臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第921號原 告 東昇不動產仲介經紀有限公司法定代理人 李秀發訴訟代理人 張育祺律師複代理人 潘宜婕律師
曾政祥律師被 告 呂憲榮上列當事人間請求給付居間報酬事件，於民國103 年11月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾捌萬元，及自民國一○一年六月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣陸拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一) 原告前於民國100 年12月17日與被告簽立銷售同意書，由
被告委託原告銷售其所有門牌號碼桃園縣桃園市○○○路○○○ 巷○○號之房屋（下稱系爭房屋），約定委託銷售期間至101 年4 月17日止，約定委託銷售價金新台幣（下同）2180萬元，且依銷售同意書第2 條第2 項約定服務費為成交總價4%。
(二) 嗣原告透過原告加盟之永慶不動產體系流通物件，而由訴
外人冠承不動產仲介經紀有限公司( 下稱冠承公司) 於101年2 月21日覓得訴外人戊○○( 按原告與戊○○已達成和解，原告於102 年10月3 日撤回對於戊○○之起訴，見本院卷一，第153 頁）) 願以1700萬元承買系爭房屋，並自戊○○收受斡旋金8 萬元。經原告通知被告甲○○後，被告甲○○同意依上開價格出售前揭不動產，並於同年月22日同意將斡旋金轉為定金並予簽收。
(三) 然被告收受斡旋金後，遲遲未告知原告簽訂契約之時間，
經原告催告後，被告猶置之不理，事後經原告查詢得知，被告於收受斡旋金後，即私下與戊○○接洽，其等雙方並訂立買賣契約書、收受定金。
(四) 按兩造所簽立之銷售同意書第3 條第1 項約定「甲方( 即
被告) 同意乙方( 即原告) 可為買賣雙方之代理人，買方出價達到委託價額時，乙方得安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」，是依上述約定，系爭房屋之買賣契約於被告簽收定金時即已成立生效。又按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例參照）。本件買賣雙方之正式買賣契約雖未簽立，但依被告與戊○○簽立之不動產買賣意願書，渠等二人間之買賣契約已然成立，原告原得依約請求居間報酬；且由渠等二人在101 年3 月6 日即簽立協議書之情事觀之，顯然渠等二人系為避免支付居間報酬，乃私下接觸，故意拖延簽約時間，以使原告無法安排被告二人簽立買賣契約。故依上開最高法院判例意旨，縱認原告未完成買賣雙方簽立買賣契約而未完成媒介居間，然因原告已媒介就緒，被告與戊○○渠等二人故意拖延之舉，本誠信原則，被告仍應依約給付原告居間報酬。
(五) 綜上，原告已完成居間義務，自得依銷售同意書第3 條第1
項、第2 條第2 項及民法第568 條第1 項「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」等規定，向被告請求居間報酬68萬元等語。並聲明：除供擔保金額外，餘如主文所示。
二、被告則以：
(一) 原告在被告收受買方戊○○之斡旋金8 萬元後之101 年2
月24日、25日、27日曾通知被告與買方出面簽訂不動產買賣契約，但因買方戊○○始終未出面簽約，原告即通知被告可將8 萬元之斡旋金予以沒收，被告並予以沒收8 萬元之斡旋金，被告與戊○○間之買賣預約即應已解除不存在。
(二) 嗣後戊○○之妻即訴外人丁○○於101 年3 月4 日來電詢
問購買系爭房屋之事，被告即委託訴外人丙○○與丁○○接洽，於過程中知悉丁○○即係戊○○之妻，丁○○並告知因其舊屋尚未出售且向銀行借款之保證人有問題，以致於購屋之資金有困難等因素，造成無法出面簽約，現因上開無法簽約之因素均已排除，且其夫妻二人均很喜歡系爭房屋，因此希望被告能將系爭房屋再出售給其夫妻，丙○○認丁○○很有購屋之誠意，且於丁○○洽談過程中發現原告之仲介有去騷擾買方，且原告對於買賣雙方之價格有所隱瞞，亦未將被告要求買方第一期款須付總價款之30%之條件記載於不動產買賣意願書上等情，而認原告仲介業有回報不實之情事，丙○○即於同年月5 日受收丁○○所交付之4 萬元斡旋金，丁○○與丙○○並於同年月6 日簽訂協議書，約定由丁○○委託丙○○居間仲介購買被告所有之系爭房屋，之後丙○○並將丁○○所陳述之上開情事轉告被告，被告遂同意將系爭房屋再出售予戊○○夫妻，被告並於101 年3 月10日與戊○○簽訂協議書記載被告與戊○○見面證實仲介業者回報不實，並與雙方買賣意願不符合等情，被告再於101 年3 月13日與戊○○簽立訂金收據，約定由戊○○擬承購被告所有系爭房屋，並支付34萬元作為訂金，雙方約定於101 年5 月9 日簽訂買賣契約，系爭房屋之總價款為1,700 萬元，並約定至101 年5 月9日之前此段期間，被告若有出價更高之買主，被告仍可再出售他人，且此段期間確實有一位買主出價達1,860 萬元，但因其急於出國而未能達成買賣契約。之後於101 年5月5 日因戊○○之舊屋已出售，暫時無居住之房屋，而向被告承租系爭房屋1 個月。最後直至101 年5 月9 日被告即與戊○○簽訂系爭房屋之不動產買賣契約書，買賣總價款為1,680 萬元，被告並於101 年5 月29日將系爭房屋所有權移轉登記予戊○○。
(三) 綜上，被告認為沒收戊○○之8 萬元之斡旋金後，被告與
戊○○間之買賣預約即應已解除不存在。被告事後再與戊○○簽訂系爭房屋之買賣契約係屬於另一契約，亦非於原告之專任委託契約期間之內，兩造係屬於一般委託契，且被告亦係在兩造間之委託銷售契約期間屆滿之後始於101年5 月9 日將系爭房屋出售予戊○○，被告自再可另行出售他人。況且因原告有仲介回報不實之情事，及依據丙○○提出之錄音內容顯示原告有恐嚇買方須配合逼迫被告給付仲介費，且於被告沒收8 萬元訂金之後，原告均未再提供任何仲介服務，被告自得拒絕給付原告仲介費等語，作為抗辯。並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。⒉如受不利之判決，願供擔保准免予宣告假執行。
三、本院於103 年11月17日言詞辯論期日整理並協議兩造不爭執及爭執事項如下（見本院卷二，第25頁至第26頁）：
(一)不爭執事項：⒈原告於100 年12月17日與被告簽立銷售同意書，由被告委
託原告銷售其所有系爭門牌號碼桃園縣桃園市○○○路○○○ 巷○○號房屋，約定委託銷售期間至101 年4 月17日止，約定委託銷售價金2180萬元，約定服務費為成交總價4%，此有銷售同意書1 份附卷可稽（見本院卷一，第7 頁）。
⒉嗣原告透過原告加盟之永慶不動產體系流通物件，而由冠
承不動產仲介經紀有限公司於101 年2 月21日覓得訴外人戊○○願以1,700 萬元承買系爭房屋，並自戊○○收受斡旋金8 萬元。經原告通知被告後，被告同意依上開價格出售系爭房屋，並於同年月22日同意將斡旋金轉為定金並予簽收。此有永慶不動產流通物件協同仲介約定書、不動產買賣意願書、委託事項變更契約書各1 份附卷可稽（見本院卷一，第8 頁、第9 頁、第163 頁）。
⒊原告有通知買賣雙方簽訂不動產買賣契約，但後來買賣雙方並未順利簽立契約。
⒋被告於101 年3 月4 日委託訴外人丙○○與買方戊○○之
妻丁○○接洽，丙○○即於同年月5 日代理被告受收丁○○所交付之4 萬元斡旋金，丁○○與丙○○並於同年月6日簽訂協議書，內容約定：由丁○○委託丙○○居間仲介購買被告所有之系爭房屋，並記載已交付4 萬元作為斡旋金，斡旋有效期間自101 年3 月6 日至同年月11日止，丁○○並開立1 張面額170 萬元之本票交付丙○○作為定金之用（見本院卷一第35頁至第37頁）。另於丁○○持有的協議書第8 點之特約條款記載「原斡旋金8 萬元於尾款後賣方補回買方」等語。此有協議書1 份附卷可稽（見本院卷一，第13頁及第146 頁）。
⒌被告於101 年3 月10日與戊○○簽訂協議書，內容約定：
被告於101 年2 月21日收受戊○○承購系爭房屋之訂金8萬元，因戊○○於101 年2 月27日未依約定履行簽訂買賣契約，故被告依約沒收訂金8 萬元，茲因被告及戊○○見面證實仲介業者回報不實，並與雙方買賣意願不符合，被告同意，並於101 年3 月10日退還戊○○之訂金8 萬元。
此有協議書1 份附卷可稽（見本院卷一，第16頁）。
⒍被告於101 年3 月13日與戊○○簽訂訂金收據，內容約定
：戊○○擬承購被告所有系爭房屋，並支付34萬元作為訂金，雙方約定於101 年5 月9 日簽訂買賣契約，系爭房屋之總價款為1,700 萬元，丁○○於101 年3 月6 日開立之
1 張面額170 萬元本票作廢。此有訂金收據1 份附卷可稽（見本院卷一，第12頁、第38頁）。
⒎原告於101 年4 月17日催告被告出面簽訂系爭房屋之買賣
契約。此有存證信函1 份附卷可稽（見本院卷一，第10頁）。
⒏被告與戊○○於101 年5 月9 日簽訂系爭房屋之不動產買
賣契約書，買賣總價款為1,680 萬元，被告並於101 年5月29日將系爭房屋所有權移轉登記予戊○○。此有不動產買賣契約書及系爭房屋之土地及建物登記謄本各1 份附卷可稽（見本院卷一，第210 頁至第223 頁、第227 頁至第
248 頁）。
(二)爭執事項：⒈原告主張依銷售同意書第3 條第1 項約定「甲方( 即被告
) 同意乙方( 即原告) 可為雙方之代理人，買方出價達到委託價額時，乙方得安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」，被告與戊○○間之買賣契約之預約，於被告簽收定金時已成立生效，有無理由？⒉原告主張已完成媒介居間義務，而得依銷售意書第2 條第
2 項約定向被告請求居間報酬68萬元，有無理由？
四、得心證之理由：
(一) 被告與戊○○間之買賣契約之預約，於被告簽收8 萬元之定金時已成立生效：
⒈按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來
係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約；預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行（最高法院64年台上字第1567號、61年度台上字第964 號判例意旨參照）。又當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。查，本件兩造簽立之銷售同意書第3 條第1 項約定：「甲方( 即被告) 同意乙方( 即原告) 可為雙方之代理人，買方出價達到委託價額時，乙方得安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」等語，雖記載「甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」等語，然因買賣雙方仍須再簽訂系爭房屋之買賣本約，且依民法第758 條第2 項之規定關於不動產買賣契約應以書面為之，係屬於法定之書面要式行為，自不得以僅以同意即可代替不動產買賣書面契約之成立，足見，本件於被告簽收8 萬元之定金時，應係指買賣契約之預約已成立生效而言，而非指買賣契約之本約已成立生效，合先敘明。
⒉按兩造所簽立之銷售同意書第3 條第1 項約定：「甲方(
即被告) 同意乙方( 即原告) 可為雙方之代理人，買方出價達到委託價額時，乙方得安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」等語，為兩造所不爭，並有銷售同意書1 份附卷可稽（見本院卷一，第7 頁）。次按「當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」、「稱買賣者，謂當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第153 條第1 項、第345 條第2 項分別定有明文。查，原告透過加盟之永慶不動產體系流通物件，而由冠承公司於
101 年2 月21日覓得訴外人戊○○願以1,700 萬元承買系爭房屋，並自戊○○收受斡旋金8 萬元。經原告通知被告後，被告同意依上開價格出售系爭房屋，被告並授權訴外人丙○○代理被告於同年月22日同意將斡旋金轉為定金並予簽收等事實，為兩造所不爭，此有永慶不動產流通物件協同仲介約定書、不動產買賣意願書、委託事項變更契約書各1 份附卷可稽（見本院卷一，第8 頁、第9 頁、第
163 頁），堪信為真實。是依上揭銷售同意書第3 條第1項約定及民法第153 條第1 項、第345 條第2 項等規定，原告主張系爭房屋買賣預約，於101 年5 月22日時已就買賣房屋之標的物及價金達成合致，並於被告簽收定金時即已成立生效之事實，堪信為真實。
⒊至於被告抗辯之前揭情節，茲分別論述之：
⑴被告抗辯：原告在被告收受買方戊○○之斡旋金8 萬元後
之101 年2 月24日、25日、27日曾通知被告與買方出面簽訂不動產買賣契約，但因買方戊○○始終未出面簽約，原告即通知被告可將8 萬元之斡旋金予以沒收，被告並予以沒收8 萬元之斡旋金，被告與戊○○間之買賣預約即應已解除不存在等語。惟原告否認有主動通知被告可將8 萬元之斡旋金予以沒收之情事，並陳稱：如有通知沒收定金，則原告豈會於101 年4 月17日再以存證信函催告被告簽訂契約等語。按當事人主張有利於己之事實者，就事實應負舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文，又依舉證分配法則，主張積極事實之當事人應負舉證責任。被告對於其所抗辯：原告有通知被告可將8 萬元之斡旋金予以沒收之有利於己且係積極事實，雖以證人丙○○之證詞為證。
惟查，證人丙○○於本院101 年10月17日言詞辯論期日證稱：「( 問：事後原告公司有帶買方來跟你訂立契約？)…，原告公司有給我三次通知，通知說要簽約，但都是因為買方有狀況不能來，…，所以這個案件我在口頭上電話中跟原告公司告知說，這個案子就以沒收訂金處理。原告公司也同意，這是我跟原告公司業務員己○○先生的對話…」等語（見本院卷一，第75頁）；惟於本院103 年10月13日言詞辯論期日卻又改證稱：「( 問沒訂是你說要沒訂的？) 沒有，是仲介公司告訴我說，對方確定沒有要來簽約」、「( 問你沒訂8 萬元有通知原告公司？) 是原告通知我說要沒收8 萬元，他說對方沒有來簽約，大約2 月28日，我們給他最號一天的隔天，最後一天就是2 月27日，當天他就說買方沒有來，隔天我還跟他確定，他說確定，己○○就說要沒訂。…」等語（見本院卷二，第6 頁），足見，證人丙○○先係證稱係其主動告知原告公司業務員己○○本件以沒收定金方式處理，惟其後卻又改稱係原告業務員己○○通知要沒收定金，其前後證詞明顯不一致，且審酌證人丙○○於101 年10月17日言詞辯論期日之證詞顯較被告抗辯於101 年2 月28日沒收定金之時間接近，記憶上較為清楚正確，且兩造當時亦未針對係何造主動通知沒收定金一事進行攻防，而反倒是證人丙○○自己主動證稱係其主動告知原告公司業務員己○○本件以沒收定金方式處理之事實，故應以證人丙○○於於101 年10月17日言詞辯論期日之證稱係其主動告知原告公司業務員己○○本件以沒收定金方式處理之事實較為可採。至於證人丙○○於2 年後之103 年10月13日言詞辯論期日之證詞，則應屬事後迴護被告之詞，不足採信。其次，證人丙○○證稱：
其告知己○○這個案子就以沒收訂金處理，原告公司也同意云云。惟被告並未證明己○○曾表示同意，以及證明己○○係有經原告公司授權可以有權代理原告表示同意之事實，況且原告亦曾於101 年4 月17日以存證信函催告被告出面簽訂系爭房屋之買賣契約，此有存證信函1 份附卷可稽（見本院卷一，第10頁），顯見，原告並無同意被告沒收定金解除系爭房屋買賣契約之意思表示，是證人丙○○證稱：原告公司也同意云云，即非可採。況縱認原告有同意沒收定金結案，亦應係指銷售同意書第3 條第2 款：「因可歸責於買方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，則定金沒收，而沒收定金價額之50% 甲方( 即被告) 同意支付予乙方( 即原告) 作為服務報酬，乙方不得再向甲方請求其他費用；…」( 見本院一，第7 頁) 之情形，亦即係指買方確定不買而遭沒收定金之情形而言，並不包括本件買賣雙方係為避免支付原告之仲介報酬，而故意不出面簽訂本約而再私下簽訂買賣契約之情形( 詳後述) 。故被告抗辯：係原告通知被告可將8 萬元之斡旋金予以沒收，被告並予以沒收8 萬元之斡旋金，被告與戊○○間之買賣預約即應已解除不存在云云，自不足採。
⑵被告又抗辯：買方戊○○之妻即訴外人丁○○於101 年3
月4 日來電詢問購買系爭房屋之事，於過程中知悉丁○○即係戊○○之妻，丁○○並告知因其舊屋尚未出售且向銀行借款之保證人有問題，以致於購屋之資金有困難等因素，造成無法出面簽約，現因上開無法簽約之因素均已排除，被告認丁○○很有購屋之誠意，且於丁○○洽談過程中發現原告之仲介有去騷擾買方，且原告對於買賣雙方之價格有所隱瞞，亦未將被告要求買方第一期款須付總價款之30% 之條件記載於不動產買賣意願書上，認為原告有回報不實之情事，被告遂同意將系爭房屋再出售予戊○○夫妻等情。惟原告否認之，並陳稱：被告與買方戊○○渠等二人顯然係為避免支付居間報酬，乃私下接觸，故意拖延簽約時間，以使原告無法安排被告與買方渠等二人簽立買賣契約等語。經查：
①證人丁○○於本院102 年7 月18日言詞辯論期日雖證稱
：「( 問：101 年2 月22日下斡旋金之後，為何最後沒有出來簽約買這間房子？) 因為我們那時候舊的房子沒有賣掉，所以沒有足夠的資金可以買這間房子」等語（見本院卷一，第133 頁），惟依經驗法則，戊○○於10
1 年2 月22日出價1,700 萬元購買系爭房屋並交付斡旋金8 萬元之當時，應係經過相當評估其購屋資金之來源而認為有能力購買系爭房屋，況假設如買方戊○○所稱係欲以舊屋出售之價金用來購買系爭房屋，而依一般房屋買賣經驗於刊登房屋出售之廣告、購屋者之看屋、買賣雙方之價金搓談、直至買賣契約之簽立，均須經歷相當期間始會達成，準此，買方戊○○於簽訂原證3 之不動產買賣意願書出價1,700 萬元購買系爭房屋並交付斡旋金8 萬元之當時，應係已出售舊屋或至少應已找到舊屋之買主且收取舊屋買賣價金之時點會在給付系爭房屋價金之前，如此始會讓其購買系爭房屋之資金不會產生缺口，以免產生違約之情事，否則，買方戊○○豈會於購屋資金均尚有疑義及無著落之時，即胡亂出價及交付斡旋金8 萬元，而甘冒被沒收定金之風險之理。惟查，自被告所陳稱係於101 年2 月28日沒收定金之時起，與證人丁○○證稱：知悉被告沒收斡旋金，且係自被沒收斡旋金之後，才再決定去找被告重新購買系爭房屋等語（見同上筆錄），則自被告於101 年2 月28日沒收定金時起至同年3 月4 日丁○○去找被告再談購買系爭房屋時止，期間相隔僅約短短4 天左右，即不到一星期之時間，則豈會有證人丁○○所稱：至101 年2 月28日時止，舊的房子仍未賣掉，沒有足夠的資金可以購屋，卻於
4 天左右又可以出售而有資金可以購屋云云，顯與上揭出售房屋均須相當時間之社會常情及經驗法則有違。是證人丁○○上開證詞已屬可疑，尚難憑採。另證人丁○○並未證稱：其向銀行借款之保證人有問題等情，且觀之丁○○於101 年3 月4 日去找被告當時，被告與戊○○間尚未簽訂系爭房屋買賣契約，亦即並無持簽訂之系爭房屋買賣契約，再持向銀行辦理貸款及經銀行評估是否放貸之問題，是被告抗辯：買方向銀行借款之保證人有問題云云，亦非可採。
②再者，依被告與戊○○於101 年3 月10日所簽訂之協議
書雖記載：退還戊○○之訂金8 萬元云云，此有協議書
1 份附卷可稽（見本院卷一，第16頁），惟證人戊○○於本院102 年7 月18日言詞辯論期日證稱：被告沒有退還斡旋金8 萬元等語，為被告所不爭（見本院卷一，第
137 頁），且被告於101 年3 月13日與戊○○簽訂之訂金收據，內容亦約定：系爭房屋之總價款為1,700 萬元，此有訂金收據1 份附卷可稽（見本院卷一，第12頁、第38頁），且被告於103 年10月13日本院言詞辯論期日亦自認收取買方戊○○1,700 萬元之房屋價金及沒收8萬元之定金，共計1,708 萬元之事實（見本院卷二，第
7 頁面），由此可見，買方戊○○自己於101 年3 月4日去找賣方即被告重新購屋，購屋之價格與其於101 年
2 月22日出價1,700 萬元均係相同，但卻又遭賣方即被告沒收定金，則對於買方戊○○而言，自己去找被告重新洽談購屋事宜不僅未獲得更便宜之價格，且又遭沒收定金。反之，假設果如買方戊○○所稱於101 年3 月4日已籌得購屋之資金，則距離被告所稱於101 年2 月28日沒收定金之日，亦僅3 、4 日而已，則戊○○大可再去找原告居間協調與被告再出面簽訂系爭房屋，以免所交付之斡旋金遭沒收，豈會直接就去找被告再重新購屋而不僅未獲更便宜之價格且又遭沒收定金之理。綜上各情，堪認被告與買方戊○○私下另簽訂系爭房屋之買賣契約之目的，應僅係欲避免支付原告之仲介報酬。
③至於被告於101 年3 月10日與戊○○簽訂之協議書，為
何內容會記載：「茲因甲乙雙方( 即被告及戊○○) 見面證實仲介業者回報不實，並與雙方買賣意願不符合」等語（見本院卷一，第16頁），證人丙○○於本院101年10月17日言詞辯論期日先係證稱：因為丁○○說仲介有在騷擾她，所以寫份退訂金協議書，讓她可以給那一家公司的業務員看免受繼續騷擾等語（見本院卷一，第77頁）。後於本院103 年10月13日言詞辯論期日又改證稱：回報不實就是被告所要求的買方須有30% 之自備款之條件並未回報給買方，另外原告有可能以買方收取3%，賣方收取4%服務費之折傭方式，以利成交云云（見本院卷二，第7 頁反面、第8 頁）。觀之證人丙○○上開證詞顯然前後不一，且依買方戊○○與賣方之代理人丙○○所簽立之不動產買賣意願書第1 條之付款方式已明白記載為：簽約( 含定金) 、用印及完稅各給付總價之10% ，尾款( 交屋) 給付總價之70% （見本院卷一，第
3 頁），此為簽訂時證人丙○○於簽名所應看見及知悉之事，惟丙○○於當時並未爭執且要求更改，自不能事後再以意願書所未記載之事項，而辯稱係原告回報不實云云。況且再對照被告所提出其與戊○○於101 年5 月
9 日簽訂之不動產買賣契約書第3 條第2 項之付款方式則僅記載第一期( 簽約款) 490 萬元，其餘第二期( 用印款) 、第三期( 完稅款) 則均為空白，僅第四期( 尾款) 1,190 萬元（見本院卷一，第211 、212 頁），其中用印及完稅款均為空白，僅有第一期款及尾款，已與一般不動產買賣契約之付款方式有所不符，況且尾款之給付既均係於賣方即被告將系爭房屋之所有權移轉登記予買方之後，始再由履約保證帳戶給付尾款予賣方，因此，就最後全部價金之給付時期，不論係不動產買賣意願書或不動產買賣契約書均係相同並無差別，而就賣方所最關心之事應係買方能如期之履約給付全部之價金，且既然買方給付全部價金之時期均無差別，則至於總價金30 %之給付方式，是一次給付或依用印及完稅程序給付，賣方通常不會要求或計較且會配合買方資金之籌劃。反倒是買方能爭取到用印及完稅之多二道給付價金程序之時間，較能稍解購屋資金調度之壓力，而會盡量之爭取。因此，不動產買賣契約書之付款方式僅記載第一期( 簽約款) 490 萬元及第四期( 尾款) 1,190 萬元，應係為配合被告之說詞而為之填載。故被告抗辯：回報不實就是被告所要求的買方須有30% 之自備款之條件並未回報給買方云云，尚不足採。至於證人丙○○另證稱：回報不實係指原告有可能以買方收取3%，賣方收取4%服務費之折傭方式以利成交云云，惟證人丙○○亦自承所謂：買方收取3%，賣方收取4%服務費之折庸方式，係其自己想的等語（見本院卷二，第8 頁），亦即此純屬證人丙○○之個人臆測之詞，自不足採。足見，被告於
101 年3 月10日與戊○○簽訂之協議書，其上記載：「茲因甲乙雙方( 即被告及戊○○) 見面證實仲介業者回報不實，並與雙方買賣意願不符合」等語，亦應僅被告與戊○○間欲避免支付原告之仲介報酬所為不實之記載。
④至於被告抗辯：被告再與戊○○簽訂系爭房屋之買賣契
約係屬於另一契約，且非於原告之專任委託契約期間之內，兩造係屬於一般委託契，且被告亦係在兩造間之委託銷售契約期間屆滿之後始於101 年5 月9 日將系爭房屋出售予戊○○，被告自再可另行出售他人，及依丙○○提出之錄音內容顯示原告有恐嚇買方須配合逼迫被告給付仲介費等語。惟原告否認之，並稱：原告係於專任委託期間內完成系爭房屋買賣契約之居間行為，不論是專任或一般委託，依法被告應給付原告居間仲介報酬，原告亦無恐嚇買方之行為，且該錄音亦與本件爭點無關等語。按實務上不動產仲介業者與出賣人間所訂立之居間契約均為媒介居間，其形態又可分為一般委託銷售契約與專任委託銷售契約；然無論是一般委託銷售契約或專任委託銷售契約，只要出賣人因為居間人從中居間而與買受人成立不動產買賣契約者，依民法第565 條及第
568 條第1 項規定，居間人均得向出賣人及買受人依約請求居間報酬。查，本件被告與戊○○二人因原告之居間而成立買賣契約之預約，且係因被告與戊○○為避免居間報酬之支付，故意拒絕訂立已媒介就緒之買賣契約之本約，均已詳如前述，是無論原告與被告所簽立者為何種委託銷售契約，依上開說明，被告均應依約給付原告居間報酬。況且被告自認於101 年2 月14日至101 年
2 月22日期間為專任委託期間（見本院卷一，第32頁），而被告之代理人丙○○係在專任委託期間內之101 年
2 月22日簽收斡旋金，是原告確於專任委託期間內完成媒介居間。再者，被告與戊○○係於101 年3 月13日即簽立訂金收據，內容約定雙方於101 年5 月9 日簽訂買賣契約等語（見本院卷一，第12頁、第38頁），足見，被告與戊○○其等二人於101 年5 月9 日始簽訂系爭房屋之不動產買賣契約書亦僅係規避被告與原告簽訂銷售同意書之委託契約至101 年4 月17日止之委託期間。況且被告與買方戊○○私下另簽訂系爭房屋買賣契約之目的，應僅係欲避免支付原告之仲介報酬，亦詳如前述，故被告抗辯其再與戊○○簽訂系爭房屋之買賣契約係屬於另一契約，且非於原告之專任委託契約期間之內，兩造係屬於一般委託契云云，均不足採信。次查，被告於本院103 年11月17日言詞辯論期日亦自認其所稱恐嚇之事，係指證人丙○○在102 年11月8 日所提陳述狀所述之錄音內容，及上開錄音內容所述情事均係發生在101年3 月6 日其與戊○○簽訂協議書之後，約在101 年4月21日左右等語（見本院卷二，第26頁正反面），惟觀之證人丙○○上開陳述書所載之錄音內容，並無何恐嚇買方須配合逼迫被告給付仲介費之情事，況且該錄音內容所述情事之發生時間既為101 年4 月21日左右，亦與本件原告係早於101 年2 月22日即已因被告簽收定金而認已合法完成其居間之行為無涉。故被告上開抗辯，亦不足採信。
(二) 原告已完成媒介居間義務，自得依銷售意書第2 條第2 項約定向被告請求居間報酬68萬元：
按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」（最高法院58年台上字第2929號判例參照）。本件買賣雙方之正式買賣契約雖未簽立，但依被告與戊○○簽立之不動產買賣意願書，渠等二人間之買賣契約之預約已然成立，原告原得依約請求居間報酬；且由渠等二人在101 年3 月6 日即簽立協議書之情事觀之，顯然渠等二人系為避免支付居間報酬，乃私下接觸，故意拖延簽約時間，以使原告無法安排被告二人簽立買賣契約，均已詳如上述。故依上開最高法院判例意旨，縱認原告未完成買賣雙方簽立買賣契約之本約而未完成媒介居間，然因原告已媒介就緒，被告與戊○○渠等二人故意拖延之舉，本誠信原則，被告仍應依約給付原告居間報酬。
(三) 綜上所述，本件原告主張已完成系爭房屋買賣之居間義務
，並依銷售同意書第3 條第1 項、第2 條第2 項及民法第
568 條第1 項等規定，向被告請求居間報酬68萬元( 計算式：系爭房屋之買賣價金1,700 萬元×4%＝68萬元) ，及自起訴狀繕本送達被告翌日即101 年6 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 103 年 12 月 15 日
民事第三庭 法 官 黃漢權以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 16 日
書記官 江世亨