臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第151號原 告 周有福
嚴萬霞共 同訴訟代理人 簡良夙律師複 代理人 簡靖軒被 告 趙莉菁訴訟代理人 鄒玉珍律師複 代理人 李文宗上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，於民國103 年7 月
3 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告就如後所述系爭強制執行事件拍賣之標的即系爭土地、系爭227-220 地號土地、系爭227-744 地號土地、系爭
193 建號建物及系爭5333建號建物等不動產，本係欲確認有依同一拍賣條件優先購買之權，惟漏未於起訴聲明加以載明，遂於民國101 年7 月18日具狀變更補充其聲明為：「先位聲明：確認原告周有福就臺灣桃園地方法院100 年度司執字第27317 號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）中拍賣如附表一所示土地及建物，有依同一價金條件優先購買之權。被告應將如附表一所示土地及建物向中壢地政事務所所為之移轉登記予以塗銷；備位聲明：確認原告嚴萬霞就系爭強制執行事件拍賣如附表一所示土地及建物，有依同一價金條件優先購買之權。被告應將如附表一所示土地及建物向中壢地政事務所所為之移轉登記予以塗銷。」等語（參見本院卷㈠第85頁）；繼於102 年7 月3 日具狀將上開附表一關於系爭193 建號建物坐落土地部分之錯誤記載，更正如其後述聲明所示，並明確記載上開各筆不動產之拍定價格（參見本院卷㈠第150 、155 頁）。核原告上開所為，均僅係補充或更正其事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，參諸首揭規定，應予准許。
二、次按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主觀預備合併有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）之類型，在學說及實務上，固因具體個案之不同，而有持肯定說與否定說互見。惟其中原告多數的主觀預備合併之訴，如先、備位原告之主張在實質上、經濟上具有同一性（非處於對立之地位），並得因任一原告勝訴而達訴訟之目的，或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定或在對造甘受此「攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起（最高法院94年度台上字第1078號裁判意旨參照）。查本件先、備位原告係委任同一訴訟代理人提起本件訴訟，且觀諸渠等主張於實質上、經濟上具有同一性而非處於對立之地位，並得因任一原告勝訴而達本件訴訟之目的，復無礙於被告之防禦致生訴訟不安定或攻防對象擴散之不利益情形，揆諸前揭說明，原告以主觀預備合併提起本件訴訟，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠系爭強制執行事件拍賣之標的即坐落桃園縣中壢市○○段興
南小段227-36、227-379 、227-380 、227-381 、227-382、227-383 、227-384 、227-385 、227-386 、227-387 、227-388 、227-389 、227-417 、227-418 地號土地（下合稱系爭土地），與坐落同段227-220 、227-744 地號土地（下稱系爭227-220 、227-744 地號土地），及同段193 建號即門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○號建物（下稱系爭193 建號建物）暨同段5333建號即門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○號之未辦理保存登記建物（下稱系爭5333建號建物），由被告於100 年11月17日經由特別拍賣程序後之減價拍賣程序以新臺幣（下同）10,112,266元拍定買受之；而原告周有福為系爭土地設定登記之第一順位地上權人，至原告嚴萬霞則為系爭227-386 地號土地設定登記之第二順位地上權人，依土地法第104 條第1 項之規定，就上開全部不動產即有優先購買之權，然此情為被告所否認，致原告之優先購買權存否不明確，是原告得否就上開全部不動產行使優先購買權之私法上地位即有不安之狀態，而此項不安狀態得以確認判決除去之，足見原告提起本件訴訟應有確認利益存在。又本件為確認權利關係存在之積極型確認訴訟，而訴外人即上開不動產之所有權人李宗明既未否認原告就該等不動產有優先購買權存在，則原告實無必要將李宗明亦併列為本件被告，是本件並無被告所稱當事人不適格之問題。
㈡郵件改投改寄申請係中華郵政股份有限公司之便民服務措施
，然執行法院是否合法送達對於地上權人行使優先購買權之通知，則應依強制執行法及民事訴訟法等相關規定為據。本件原告周有福向中華郵政股份有限公司索取郵件改投改寄申請書時，承辦人員告知此項措施之有效期限僅有2 個月，而原告周有福係於98年7 月28日以門牌號碼「桃園縣中壢市○○路○○○ 巷○○弄○○○○ 號5 樓」，向中華郵政股份有限公司申請郵件改投改寄，是該措施應於2 個月後即失其效力，則中華郵政股份有限公司逕自將系爭強制執行事件寄送至原告周有福戶籍地址即門牌號碼「桃園縣中壢市○○路○○○ 號」之相關執行文書郵件改投改寄至他址，即有違誤。又如上所述，原告周有福之戶籍地址係設於「桃園縣中壢市○○路○○○ 號」，然中壢郵局卻將系爭強制執行事件之通知優先購買函寄送至門牌號碼「桃園縣中壢市○○路○○○ 號11樓」，並由非原告周有福之同居人或受僱人之訴外人高美英收受，已難謂生合法送達之效力；況原告周有福曾多次以書面陳報未曾收受系爭強制執行事件相關執行文書，然本院均未加詳查而任由中華郵政股份有限公司誤投郵件，迄至本院囑咐該公司勿再改投改寄至「桃園縣中壢市○○路○○○ 號11樓」時，原告周有福始知悉未收受上開通知優先購買函，是原告周有福既未曾收受通知優先購買函，即無從計算不變期間，故原告周有福本件優先購買之權利自未因不變期間之經過而消滅。再縱認本院確已將通知優先購買函送達原告周有福，然本院於100 年11月17日寄發之通知優先購買函僅係通知原告周有福得以被告買受之同一價格就系爭土地主張優先購買權，而漏未通知原告周有福就其餘拍賣標的亦得主張優先購買權，與發予被告之不動產權利移轉證書附表所載內容顯不相同，是本院就優先購買通知之內容顯有錯誤而不生適法優先購買通知之效力；又倘本院嗣後曾更正相關執行通知，惟原告周有福亦未曾收受該等通知。另原告嚴萬霞之戶籍地址係設於「新北市○○區○○路○○巷○○○○○號」，惟本院卻未曾將系爭強制執行事件之拍賣公告送達原告嚴萬霞之上開戶籍地址，甚明知原告嚴萬霞為系爭227-386 地號土地之地上權人，卻仍將原告嚴萬霞自優先購買通知名單中予以刪除，是原告嚴萬霞亦未曾收受系爭強制執行事件之通知優先購買函。綜此，本院既未曾合法將系爭強制執行事件之相關執行文書合法送達原告，依法即無從認定原告有放棄優先購買權之意，是本件優先購買權自亦無罹於不變期間而消滅。
㈢原告周有福前於79年1 月23日向李宗明及訴外人孫秀容買受
渠等所有未辦理保存登記之系爭5333建號建物，惟李宗明、孫秀容既仍為系爭193 建號建物之所有權人，自應由原告周有福及李宗明、孫秀容共同與訴外人高綉華就系爭193 、5333建號建物簽訂租賃契約；又系爭5333建號建物有獨立使用之通道並可在構造上予以區別，有被告於系爭強制執行事件
101 年5 月29日點交筆錄簽名，及系爭5333建號建物現況照片為憑；復縱認系爭5333建號建物無獨立出入口，然當事人仍得藉由私法上之約定取得通行或獨立進出使用之權利，要不得據此逕認原告周有福與李宗明、孫秀容間就系爭5333建號建物之買賣契約為通謀虛偽意思表示。另原告周有福於買受系爭5333建號建物後，係為防止將來之不利益侵害且為將來整體開發使用，遂要求李宗明於系爭土地上設定地上權以為擔保，此與常情尚屬無違。再者，原告周有福既為系爭土地之地上權人，且為系爭5333建號建物之所有權人，而系爭強制執行事件既將系爭土地、系爭5333建號建物與其餘拍賣標的合併拍賣，並由被告拍定買受之，則原告周有福雖僅就系爭土地有地上權，惟仍得依土地法第104 條第1 項規定就上開全部不動產主張優先購買權；又系爭5333建號建物縱為未辦理保存登記之建物，然非不得為交易、讓與之標的，且土地法第104 條第1 項規定亦無限於業經辦理保存登記之建物，始有適用之餘地，是原告周有福既為系爭土地之地上權人，且於其上有建物存在，本件主張優先購買權自屬於法有據。復原告周有福業已於101 年3 月13日向本院主張行使優先購買權，並無被告所稱意思表示錯誤之情。
㈣倘認原告周有福之前揭主張無理由，惟原告嚴萬霞為系爭22
7-386 地號土地之地上權人，其於買受該地上權後，本即欲於其上建築房屋，而系爭強制執行事件既將系爭土地、系爭5333建號建物與其餘拍賣標的合併拍賣，並由被告拍定買受之，則原告嚴萬霞雖僅就系爭227-386 地號土地有地上權，惟仍得依土地法第104 條第1 項規定就上開全部不動產主張優先購買權，是原告嚴萬霞就系爭強制執行事件拍賣之標的確有優先購買權存在。
㈤為此，爰依法提起本件確認之訴，並先位聲明：⒈確認原告
周有福就系爭強制執行事件中拍賣如附表二所示土地及建物，有依附表二拍賣價金同一價金條件優先購買之權。⒉被告於原告給付10,112,266元予執行法院之同時，被告應將如附表二所示土地及建物向中壢地政事務所所為之移轉登記予以塗銷；備位聲明：⒈確認原告嚴萬霞就系爭強制執行事件中拍賣如附表二所示土地及建物，有依附表二拍賣價金同一價金條件優先購買之權；⒉被告於原告給付10,112,266元予執行法院之同時，被告應將如附表二所示土地及建物向中壢地政事務所所為之移轉登記予以塗銷。
二、被告則以：㈠原告前已就本件優先購買權存在乙事向本院聲明異議，經本
院以裁定駁回在案後，繼已對該裁定聲明異議、提起抗告，是原告本即應待窮盡救濟程序後，方得提起本件確認訴訟，今卻逕為提起本件確認之訴，於法未合，應予駁回。又本件係由本院代為出賣系爭強制執行事件拍賣之標的，並由本院代為否認原告主張之本件優先購買權，是原告請求確認優先購買權存在及塗銷所有權移轉登記之聲明，對於否認之債務人李宗明及被告即有合一確定之必要，惟原告未將李宗明併同列為本件被告，顯為當事人不適格，亦應予駁回。
㈡原告均早於100 年11月29日前即已知悉系爭土地及系爭227-
220 、227-744 地號土地與系爭193 、5333建號建物業遭拍定之事實，本可行使優先購買權，卻未遵期行使，自不得再據此予以爭執。縱原告確係因本院未合法通知之此一不可歸責於己之事由而遲誤行使優先購買權，亦應於該原因消滅後10日之不變期間內補為行使，方為合法；惟遍觀本件卷證資料，雖未能確切知悉原告遲誤行使之原因消滅日期為何，然原告之律師函及存證信函均係於101 年2 、3 月間所寄發，顯已逾遲誤原因消滅後應補行使之期間甚久，則原告自當已不得主張優先購買之權利。又並無任何法律規定本院應對於就系爭227-220 、227-744 地號土地無地上權之原告周有福為優先購買之通知，是原告周有福主張本院就優先購買通知之內容存有錯誤云云，亦無足採。再優先購買之通知義務係在出賣人，同理其受通知人行使與否之意思表示亦應向出賣人為之，方屬適法；然本件原告竟向被告為優先購買權行使之意思表示，顯亦不生其法律效力。
㈢原告周有福於系爭強制執行事件執行時，未曾提出第三人異
議之訴，且於執行點交時，亦未到場，而由原告周有福胞姊之配偶即李宗明到場表示就未點交部分，其應有通行權即使用權云云；然由系爭5333建號建物未具構造上及使用上之獨立性，無法成為買賣標的、系爭5333建號建物買賣契約簽立時間與系爭土地設定地上權之時間相距數年之久、系爭5333建號建物縱已出賣予原告周有福，何以李宗明仍具名為該建物之出租人、原告請求被告交付系爭193 建號建物鑰匙等情可知，系爭5333建號建物買賣契約因係原告周有福與李宗明、孫秀容間之通謀虛偽意思表示而無效，且因不具構造上及使用上獨立性，而不得為獨立之物權客體；復依相關實務及學者見解可知，土地法第104 條之目的在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，杜絕紛爭，而原告周有福雖為系爭土地之地上權人，然於其上並無任何建物之所有權及事實上處分權，自無土地法第104 條規定之適用。又原告周有福於98年7 月28日申請郵件改投改寄迄今尚未撤銷其申請，則中華郵政股份有限公司依約將應送達原告周有福之文書改投改寄至其所指定之李宗明及孫秀容戶籍地址即「桃園縣中壢市○○路○○○ 號11樓」，當無違誤，且送達上址之郵件均未曾有退回之紀錄，是系爭強制執行事件之通知優先購買函業已於100 年11月22日送達原告周有福；而原告周有福於同年月29日向本院所提陳報狀僅表示希冀撤銷拍定程序及重定拍賣期日，而非表示欲行使優先購買權，顯見原告周有福早已知悉拍定程序及優先購買之相關權利，與未有行使優先購買權之意，縱原告周有福於101 年3 月13日方以書狀表示欲行使優先購買權，亦已罹於不變期間而消滅。再原告周有福就系爭227-220 、227-744 地號土地並無地上權存在，且於其上亦無建物所有權，是原告對於上開土地自亦無優先購買權存在。
㈣依前揭相關實務及學者見解可知，土地法第104 條之目的在
使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，杜絕紛爭，而原告嚴萬霞雖為系爭227-386 地號土地之地上權人，然於其上並無建物之所有權，自亦無土地法第104 條規定之適用。
㈤綜上，原告就本件先、備位聲明之請求，均無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事實（參見本院卷㈡第10、11、34頁）：㈠坐落桃園縣中壢市○○段○○○段0000000 地號土地，及同
段227-36、227-380、227-381 、227-382 、227-383 、227-384 、227-385 、227-386 、227-387 、227-388 、227-3
89、227-417 、227-418 地號土地，先後於87年12月11、15日以讓與為原因，設定地上權登記予原告周有福（參見本院卷㈠第8 至35頁）；至坐落同段227-386 地號土地則於89年11月28日以讓與為原因，設定地上權登記予原告嚴萬霞（參見本院卷㈠第24頁，上開全部土地即系爭土地）。
㈡原告周有福原設籍於「桃園縣中壢市○○路○○○ 巷○○弄○○○
○ 號5 樓」，嗣於85年5 月6 日變更戶籍地址為「桃園縣中壢市○○路○○○ 號」（參見本院卷㈠第90頁）。
㈢訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司於100 年4 月22日向
本院聲請強制執行李宗明、孫秀容所有之系爭土地，與坐落桃園縣中壢市○○段○○○段0000000 00000000 地號土地（即系爭227-220 、227-744 地號土地），及同段193 建號即門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○號建物（即系爭193 建號建物），暨同段5333建號即門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○號之未辦理保存登記建物（即系爭5333建號建物），經本院以100 年度司執字第27317 號清償債務強制執行事件（即系爭強制執行事件）受理在案。又系爭5333建號建物係在系爭
193 建號建物上增建之建物（參見本院卷㈠第212 、213 頁）。
㈣系爭強制執行事件就系爭土地、系爭227-220 地號土地、系
爭227-744 地號土地、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物等不動產所為之拍賣公告使用情形乙欄記載：「本件拍賣標的物（除第227-220 地號及第227-744 地號外），其餘土地均係拍賣應有部分，拍定後不點交。本件標的第193建號建物據債權人陳報係出租與第三人高綉華，租期自89年
4 月10日起至91年4 月9 日止，上開租期屆至後雖仍出租予高綉華使用迄今，惟此已違反查封效力，拍定後依現況點交。本件標的第5333建號建物於79年1 月23日由第三人周有福向本件債務人購買，惟因係未辦理保存登記建物，故僅取得事實上之處分權，因先於80年4 月10日即債務人設定抵押權予債權人合作金庫商業銀行股份有限公司之日，縱此部分現出租予第三人高綉華，租期自89年4 月10日起至91年4 月
9 日止，上開租期屆至後，雖仍出租予高綉華繼續使用迄今，此部分已違反查封效力，但參酌臺灣高等法院98年度抗字第1832號裁定理由四，此部分拍定後不點交。」等語。又上開不動產第1 、2 次、特別拍賣程序及其後之減價拍賣程序之拍賣公告分別於100 年6 月24日、8 月3 日、9 月27日、
10 月28 日寄送至「桃園縣中壢市○○路○○○ 巷○○弄○○○○號5樓 」及「桃園縣中壢市○○路○○○ 號」予原告周有福，而該等文書均係由高美英代為收受並於送達證書用印；至上開不動產第3 次拍賣公告則係於100 年8 月30日、9 月1 日分別寄送至「桃園縣中壢市○○路○○○ 巷○○弄○○○○ 號5 樓」及「桃園縣中壢市○○路○○○ 號」予原告周有福，除延平路址係寄存送達外，元化路址係由原告周有福親自簽收並於送達證書用印（參見系爭強制執行事件卷㈡）。
㈤系爭土地、系爭227-220 地號土地、系爭227-744 地號土地
、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物，由被告於100 年11月17日經由特別拍賣程序後之減價拍賣程序以10,112,266元拍定買受之，本院並於同日就系爭土地部分通知原告周有福願否依同樣條件優先購買之，該函於100 年11月22日寄送至「桃園縣中壢市○○路○○○ 號」予原告周有福，惟由高美英收受且於送達證書用印。又上開通知優先購買函之附表本除記載系爭土地外，尚標記有系爭227-220 地號土地、系爭227-744 地號土地、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物，且正本乙欄欲送達對象本亦列有原告嚴萬霞，惟均經承辦司法事務官予以刪除（參見系爭強制執行事件卷㈡、本院卷㈠第71、72、253 至255 頁）。
㈥原告周有福於100 年11月29日、12月13日、12月19日以其未
曾收受系爭強制執行事件之相關執行文書為由，向本院聲明系爭強制執行事件就系爭土地、系爭227-220 地號土地、系爭227-744 地號土地、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物所為之拍定程序，於法不合，應予撤銷並重定拍賣期日等語；嗣本院遂於100 年12月21日就關於系爭強制執行事件相關執行文書送達原告周有福乙情，函詢中華郵政股份有限公司，該公司乃於101 年1 月2 日函覆略以：「經查案關掛號郵件除100 年8 月25日交寄郵件按址投遞無法妥投辦理寄存送達外，其他5 件皆依據周君改投改寄申請書改投新址。」等語，本院並於101 年2 月24日核發不動產權利移轉證書予被告；後原告周有福即於101 年3 月6 日向本院聲明異議，並於同年月13日向本院聲明行使優先購買權。至原告嚴萬霞則係於同年月14日、21日、28日及4 月2 日以系爭強制執行事件之相關執行文書未合法送達其為由，聲明撤銷系爭強制執行事件業已拍定之程序及不動產權利移轉證書，並重定拍賣期日等語。而原告上開聲明異議及優先購買之聲明，經本院於101 年3 月20日、4 月3 日分別以100 年度司執字第27
317 號裁定駁回在案（參見系爭強制執行事件卷㈡、㈣及本院卷㈠第56至60、73、111 、112 、256 至258 、259 、26
0 頁）；嗣原告不服上開裁定提出異議及提起抗告，繼經本院分別以101 年度執事聲字第33、36號，及臺灣高等法院分別以101 年度抗字第824 、99號裁定駁回確定在案。
㈦原告周有福於98年7 月28日係以「桃園縣中壢市○○路○○○
巷○○弄○○○○ 號5 樓」向中華郵政股份有限公司申請掛號郵件改投改寄至門牌號碼「桃園縣中壢市○○路○○○ 號11樓」；至欲停止此項掛號郵件改投改寄措施時，則需以書面通知投遞局，而原告周有福自98年7 月28日申請迄今尚未辦理撤銷申請。另依原告所提出桃園郵局郵件改投改寄申請書之附記1 、2 則分別記載「申請改投或改寄之有效期間，自申請之日起以2 個月為限，逾期仍照郵件封面所書地址投遞」、「同一地址改投或改寄同一新地址者，其申請以1 次為限」（參見本院卷㈠第122 、136 、137 頁）。
㈧原告周有福於101 年3 月13日向本院聲明行使優先購買權，
繼於同年月30日就系爭土地及系爭193 、系爭5333建號建物委由律師向被告聲明行使優先購買權，並於同年4 月2 日送達被告。至原告嚴萬霞則於101 年4 月2 日就系爭227-386地號土地以存證信函向被告聲明行使優先購買權（參見本院卷㈠第43至45頁）。
㈨桃園縣政府警察局中壢分局於103 年2 月16日、17日派員查
訪「桃園縣中壢市○○路○○○ 巷○○弄○○○○ 號5 樓」及「桃園縣中壢市○○路○○○ 號」，受訪人均稱不認識高美英，復高美英未曾於上址擔任社區管理委員會管理職或保全人員（參見本院卷㈠第281 至284 頁）。
四、兩造於本院103 年5 月15日言詞辯論期日，協議簡化本件爭點如下（參見本院卷㈡第11頁背面及第12頁）：
㈠原告提起本件確認訴訟有無確認利益存在？㈡本件當事人是否適格？㈢本件優先購買權是否業因不變期間之經過而消滅？㈣原告先位聲明主張原告周有福就系爭強制執行事件拍定之標
的即系爭土地、系爭227-220 地號土地、系爭227-744 地號土地、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物有優先購買權存在，並請求被告將上開不動產所有權移轉登記予以塗銷，有無理由？㈤原告備位聲明主張原告嚴萬霞就系爭強制執行事件拍定之標
的即系爭土地、系爭227-220 地號土地、系爭227-744 地號土地、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物有優先購買權存在，並請求被告將上開不動產所有權移轉登記予以塗銷，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告提起本件確認訴訟有確認利益存在：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。查原告主張其就系爭強制執行事件拍賣之標的即系爭土地、系爭227-220 地號土地、系爭227-744 地號土地、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物等不動產，有土地法第104 條第1 項之優先購買權存在，惟此情為被告所否認，顯見兩造間就原告對上開不動產究有無優先購買權存在乙節，確存有爭執而不明確，倘原告不訴請確認，將致其得否依被告拍定價格主張優先購買之法律上地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，得以對於被告之確認判決除去，參以原告周有福前向本院聲明異議及行使優先購買權，另原告嚴萬霞前向本院聲明撤銷系爭強制執行事件業已拍定之程序及不動產權利移轉證書，並重定拍賣期日等聲明異議事件，均已經本院以100 年度司執字第27317 號裁定駁回，嗣原告不服上開裁定提出異議及提起抗告，亦已經本院分別以10
1 年度執事聲字第33、36號裁定，及臺灣高等法院分別以10
1 年度抗字第824 、99號裁定駁回確定在案，如兩造不爭執之事實㈥所示，揆諸前揭法律規定及判例意旨，應認原告提起本件確認優先購買權存在之訴，確有即受確認判決之法律上利益。是被告抗辯原告應待窮盡救濟程序後，方得提起本件確認訴訟云云，要無可採。
㈡本件當事人應屬適格：
按原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在之人為被告，即不生被訴當事人適格之欠缺問題（最高法院40年台上字第1827號判例要旨參照）。蓋確認之訴，其訴訟性質及目的，僅在就既存之權利狀態或法律關係之歸屬、存在或成立與否，而對當事人間之爭執以判決加以澄清而已，既無任何創設效力，亦非就訴訟標的之權利而為處分，應祇須以有即受確認判決之法律上利益者為原告，並以爭執該法律關係者為被告，其當事人即為適格（最高法院100年度台上字第1698號裁判意旨參照）。查本件原告因被告否認其就上開不動產具優先購買權，乃提起本件確認優先購買權存在之訴，已如前述，參諸前揭判例意旨及說明，原告以否認其具優先購買權法律關係存在之被告為本件被告，其被訴當事人已屬適格，尚無併以不動產所有權人李宗明為被告之必要，尤不生該訴訟標的對於不動產所有權人必須合一確定之問題。至被告雖辯以李宗明亦否認原告之優先購買權，故原告應將李宗明併列為本件被告，否則當事人不適格云云，然並未見被告於本院審理中舉證證明其所稱李宗明業已否認原告本件優先購買權乙節，自難認被告此部分之抗辯為可採。
㈢原告周有福本件優先購買權已依法視為放棄：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，土地法第104 條第1項前段、第2 項前段分別定有明文。次按送達於應受送達人之住居所、事務所或營業所行之；送達於住居所、事務所或營業所不獲會晤應受送達人者，得將文書付與有辨別事理能力之同居人或受僱人，民事訴訟法第136 條第1 項前段、第137 條第1 項亦分別有明文規定。而受公寓大廈僱用之管理員，其所服勞務包括為公寓大廈住戶接收文件者，性質上應屬全體住戶之受僱人，即與民事訴訟法第13
7 條第1 項規定之受僱人相當。郵政機關之郵差送達文書於住居所、事務所或營業所，不獲會晤應受送達人，而將文書付與上開公寓大廈管理員者，為合法送達。至該管理員何時將文書轉交應受送達人，對已生之合法送達效力不受影響（最高法院103 年度台抗字第287 號裁判意旨參照）。
⒉經查，系爭土地、系爭227-220 地號土地、系爭227-744
地號土地、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物，由被告於100 年11月17日經由特別拍賣程序後之減價拍賣程序以10,112,266元拍定買受後，本院即於同日就系爭土地部分通知原告周有福願否依同樣條件優先購買之，該函於10
0 年11月22日寄送至「桃園縣中壢市○○路○○○ 號」予原告周有福，並由高美英收受及於送達證書用印等情，業如兩造不爭執之事實㈤所示；而上開通知優先購買函係中華郵政股份有限公司依原告周有福之掛號郵件改投改寄申請而改投至「桃園縣中壢市○○路○○○ 號11樓」乙情，亦據中華郵政股份有限公司以101 年1 月2 日郵字第00000000
0 號函覆在卷（參見本院卷㈠第111 、112 頁）；另高美英於100 年6 月至11月間曾在址設「桃園縣中壢市○○路○○○ 號11樓」之環宇通商大樓擔任管理員，現仍任職該處擔任管理員工作等情，亦有桃園縣政府警察局中壢分局10
3 年6 月2 日中警分刑字第0000000000號函檢附查訪表在卷可參（參見本院卷㈡第28、29頁）。是綜上諸情，系爭強制執行事件所拍賣之標的即上開不動產，由被告於100年11月17日拍定買受後，本院既已於同日寄發通知優先購買函至原告周有福之戶籍地址「桃園縣中壢市○○路○○○號」，然因原告周有福曾申請掛號郵件改投改寄，故郵政公司郵差乃將上開通知優先購買函改投至「桃園縣中壢市○○路○○○ 號11樓」，並由該大樓所僱用之管理員高美英收受及於送達證書用印，揆諸前揭法律規定及說明，上開通知優先購買函於100 年11月22日業已合法送達原告周有福，要屬無疑。又原告周有福係於101 年3 月13日始向本院聲明行使優先購買權，如兩造不爭執之事實㈧所示，顯已逾土地法第104 條第2 項前段規定，優先購買權人應於接到出賣通知後10日內表示優先購買，否則其優先權即視為放棄之10日期間，其本件優先購買權依法自已視為放棄。
⒊至原告周有福雖主張：伊向中華郵政股份有限公司索取郵
件改投改寄申請書時，承辦人員告知此項措施之有效期限僅有2 個月，而伊係於98年7 月28日以「桃園縣中壢市○○路○○○ 巷○○弄○○○○ 號5 樓」，向中華郵政股份有限公司申請郵件改投改寄至「桃園縣中壢市○○路○○○ 號11樓」，該措施應於2 個月後即失其效力，則中華郵政股份有限公司逕自將寄送至伊戶籍地址即「桃園縣中壢市○○路○○○ 號」之通知優先購買函，改投改寄至「桃園縣中壢市○○路○○○ 號11樓」，並由非原告周有福之同居人或受僱人之高美英收受，自不生合法送達效力云云。惟按，所謂住所，即以久住之意思住於一定地域之謂；所謂居所，乃以暫時目的所居之場所；而所謂營業所，則指從事商業或其他營業之場所（最高法院100 年度台抗字第943 號裁判意旨參照）。又戶籍法為戶籍登記之行政管理規定，戶籍地址乃係依戶籍法所為登記之事項，戶籍地址並非為認定住居所之唯一標準（最高法院93年度台抗字第393 號裁判意旨參照）。查原告周有福係先於95年2 月11日向中華郵政股份有限公司申請將寄送至其戶籍地址即「桃園縣中壢市○○路○○○ 號」之郵件，改投改寄至「桃園縣中壢市○○路○○○ 巷○○弄○○○○ 號5 樓」，繼於98年7 月28日，再將寄送至「桃園縣中壢市○○路○○○ 巷○○弄○○○○ 號5 樓」之郵件，申請改投改寄至「桃園縣中壢市○○路○○○ 號11樓」等情，有中華郵政股份有限公司101 年1 月2 日郵字第000000000 號函檢附之改投改寄郵件通知單影本在卷可據（參見本院卷㈠第111 、112 頁），而觀諸上開98年
7 月28日申請改投改寄郵件之通知單就失效日期部分係記載「無限期」，另掛號函件改投申請書備註欄第2 點亦記載經選定掛號郵件改投地址後，如不繼續改投時，應以書面通知郵局等語（參見本院卷㈠第112 頁），就此原告周有福於本院審理中亦自承欲停止上開掛號郵件改投改寄措施，需以書面通知投遞局，而其自98年7 月28日申請迄今尚未辦理撤銷申請等語，如兩造不爭執之事實㈦所示，並有中華郵政股份有限公司以101 年12月24日郵字第0000000000號函覆在卷可按（參見本院卷㈠第122 頁），足徵原告周有福之戶籍地址雖設於「桃園縣中壢市○○路○○○ 號」，然其確有以「桃園縣中壢市○○路○○○ 號11樓」為其住居所、事務所或營業所之一之主觀意思與客觀事實，此由系爭強制執行事件之第1 、2 次、特別拍賣程序及其後之減價拍賣程序之拍賣公告，分別於100 年6 月24日、8月3 日、9 月27日、10月28日寄送至「桃園縣中壢市○○路○○○ 巷○○弄○○○○ 號5 樓」及「桃園縣中壢市○○路○○○ 號」予原告周有福，而該等文書均係由高美英代為收受並於送達證書用印，惟無一遭退回本院，如兩造不爭執之事實㈣所示，並有該等送達證書附於系爭強制執行事件卷㈡，亦足以為證。是本件通知優先購買函既已經送達於原告周有福之住居所、事務所或營業所之一，且送達人因不獲會晤原告周有福，遂由該址公寓大廈住戶所僱用之管理員高美英收受，均已如前述，自已生合法送達之效力，則原告周有福上開主張尚無足採。
⒋原告周有福復主張：本院寄發之通知優先購買函僅係通知
原告周有福得就系爭土地主張優先購買權，而漏未通知原告周有福就其餘拍賣標的亦得主張優先購買權，是其內容顯有錯誤而不生適法優先購買通知之效力云云。惟按，法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設。執行法院雖將數執行標的合併拍賣，惟並無創設優先承買權之效力，自不得要求僅對部分標的有優先承買權之共有人承買全部標的，縱執行法院於拍賣公告載明「本件合併拍賣之部分標的之共有人主張優先承買權時，應連同合併拍賣其他標的一併購買」之條件，亦不得拘束該合併拍賣之部分標的有優先承買權之共有人，而駁回其僅對該共有部分標的行使優先承買權（最高法院101 年度台抗字第337 號、97年度台抗字第602 號裁判意旨參照）。查原告周有福僅就系爭土地有地上權乙情，如兩造不爭執之事實㈠所示，揆諸前揭說明，本院寄發予原告周有福之通知優先購買函，僅就系爭土地通知原告周有福願否依同樣條件優先購買，於法自無違誤，此由系爭強制執行事件特別拍賣公告備註欄已明載「本件標的之地上權人或建物所有人如符合土地法第104 條第1 項或民法第426 條之2 第1 項規定時，就該土地有優先承買權，拍定人此時不得拒絕應買其餘標的，且保證金無息退還，請應買人注意」等語（參見本院卷㈠第113 至115 頁），亦足為憑佐。至原告周有福雖援引最高法院100 年度台上字第663 號民事判決，主張本件因已經執行法院合併拍賣，故原告周有福就系爭強制執行事件中除系爭土地外之其餘不動產雖無地上權，仍得主張優先購買權云云。惟細繹上開民事判決之案例事實係執行法院於拍賣公告業已載明「倘租地建屋人欲行使優先承購權，應依拍賣條件，就編號1-4 土地（即系爭執行標的）一併承買」等語，因認各該基地承租人於行使優先承買權時，應受執行法院所定上開拍賣條件之拘束，而就系爭執行標的全部均有優先承買權存在（參見本院卷㈡第41、42頁）；然審諸本件拍賣公告並未經執行法院定有類此優先購買權人應就全部執行標的均一併購買之拍賣條件，有前揭特別拍賣公告在卷可考（參見本院卷㈠第113 至115 頁），與前揭最高法院判決事實顯然有異，自無從於本件比附適用，即無足為有利原告周有福之認定，是原告周有福此部分之主張仍係委無足採。
㈣原告先位聲明主張原告周有福就系爭強制執行事件拍定之標
的即系爭土地、系爭227-220 地號土地、系爭227-744 地號土地、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物有優先購買權存在，並請求被告將上開不動產所有權移轉登記予以塗銷，為無理由：
查原告周有福於100 年11月22日業已合法收受本院就系爭強制執行事件之通知優先購買函，惟於101 年3 月13日始向本院聲明行使優先購買權，已如前述，揆諸前揭土地法第104條第2 項前段規定，其既未於接到出賣通知後10日內表示優先購買，依法其優先權即視為放棄；是原告先位聲明主張原告周有福就系爭強制執行事件拍定之標的即系爭土地、系爭227-220 地號土地、系爭227-744 地號土地、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物有優先購買權存在，並請求被告將上開不動產所有權移轉登記予以塗銷，為無理由，應予駁回。
㈤原告備位聲明主張原告嚴萬霞就系爭強制執行事件拍定之標
的即系爭土地、系爭227-220 地號土地、系爭227-744 地號土地、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物有優先購買權存在，並請求被告將上開不動產所有權移轉登記予以塗銷，為無理由：
按土地法第104 條第1 項關於地上權人及承租權人之優先承買權規定，既係為維護土地上建築物之存在而設，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用，則於該建築物滅失時，該建築物所有人即不得享有優先承買權，故該條項之適用，須以地上權設定或租賃關係之約定係以有建築物為目的，且現有建築物存在為前提，始合乎該條項規範之趣旨（最高法院100 年度台上字第802 號、97年度台上字第1200號裁判意旨參照）。查原告嚴萬霞雖為系爭227-386地號土地設定登記之第二順位地上權人，如兩造不爭執之事實㈠所示，然被告抗辯原告嚴萬霞於系爭強制執行事件拍賣之標的即系爭土地、系爭227-220 、227-744 地號土地上並無任何建築物存在之事實，未據原告嚴萬霞於本院審理中表示爭執（參見本院卷㈠第147 頁），是原告嚴萬霞於上開不動產上現既未有任何建築物存在，參依前揭說明，原告嚴萬霞就系爭強制執行事件之拍賣標的自無從主張民法第104 條第1 項之優先購買權，則本院司法事務官未將通知優先購買函寄發予原告嚴萬霞，尚屬於法無違。基此，原告嚴萬霞就系爭強制執行事件之拍賣標的既無優先購買權存在，則原告備位聲明主張原告嚴萬霞就系爭強制執行事件拍定之標的即系爭土地、系爭227-220 地號土地、系爭227-744 地號土地、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物有優先購買權存在，並請求被告將上開不動產所有權移轉登記予以塗銷，於法無據，亦應予駁回。
六、綜上所述，原告依土地法第104 條第1 項規定，先、備位請求確認原告就系爭強制執行事件拍賣之標的即系爭土地、系爭227-220 、227-744 地號土地、系爭193 建號建物及系爭5333建號建物等不動產有依拍賣價金同一價金條件優先購買之權，及被告於原告給付上開價金予執行法院之同時，應將上開不動產向中壢地政事務所所為之移轉登記予以塗銷，為無理由，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳振嘉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
書記官 林順成