臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第757號原 告 邱創銘訴訟代理人 陳鄭權律師複代理人 何豐行律師被 告 邱瑞彥訴訟代理人 陳文雄律師上列當事人間請求債務不履行等事件，本院於民國101 年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國91年5 月30日向被告及邱永豐、邱瑞哲等人，購買坐落桃園縣○○鄉○○○段152之3 、152之
47、152之48、152之49、153之16、153之17、153之18、153之19、153之2地號共9筆土地，及同地段190建號房屋，雙方約定總價金為新臺幣（下同）2,627 萬元，並由原告先支付定金127萬元，餘2,500萬元則以承受被告向桃園縣龍潭鄉農會抵押借貸款項為之（下稱系爭契約）；現原告已依約清償對桃園縣龍潭鄉農會積欠之債務，惟系爭契約之標的物漏載坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○ ○○○○號土地（下稱系爭土地），以致系爭土地未移轉登記與原告。則被告為系爭土地之所有人，負有移轉買賣標的物之義務，又系爭土地經分割增加152之57、152之58地號土地，嗣被告先後將152 之49地號土地移轉登記與江國強，復將152 之57地號土地移轉登記與宋泉源，僅餘152 之58地號土地為被告所有，已一部給付不能；是被告應依系爭契約約定，將152 之58地號土地移轉登記與原告，並因債務不履行緣故，應按152之49、152之57地號土地之交易價額賠償與原告，參以每坪市價8 萬元計算，被告應給付原告305萬3,600元（(30.3＋7.87)80,000＝3,053,600 ）。為此，爰依系爭契約及買賣、債務不履行之法律關係，訴請被告如數給付及其法定遲延利息等語。併為聲明：㈠被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○ ○○○○號土地之所有權，移轉登記與原告。㈡被告應給付原告305 萬3,600 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告出售土地與原告係為解決桃園縣龍潭鄉農會貸款事宜，故約定由原告支付定金127萬元，餘2,500萬元以代償農會債務為之；又兩造間簽訂之系爭契約僅約定8 筆土地及1 筆建物買賣，除坐落桃園縣○○鄉○○○段000○0地號土地之地目為「田」外，餘7 筆土地之地目均為「建」，此已於系爭契約載明甚詳，復因152之3地號土地屬農地緣故，且係被告於87年間贈與所得，故約定於92年8 月10日後再行移轉登記，其餘7 筆建地均已完成移轉登記與原告；至系爭土地乃因其上有違章建築並為第三人所占用，經兩造考量處理棘手，故不列在買賣標的物之內，並無漏載土地情事等語，資為抗辯。併為聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查：兩造及邱永豐、邱瑞哲等人於91年5 月30日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以2,627 萬元價格，買受被告及邱永豐、邱瑞哲所持土地及建物，並於系爭契約「批明事項」手寫註記由原告承受被告積欠桃園縣龍潭鄉農會之借貸款項2,500 萬元，及於「出賣標示」記載土地標示為坐落桃園縣○○鄉○○○段152之3 、152之47、152之48、153之16、153之17、153之18、153之19、153之2地號共8筆土地，建物標示則為同地段190 建號房屋；嗣原告依約代償被告積欠桃園縣龍潭鄉農會債務，而該債務擔保之抵押物除前揭8 筆土地及1筆房屋外，另包含系爭152之49地號土地，而系爭土地其上為第三人所占用並有違章建築存在，另經分割增加 152之57、152之58地號土地，被告並先後將152之49地號土地移轉登記與江國強，復將152 之57地號土地移轉登記與宋泉源，僅餘152 之58地號土地為被告所有等事實，有系爭不動產買賣契約書、桃園縣龍潭鄉農會代位清償證明書暨明細表、土地登記謄本、異動索引、地籍圖、現場照片、土地登記申請書等在卷可參（見本院卷第7 頁至第19頁、第46頁至第51頁、第64頁至第66頁、第85頁至第140 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷：㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定；然解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例可資參照。是倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束。則本件兩造就系爭契約之買賣標的物有無包含被告原所有、坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○ ○○○○號土地有所爭執，惟參酌系爭契約「出賣標示」記載內並無該筆地號土地，然被告前向桃園縣龍潭鄉農會申貸款項設定之抵押物卻有系爭土地在內，究渠等間約定之買賣標的物為何，已否相互意思表示合致，應探求作成系爭契約作為當時之真意，以資判斷。
㈡查兩造及邱永豐、邱瑞哲等人就系爭契約買賣標的物，於契
約第1條、第2條約定詳如「出賣標示」所示，亦即為坐落桃園縣○○鄉○○○段152之3 、152之47、152之48、153之16、153之17、153之18、153之19、153之2地號共8筆土地，及同地段190 建號房屋；另渠等就買賣價金部分，則於契約第3條、第4條約定總價為2,670萬元，定金127萬元於契約締結之91年5月30日給付，餘2,500萬元則由原告承受被告向桃園縣龍潭鄉申貸款項，即如「批明事項」所示等情，為兩造所不爭執，已如前述，就系爭契約文字並無包括爭執之152 之49地號土地，除有特別情事或顯然違反誠信原則之情形，兩造當應受此拘束。雖原告代被告清償桃園縣龍潭鄉農會債務2,500萬元，其設定之抵押物除系爭契約所載上開8筆土地及1筆建物外，並有爭執之152之49地號土地在內；然質諸證人即桃園縣龍潭鄉農會承辦人徐玉震於本院審理時證稱：被告因積欠農會抵押借款經聲請法院強制執行，被告即偕同其叔叔即原告至農會，表示要承受所有債務及擔保物，該祖產不可能被農會拍賣，而所承受之土地其中有1 筆其上有違章建築無法移轉，經告知原告表示會自行解決，至細節為何再與被告討論等語（見本院卷第71頁至第73頁）；是由證人徐玉震陳述可知，原告與被告本為宗親，因考量被告積欠桃園縣龍潭鄉農會債務，上開8筆土地、系爭土地及1筆建物遭法院拍賣，為恐祖產變賣而承受被告之借貸債務，此乃親情使然，惟此節至多僅得證明原告願意一同承受以上開8 筆土地、系爭土地及1筆建物設定之抵押債務，但因其上1筆土地有違章建築致有移轉登記之問題，該部分由兩造私下商談，所述是否即為系爭土地？則兩造有無將之排除於系爭契約買賣標的物，或有可能，自難單憑原告所承受被告積欠桃園縣龍潭鄉農會之抵押債務有系爭土地為由，反推應包含於系爭契約買賣標的物在內。
㈢復按作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課
徵土地增值稅；前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅，土地稅法第39條之 2第1項、第2項定有明文。再土地稅法第39條之2第1項所定農業用地，其法律依據及範圍如下：⒈農業發展條例第3 條第11款所稱之耕地，⒉依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地，⒊依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地，⒋依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地，⒌依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理機關會同有關機關認定合於前3 款規定之土地，此為土地稅法施行細則第57條所明訂。另農業用地有下列情形，且無第6條及第7條所定情形者，認定為作農業使用：⒈農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者；其依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者，亦得認定為作農業使用，⒉農業用地上施設有農業設施，並檢附下列各款文件之一：⑴容許使用同意書及建築執照，但依法免申請建築執照者，免附建築執照，⑵農業設施得為從來使用之證明文件，⒊農業用地上興建有農舍，並檢附農舍之建築執照；農業設施或農舍有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：⒈農業設施或農舍之興建面積，超過核准使用面積或未依核定用途使用者，⒉無法檢具於非都市土地使用編定前，得為從來使用之農舍或農業設施之相關證明文件者，⒊本條例89年1 月26日修正公布施行前，以多筆農業用地合併計算基地面積申請興建農舍，其原合併計算之農業用地部分或全部業已移轉他人，致不符合原申請興建農舍之要件者，農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條、第6條亦訂有明文。
㈣本件兩造爭執之系爭土地其上為第三人所占用，並有違章建
築乙節，既如前述，則依土地稅法第39條之2第1項等規定，系爭土地地目為「田」，並為特定農業區使用，應可認定為農業用地無誤，惟因其上有違章建築存在，不符農業用地作農業使用認定及核發證明辦法所稱之「農業使用」要件，自不合於土地稅法免徵土地增值稅要件，此情與證人徐玉震所述有移轉登記之問題相當，有否影響原告購買系爭土地意願，而將之排除於系爭契約買賣標的物之外，不無疑問。再佐以系爭契約土地、建物登記申請書，就同屬田地之坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地，經依土地稅法第39條之2規定，申請不課徵土地增值稅在案（見本院卷第121頁），而是否課徵土地增值稅，攸關買賣雙方權益甚鉅，倘應繳納土地增值稅，理當於契約載明由何方負擔，並作為價金酌定之依據，何以兩造僅以2,627萬元為總買賣價金，又其中127萬元為被告向桃園縣龍潭鄉農會之借貸利息，餘2,500 萬元則為積欠之本金債務，俱無有關土地增值稅等稅賦負擔約定？足見被告抗辯系爭契約乃為解決被告債務問題，為免祖產遭法院拍賣而由原告承受抵押債務，除去有違章建築之系爭土地外，將其餘抵押擔保土地及移轉以買賣原因移轉登記與原告所有，應屬可信。是系爭契約文字業已明白記載買賣標的物為何，並不包含系爭土地在內，並足以表示當事人真意，兩造即應受此約定之拘束，原告亟無由主張此乃契約之漏寫，而請求被告移轉系爭土地所有權登記及負擔債務不履行之責任。
㈤從而，兩造及邱永豐、邱瑞哲等人所簽訂之系爭契約，其契
約文字已明確記載買賣價金及標的物之約定，並不包含系爭土地在內，原告即不得反捨契約文字而更為曲解；雖原告同意代被告清償積欠桃園縣龍潭鄉農會抵押債務，其設定之抵押物有包括系爭土地，然此乃為避免渠等祖產遭法院強制執行而應一併承受，但因系爭土地其上有違章建築存在，不得申請農業使用證明，經兩造考量土地稅賦問題而排除於系爭契約買賣標的物，合乎情理，依兩造間契約真意，被告自無移轉系爭土地之所有權與原告之義務；故原告主張各節，洵屬無據，不足以採。
五、綜上所述，原告主張系爭土地為系爭契約買賣標的物之一部，被告應履行所有權移轉義務及負擔債務不履行責任，依系爭契約及買賣、債務不履行之法律關係，訴請被告將坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○ ○○○○號土地之所有權，移轉登記與原告，另應給付原告305萬3,600元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 1 月 25 日
民事第三庭 法 官 黃翊哲以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 28 日
書記官 楊郁馨