臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第195號原 告 周祖省訴訟代理人 林志宏律師複代理人 章修璇律師被 告 陳信進訴訟代理人 何豐行律師上列當事人間請求返還土地等事件，於民國101 年11月28日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：被告應將「桃園縣中壢市○○○○段○○○○○○ ○○○○號，面積120 平方公尺，權利範圍全部」之土地，及坐落前揭土地上，「桃園縣中壢市○○○○段00000-00 0建號，門牌號中壢市○○路○○號一樓，總面積97.30 平方公尺，權利範圍全部，共用部分為中壢埔頂段0000 0-000建號，面積48.50 平方公尺，權利範圍10分之1 」、「桃園縣中壢市○○○○段00000-000 建號，門牌號中壢市○○路○○號二樓，總面積73.30 平方公尺，權利範圍全部，共用部分為中壢埔頂段00000-000 建號，面積48.50 平方公尺，權利範圍10分之1 」、「桃園縣中壢市○○○○段00000-000 建號，門牌號中壢市○○路○○號三樓，總面積
73.30 平方公尺，權利範圍全部，共用部分為中壢埔頂段08197 建號，面積48.50 平方公尺，權利範圍10分之1 」、「桃園縣中壢市○○○○段00000-000 建號，門牌號中壢市○○路○○號四樓，總面積73.30 平方公尺，權利範圍全部，共用部分為中壢埔頂段08197 建號，面積48.50 平方公尺，權利範圍10分之1 」、「桃園縣中壢市○○○○段00000-000 建號，門牌號中壢市○○路○○號五樓，總面積73.30 平方公尺，權利範圍全部，共用部分為中壢埔頂段08197 建號，面積48.50 平方公尺，權利範圍10分之1」之建物，均辦理所有權移轉登記予原告。
（二）陳述：
1：「桃園縣中壢市○○○○段○○○○○○○○○ ○號土地，權利範圍全部，及其上桃園縣中壢市○○○○段00000-000 、00000-000 、00000-000 、00000-000 、00000-000 建號，門牌號依序為桃園縣中壢市○○路○○號一、二、三、四、五樓，權利範圍均為全部，另其共用部分桃園縣中壢市○○段00000-000 建號，權利範圍均10分之1 」（下稱系爭房地）原為原告所有。原告分別於民國93年12月30日將系爭房地之土地部分，94年2 月25日將系爭房地之房屋部分，以如原證一所示之93年2 月25日土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書為登記原因證明文件，將系爭房地申請辦理所有權移轉登記予被告，並於94年3 月30日完成系爭房地所有權移轉登記予被告。此有系爭房地之買賣所有權移轉契約書（物權契約，見原證一）、所有權狀（見原證二）、登記第二謄本（土地標示及所有權部）（原證九）、異動索引（見原證七）可證。前開情事為兩造所不爭執。
2：兩造確係基於買賣關係，而為系爭房地所有權之移轉登記。原告係於93、94年間與被告口頭成立之買賣契約，約定由原告出賣系爭房地予被告，方將原為自己所有之系爭房地，辦理首揭所有權移轉登記予被告。此稽兩造間系爭房地之買賣所有權移轉契約書（物權契約，見原證一）、登記第二謄本（土地標示及所有權部）（原證九）登記原因欄「買賣」之記載、異動索引（見原證七），以及被告所提出系爭房地桃園縣政府稅捐稽徵處94年度契稅繳款書（見被證三）契別及稅率欄所載「1.買賣6. 0％」甚明。並有鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日筆錄（原證十）記載證人謝金水所為「93年12月底時，原告為賣方先來我的事務所（中壢市○○路○○號）找我，說要把系爭房地賣給他女婿（即本件被告），我根據他提供的資料到地政事務所先請領土地及建物謄本，過幾天後我公定買賣契約書做好後，請雙方來蓋章，我就送件辦理過戶手續，當時原告告訴我是要賣給女婿所以沒有訂立私契約，……」之證言可證。
3：被告除先交付原告現金30萬元之買賣價金外，其餘系爭房地買賣價金，迄未付清。兩造口頭合意之系爭房地買賣總價金為1,200 萬元，並約定先將系爭房地所有權移轉登記予被告，由被告將系爭房地設定抵押權予銀行，並以其名義辦理貸款供作給付部分買賣價金之用，其餘買賣價金則於5年 內，由被告分次付款予原告。於被告給付全部買賣價金完畢以前，系爭房地之所有權狀均先放置於辦理所有權移轉登記之土地代書即證人謝金水處，由其保管，待被告依兩造間買賣契約付訖全部買賣價金後，方能取得系爭房地之所有權狀。原告於94年3 月30日完成系爭房地所有權移轉登記予被告後，被告僅先交付原告現金30萬元之買賣價金，尚餘有1170萬元之系爭房地買賣價金未為給付。
4：且以常情言之，不動產買賣之實際價金不可能低於公契（物權契約）所載之金額，是兩造間系爭房地買賣契約約定之價金，至少亦如系爭房地土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書（見原證一）所載，為3,994,600 元（計算式：312 萬元＋155, 100元＋186,800 元＋181,800 元＋178,200 元＋172,700 元＝3, 994,600元），扣除被告已交付原告30萬元之買賣價金，仍餘有3,694,600 元之系爭房地買賣價金未為給付。
5：被告多年來均未付清前述系爭房地剩餘之買賣價金，此觀被告辯稱原告將系爭房地辦理所有權移轉登記之原因關係為贈與云云，可見被告對於未依系爭房地買賣契約給付買賣價金乙事，並不爭執。另參諸鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日錄音逐字譯文節本（原證十一）證人周媛玲所為「我們沒有付錢，我知道。」之陳述，亦證被告確實未依系爭房地買賣契約給付剩餘買賣價金。再參鈞院101 年9月12日言詞辯論期日筆錄（原證十）記載證人謝金水所為「（系爭房地過戶手續）辦畢後，土地權狀、公定買賣契約書正本都在我這裡，我要求兩造會同前來才可以領回這些文件，……」之證言，可證正係被告遲未將系爭房地買賣價金付清，故系爭房地雖已完成所有權移轉登記予被告，但完成移轉登記後之系爭房地所有權狀仍一直保管於證人謝金水處，而未由原告會同被告讓其領回系爭房地所有權狀。
6：被告迄未付清系爭房地買賣價金，已屬給付遲延。原告先依民法第254 條之規定，定相當期限催告被告履行；於被告仍未於期限內履行後，再以存證信函合法解除系爭房地買賣契約；故原告依民法第259 條第1 款之規定，請求被告將系爭房地辦理所有權移轉登記予原告以為返還，應有理由。
7：對於被告迄未付清系爭房地買賣價金，原告原考量被告為自己之女婿，基於姻親關係，剛開始僅係不斷口頭催告其付款，然被告竟始終推拖不予置理。其後被告甚至向中壢地政事務所不實陳稱系爭房地之所有權狀遺失申請補發，惟經中壢地政事務所向原告查證後發現系爭房地所有權狀並無遺失之事實，而係為原告所持有，故未予補發系爭房地所有權狀予被告。前情有被告傳喚之證人周媛玲如鈞院
101 年9 月12日言詞辯論期日筆錄所載「原告訴訟代理人：證人是否有去地政事務所辦理權狀的遺失補發？證人周媛玲：有。」可稽。
8：原告除對被告上開所為感到無奈，復衡被告已拖延給付系爭房地買賣價金多年，遂於100 年年底原告方請次子即訴外人周宗朋前往證人謝金水處取回系爭房地所有權狀，作為提起本件返還房地訴訟之用。此有鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日筆錄（原證十）記載證人謝金水所為「……，一直到100 年12月，原告打電話給我說被告沒有付錢，他要向法院提出訴訟，要求向我領回權狀，我同意，因為原來權狀是他交給我的，後來原告就叫兒子來取回權狀」之證言可參。
9：原告於101 年3 月23日寄發中壢普仁郵局第65號存證信函（見原證三），催告被告清償其餘1170萬元之買賣價金。
但被告收受後，竟不實否認原告前揭存證信函所陳述之事實，並反以中壢建國路郵局第381 號存證信函（見原證四）恫嚇原告，陳稱原告前揭存證信函嚴重損害其人格尊嚴及名譽，要求原告道歉，否則將對原告提起損害名譽之賠償請求。其後原告再於101 年3 月28日以中壢普仁郵局第
68 號 存證信函（見原證五）催告被告於收函後10內清償其所欠之系爭房地買賣價金，逾期未予清償將解除雙方之房地買賣契約，惟被告收函後並不予置理，原告遂於101年4 月10日以中壢普仁郵局第77號存證信函（見原證六）向被告解除系爭房地之買賣契約。
10：按（第1 項）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。（第2 項）給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。（第3 項）前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229 條定有明文。
11：本件兩造就系爭房地之買賣價金，係有口頭約定應於系爭房地所有權移轉登記後5 年內付清。以系爭房地所有權移轉登記日期94年3 月30日計算，被告應於99年3 月30日以前付清買賣價金，自99年3 月31日起被告未予付清買賣價金即已屬逾期。退步言之，如鈞院認為系爭房地買賣契約之買賣價金給付並無確定期限，則原告亦已定期催告被告，而被告經催告後並未為給付，自仍已屬給付遲延，應為無疑。
12：次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254 條定有明文。而依民法第259 條之規定，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。
13：被告未於原告催告所定期限內履行給付系爭房地買賣價金之義務，故原告依民法第254 條之規定，以101 年4 月10日中壢普仁郵局第77號存證信函，對被告解除系爭房地買賣契約，自屬合法有效。而系爭房地之買賣契約既經原告解除，則被告依民法第259 條第1 款之規定，提起本訴請求被告自應將系爭房地辦理所有權移轉登記予原告以為返還，實為有據。。
14：被告辯稱原告辦理系爭房地所有權移轉登記之原因關係為贈與，而非買賣云云，並不實在，原告謹予否認。
15：被告固辯稱原告實係將系爭房地贈與予被告夫妻，僅為規避贈與稅而虛偽以買賣為登記原因辦理系爭房地所有權移轉登記給被告而已，兩造間時成立贈與關係而非買賣關係；其給付予原告之30萬元僅為繳納系爭房地所有權移轉登記所需稅捐款項之半數，並非買賣價金云云。
16：惟被告上開主張並不實在，原告謹予否認。蓋稽兩造間系爭房地之買賣所有權移轉契約書（物權契約，見原證一）、登記第二謄本（土地標示及所有權部）（原證九）登記原因欄「買賣」之記載、異動索引（見原證七），以及被告所提出系爭房地桃園縣政府稅捐稽徵處94年度契稅繳款書契別及稅率欄所載「1.買賣6.0 ％」，均明載系爭房地之移轉原因乃係買賣，被告辯稱係出於贈與之原因，非但與上開書證不合，更足徵被告並未對原告清償買賣價金。且參鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日筆錄（原證十）記載證人謝金水所為「93年12月底時，原告為賣方先來我的事務所（中壢市○○路○○號）找我，說要把系爭房地賣給他女婿（即本件被告），我根據他提供的資料到地政事務所先請領土地及建物謄本，過幾天後我公定買賣契約書做好後，請雙方來蓋章，我就送件辦理過戶手續，當時原告告訴我是要賣給女婿所以沒有訂立私契約，……」之證言，亦證被告稱系爭房地所有權移轉登記之原因為贈與，所辯不實。復以常情言之，不動產贈與常有贈與人僅移轉贈與物權利予受贈人，而要求受贈與人應自行全部負擔相關應納稅捐款項，鮮少有贈與人將自己所有之財產無償給予他人之外，尚同意自行支付稅捐款項之情形。被告稱其支付予原告之30萬元款項乃為繳納半數稅捐款項，其餘半數稅捐款項則由原告負擔繳付，實與常情相違，難堪憑採。
17：況按稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。民法第406 條定有明文。而依同法第153 條第1 項之規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。易言之，贈與合意為贈與契約之成立要件。此有最高法院101 年度台上字第751 號民事判決（原證十二）可參。又依民事訴訟法第
277 條本文「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」之規定，本件若被告欲主張其係基於兩造間之贈與法律關係，而獲移轉登記系爭房地之所有權，自應就兩造間有贈與系爭房地之合意此一有利於己之事實，負擔舉證責任。
18 ：被告並未就兩造間有贈與系爭房地之合意此一有利於己之
事實，提出任何具體事證以實其說，僅欲據其配偶即證人周媛玲於鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日所為之證言，證明兩造間有贈與系爭房地之合意。然證人周媛玲為被告之配偶，與被告立於相同利害關係地位，且其鈞院101 年
9 月12日言詞辯論期日所為之證言，或與事實不符，或與被告自身之主張兩相矛盾，又或係經引導後方作成之表示，並非基於其自身見聞所為之真實陳述，難能憑採，說明如下：（1)證人周媛玲為被告之配偶，實與被告立於相同利害關係之地位，且其早因原告請求被告清償系爭房地買賣價金，表明若被告未為清償，將訴請渠等返還系爭房地等情事，與原告多次爭吵交惡，其於鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日所為之證言，顯然偏頗被告，難期公允，應無證據價值。（2 ）且證人周媛玲於鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日所為「被告訴訟代理人：前述爸爸把本件房地贈與給證人，是否有親耳聽到原告如此陳述？證人周媛玲：有親耳聽到原告要把房地贈與給我們，他去代書那裡也是這樣說。」、「被告訴訟代理人：對於證人謝金水所述，有無意見？證人周媛玲：我有去找過謝金水，他有跟我說這是贈與不是買賣」之證述（原證十），顯然與辦理系爭房地所有權轉登記之代書即證人謝金水於鈞院101 年
9 月12日言詞辯論期日所為「93年12月底時，原告為賣方先來我的事務所（中壢市○○路○○號）找我，說要把系爭房地賣給他女婿（即本件被告），我根據他提供的資料到地政事務所先請領土地及建物謄本，過幾天後我公定買賣契約書做好後，請雙方來蓋章，我就送件辦理過戶手續，當時原告告訴我是要賣給女婿所以沒有訂立私契約，……」、「原告訴訟代理人：被告方是否曾經有找過證人要取回系爭不動產權狀，或向證人表示本件是贈與？證人謝金水：被告方有來向我要求取回權狀，我告訴他權狀是雙方的東西，要雙方當事人來才可以交付，我沒有交付，但時間我不記得了，但沒有表示本件是贈與」之證言不符，並非事實。證人周媛玲前揭證言無從證明原告曾向被告、證人周媛玲或證人謝金水表示要贈與系爭房地，亦無從證明證人謝金水曾表示本件系爭房地之所有權移轉係基於贈與關係，難謂兩造間就系爭房地有贈與之合意。
19、 又觀鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日筆錄（原證十）所
載證人周媛玲所為之證述，其一度稱「我要證明系爭房地是原告贈與給我的」，並稱「因為要節稅，贈與稅要很高的稅額，所以才會用買賣的方式，過戶給我先生，……」、「我有去找過謝金水，他有跟我說這是贈與不是買賣，是為了要節稅，六年後才可以過戶到我名下」，似認原告贈與系爭房地之對象為自己；另卻又稱「因為我沒有拿任何薪水，所以爸爸才贈與房屋給我們夫妻」、「有親耳聽到原告要把房地贈與給我們，他去代書那裡也是這樣說」。證人周媛玲就有關系爭房地贈與對象為誰之問題，自身陳述前後矛盾，且每每異於被告所為之主張，亦徵證人周媛玲所為系爭房地係基於贈與關係而為所有權移轉登記之證言，真偽實為有疑，難堪憑採。
20、再鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日筆錄固記載證人周媛玲作成「有親耳聽到原告要把房地贈與給我們，他去代書那裡也是這樣說。」、「被告訴訟代理人：為何系爭房地不是過戶登記在證人名下？證人周媛玲：因為要節稅，贈與稅要很高的稅額，所以才會用買賣的方式，過戶給我先生，因為當時我身上只有三十萬元，所以我爸爸告訴我過戶在我先生名下，又怕我先生把房地拿去賣掉，所以權狀一直放在代書那裡。」等證述，實係經引導後方作成之表示，並非基於其自身見聞所為之真實陳述。
（ａ）參諸原告調取本件鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日錄音光碟，製作之逐字譯文節本（原證十一）可知，證人周媛玲係經過被告訴訟代理人多次引導，方說出「親耳聽到爸爸房子要贈與給我們」云云，且曾脫口說出「因為這麼多年來爸爸都沒有告知這件是要錢，用買賣還是贈與，但是我們一直認為說是贈與，……。」，顯見原告實未曾向證人周媛玲表示要贈與系爭房地，兩造間亦無被告所稱就系爭房地成立贈與法律關係之合意存在，證人周媛玲所述曾親耳聽到原告表示要將系爭房地贈與給被告與證人周媛玲夫妻云云，並非真實，僅係其與被告單方面之臆測與認知。
（ｂ）又稽鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日錄音逐字譯文節本（原證十一），證人周媛玲對於被告訴訟代理人所問「那既然原告是要贈與本件房地給你們夫妻，那為何是用買賣的名義來辦過戶呢？你可以說一下原因嗎？」，以及法官所問「為何系爭房地是過戶到你先生名下」，證人周媛玲原直覺的回答「因為我都一直在家裡幫忙，幫忙收房租租學生，打掃，爸爸想說我在那裡都沒有領薪水，所以想說把房子用贈與的方式贈與給我們兩夫妻。」或「就是贈與啊。」，在被告訴訟代理人多次更換問題及誘導之下，也仍稱「我不懂」，最後突然表示「喔。現在我懂了。因為那時候就是要閃、閃那個稅金，本來要用買賣的，要贈與稅要閃那個買賣稅要繳很高的稅額。」，接著方在引導之下作成「因為要節稅，贈與稅要很高的稅額，所以才會用買賣的方式，過戶給我先生」、「是為了節稅，六年後才可以過戶到我名下」之陳述，顯見證人周媛玲所為「是為了節稅，才用買賣的方式，過戶到我先生名下，六年後才可以過戶到我名下」之說詞，係為臨訟刻意準備，經訴訟代理人引導後纔作成之表示，尚非基於其自身見聞所為之真實陳述，並無證據價值，應不得採為本件之判斷基礎。
21、另參諸鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日筆錄所載證人謝金水所為「被告方有來向我要求取回權狀，我告訴他權狀是雙方的東西，要雙方當事人來才可以交付，我沒有交付，但時間我不記得了，但沒有表示本件是贈與。」之證言，可知證人謝金水對於被告方前去要求取回系爭房地所有權狀之要求，僅拒絕交付，並無另為要幫被告方向訴外人周宗朋要回系爭房地所有權狀之表示，是證人周媛玲如鈞院101 年9 月12日言詞辯論期日筆錄所載「我是在101 年3 月原告寄存證信函來之前，我有去找代書要拿權狀，代書說被我弟弟拿走了，代書說我弟弟說要交給我，但代書也有說他要幫我要回了，一星期後，我去找代書問權狀是否已經拿回，他說沒有，要我自己去申請，我才自己去申請。」之證言，實為不實。遑論本件系爭房地乃於94年3 月30日即完成系爭房地所有權移轉登記予被告，此有系爭房地之所有權狀（見原證二）、登記第二類謄本（原證九）、異動索引（見原證七）可稽，若如證人周媛玲所稱「系爭房地所有權狀放在代書處是為了要避免遭被告賣掉，6 年後即可移轉登記至其名下」，其早應於100 年3 月30日即得向代書取回系爭房地所有權狀，何以其遲延至101 年3 月才去向代書即證人謝金水要求取回系爭房地所有權狀，可見證人周媛玲所述，應為不實。
22、以上觀之，就被告所主張「兩造間就系爭房地有贈與之合意」、「僅為規避贈與稅而虛偽以買賣為登記原因辦理系爭房地所有權移轉登記給被告」、「為避免系爭房地遭被告賣掉，所以將系爭房地所有權狀放在代書處，6 年後再移轉登記給證人周媛玲」等有利於己之事實，證人周媛玲於鈞院101年9 月12日言詞辯論期日所為之證言，尚無足證明。被告亦未提出其他具體事證，舉證以實其說，其所稱系爭房地所有權移轉登記之原因關係乃為贈與之主張，實屬無據。本件系爭房地所有權移轉登記之原因關係，仍應如系爭房地買賣所有權移轉契約書（物權契約，見原證一）、登記第二謄本（土地標示及所有權部）（原證九）、異動索引（見原證七）、桃園縣政府稅捐稽徵處94年度契稅繳款書（見被證三）所載，為買賣無疑。
（三）證據：提出系爭房地之買賣所有權移轉契約書、系爭房地所有權狀、原告中壢普仁郵局第65號存證信函及掛號郵件回執、被告中壢建國路郵局第381 號存證信函、原告中壢普仁郵局第68號存證信函及掛號郵件簽收清單、中壢普仁郵局第77號存證信函及掛號郵件回執、系爭土地及建物謄本等，並聲請訊問證人即土地代書謝金水。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回。
（二）陳述：
1、原告周祖省係被告陳信進之岳父（即被告配偶周媛玲之父親），系爭房地實係原告以贈與之意思，而虛偽以買賣方式將系爭房地所有權移轉登記予被告（即假買賣真贈與），被告並未以１２００萬元向原告買受系爭房地。原告以被告就系爭房地積欠其１１７０萬元買賣價金，而主張解除系爭房地買賣契約，並請求回復原狀將系爭房地所有權移轉登記予原告云云，顯無理由。
2、 按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表
示無效。但不得以其無效，對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定」民法第87條第1 、2 項定有明文。民法第87條第２項所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，係指為虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為而言。亦即表意人與相對人間因礙於情面或其他原因（如逃漏稅捐），所為的意思表示雖非出於真意，卻隱藏他項法律行為之真正效果意思，此種行為稱「隱藏行為」。次按，稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約，民法第406條定有明文。而依該規定，當事人一方以財產為無償給與他方之要約，經他方承諾者，即足當之，換言之，當事人雙方就贈與契約內容意思表示合致者，依同法第153 條第１項規定，贈與契約即已成立而生效。又通謀虛偽意思表示雖歸於無效，但所隱藏之真正行為若具備成立要件及生效要件，則為有效。例如被繼承人以贈與的意思，而以買賣方式將土地所有權移轉登記與繼承人時，買賣行為因通謀虛偽表示而歸於無效，所隱藏的真正贈與行為因具備成立要件及有效要件，應為有效（最高法院50台上字第2675號判例、39年台上字第363 號判決意旨參照）。
3、又按「民法第87條第1 項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表示為無效。此與同條第２項所定『虛偽意思表示隱藏他項法律行為』之隱藏行為，當事人雙方仍須受該隱藏行為拘束之情形有間。前者為無效之行為，後者所隱藏之他項行為仍屬有效，兩者在法律上之效果截然不同」（最高法院78年度台上字第1857號判決要旨參照）、「系爭土地移轉原因之買賣，固為通謀虛偽意思表示，但其隱藏之贈與行為已具備成立要件及生效要件，上訴人不得以其為虛偽之買賣而訴求塗銷兩造間就系爭土地之所有權移轉登記」（參最高法院69年度台上字第3937號判決要旨亦可參照）。
4、本件中，系爭房地原係原告所有，嗣原告欲將系爭房地贈與予被告夫妻，惟為了規避贈與稅，經徵得原告女兒即被告配偶周媛玲之同意，原告與被告乃虛以買賣為原因（隱藏贈與），將系爭房地所有權移轉登記予被告，上開事實業經證人周媛玲到庭證稱︰「因為我沒有拿任何薪水，所以爸爸（即原告）才贈與房屋給我們夫妻」、「（問︰前述爸爸把本件房地贈與給證人，是否有親耳聽到原告如此陳述？）有親耳聽到原告要把房地贈與給我們，他去代書那裡也是這樣說」、「（問︰為何系爭房地不是過戶登記在證人名下？）因為要節稅，贈與稅要很高的稅額，所以才會用買賣的方式，過戶給我先生（即被告）」、「我有去找過謝金水，他有跟我說這是贈與不是買賣，是為了要節稅」等語甚明，應堪認定。故原告將系爭房地所有權移轉予被告之原因關係實係「贈與」，並非「買賣」，兩造間從無約定以1200萬元買賣系爭房地，原告所述兩造口頭達成買賣合意，總價金1200萬元云云，絕非事實，亦未見原告舉證證明，顯無可採。5 、次查，原告雖聲請傳喚證人謝金水代書到庭作證，惟證人謝金水代書業已到庭證稱︰「當時原告告訴我是要賣給女婿所以沒有訂立私契約，所以對於買賣的價金、條件等，我都不清楚，我只單約幫兩造辦理過戶手續」、「我對於買賣的價金我不曉得，付款條件我也不知道」、「當時原告是要求要做買賣登記，我不曉得是買賣還是贈與，雙方是要求我做買賣登記」、「（問︰原告請證人辦理本件過戶登記之前或之後，有無向證人表示買賣價金為何？）都沒有」云云。可見證人謝金水代書只是單純辦理過戶登記而已，證人謝金水代書對於系爭房地過戶給被告之真正原因關係究係買賣或係贈與，證人則證稱其不曉得云云，故證人謝金水代書之證詞，根本無法證明原告係以１２００萬元之價額出售系爭房地予被告之事實。甚者，證人謝金水亦證稱原告從頭到尾均未表示買賣價金為何，由此更可證明本件原告絕對不是將系爭房地出售給被告，而確實是將系爭房地贈與給被告，否則原告怎可能從頭到尾均未曾表示過買賣價金為何？又怎可能不訂立買賣私契約？故原告主張系爭房地係以１２００萬元出售予被告云云，絕非事實，洵無可採。
6、 再者，原告又陳稱表示兩造間系爭房地買賣契約約定之價
金，至少亦如系爭房地土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書所載，為3,994,600 元云云（請參原告所提綜合辯論意旨狀第４頁第３行以下所載），由此可見，本件原告先稱系爭房地買賣價金為１２００萬元云云，事後原告因無法舉證證明兩造間就系爭房地有約定買賣價金１２００萬元，原告始又改口主張系爭房地買賣契約價金至少亦有3,994,600 元云云，顯見原告之主張根本前後矛盾，一下稱買賣價金為１２００萬元，一下又改稱買賣價金為3,994 ,600元，實不知何者為真，試問，倘若真係買賣關係（假設語），為何原告無法確定買賣價金為何？由此亦可證明，兩造間就系爭房地確實並無買賣關係，而實際上確為贈與關係甚明。
7、況且，依據原告所提原證一系爭房地之買賣所有權移轉契約書（物權契約、公契），足證原告與被告間於９３、９４年間已合意移轉系爭房地所有權並經辦理移轉登記在案，再依原告所提原證二被告所有之系爭房地所有權狀，亦證系爭房地於９４年３月３０日早已移轉登記為被告所有。準此，倘若真如原告所述被告以１２００萬元之總價款買受系爭房地（假設語氣，被告堅決否認），以不動產買賣常情而言，如此高額之不動產買賣，怎可能未簽訂不動產買賣契約書（債權契約、私契）？又怎可能不在買賣契約書內詳細約定付款條件、分款期別、日期、違約罰則等一般民眾均會約定之重要事項？且原告亦自承兩造間就系爭房地並無簽訂書面之不動產買賣契約書，而謂兩造間僅有「口頭約定」云云，更與事理相違，亦未見原告提出使人確信之證明，顯見原告主張被告以1200萬元向原告買受系爭房地云云，絕非事實。
8、且查，倘若如原告所稱被告尚積欠買賣價金新台幣1170萬元（假設語氣，被告堅決否認），按一般不動產交易之常理，賣方絕不可能於買方未完全支付價金之前，即將買賣標的不動產過戶予買方（此為常態事實），再者，以買賣不動產之常情而言，買方至少亦需支付五成以上之買賣總價金，賣方始同意先將不動產所有權過戶予買方（按︰甚至買方需支付七成至八成以上之價款，或者僅餘少數尾款，賣方始同意先過戶之情形亦極為常見），焉有可能買方僅支付不到１成之買賣價金，賣方即同意先將不動產過戶予買方，此情極為少見，更屬變態事實。由此足證，原告所述被告僅支付區區30 萬 元（按︰30萬元僅為原告所稱總價金1200萬元之2.5 ％而已，遠不及總價金之１成），被告尚欠1170萬元，原告即先將系爭房地過戶予被告云云，顯與常情相違，不足採信。且原告之主張更顯屬「變態事實」，自應由原告就「兩造間約定1200萬元買賣系爭房地」、「原告僅收到30萬元即同意先過戶」之事實負舉證責任。
9、又查，被告確有支付30萬元予原告，然而，該30萬元絕非買賣價金。實則，原告將系爭房地辦理移轉登記過戶予被告，依法必須繳納土地增值稅526 ,509元、系爭一樓至五樓建物之房屋稅合計7,569 元、契稅合計56,088元，總計需繳納稅捐590 ,166元，此有土地增值稅繳款書（請參被證一）、房屋稅繳款書（請參被證二）及契稅繳款書（請參被證三）可證。而當時原告認為既然將系爭房地贈與予被告夫妻，原告起初要求應由被告夫妻負責繳納上開將近
60 萬 元之稅捐，惟當時被告及配偶周媛玲表示無力負擔繳納如此高額之稅捐，原告乃退而要求被告夫妻至少要負擔一半之稅捐，被告乃想辦法湊出30萬元現金交予原告用來支付上開稅捐，其餘之另一半稅捐則由原告負責繳納，上開事實亦經證人周媛玲到庭證稱︰「（問︰被告交付給原告的三十萬元是做何用途？）就是房子辦理過戶登記的手續費、稅金」等語甚明。由此可證，被告所支付予原告之30 萬 元現金，根本不是買賣價金，至為明顯，且亦可佐證原告所指1200萬元買賣價金，確屬虛構，洵無可採。
10、再者，原告係委由謝金水代書辦理系爭房地移轉登記予被告所有，然被告配偶周媛玲為避免被告事後將系爭房地處分過戶予第三人，乃要求被告應將系爭房地所有權狀正本均交由謝金水代書代為保管，但系爭房地所有權狀正本均仍屬被告所有。豈料，原告之次子周宗朋（即被告之小舅子，被告配偶周媛玲之胞弟）竟未經被告同意，於101 年２月間某日，至謝金水代書處，將系爭房地之所有權狀正本全部取走，嗣被告於101 年3 月初向謝金水代書欲取回上開房地所有權狀時，謝金水代書始告知系爭房地所有權狀正本先前已交付予周宗朋，嗣被告又轉而向周宗朋要求返還系爭房地所有權狀，周宗朋竟拒不返還，被告始深覺其中必有陰謀，未料，原告後來即先後寄發存證信函催告被告支付買賣價金餘款並主張解除買賣契約，原告並提出周宗朋先前自代書處非法取走之被告所有系爭房地權狀（請參原證二）予鈞院，企圖製造系爭房地權狀仍為原告持有之假象。上開事實亦可參酌證人周媛玲到庭證稱︰「我爸爸（即原告）告訴我過戶在我先生（即被告）名下，又怕我先生把房地拿去賣掉，所以權狀一直放在代書那裡」、「我是在101 年３月原告寄存證信函來之前，我有去找代書要拿權狀，代書說被我弟弟拿走了，代書說我弟弟說要交給我，但代書也有說他要幫我要回來，一星期後，我去找代書問權狀是否已經拿回，他說沒有，要我自己去申請，我才去申請」等語即明，故系爭房地所有權狀正本確實均屬被告所有，僅係被告暫交由謝金水代書保管而已（原因如前所述），根本非原告持有，此不可不辨。
11、準此，原告將系爭房地所有權移轉予被告之真意，原因關係實為贈與，雖形式上係以買賣為原因辦理過戶，然實質上確屬贈與，仍應適用贈與之規定，故兩造間贈與系爭房地之債權行為及物權行為均具備成立要件及有效要件，仍屬有效，被告仍取得系爭房地之所有權。原告主張與被告間移轉系爭房地之原因關係為買賣云云，絕非事實，原告所述買賣總價金1200萬元云云，更屬無稽。本件原告以存證信函催告給付積欠之買賣價金，並以存證信函解除買賣契約，均屬無據，原告進而依民法第259 條之規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告以為返還云云，更無理由。
12、另針對原告主張之事實理由，被告再一一駁斥如下，並應由原告負舉證責任︰
（ａ）否認原告所述︰「於民國93、94年間，原告與被告口頭達成買賣合意，由原告將系爭房地出賣予被告」（參起訴狀第２頁倒數第７行以下）。
（ｂ）否認原告所述︰「約定系爭房地買賣總價金新台幣1200萬元」（參起訴狀第２頁倒數第５行）。
（ｃ）否認原告所述︰「被告交付原告之現金30萬元係買賣價金」。
（ｄ）否認原告所述︰「完成移轉登記後之系爭房地所有權狀，仍為原告所持有」（參起訴狀第３頁第５、６行）。
（ｅ）否認原告所述︰「被告多年來均未將系爭房地之其餘買賣價款1170萬元付清，....原告剛開始僅係不斷口頭催告其付款，被告竟始終推拖不予置理」（參起訴狀第３頁第７行以下）。
（ｆ）否認原告所述︰「原告與被告就系爭房地之買賣係有口頭約定應於系爭房地所有權移轉登記後五年內付清，....，被告應於９９年３月３０日以前付清買賣價金，自９９年３月３１日起被告未予付清買賣價金即已屬逾期」、「被告經催告後並未為給付，自仍已屬給付遲延」（參起訴狀第４頁第９行以下）。
（ｇ）否認原告所述︰「被告未於原告催告所定期限內履行給付系爭房地0 買賣價金之義務，故原告101 年4 月10日中壢普仁郵局第77號存證信函對被告解除系爭房地買賣契約，自屬合法有效」（參起訴狀第４頁倒數第７行以下）。
（ｈ）否認原告所述︰「系爭房地之買賣契約既經原告解除，則被告自應將系爭房地辦理所有權移轉登記予原告以為返還」（參起訴狀第４頁最後一行至第５頁第２行）。
綜上所陳，兩造間就系爭房地絕非買賣關係，更絕無1200萬元之價金約定，原告主張其以1200萬元將系爭房地出售予被告云云，全屬虛構，絕非事實。兩造間就系爭房地確實係贈與關係等語。
（三）證據：提出：土地增值稅繳款書影本乙紙、房屋稅繳款書影本5 紙、契稅繳款書影本5 紙。
三、系爭土地及建物原為原告所有，嗣分別以買賣為原因於民國93年12月30日、94年2 月25日移轉登記予被告所有，被告並已交付30萬元予原告，此為兩造所不爭執。茲兩造所爭執者，乃為系爭土地及建物之移轉登記，其法律關係究係買賣或贈與？
四、查原告固主張其於民國93、94年間與被告口頭成立買賣契約，約定由原告出賣系爭房地予被告，方將原為自己所有之系爭房地，辦理首揭所有權移轉登記予被告，且舉兩造間系爭房地之買賣所有權移轉契約書、登記第二謄本（土地標示及所有權部）登記原因欄「買賣」之記載，以及被告所提出系爭房地桃園縣政府稅捐稽徵處94年度契稅繳款書（見被證三）契別及稅率欄所載「1.買賣6. 0％」等，並舉證人即土地代書人謝金水到庭證述「當時原告告訴我是要賣給女婿所以沒有訂立私契約」等為證。被告則以：原告周祖省係被告之岳父，系爭房地實係原告以贈與之意思，而虛偽以買賣方式將系爭房地所有權移轉登記予被告（即假買賣真贈與）原告欲將系爭房地贈與予被告夫妻，係為了規避贈與稅，且為感念被告之妻，即原告之女在娘家幫忙管理房地出租學生事宜，且為生前處理不動產事宜，原告又無法舉證證明兩造間就系爭房地有約定買賣價金究為1200萬元或3,994,600 元，倘若真係買賣關係，為何原告無法確定買賣價金為何？，且以不動產買賣常情而言，如此高額之不動產買賣，怎可能未簽訂不動產買賣契約書，詳細約定付款條件、分款期別、日期、違約罰則等一般民眾均會約定之重要事項？倘若如原告所稱被告尚積欠買賣價金1170萬元，按一般不動產交易之常理，賣方絕不可能於買方未完全支付價金之前，即將買賣標的不動產過戶予買方，再者，以買賣不動產之常情而言，買方至少亦需支付五成以上之買賣總價金，賣方始同意先將不動產所有權過戶予買方，或者僅餘少數尾款，賣方始同意先過戶之情形亦極為常見，焉有可能買方僅支付不到１成之買賣價金，賣方即同意先將不動產過戶予買方。又查，被告確有支付30萬元予原告，然而，該30萬元絕非買賣價金。實則，原告將系爭房地辦理移轉登記過戶予被告，依法必須繳納土地增值稅526 ,509元、系爭一樓至五樓建物之房屋稅合計7,569元、契稅合計56,088元，總計需繳納稅捐590 ,166 元，而當時原告認為既然將系爭房地贈與予被告夫妻，原告起初要求應由被告夫妻負責繳納上開將近60萬元之稅捐，惟當時被告及配偶周媛玲表示無力負擔繳納如此高額之稅捐，原告乃退而要求被告夫妻至少要負擔一半之稅捐，被告乃想辦法湊出30萬元現金交予原告用來支付上開稅捐，其餘之另一半稅捐則由原告負責繳納，由此可證，被告所支付予原告之30萬元現金，根本不是買賣價金，至為明顯，且亦可佐證原告所指1200萬元買賣價金，確屬虛構，洵無可採等語。
五、按民間一般不動產買賣，除約定不動產買賣之價金、標的等重要事項外，尚先訂立不動產買賣合約書約定詳細付款條件、付款期別、日期、違約罰則等一般事項，以昭慎重。查本件如原告所舉兩造買賣價金高達1200萬元，兩造除未簽訂不動產買賣契約書私約，詳細約定付款條件、付款期別、日期、違約罰則等一般民眾均會約定之重要事項，且未交付買賣價金，被告僅交付30萬元，原告即將系爭之不動產無條件移轉登記予被告，此為兩造不爭執之事實，其是否真為買賣已啟人疑竇？縱如原告所言因被告係原告之女婿，然既係買賣，既有錢財之來往，且如此高額之交易，更會訂立買賣契約，以昭慎重，避免不必要之糾紛，此其一。又本件交易金額高達1200萬元，被告僅交付30萬元，則原告為何即為同意為移轉之登記？原告雖稱被告尚積欠1170萬元，然證人即被告之妻，即原告之女兒周媛玲到庭證稱：我要證明系爭房地是原告贈與給我的，因為我在家裡幫忙家裡出租房屋給別人，因為我爸爸名下有四棟房子，一棟在中央大學附近，是一到三樓地坪數二十多坪、另外三棟一到五樓坪數是二十多坪，是在中原大學附近，四棟房子都是出租套房，出租給學生，四棟加起來有五六十間的套房，每間套房每一學期都是一萬五到兩萬之間，出租套房都是我在幫忙管理，我都沒有領薪水，我從民國八十幾年開始到之前原告告我都是我在管理，因為我沒有拿任何薪水，所以爸爸才贈與房屋給我們夫妻。我另外有一個哥哥、一個弟弟，媽媽在八十四年過世了，出租套房除我之外，爸爸及弟弟也有在幫忙管理，管理包括出租、打掃、收信件、處理學生住宿的種種狀況等。我在中原的出租套房也有一間房間，中原的三棟房子是相連的，這四棟房子現在還是出租，包括爸爸贈與給我的房子也是在中原附近的出租套房，包含在這四棟房子裡的一棟，我不清楚爸爸有無贈與給哥哥、弟弟，但我媽媽生前有交代以後我們兄弟姊妹一人會有一棟房子，但是只有這樣說，沒有特定那一棟要給誰。爸爸有無其他財產我不清楚，我幫忙收取的房租都是交給爸爸或弟弟，哥哥有沒有我不清楚，我都沒有得到、、、有親耳聽到原告要把房地贈與給我們，他去代書那裡也是這樣說、、、因為要節稅，贈與稅要很高的稅額，所以才會用買賣的方式，過戶給我先生，因為當時我身上只有30萬元，所以我爸爸告訴我過戶在我先生名下，又怕我先生把房地拿去賣掉，所以權狀一直放在代書那裡、、、30萬元就是房子辦理過戶登記的手續費、稅金等語（參本院101 年9月12日言詞辯論）。可見原告將系爭不動產移轉登記予被告，應係以贈與之意而為移轉登記無訛，否則焉有僅交付30萬元即為移轉登記之理？參酌被告答辯稱：原告提出之系爭房地辦理移轉登記過戶予被告，依法必須繳納土地增值稅526,509元、系爭一樓至五樓建物之房屋稅合計7 ,569元、契稅合計56,088元，總計需繳納稅捐590 ,166元等語，此為原告所不否認，且證人雖為被告之妻，但其亦為原告之女。其與原告無冤仇，當無甘冒偽證罪之風險而為虛偽作證之理，其證言自屬可信。又依一般交易常規而言，焉有土地增值稅及其他之稅金，未依規定土地增值稅由買方繳納，或由土地代書人告知應由何人繳納或雙方約定應由何人繳納，即統籌要被告繳交60萬元稅金，待被告無力繳納，始由被告交付一半稅金之理？此其二。再原告於93年底、94年初間移轉系爭土地及建物予被告，迄今已8 、9 年之久，若雙方係買賣之法律關係，原告焉未有片言隻字向債務人之被告或其夫妻催討債務？此其三。再被告為原告之女婿，依證人即被告之妻周媛玲之上開證述，周媛玲自民國80幾年開始即在娘家幫忙管理原告名下有四棟房子出租套房，直至本件訴訟與原告之父親生變止，其均未領有薪水，且其生母於生前亦交待周媛玲之兄弟姐妹一人一棵房子，此周媛玲於本院證述時亦為原告所不否認，周媛玲為原告之女兒，其當不會為爭奪此財產而與父親之原告，故意歪曲事實，強詞奪理而甘冒偽證之風險？故依常情而言，原告贈與系爭不動產與周媛玲，且為避稅而登記予周媛玲之夫之被告名下，與常理常情亦未有違，此其四。證人即土地代書人謝金水係原告之友人，其到庭證稱：兩造辦理系爭移轉登記過戶手續，對於買賣的價金、條件等，都不清楚，我只單純幫兩造辦理過戶手續，辦畢後，土地權狀、公定買賣契約書正本都在我這裡等語（參本院101年9 月12日言詞辯論筆錄）。類此辦理過戶手續，遑論已與一般買賣常情不符，且查土地代書人謝金水對於稅金、手續費等應由兩造何人支付，亦未聞兩造有為約定，亦顯與一般買賣常情有違，故難以證明兩造有買賣關係，此其五。原告雖又舉系爭不動產所有權移轉登記予被告。此稽兩造間系爭房地之買賣所有權移轉契約書、登記第二謄本登記原因欄「買賣」之記載、異動索引，以及被告所提出系爭房地桃園縣政府稅捐稽徵處94年度契稅繳款書契別及稅率欄所載「1.買賣6.0 ％」，均為買賣之證明，惟此為兩造間之不動產所有權移轉登記之表徵記載，依上開之說明，亦難認定兩造之不動產所有權移轉登記確係買賣關係而非贈與，此其六。故綜上所述，兩造間之系爭不動產所有權移轉登記，應確認係原告贈與予其女周媛玲，即被告之妻而非買賣關係，原告徒以兩造間有買賣契約並以買賣為登記原因而主張兩造間有買賣關係，並依法解除契約，請求被告辦理所有權移轉登記予原告，無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 29 日
民事第三庭 法 官 陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 29 日
書記官 史萱萱