臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第253號原 告 孟家珍
張永昌共 同訴訟代理人 楊肅欣律師複 代理人 劉睿哲律師被 告 陳萬新（兼陳義武之承受訴訟人）
陳萬明（兼陳義武之承受訴訟人）陳美華（兼陳義武之承受訴訟人）上三人共同訴訟代理人 沈朝標律師被 告 蔡金昌上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國103 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳萬新、陳萬明、陳美華應連帶給付原告新臺幣壹拾柒萬叁仟肆佰叁拾伍元，及自民國一百零一年八月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳萬新、陳萬明、陳美華連帶負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾柒萬叁仟肆佰叁拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第4 款、第2 項定有明文。是以，本件原告原起訴先位聲明為：「（一）被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華、陳美寧應連帶給付原告新臺幣（下同）6,008,000 元，及自受領時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。」，備位聲明為：「（一）被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華、陳美寧應連帶給付原告2,000,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣於訴訟進行中，變更先位聲明為：「（一）被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華、蔡金昌應連帶給付6,008,000 元，及其中2,008,
000 元，自民國101 年4 月19日起，其中2,000,000 元，自
101 年5 月2 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。」，備位聲明為：
「（一）被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華、蔡金昌應連帶給付2,000,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」，其請求之基礎事實同一，且撤回陳美寧並追加蔡金昌為被告，係因本院於102年5 月27日以102 年度亡字第26號裁定陳美寧於84年3 月10日死亡之情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，又被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。
二、原告陳義武於102 年12月26日死亡，原告陳萬新、陳美華、陳萬明為已於103 年1 月17日具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
三、本件被告蔡金昌經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：緣坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地及其上同段110 建號、門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○段○○○ 巷○○弄○○號建物（下稱系爭不動產）原為訴外人陳高好所有，陳高好於96年6 月7 日死亡後，被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華、蔡金昌為其繼承人。嗣原告與被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華於101 年4 月4 日簽訂買賣契約書，約定由原告以總價6,008,000 元之價格向被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華購買系爭不動產，原告先後於101 年4月19日及同年5 月2 日將2,008,000 元、4,000,000 元匯款至被告陳萬新於玉山銀行之履約專戶，被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華則於101 年5 月29日將系爭不動產所有權移轉登記予原告。詎被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華於簽訂買賣契約書時，惡意隱匿系爭不動產之漏水瑕疵及渠等無權代理陳美寧之事實，致原告為買賣契約之意思表示，而原告業已以起訴狀繕本之送達，作為依民法第92條規定撤銷或依民法第359 條第1 項規定解除買賣契約意思表示之送達。為此，爰先位主張依民法第179 條、第259 條規定請求返還買賣價金，備位主張依民法第359 條規定請求減少價金等語。並先位聲明：「（一）被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華、蔡金昌應連帶給付6,008,000 元，及其中2,008,
000 元，自101 年4 月19日起，其中2,000,000 元，自101年5 月2 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。」，備位聲明：「（一）被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華、蔡金昌應連帶給付2,000,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。」。
二、被告則以：
（一）被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華：原告於契約成立時，即知系爭不動產有漏水瑕疵及陳美寧無法出面簽訂買賣契約之事實，被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華依民法第355 條第1 項規定，不負擔保之責。又被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華係依土地法第34條之1 規定處分系爭不動產時，且原告於契約成立時，法院尚未為陳美寧死亡之宣告，故原告關於系爭不動產買賣契約權利義務法律關係，均不因本院於102 年5 月27日以102 年度亡字第26號裁定陳美寧於84年3 月10日死亡而受影響等語，資為抗辯。並聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）被告蔡金昌：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張坐落系爭不動產原為被繼承人陳高好所有，陳高好於96年6 月7 日死亡後，被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華、蔡金昌為其繼承人，嗣原告與被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華於101 年4 月4 日簽訂買賣契約書，約定由原告以總價6,008,000 元之價格向被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華購買系爭不動產，原告先後於101 年4 月19日及同年5 月2 日將2,008,000 元、4,000,000 元匯款至被告陳萬新於玉山銀行之履約專戶，被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華則於101 年5 月29日將系爭不動產所有權移轉登記予原告等語，業據提出買賣契約書、價金履約保證書、玉山銀行匯款回條、系爭不動產土地及建物登記第二類謄本為證（見本院卷第6 至22頁），且為被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華所不爭執，至為明確。
四、至原告主張被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華於簽訂買賣契約書時，惡意隱匿系爭不動產之漏水瑕疵及渠等無權代理陳美寧之事實，致原告為買賣契約之意思表示，而原告業已以起訴狀繕本之送達，作為依民法第92條規定撤銷或依民法第359 條第1 項規定解除買賣契約意思表示之送達等語，則為被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點在於：（一）原告得否依民法第92條規定撤銷買賣契約之意思表示？1.原告是否係因被告惡意隱匿系爭不動產之漏水瑕疵，而為買賣契約之意思表示？2.原告是否係因被告惡意隱匿無權代理陳美寧之事實，而為買賣契約之意思表示？3.原告得否以起訴狀繕本送達作為撤銷買賣契約意思表示之送達？（二）被告是否應依民法第354條、第359 條負瑕疵擔保責任？1.原告於契約成立時，是否知系爭不動產之漏水瑕疵？2.原告得否依民法第354 條、第
359 條規定解除買賣契約並請求回復原狀？3.原告得否依民法第354 條、第359 條規定請求減少價金？茲分述如下：
（一）原告得否依民法第92條規定撤銷買賣契約之意思表示？
1.按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之；被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人；被詐欺或被脅迫而為意思表示之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之，但自意思表示後，經過十年，不得撤銷；民法第92條第1 、2 項、第93條定有明文。再按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100 年度台上字第
858 號判決參照）。
2.經查，原告主張被告惡意隱匿系爭不動產之漏水瑕疵，致原告為買賣契約之意思表示等語，固據提出兩造均不爭執為契約一部之標的物現況說明書為證（見本院卷第16、53頁）。惟查，上開標的物現況說明書就「是否有滲漏水情形」，雖曾有勾選「否」之情形，但業已劃除，並在位置部分勾選「屋頂」、「外牆」等欄位，且於其後記載「現況交屋」等文字，原告雖於101 年11月28日準備程序期日陳稱：簽立買賣契約時，原告未特別注意上開標的物現況說明書有上開修正及註記等語在卷（見本院卷第65頁反面），然為被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華所否認，並陳稱：原告簽立買賣契約當時業已更正，被告陳萬新並已在漏水位置勾選，於更改處簽名等語（見本院卷第65頁反面），核與被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華所述，與證人即仲介林清華於101 年12月28日亦具結證述：在簽約當天有與原告說明系爭不動產漏水情形，被告一開始委託開價700 多萬元，但第一次簽約前原告有找人估修漏水費用，大約需要150 萬元，第一次簽約時價格才降為62
0 萬元，後來因為土地法提存的問題，第二次簽約又降價30萬元，最後以590 萬元成交等語相符（見本院卷第75頁反面），參以原告提出之101 年4 月4 日買賣契約書，其中第16條第18項所載「其他」欄位，亦有手寫「現況交屋，乙方（指賣方）不予修繕」等文字，有買賣契約書為證（見本院卷第14頁），顯見被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華所述原告簽立買賣契約當時，標的物現況說明書業已更正等語，較為可採，難認被告有惡意隱匿系爭不動產之漏水瑕疵。據此，縱令系爭不動產之漏水瑕疵與原告內心主觀預測價值有所落差，亦不得謂被告有惡意隱匿系爭不動產漏水瑕疵之詐欺行為，原告自不得執此依民法第92條規定撤銷買賣契約之意思表示。
3.按共有土地或建築改良物，其處分、變更，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第1 項、第2 項、第4 項分別定有明文。次按土地法第34條之1 第1 項所謂之共有土地之處分，係指分割行為以外，就共有土地或建築改良物物權所為移轉為目的，具有物權效力之行為（最高法院82年度台上字第15
2 號、第3213號判決參照）。又按部分共有人依土地法第34條之1 第1 項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號、91年度台上字第348 號判決參照）。
準此，共有人依土地法第34條之1 第1 項規定出賣共有物時，僅係法律擬制之有權處分，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人訂立買賣契約，亦非代理未同意出賣之共有人處分共有物。
4.另查，原告主張被告惡意隱匿無權代理陳美寧之事實，致原告為買賣契約之意思表示等語。固然，陳美寧於77年3月10日失蹤，被告即陳美寧之子蔡金昌向法院聲請死亡宣告，本院於102 年4 月30日以102 年度亡字第26號裁定宣告陳美寧於84年3 月10日死亡，該案於102 年5 月27日確定等情，有本院102 年度亡字第26號裁定可佐，而兩造簽立之買賣契約，其上均未註明被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華有將陳美寧失蹤乙節告知原告。惟查，簽立買賣契約之當事人，係原告與被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華等4 人，陳美寧並非系爭契約之當事人，買賣雙方並於系爭契約第17條特別約定事項註明依土地法第34條之1 規定辦理等文字，被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華亦未以陳美寧之代理人之身分訂立買賣契約，且亦非以代理人之身分將系爭不動產所有權移轉登記予原告，顯見本件原告為買賣契約之意思表示，與被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華等4 人是否有陳美寧之代理權限無關，是原告亦不得執此依民法第92條規定撤銷買賣契約之意思表示。
（二）被告是否應依民法第354 條、第359 條負瑕疵擔保責任？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。次按買受人於契約成立時，知其物有第354 條第
1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有第354 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限；民法第355 條第1 、2 項亦有明定。經查，兩造均不爭執為契約一部之標的物現況說明書就「是否有滲漏水情形」，有在位置部分勾選「屋頂」、「外牆」等欄位乙節，業已認定如前，顯見原告於契約成立時，對於屋頂、外牆有漏水瑕疵，應係知情，揆諸前揭說明，此部分被告自不負擔保之責。惟查，系爭房屋現場疑似漏水處可分為四種漏水原因：⑴1 樓客廳及廚房頂版潮濕油漆脫落現象，研判應為2 樓浴廁地坪防水層失效或排水管漏水所致；⑵4 樓臥室頂版潮濕油漆脫落現象，研判應為4樓臥室上方屋頂防水層失效所致；⑶1 至4 樓外牆內側牆面潮濕油漆脫落現象，研判應為外牆防水層失效或窗框塞水路失效所致；⑷其他如1 至4 樓頂版或樓梯側牆及下緣處之潮濕油漆脫落現象，研判應為4 樓露台落水孔堵塞，當大雨時雨水宣洩不及，造成露台積水，水溢流至4 樓臥室及樓梯間，並從樓梯間溢流至3 、2 、1 樓之室內所致；因室內地坪及樓梯側牆及下緣處並無施作防水層，混凝土水分飽和需時間發散，水分釋出時會產生油漆潮濕脫落，潮濕現象會隨時間改善等情，有臺灣省土木技師公會10
2 年8 月30日（102 ）省土技字第4004號鑑定報告書在卷可據（見本院卷一第183 至184 頁），足見系爭房屋除屋頂、外牆有漏水瑕疵之外，尚有2 樓浴廁地坪防水層失效或排水管漏水、4 樓露台落水孔堵塞之漏水瑕疵，而此部分既非原告於契約成立時所知情，是被告仍須就此部分負瑕疵擔保責任。
2.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354 條至第358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；民法第359 條定有明文。而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院93年度台上第1825號判決參照）。經查，原告與被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華於101 年4 月4 日簽訂買賣契約書，約定由原告以總價6,008,000 元之價格向被告陳萬新、陳義武、陳萬明、陳美華購買系爭不動產，價金並已給付完畢等情，業如前述，是解除契約對出賣人所生之損害，即係負有6,008,000 元之返還義務。再查，2 樓浴廁地坪防水層失效或排水管漏水、4 樓露台落水孔堵塞之漏水瑕疵所致之修復費用，推估為32,770元、140,665 元，有台灣省土木技師會103 年9 月10日（103 ）省土技字第4401號函附卷足稽（見本院卷二第77至78頁），修復費用合計173,435元（計算式：32,770元＋140,665 元），占全部買賣價金僅不到3%（計算式：173,435 元÷6,008,000 元），故認解除契約顯失公平，原告僅能請求減少價金。是以，原告先位主張依民法第179 條、第259 條規定請求返還買賣價金，應屬無據。
3.經查，共有人依土地法第34條之1 第1 項規定出賣共有物時，僅係法律擬制之有權處分，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人訂立買賣契約，亦非代理未同意出賣之共有人處分共有物，業如前述，茲蔡金昌非系爭買賣契約之相對人，原告依民法第359 條規定請求被告蔡金昌減少價金部分，即屬無據。此外，被告就2 樓浴廁地坪防水層失效或排水管漏水、4 樓露台落水孔堵塞之漏水瑕疵，仍須負瑕疵擔保責任，而此部分之修復費用計173,435元，均已認定如前。據此，原告備位主張依民法第359 條規定請求被告陳萬新、陳萬明、陳美華連帶給付173,435元部分，應屬有據。
（三）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；民法第229 條第2 項、第233 條第
1 項前段、第203 條分別有明文規定。據此，本件給付並無確定期限，是被告陳萬新、陳萬明、陳美華應自受催告時起負遲延責任，茲本件起訴狀繕本於101 年8 月7 日送達於被告等情，有本院送達證書在卷可據（見本院卷第32、34至35頁），是原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起即101 年8 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬有據。
五、綜上所述，原告未因被告惡意隱匿系爭不動產之漏水瑕疵、無權代理陳美寧之事實，而為買賣契約之意思表示，不得依民法第92條規定撤銷買賣契約之意思表示，但被告陳萬新、陳萬明、陳美華仍須就2 樓浴廁地坪防水層失效或排水管漏水、4 樓露台落水孔堵塞之漏水瑕疵，負瑕疵擔保責任，惟解除契約顯失公平，原告僅能請求減少價金173,435 元。從而，原告備位主張依民法第359 條規定請求請求被告陳萬新、陳萬明、陳美華連帶給付173,435 元，及自101 年8 月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件係所命給付金額未逾五十萬元之判決，依民事訴訟法第
389 條第1 項第5 款，應就被告敗訴之部分，依職權宣告假執行；又原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示，併此敘明。並依被告聲請，酌定相當之擔保金額，准被告預供擔保免為假執行。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項本文、第2 項。
中 華 民 國 103 年 11 月 6 日
民事第一庭 審判長法 官 陳清怡
法 官 高維駿法 官 溫宗玲以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 6 日
書記官 張琬婷