出租人為原告簡玉珍：此部分雖與大明段786 ⑶、⑷、中華段20
4 ⑶土地簽署於同一份租約上（見本院卷第186 頁至187 頁），但附圖大明段786 ⑶、⑷，204 ⑶土地，其出租人係簡光甫、林東燕，是出租人既不相同，顯非同一租約甚明。又
195 地號土地，被告邱啟銘三人仍自任耕作，並未違約，業據原告訴訟代理人於本院履勘現場時自承：「（中華段195、204 地號土地，是否有違約使用」沒有」（見本院卷第26
2 頁），是附附圖所示中華段195 土地既未違反耕地三七五減租條例第16條之規定，原告簡玉珍以被告未自任耕作而主張租約無效，顯然於法不合，此部分租賃關係仍尚存在，原告簡玉珍請求被告應返還此部分土地云云，洵屬無據。
五、綜上所述，原告簡光甫、林東燕主張被告違反耕地三七五減租條例第16條規定，未自任耕作，致系爭租約歸於無效云云，請求被告將系爭土地上如附圖所示204 ⑶、大明段786 ⑶土地、786 ⑷土地返還原告，洵屬有據，應予准許。另原告簡徐珍妹、林熺遠並非上開土地之所有權人或共有人，其請求返還土地云云，自屬無據；又原告簡玉珍請求被告應將附圖所示195 土地返還；惟此部分被告並未違約使用，且仍在自任耕作中，原告簡玉珍請求返還土地云云，核屬無據，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 張金柱附圖-八德地政事務所102年8月26日德地測法字第000000-000000號複丈成果圖乙份。
附表-被告三人應返還土地之地號、位置及面積┌──┬────────────┬─────────┬────┬──────┐│編號│應返還之土地及其位置、面│出租人 │承租人 │備註 ││ │積 │ │ │ │├──┼────────────┼─────────┼────┼──────┤│⒈ │附圖204⑶部分土地（面積 │簡光甫、林東燕 │邱啟銘 │出租人：原為││ │896.08㎡） │ │邱益川 │簡建松 ││ │ │ │邱啟城 │ │├──┼────────────┼─────────┼────┼──────┤│⒉ │㈠附圖786⑶【面積102.44 │ 同上 │ 同上 │出租人原為簡││ │ ㎡】。 │ │ │建松。 ││ │㈡附圖786⑷土地地（面積 │ │ │ ││ │153.04 ㎡）。 │ │ │ │└──┴────────────┴─────────┴────┴──────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 1 日
書記官 葉靜瑜