臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第836號原 告 林義雄訴訟代理人 江仁俊律師被 告 紀清輝上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國101 年12月6日 言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：㈠原告於民國92年6 月13日與訴外人黃彥達簽訂不動產買賣契
約書（下稱系爭契約），向其購買「桃園市○路段○○○○○號土地一筆（權利範圍10000 分之71），及其上同段23580 、23740 建號（門牌號碼：桃園市○○路○○○ 巷○ 號6 樓6 之
5 號、6 之6 號，權利範圍全部）建物二筆」（下稱系爭房地）。原告於購買系爭房地時因年事已高且無所得證明而無法向銀行辦理貸款，乃委請被告配合辦理銀行貸款，並將系爭房地借名登記於被告名下，此由系爭契約特約事項：「⒈乙方（黃彥達）同意甲方（原告）將本約標的不動產登記於紀清輝名下，甲方並經紀清輝本人同意將前列不動產移轉於其名下無誤。⒉為辦理銀行貸款需要，甲乙雙方同意另立新臺幣（下同）160 萬元整（買方為紀清輝，代理人林義雄）之不動產買賣契約書乙份，其契約書僅供買方提供銀行貸款用，不得移作他用。」所載當可知悉。
㈡原告曾多次要求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，
惟被告始終拒不配合，原告不得已始提起本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達為終止借名登記之意思表示，類推適用民法第549 條第1 項終止兩造間委任之法律關係，並依民法第17
9 條、第767 條規定，請求被告移轉系爭房地所有權予原告。並聲明：⒈被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
㈢對被告答辯之陳述：
⒈被告所提合作備忘錄載明：「資本額：…⒉出資方式：因甲
方（原告）近期資金較緊，由其提供兩間房屋及其土地所有權作為設定質押，向乙方（被告）質借200 萬元。」，故該備忘錄所載僅兩造間金錢借貸關係，並由原告提供系爭房地所有權狀作為質押，與本件借名登記請求移轉所有權事件無涉。系爭契約為代書所撰，為確實之交易。又依系爭房地社區區分所有權人（住戶）大會開會通知，系爭房地之住戶均係通知原告，可證原告為該房地之所有權人。
⒉被告謂系爭房地之貸款係由其所收取之租金支付，不足再由
其補足云云，惟原告為系爭房地之實際所有權人，故系爭房地之租金所得實應歸原告所有，被告縱有因租金不足繳交貸款而代原告支付之情形，亦只是被告得另行向原告求償之問題，尚與本件無涉。因系爭房地登記於被告名下，房屋稅、地價稅以及貸款投保火災險均是寄給登記名義人即被告，此部分亦僅是被告得另行向原告求償之問題，亦與本件無涉。此外，若被告願將系爭房地所有權移轉予原告，原告自當與被告結算並清償其所代墊之金額。
⒊由證人陳鸝縵、梁麗蓉之證述可知，系爭契約買賣交易之買
方為原告，系爭房屋出售時為空屋並無裝潢，屋內亦無傢俱，該屋是原告買受後自行裝璜及擺設傢俱，再出租於他人。因銀行辦理貸款時，希望辦理貸款之貸款人與房屋之屋主相同，故系爭房地當初是為了辦理銀行貸款需要而登記在被告名下，且亦曾另外簽訂一份以被告名義為買方之不動產買賣契約書，以作為辦理銀行貸款之用。又系爭房屋原告於92年
6 月間買受後，一開始是由原告找人承租，租金直接匯入被告辦理貸款之遠東國際商業銀行（下稱遠東商銀）帳戶乙情，為被告所不爭執，可證系爭房屋是原告買受後，再出租於他人，且用租金繳納房屋貸款。從而，原告當初是為了辦理銀行貸款需要而將系爭房地借名登記在被告名下，且系爭房地於原告92年6 月間買受後，係由原告管理、使用、處分。
二、被告則抗辯：㈠兩造於92年5 月30日簽立合作備忘錄，惟原告因資金吃緊遂
向被告借款200 萬元作為出資額，並提供系爭房地作為質押，嗣因原告急需95萬元現金，遂將系爭房地出售予被告，被告遂向銀行貸款100 萬元，其中95萬元於92年7 月8 日支付系爭房地買賣價款，而銀行貸款之100 萬元債務皆由被告遠東商銀帳戶扣款，除由收取租金支付外，不足額由被告自中國國際商業銀行帳戶匯入遠東商銀補足。另系爭房屋之每年房屋稅、地價稅及貸款投保火災險均係被告所繳納，足證系爭房地為被告所有，並非借名登記。
㈡被告於本件訴訟前從未看過原告與黃彥達所簽立之系爭契約
，兩造於簽立合作備忘錄時被告僅告知原告系爭房地為其所有。又原告所提系爭房地管理委員會之開會通知單無法證明系爭房地所有權人為原告。
㈢所謂借名登記，係當事人約定一方將自己之財產以他方名義
登記，而仍由「自己管理、使用、處分」，他方允就該財產為出名登記之契約，而系爭房地歷年來之出租、租金收取、稅捐及房貸繳納均係由被告所為，原告並未實際管理、使用系爭房地，並不符借名登記之要件。並聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回。
三、原告主張其向黃彥達購買系爭房地，因其年事已高且無所得證明無法向銀行申請貸款，而借用被告之名義向銀行辦理貸款並將系爭房地所有權移轉登記予被告，雙方間成立借名登記契約，其向被告表示終止借名登記關係，被告應將系爭借名登記物返還予原告等情，固據其提出系爭房地登記謄本、買賣契約書影本為證，惟被告則以上開辯詞資為抗辯。故本件爭執點在於：兩造就系爭房地是否成立借名登記契約？茲判斷如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條定有明文。次按「借名登記」契約云者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院
100 年度台上字第1972號判決參照）。是當事人之一方主張兩造間有借名登記契約存在時，須就雙方間有「意思表示互相一致」，以及屬於一方之財產以他方名義登記為所有人或其他權利人之事實，負舉證之責任。若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。本件原告主張兩造間就系爭房地有借名登記之契約存在，被告予以否認並抗辯兩造間係買賣之法律關係，依前揭說明，原告應先就其與被告間，就原告所有系爭房地以被告名義登記，而仍由原告管理、使用、處分，被告允就該財產為出名登記，相互為合致意思表示之事實，負舉證責任。在原告未舉證證明兩造間成立借名契約為真實前，即令被告就其抗辯之買賣契約不能舉證或其所舉證據尚有疵累，亦不能逕為原告勝訴之判決，合先敘明。
㈡經查，參以本件原告所提出之證據資料，均未涉及系爭房地
所有權之移轉登記，係屬借名登記之事實。且原告主張系爭房地實際上係由原告向黃彥達所購買，而以被告名義向銀行辦理貸款，僅借名登記於被告名下等情，並提出系爭房地買賣契約書及系爭房地登記謄本為證（見本院卷第6 頁至第16頁），惟原告所提系爭房地買賣契約書，其上雖記載「買主」為原告（見本院卷第7 頁），惟衡諸不動產買賣交易實務上，買賣名義人與實際出資人或取得房地所有權人本不以同一人為必要，由買賣名義人以外之他人提供資金，或由買賣名義人基於贈與或其他法律關係，指定由他人登記取得房地所有權，亦多所常見，自不得以原告為具名買賣系爭房地之人，即認系爭房地實為原告所購買，再逕以推論兩造間成立借名登記契約之事實。況被告辯稱：系爭房地買賣價金95萬元之支付，係由其出面向遠東商銀申請貸款，而該貸款債務係由其所繳納等語，有遠東商銀101 年6 月1 日遠銀消字第
20 7號函暨所附房屋抵押貸款契約書，及被告所提遠東商銀活期儲蓄存款存摺封面及內頁、中國國際商業銀行及兆豐國際商業銀行自動櫃員機交易明細表在卷為憑（見本院卷第35頁至第41頁、第46頁至第59頁）。參以證人即系爭契約賣主之代理人陳思嫻（原名陳鸝縵）於本院言詞辯論時結證稱：「（問：系爭房地買賣，原告有無實際出錢？）我不知道他如何出錢，但我因為這次買賣獲得貸款的清償？」、「（問：除了清償貸款的錢，原告是否有另外給你們錢？）我總共只向原告拿95萬元，清償黃彥達貸款餘額後，只剩下零頭，沒有另外拿錢。」等語（見本院卷第149 頁反面、第150 頁）；證人即代書梁麗蓉於本院言詞辯論時亦結證稱：「（問：他們有提到買賣價款如何支付？）他們買的價錢跟貸款的價錢幾乎一樣，且前屋主他們自己本身在遠東商銀就是貸款這個價錢，幾乎是同額的金額，所以沒有支付買賣價金的問題，就是從遠東商銀借出來的錢，直接還黃彥達那邊的貸款。」等語（見本院卷第151 頁反面）；原告訴訟代理人自陳：購買系爭房地之價款均係用貸款繳納，並無現金給付，而系爭房地貸款大部分均由被告繳納等語（見本院卷第115 頁正反面）；再者依卷附原告提出之不動產買賣契約書第5 條第2 項約定：「前列不動產所有權轉登記完畢，甲方（指原告）銀行（指遠東商銀）核撥之貸款清償乙方（指黃彥達）之銀行（亦指遠東商銀）貸款約新臺幣玖拾伍萬元整，如有差額在新臺幣壹仟元內由甲方逕行補足，乙方不再貼補。如差額在新臺幣壹仟元以上，差額部分由乙方貼補」等語（見本院卷第120 頁），可知系爭房地之買賣價金，係以被告名義向遠東商銀申辦房屋貸款所支付，原告不僅分文未出，且由其與黃彥達之約定可見，原告與黃彥達訂立上開契約，風險僅係黃彥達向遠東商銀貸款與買賣價金差額在1,000 元內由其承擔，原告分文未出卻要求取得系爭房地所有權，顯與公平正義相抵觸，是本院實難憑此認定系爭房地實為原告所有，而借名登記被告名下之事實。再者，被告辯稱系爭房地之房屋稅、地價稅及貸款投保火災險均為其所繳納，而該房地之出租除第一位房客係由原告找尋外，其後出租事宜均由被告處理，且租金亦均由其所收取等情，為原告所不爭執，有民事準備書狀㈠1 份在卷可稽（見本院卷第93頁反面），足徵系爭房地自登記被告名下後均由被告個人管理、使用、收益迄今，此與借名登記契約應由借用名義之人即原告使用收益借名登記財產亦截然不同。又衡以系爭房地所有權之移轉如僅係單純借名登記，被告實不會代原告清償上開貸款債務，更無由被告繳納系爭房地之房屋稅、地價稅及收取房屋租金之可能。從而揆諸上開說明，原告既無法舉證證明系爭房地所有權之移轉係屬借名登記，自難認本件原告主張係屬有據。
㈢原告固提出不動產買賣契約書及通商企業大樓管理委員會開
會通知，並聲請傳訊證人陳思嫻、梁麗蓉為證。然查，證人陳思嫻證述略以：「（問：為何在九十二年六月十三日你們跟林義雄簽訂不動產賣買賣契約書買賣系爭房地，但又在同一天又由林義雄代理被告跟你們簽訂買賣契約書？）我跟林義雄簽訂買賣契約書，當時議價九十五萬元，第二份契約是因為原告說要貸款，要登記在被告的名下，由被告的名義去貸款，我沒有見過被告。」等語（見本院卷第149 頁反面）；證人梁麗蓉證述：「（問：就你所瞭解，為何系爭房地簽了兩份買賣契約書？）當初由原告來簽，因為去銀行貸款比較希望貸款的人就是買賣契約的買方，除非親屬關係例外，本件貸款人是紀清輝，所以才另外寫壹份買賣契約書。」、「（問：林義雄有無提起他為何要把系爭房地登記被告名下之目的？）當時我有問一下，就是生意往來的問題。」等語（見本院卷第151 頁正反面），則證人充其量僅能證明原告曾表示欲借用被告名義辦理貸款而將系爭房地所有權登記予被告，至原告與被告事後是否確達成借名登記之協議，則非渠等所能知悉，是上開證人之證詞，尚無法證明兩造間有借名登記契約存在。再對照被告提出原告不爭執真正之合作備忘錄第2 條第1 、2 項約定，「出資額：甲（原告）、乙（被告）雙方各出資NT200 萬元，各擁有50％之權利義務。出資方式：因甲方近期資金較緊，由其提供兩間房屋及其土地所有權狀作為設定質押，向乙方質借NT200 萬元作為出資額，同意以年息2 ％支付給乙方，．．．」等語（見本院卷第
63 頁 ），而原告訴訟代理人於本院言詞辯論時亦不否認上開供作質押200 萬元出資額之房地即為系爭房地等情（見本院卷第115 頁），足見原告於92年5 月30日簽訂合作備忘錄時本有意以系爭房地質押予被告200 萬元供作出資額，事後於92年6 月13日向黃彥達購買系爭房地時，改將系爭房地直接過戶與被告，以抵繳上開200 萬元之出資額，此觀諸上開證人梁麗蓉之證詞稱係因生意往來之問題才將系爭房地過戶予被告等情自明。實無法由證人之證言推論兩造間確實存有借名關係存在。
四、綜上所述，原告主張依借名登記契約之法律關係及類推適用民法委任之規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為無理由，不應准許。其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及其攻擊防禦方法，經審酌與本判決結果不生影響，不再一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 26 日
民事第一庭 法 官 徐 培 元正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 26 日
書記官 邱 仲 騏