臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第184號原 告 黃麗云
訴訟代理人 顏文正律師被 告 何俊松訴訟代理人 陳鴻飛律師上列當事人間請求確認買賣關係存在事件，本院於民國 101 年
9 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零陸萬捌仟元，及自本判決確定之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告先位之訴暨備位其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾伍萬陸仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新台幣壹佰零陸萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告備位之訴其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人得以合意定管轄法院，民事訴訟法第 24 條定有明文。兩造不動產買賣契約第14條約定，兩造如有契約爭議涉訟時，合意以買賣標的物所在地之地方法院即本院為第一審管轄法院（見本院卷第8 頁），是依上揭合意管轄之約定，本院有管轄權。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂「有即受確認判決之法律上利益」，係指因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例意旨參照）。原告主張系爭房地買賣之法律關係仍尚存在，此為被告所否認，是兩造就系爭房地買賣法律關係是否存在，存有爭議。而該買賣關係存否，影響原告得否請求履行契約辦理移轉登記，是否尚應支付買賣價金，原告私法上地位有受侵害之虞，得以確認判決除去而具有確認判決之法律上利益，原告提起本件確定之訴，洵屬有據。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠先位部分：
⒈原告於民國100 年8 月24日透過中信房屋加盟店山月不動產
仲介經紀有限公司（下稱中信房屋）居間介紹，約定以總價新台幣（下同）760 萬元，向被告購買坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，權利範圍10萬分之955 ，及其上門牌號碼：桃園縣○○鄉○○路○段○○○ 號9 樓之2 之建物（建號1801，下稱系爭房地），雙方並簽訂系爭不動產買賣契約乙份（下稱系爭房地買賣契約）。詎原告向銀行洽接貸款事宜時，銀行行員告知系爭房屋曾因89年間921 地震結構受損，列為黃標危險建築，但被告在所簽訂之系爭房地買賣契約附件房地產標的現況說明書之項次15「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」乙節，竟勾選「否」，是被告有無據實告知，顯有疑問。被告雖否認此事，但經原告要求在契約中補註「賣方保證絕無因921 地震受損修補，如有此事，賣方願全額退款」等文字，遭被告拒絕。嗣原告取得桃園縣政府工務局90年6 月13日桃縣工使字第2295號函（下稱工務局系爭90年度函）內容載有「桃園縣○○鄉○○路○段○○○ 號等4 筆土地之龍門大樓房屋結構修復補強工程乙案，經查龍門建設股份有限公司（下稱龍門公司）已委託專業技師簽證負責並確定為安全無慮之建築物，本府已准予備查在案」等語，足見系爭房屋曾發生結構受損而經結構體修復補強，可知被告違反誠實告知義務。
⒉被告在同年10月24日發函催告原告應給付600 萬元第二期價
金，否則解約及沒收價金，原告於同年11月1 日回函表明被告違約在先，主張解除買賣契約及請求返還已付之價金160萬元。嗣雙方經消保官協調不成立，被告再於100 年11月21日委由律師發函解除買賣契約，並沒收已付之價金160 萬元。原告因被告系爭房屋究有無因921 地震受損並修復乙節，未提出事證說明，不得已提出訴訟，請求返還已付價金，經鈞院以101 年訴字第54號審理後，查明上開房屋有A 、B 、
C 、D 四棟，其中B 、C 、D 三棟確有因921 地震受損修復，惟系爭房屋在A 棟並未因921 地震受損；原告認既經查明該房屋未因921 地震受損情事，即要求被告依約履行，但被告抗辯買賣契約業經其解除而不存在。惟系爭房屋有無因92
1 地震受損修補乙情，被告為原始住戶，最為清楚，但在原告查詢過程中，均不願提出書面以釋其疑慮，是就影響買賣意願重要資訊之查明，原告以訴訟方式尋求解決，並無不妥，被告既不提出書面資料釋疑，自不得因原告暫不履約而可解除契約，是系爭買賣契約關係仍屬存在。
㈡備位部分：
按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院請求，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制」，最高法院79年台上字第1612號判例可憑。倘上開買賣契約業經解除而不存在，被告抗辯沒收存放在履約銀行專戶內之160 萬元之價金，作為違約之賠償，顯有過高之情事。蓋系爭買賣於簽約時，原告依約給付頭期款160 萬元，另約定尾款600 萬元於土地增值稅單下來後即予給付，惟原告向銀行洽詢貸款，銀行行員告知系爭房屋因921 地震結構受損遭貼黃標危險建物，原告當即告知被告上情，請求暫緩過戶相關事宜，是若被告於此階段解除契約，實無損害可言，甚或只是極小的損失而已；因此原告所交付之160 萬元中，被告至多僅能沒收其中之10萬元作為違約金，被告卻主張沒收160 萬元作為違約金，實屬過高。爰依民法第252 條規定請求酌減違約金至10萬元。經酌減後，其中150 萬元，被告即無受領之原因，原告即得依不當得利之規定請求被告返還。
㈢爰先位主張，依民法第247 條規定，請求確認兩造間系爭房
地之買賣關係存在；備位主張依不當得利之法律關係，請求被告返還150 萬元及法定遲利息等語。並⒈先位聲明：兩造於100 年8 月24日就系爭房地所成立之買賣關係存在。⒉備位聲明：被告應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：原告雖主張系爭房屋因921 地震受損列為黃標危險建築，惟依100 年9 月21日桃園縣政府府工使字第1000384188號函覆內容所載，並無原告所主張之相關案件可資查詢，且依桃園縣政府工務局系爭90年度函文，亦無足證原告主張系爭房屋曾發生結構損害之事實。被告已於100 年10月24日以存證信函催告原告給付第2 期款項，原告遲未給付，被告再於同年11月21日以古亭1937號存證信函解除係爭買賣契約，並依系爭不動產買賣契約第11條規定沒收160 萬元，況依兩造房屋交易安全保證書所載，原告所給付之第1 期買賣價金係繳入中信房屋安全專戶內，原告應依上開房屋安全交易保證書，向訴外人中信房屋請求，而非向被告請求等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件不爭執事項：㈠原告於100 年8 月24日以總價760 萬元，向被告購買系爭房
地，有雙方簽立系爭房地買賣契約書可參（見本院卷第7 頁至第10頁）；原告於簽約當日交付20萬元定金，次日交付第一期買賣款140 萬元，共計交付買賣價金160 萬元與中信房屋。
㈡被告於簽約前之100 年8 月4 日所填寫系爭房地產標的現況
說明書，就「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害？」，勾選「否」（見本院卷第10頁）。
㈢被告於100 年10月24日催請原告依約給付系爭房地買賣之第
二期款計600 萬元，有新莊龍鳳郵局第133 號存證信函影本在卷可稽（見本院卷第18頁至第19頁）；並於同年11月21日再以「原告遲延給付買賣價金」為由解除系爭房地買賣契約，有被告古亭郵局001937號存證信函影本在卷可佐（見本院卷第23頁）。
㈣原告於同年11月1 日以「系爭房屋曾因地震致結構受損，被
告故意隱瞞未盡誠實告知義務」為由，以存證信函通知原告解除契約，有原告100 年11月1 日律師函在卷可稽（見本院卷20頁）。
㈤原告前向被告提起本院100 年度訴字第54號返還不當得利訴
訟（下稱系爭前案訴訟），請求被告返還系爭房地買賣所支付之價金160萬元，業經駁回敗訴確定在案。
四、本院判斷㈠先位之訴部分：兩造系爭買賣契約是否存在？⒈原告提出桃園縣政府工務局系爭90年度函文固記載：「桃園
縣○○鄉○○○ 段○○○ 號等四筆土地之龍門大樓房屋結構修復補強工程乙案，龍田公司已委託專業技師負責簽證並確定為安全無虞之建物」等語（見本院卷第16頁），並執此主張該房屋曾因地震結構受損云云。惟查，證人王淑美於前案訴訟中具結證稱：伊從92年至今擔任龍田金融大廈管委會總幹事，且78年11月伊就在龍田公司，系爭房屋及「桃園縣○○鄉○○路○ 段○○○ 號」，「桃園縣○○鄉○○路○ 段○○○ 號15樓之1 」位於同一建築物內，但均未因921 地震而受損，桃園縣政府工務局90年函文所指「桃園縣○○鄉○○路○ 段○○○ 號等四筆土地之龍門大樓」，是指B 、C 、D 3 棟，並不包括A 棟，而161 及163 號是在A 棟，B 、C 、D 門牌號碼則為161-1 號、161-2 號、163-1 號，．．．，B 、C 、
D 棟為龍門大樓，A 棟為龍田金融大樓，大家都知道B 、C、D 棟有受損，且有修復，伊不清楚受損及修復的地方，修復後有來文說沒有問題，A 棟就沒有這件事情，B 、C 、D棟的公文有時會利用161 及163 號來表示等語（見系爭前案卷第132 頁背面至第133 頁背面），並有該大樓平面圖為證（見系爭前案卷第141 頁）；此外，系爭前案訴訟曾向龍田公司函詢，據該公司函覆本院：「桃園縣○○鄉○○路○ 段○○○ 號等四筆土地之龍門大樓，並不包括桃園縣○○鄉○○路○ 段○○○ 號9 樓之2 建物（即系爭房屋）」等語，有該公司101 年2 月24日（101 ）龍工字第00 1號函在卷可稽（見系爭前案卷第46頁）；且龍田公司顏克敏於前案訴訟中陳報狀內容載明：「本龍門大樓基地總共蓋A 、B 、C 、D 四棟主要建築，一樓以上各棟建築物間皆以中庭隔開，88年9 月21日發生之『921 大地震』是B 、C 、D 三棟建築因地震影響受損，故於該三棟建築進行結構修復補強工程。A 棟則未於地震中損害，來文中所指桃園縣○○鄉○○路○ 段○○○ 號
9 樓之2 係位於A 棟建築之門牌號碼，故於回貴院文中指「桃園縣○○鄉○○路○ 段○○○ 號等4 筆土地之龍門大樓」之結構修復補強工程並不包括桃園縣○○鄉○○路○ 段○○○ 號
9 樓之2 建物」（見前案判決卷第139 頁、第66頁），是上述證人證言與書證大致相符，足徵系爭房屋係位於龍田公司所興建之萬壽1 路A 棟大樓，並未因921 地震受損乙節，應可採信。
⒉按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項
為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（最高法院96年度台上字第2569號判決意旨參照）。本件原告於101 年間以「系爭房屋曾因地震結構受損，而被告故意隱瞞，致原告陷於錯誤，請求撤銷意思表示，返還已付價金160 萬元」為由，向本院提起101 年訴字第54號返還不當得利訴訟（下稱系爭前案判決），業經前案判決原告敗訴確定在案。審酌：⑴系爭前案判決與本件訴訟，當事人相同；⑵兩造於本院審理中所提出之書證，與其於前案判決中所提出之書證大致相同，業據本院依職權調取前案判決卷證查閱無訛；而「系爭房屋是否曾因九二一地震致結構受損」為系爭前案判決之重要爭點之一；且原告於本件訴訟中並未能舉證證明前案判決有何違背法令情形；基於維持訴訟上誠信原則及當事人間公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，本院就「系爭房屋是否曾因地震結構受損」此一重要爭點，依爭點效之法理，不得與系爭前案判決為相反之判斷。而前案判決中已認定「系爭房屋並未因地震而結構受損」，是此一事實，應堪採信。系爭房屋既未因九二一地震而結構受損，則原告於10 0年11月
1 日發函主張「系爭房屋曾因地震結構受損」為由主張解除契約（見本院卷第20頁），洵屬無據。
⒊次按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約民法第229 條第1 項、第230 條、第254 條分別定有明文。再依系爭買賣契約第11條違約處理：⑴「甲方（買方即原告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應付遲延責任，每逾1 日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該其未履行支付價款千分之1 計算違約金予乙方（賣方即被告），並應於補繳價款時一併繳清。若經乙方依房屋交易安全契約書約之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議」；另上開契約第
3 條復約定，土地增值稅單核發後3 日內（即100 年10月4日），原告應支付第二期買賣價款600 萬元（見本院卷第7頁背面），足見雙方約定至遲應於100 年10月4 日支付第二期買賣價金。惟嗣原告以系爭房屋曾因地震結構受損為由拒付第二期價金，經被告於100 年10月24日以存證信函通知，限原告5 日繳納，如逾期並未給付第二期買賣價金，即解除契約並沒收已繳納之第一期價金160 萬元（見本院卷第18頁至第19頁），而原告僅憑銀行行員單方告知該房屋曾因地震結構受損下，而於無確切事證下率爾認定系爭房屋曾因地震而結構受損，不僅逾期並未繳納第二期價金，並於同年11月
1 日發函主張解除契約（見本院卷第20頁），其解除契約顯不合法；再者，經系爭前案訴訟查證結果，證人王淑美證言及龍田公司函覆均稱：上開房屋計有A 、B 、C 、D 四棟，僅B 、C 、D 棟房屋曾因九二一地震受損而修復；而A 棟則未因地震結構受損等情，已如前述，足見並無證據足資證明系爭房屋曾因地震而結構受損，益徵原告查證不詳，即率爾主張該房屋曾因地震結構受損解除契約，顯有可歸責事由。況直至系爭前案判決於101 年4 月27日判決認定系爭房屋並無因地震而結構受損情形下（按該判決於同年5 月8 日送達原告），原告仍未履行給付第二期買賣價款，是系爭房地買賣價金顯係因可歸責於原告之事由致遲延給付，被告解除契約，核屬有據。系爭房地買賣契約既經被告合法解除，原告請求確認兩造間系爭房地買賣契約之法律關係存在，自屬無據。
⒋至原告雖復主張被告為系爭房屋之原始戶，就該房屋有無因
地震而結構受損知之最稔，但於協商中均不願提出書面以釋疑慮，原告以訴訟方式尋求解決，並無不妥，被告解除契約顯不合法，系爭買賣契約仍屬存在云云。惟依系爭買賣契約所附房地產現況說明書項次15：「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」被告已於簽約時勾選「否」，依一般不動產交易習慣，已足認係以該書面說明並依民法買賣篇之規定擔保系爭房地之瑕疵擔保責任，原告要求被告出具書面證明系爭房屋並無結構損害及提出修復證明，並據此拒不履行契約支付第二期買賣價款，殊與系爭房地買賣契約約定及一般不動產交易常情不符，是原告此部分主張，亦無足取。
㈡備位之訴部分，請求核減違約金部分：
⒈又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項前段定有明文。再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文，而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院88年度台上字第1968號判決意旨參照）。依系爭買賣契約第11條第2 項約定：若有可歸責於甲方（即原告）之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任。若經乙方（即被告）依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償」，有該契約在卷可參；揆諸上開約定性質，應認此係屬損害賠償總額預定性質之違約金，若有約定過高與實際損害相懸殊者，本院自得依職權予以酌減至明。
⒉經查，本件原告固有遲延未給付第二期買賣價金之違約情事
，然系爭房地之約定總價金為760 萬元，原告已支付價金予被告之價金共計160 萬元，倘允許被告全部沒收，系爭買賣契約之約定違約金之數額將高達買賣總價金之21％，參以原告自100 年10月4 日起未依約給付第二期買賣價金以來，經被告催告履行契約後，系爭買賣契約隨即遭被告於100 年11月24日解除契約，原告違約日數僅一月有餘，衡情原告之違約情事，無非因其無法取得原告書面保證確認系爭房地非為
921 地震受有結構損害而經修復之建物，究其違約之可歸責程度不高，再參酌解除契約當時桃園地區房地產市場尚屬平穩，銀行利率低微，縱被告另行出售系爭房地，亦難認損失可達系爭房地總價金百分之21，另參酌內政部於100 年3 月24日修正公告之「預售屋買賣定型化契約應計載及不得記載事項」壹、二十四、違約之處罰：「…㈣買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之ˍ（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」之規定，足見依內政部所定標準，係以房地總價款15％作為買方違約時違約金約定上限，本院認本件被告依系爭買賣契約第11條第2 項約定沒收原告所繳第一期價金16 0萬元之全部，作為違約金之賠償尚屬過高，揆諸上開說明，應酌減為系爭房地總價款之7 ％即53萬2,000 元（計算式：
760 萬元×7 ％＝53萬2,000 元）方屬適當。從而，原告依不當得利法律關係請求被告返還106 萬8,000 元之部分（16
0 萬元－53萬2,000 元），即屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。
⒊次按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文。準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題」，最高法院
98 年 度台上字第501 號判決意旨可資參照，是依上開說明，原告就請求被告返還106 萬8,000 元不當得利款項，僅得請求被告給付自本判決確定翌日起至清償之日止之遲延利息，應無疑義。
㈢末以，系爭房地買賣契約附件房地交易安全契約書第5 條第
1 項約定，買賣標的物產權移轉前，買賣雙方或一方違約，若以本約所定方式解除契約後，中信房屋確認雙方有提起訴訟時，得靜俟司法解決。．．．。⑶如違約責任無法認定屬何方者，依雙方協議或確定司法判決、和解、調解辦理（見本院卷99頁背面）。足見雙方約定若違約責任無法認定歸屬何方時，由買賣雙方以訴訟認定，互為原、被告，為解決方式之一。而買賣雙方既為損害賠償或履行契約之主体，當然為此一訴訟之當事人，而非以中信房屋為當事人。被告抗辯原告應以中信房屋為當事人對之請求云云，委無可取。
五、綜上所述，原告先位之訴請求確認系爭買賣關係存在，於法無據，應予駁回。另備位聲明請求酌減違約金為53萬2,000元；並請求返還買賣價金106 萬8,000 元及自本判決確定翌日起至清償之日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則乏所據，不應准許。又兩造就備位之訴均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告就備位之訴勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告備位之訴敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主丈。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
民事第二庭 法 官 張金柱正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 2 日
書記官 葉靜瑜