臺灣桃園地方法院民事判決
101年度重訴字第150號原 告 富廣豐建設有限公司法定代理人 劉嬑潔訴訟代理人 陳志峰律師複代理人 黃曼瑤律師複代理人 黃佩琦律師被 告 郭麗華訴訟代理人 楊擴擧律師上列當事人間請求返還定金事件，於民國101年10月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍佰萬元，暨自民國101 年5 月11日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣伍佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國101年3月12日簽立「買賣切結書」（下稱切結書
），約定原告以總價金新臺幣（下同）471,000,000 元買受訴外人賴明德所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號、2095地號、2099地號之三筆土地及同地段1731建號之建物全部（下稱系爭不動產），同日原告除依切結書第五條之約定，交付發票人為劉嬑潔之兩張支票（發票日為101 年3 月12日支票號碼：NW0000000 支票乙紙、發票日為101 年3 月24 日票號碼支票號碼：NW0000000 之支票乙紙），票面金額均為5,000,000 元整，前者支票作為買賣定金，後者用以支付第二期款項45,000,000元之一部份，兩造並約定於101 年3 月
23 日 正式簽立買賣契約，並就買賣價金辦理履約保證以存入信託專戶。
㈡嗣因切結書尚有若干約定不明之部份，即如被告從未提出訴
外人賴明德或郭義雄、郭勝芳等人之授權書，則其對系爭土地及建物是否為有權出售之人？101 年3 月23日正式簽立買賣契約書時之賣方究係郭麗華、郭義雄及郭勝芳或係賴明德？系爭買賣切結書第六條所約定之點交日期為何？系爭買賣切結書第七條所約定被告願投資原告之款項即所謂「扣除償還賴明德之款項餘額」究為70,000,000元或係171,000, 000元？....等契約成立之重要事項皆尚待被告說明及兩造再為協議，是原告於101 年3 月23日預定正式簽約日前即多次向被告表達應再為協議並請其提出賴明德之授權文件，然被告皆未置理，並於101 年3 月22日逕發簽約通知予原告，通知原告應於101 年3 月23日至被告辦公室簽約並給付40,000,000元，原告無奈，先後以101 年3 月22日桃園府前（21支）郵局第353 號存證信函、101 年4 月3 日桃園成功路郵局第
437 號存證信函、及101 年4 月14日桃園成功路郵局第485號存證信函通知被告兩造間買賣契約尚未成立，被告尚不得將原告前交付之支票兌現並催告其出面就買賣契約成立之重要點進行溝通協議以訂立買賣契約，然被告皆回覆兩造間買賣契約已成立，經催告後解除兩造間系爭買賣切結書並沒收定金10,000,000 元。
㈢按「…買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，
作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。兩造雖就買賣之標的物即系爭土地及買賣價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、系爭土地之交付等事項，均未為約定，單憑八十四年七月十三日簽訂之『土地買賣訂金收據』之內容，尚不能據以履行而達成訂約之目的，且兩造復於收據中訂明『八十四年七月二十日以前再簽訂正式合約』，顯見系爭『土地買賣訂金收據』僅屬買賣預約，而非買賣本約。…」此有最高法院93年台上字第441號判決可資參照。查兩造間之系爭買賣切結書就訂約主體、付款方法及時期、系爭土地及建物所有權移轉登記時期、系爭土地及建物之交付等契約成立之重要點皆尚未合意，揆諸前揭最高法院判決意旨，應認本件兩造間買賣本約尚未能成立。再者，本件兩造買賣本約既因契約成立之重要點尚未合意而尚未成立，而被告又拒絕就尚未合意之契約成立之重要點為協議以達合意，導致買賣預約之目的（簽訂本約）不能達成，此簽訂本約不能達成之事由應屬可歸責於被告之事由，原告前已多次催告被告出面就簽立買賣契約為協議無果而為解除系爭買賣切結書之意思表示。
㈣綜上，切結書既已解除，則被告自應返還原告交付之支票，
退步言，系爭買賣切結書所約定之定金僅有5,000,000元，另一張發票日為101年3月24日，金額為5,000,000元之支票原告本系預計作為簽約款之給付，然本件買賣本約既未簽訂，且系爭買賣切結書亦經兩造各自為解除之意思表示，則被告亦無保有該張支票之原因而應為返還。因被告已分別就原告交付之支票二紙各五百萬元行使票據權利在案而無法返還，爰依民法第249條、第179條之規定提起本件訴訟。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告10,000,000元，暨自起訴狀繕本送達被
告翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：㈠系爭不動產原屬於被告之父親郭義雄及胞弟郭勝芳所有，因
當時郭勝芳與賴明德之間有生意上之往來，並積欠賴明德一億餘元之債務，因此為清償債務之故，遂於98年8月5日簽署之不動產買賣契約書，將系爭不動產作價三億元，出售予賴明德，賴明德取得系爭不動產後，則繼續將其中之廠房出租並收取租金。賴明德並同意由被告之父親及胞弟在五年的時間就系爭土地尋找合適之買主，賴明德取回應得三億元即可。
㈡兩造於101年3月12日簽立由原告所提出之切結書（實際上為
不動產買賣契約書），雙方就系爭之不動產及總價達成買賣之合意，就雙方之權利義務關係具體約定而成立買賣關係，且該買賣切結書之「封面」即載明該買賣切結書之性質乃為「不動產買賣契約書」，原告刻意漏印。殊料，原告反悔不買，僅以電話要求被告必須返還支票，後原告委請楊肅欣律師以存證信函，先是指摘本件買賣被告是否獲得地主賴明德之授權，尚屬不明，3月23日無法簽立正式買賣契約，被告無權提示支票並應返還云云。又於101年3月28日桃園府前郵局第367 號存證信函，稱兩造並未簽立買賣契約，被告應返還支票云云，實則，被告早在100 年9 月1 日即獲得授權，有權代表賴明德出售土地及建物，並負有交付辦理產權移轉所需之證件義務等情，於簽署系爭買賣契約時，業經原告確認相關資料無誤，並有見證人蕭志宏、李進炎在場見證。被告所簽署之切結書（不動產買賣契約）亦是由原告請土地代書備妥後並交付被告簽署，不動產交易如此慎重之事，原告又係建設公司，焉有可能提供一份付款方法、時期、標的物交付事項均未約定之買賣契約書予被告簽署？對照雙方所簽署之系爭買賣切結書，其中對於買賣之標的及價金之契約必要之點（標的物及價金），早已達成合意，並就雙方就系爭買賣契約所應負之義務（何時交付價金、應交付辦理移轉登記文件項目為何、何時簽署買賣保證契約書、何時辦理移轉登記、應簽發商業本票作為擔保、是否辦理信託）等諸多事宜，均有詳細約定，何來不動產買賣契約未成立之說？㈢按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153 條定有明文。又，當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點。（最高法院69年台上字第1710號判例意旨參照）。可知不動產賣賣契約之必要之點乃係「價金」及「標的物」，本件雙方所簽署之不動產買賣契約（買賣切結書）不僅就「價金」及「標的物」具體約定並合意，甚至就價金交付、不動產移轉登記等細節亦約定甚明，且對照本件之系爭買賣切結書所載，就付款方法係約定於第三條、第五條及第七條；所有權轉登記時期係約定於第五條第四項，即系爭土地建物「最晚」應於101 年9 月10日前完成過戶；系爭土地及建物依第六條約定由賴明德負責鑑界及勘查權利範圍後交予原告。至於原告起訴主張之重要事項尚待被告說明及兩造再為協議等，非屬契約成立必要之點，亦無礙於兩造買賣契約業已成立之事實。
㈣又依系爭買賣切結書第五條第二項之約定，原告應於101年3
月23日與被告正式簽立「買賣履約保證契約書」，此部分係因系爭土地及建物有辦理信託履約保證之需要，兩造需另行簽訂「買賣履約保證契約書」，此與兩造依系爭買賣切結書已成立買賣契約無關。但原告起訴係將上開「買賣履約保證契約書」稱為「買賣契約」，顯係曲解契約文字之解釋，換言之，系爭買賣切結書係兩造間成立買賣關係，與買賣履約保證契約書是針對買賣價金辦理履約保證存入信託專戶之事項另為約定，並不相同，此亦為原告所明知，竟將其混為一談，實無足採。
㈤被告於101年3月12日簽訂切結書及收受定金即二紙支票10,
000,000元，業經被告兌領。被告亦於101年3月12日同時，依切結書第五條第四項約定，簽發票面金額10,000,000元之商業本票乙紙交付原告作為擔保之用，是被告亦負有不得將系爭不動產轉售他人之義務，然卻因可歸責於原告之事由而未於101年3月23日簽訂「買賣履約保證契約書」，被告依法催告原告履行並依法解除系爭買賣契約後，原告才於被告解除系爭買賣切結書後，才以存證信函通知被告，如被告於文到五日後就買賣契約成立之重要事項予以說明以進行溝通協議，致買賣契約之約定無法繼續履行，將解除系爭買賣切結書云云。是系爭切結書為被告依民法第254條規定限期解除，原告自無再為解除之餘地及可能（原告所為解除之意思表示並不合法），而買賣契約之解除，係可歸責於原告之事由，致不能履行，原告所交付之定金依法自無庸返還。從而原告起訴請求返還定金，自無理由。
㈥退步言，縱鈞院認為本件為買賣預約所交付之定金係屬「立
約定金」，如生可歸責原告事由致不能成立買賣本約，該定金之效力仍應類推適用民法第249條之規定。準此以言，無論系爭買賣切結書係屬「買賣本約」或屬「買賣預約」，若無法履行係因可歸責於原告之事由，原告所交付之定金壹仟萬元依法均不得請求返還。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠經查：
⒈兩造不爭執事項：
⑴兩造於101年3月12日有簽立買賣切結書。對於不動產買賣契約書之真正不爭執。
⑵原告於簽約當時有交付被告兩張各5,000,000 元之支票，其中發票日101 年3 月12日之支票為定金不爭執。
⑶兩造均向對造表示解除契約。
⑷被告於簽約當時亦有開立面額10,000,000元商業本票予原告作為保證。
⒉兩造爭執事項：
⑴買賣契約是否合法成立?⑵5,000,000元之支票，發票日101年3月24日之支票，是否
係支付定金?或是否為價金之一部?㈡買賣契約是否合法成立?發票日101年3月24日之支票之性質?⒈原告主張兩造於民國101 年3 月12日所簽立買賣切結書，約
定原告以總價金471,000,000 元買受訴外人賴明德所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號、2095地號、2099地號之三筆土地及同地段上之1731建號之建物全部，於正式簽立買賣契約同時簽署買賣保證契約書，提出切結書之內容尚有許多重要之點有未盡之處，及原告仍無法確定被告是否有賴明德之授權，買賣切結書之性質為買賣之「預約」非買賣契約，被告則否認上情，並置前詞抗辯。
⒉按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即
為成立，民法第345 條第2 項規定有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意；又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約；買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立，固有最高法院93年度台上字第441 號、79年台上字第1357號、80年台上字第1883號判決要旨均可參照。
⒊惟觀諸兩造所簽立之「不動產買賣契約書」（見本院卷第86
頁），究其內容兩造已就欲出售之價金、出售之標的為約定，其中第3 條、第5 條、第7 條載有約定價款支付方式，再者，就不動產過戶時間設有期限、簽立履約保證時應提出之過戶文件、所餘款項如何處理等等均已有約定，顯就系爭不動產買賣之必要之點，已互為意思表示一致，故應認兩造所簽立之買賣契約書，應屬系爭不動產之買賣契約無疑，此亦丁由兩造簽立之「不動產買賣契約書」附卷甚明（本院卷第89頁），雖兩造就其餘買賣事項尚有若干有待協商之處，然兩造既已就標的物及價金及其餘如上之重要事項等重要之點已為約定，自應認已簽立買賣契約，非屬預約性質，否則即應於切結書中記載於101 年3 月23日正式簽立買賣履約保證契約書時須同時簽立「買賣契約」，其捨此不為記載，更明白表示此買賣切結即為兩造之買賣契約書。又原告於簽立買賣切結書同時交付發票日101 年3 月12日之支票5,000,000元，觀諸該切結書第5 條第1 項（參見本院卷第12頁）已載明新臺幣5,00 0,000元整，交乙方（被告）收迄，故其性質乃係以擔保買賣契約履行為目的之所謂「定金」，兩造就此不爭執，故該發票日101 年3 月12日之支票5,000,000 元係屬定金之性質甚明。又原告另交付發票日101 年3 月24日支票5,000,000 元，該支票係屬買賣價金之一部份，固據原告陳明，即證人林錫卿於本院101 年8 月8 日言詞辯論時亦證稱：本件之定金為五百萬元。故該支票票款屬於價金之一部甚明。
㈢又按民法第531 條所定之授權文字，乃委任人與受任人間契
約上應行具備之形式，並非受任人必須交付他造當事人之書證（參閱最高法院39年台上字第1190號判例要旨）。復查本件兩造爭執有無賴明德授權出賣系爭不動產物之部分，觀諸被告所提郭義雄、郭勝芳與賴明德間之不動產買賣契約書（參見本院卷第21頁），其中第11條特約條款第3 項記載賴明德授權郭義雄、郭勝芳於103 年8 月5 日前代為出賣，雖被告簽約時未提出賴明德之授權證明，僅於簽約後始補郭義雄身份證影本給原告，然原告既知被告與郭義雄間為親屬（父女）關係，被告主張其有賴明德之授權顯為已足，否則原告為何不懷疑被告之獲得授權而與被告簽署系爭買賣契約？況兩造所簽立之（不動產買賣契約書」，其上之記載為賣方：賴明德，代表人：郭麗華，此有該契約書在卷可稽，顯然被告係「代理」賣方賴明德簽署系爭不動產買賣，此亦為原告所知甚明。故可認原告於101 年3 月12日與被告簽立以總價金471,000,00 0元買受訴外人賴明德所有之系爭不動產之不動產買賣契約，雙方買賣債權契約已成立，嗣原告以被告未受賴明德之授權出賣系爭不動產為由，拒絕依切結書第5條第3 款之約定，於101 年3 月23日正式簽立買賣履約保證契約書，使兩造亦互為催告並解約之意思表示，致買賣契約之目的不能達成，揆諸前開說明，此誠屬可歸責於原告之事由，致契約解除，則原告依民法第249 條之規定，請求被告返還定金5,000,000 元（發票日為101 年3 月12日支票號碼：
NW0000000 、面額五百萬元支票），即屬無理由，應不予准許。
四、又兩造買賣契約既經解除，則原告依民法第179 條規定，請求被告返還非屬定金範疇之發票日為101 年3 月24日票號：
NW0000000 、面額五百萬元支票款項及自起訴狀繕本送達翌日即101 年5 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
五、原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行宣告，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 10 月 17 日
民事第三庭 法 官 陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 17 日
書記官 史萱萱