臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第293號原 告 林道國訴訟代理人 陳佳函律師
陳文雄劉美雲被 告 葉松霖訴訟代理人 邱清銜律師
鍾詠聿律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國102 年1 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國一百０一年九月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾參萬元供擔保後，得為假執行。但若被告以新台幣壹佰萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造前於民國101 年7 月6 日簽訂不動產買賣協議書（下稱
系爭協議書），約定由原告向被告購買坐落苗栗縣○○鄉○○段403 、405 、406 、407 、681 、682 、683 地號土地（下稱系爭土地），土地面積共9,481 坪，買賣價金為新台幣（下同）700 萬元，原告並以交付支票之方式給付訂金50萬元予被告簽名收執。被告係以土地仲介為業而從事土地居間事業之專門職業人員，且於簽約時保證其雖僅有系爭土地產權4 分之1 ，然將依約將系爭土地點交予原告，而原告事後發現被告於取得訂金後，仍於土地買賣交易網站以高於兩造約定之價額兜售系爭土地。嗣被告反悔不願履約，誆稱系爭契約之買賣標的範圍僅系爭土地之產權4 分之1 ，而非系爭土地全部，更於101 年7 月25日發函表示系爭土地之其餘共有人反對出售，亦將主張優先購買權，致系爭協議書無法繼續履行，並隨函返還作為訂金之支票，另曾透過仲介吳錫齡要求提高土地價錢，經原告反對，則依系爭協議書第3 條第3 項之約定「倘賣方（即被告）自簽訂本協議書之日起15天內，拖延不願完成鑑界工作，或鑑界後因故不賣，或欲調高價金，除應退還訂金之外，並需賠償買方（即原告）按該訂金4 倍之違約金，賣方不得異議」，被告自應依上開約定給付違約金200 萬元之義務。為此，爰依約提起本件訴訟。
㈡聲明：被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於系爭協議書簽訂時為求確認買賣之土地及面積無誤，
曾特別要求被告應完成鑑界，而被告為避免日後因鑑界所衍生之糾紛及平衡兩造契約地位，乃以系爭協議書第7 條第2項「如果著實無法測量，造成不能鑑界，買方（即原告）得要求退還訂金，本協議書自動失效」作為自身權益之維護；又依苗栗縣苗栗地政事務所101 年12月25日苗地二字第000000000 0 號函覆可知，系爭土地因本身之地勢、地貌，致地政機關縱令親臨現場亦無法以現有儀器實測鑑界，是系爭協議書依前揭約定即失其效力，則原告以失效之契約內容進而向被告主張違約金之賠償，即屬無據。退步言，本件亦無原告所稱系爭契約第3 條第3 項所定之情事，蓋被告前確曾申請地政機關至現場進行鑑界，惟礙於地勢地貌，以致無法以現有儀器實測鑑界，有上開函文可稽，實非被告特意拖延所致，再者本件既因事實上無法辦理鑑界，更無所謂鑑界後因故不賣之情事。再退步言，原告主張請求訂金4 倍之違約金亦屬過高，蓋依系爭協議書第3 條第3 項約定可知，兩造間並未就違約金性質另行約定，故依法即應視為不履行而生損害之賠償總額，而原告於被告全數返還訂金50萬元後，就系爭協議書之不成就已無生其他之損害，故被告爰依民法第25
2 條規定請求酌減違約金。㈡聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於101 年7 月6 日簽署系爭協議書，記載兩造之買賣標
的物為系爭土地，合計約9481坪，成交價為700 萬元及其他協議內容等情。
㈡系爭土地乃被告與訴外人黃宗基及葉松能所分別共有。
㈢被告於101 年7 月5 日收受原告所開立發票日為101 年7 月31日（票號為AA0000000）之50萬元支票ㄧ紙。
㈣被告於101 年7 月25日委託律師寄發存證信函予原告，並隨函將上開支票正本，返還予原告。
㈤苗栗縣苗栗地政事務所函覆本院表示：申請人葉松能曾於10
1 年8 月14日以書面向該所申請就系爭681 地號土地鑑界，經該所派員於同年8 月20日至現場鑑界，惟現場座落於樹木、竹林密佈之山坡地，必須大範圍砍除障礙物，否則無法以現有儀器實測鑑界，經現場向申請人說明後，申請人同意放棄鑑界，並改為指界方式完成本案申請。
四、本件爭點在於：㈠系爭協議書是否因協議書第7條第2項之規定而失效？㈡被告是否有違反系爭協議書第3 條第3 項：「…倘賣方自簽
定本協議書之日起15天內，拖延不願完成鑑界工作，或鑑界後因故不賣，或欲調高價金，除應退還定金之外，並需賠償買方按該訂金4 倍之違約金，賣方不得異議」之規定？㈢若被告違反前項規定，其約定處訂金4 倍之違約金是否過高
？
五、本院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條定有明文。次按解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號裁判意旨可資參照）。被告抗辯：訴外人葉松能向地政機關申請鑑界，經地政人員到現場表示若非砍除障礙物，否則依現有儀器，無法鑑界，則依系爭協議書第7 條第2 項之規定，系爭協議書已失其效力等語，自應就此有利之事實負舉證責任。查系爭協議書第7 條第2 項約定：如果著實無法測量，造成不能鑑界，買方得要求退還訂金，本協議書自動失效（見本院卷第4 頁）。此項為兩造所合意之契約失效要件，然因兩造簽訂系爭協議書之目的理應在於順利完成系爭土地之買賣，故就契約無效之條件自應予以嚴格解釋，始符合契約當事人真意，況本項約定尚有「著實」無法測量之用語，益見契約當事人間對於「無法測量、不能鑑界」一節，應有「測量鑑界確屬客觀不能，系爭協議書始屬無效」之合意。準此，苗栗縣苗栗地政事務所固函覆本院表示：申請人葉松能曾於101 年8 月
14 日 以書面向該所申請就系爭681 地號土地鑑界，經該所派員於同年8 月20日至現場鑑界，惟現場座落於樹木、竹林密佈之山坡地，必須大範圍砍除障礙物，否則無法以現有儀器實測鑑界，經現場向申請人說明後，申請人同意放棄鑑界，並改為指界方式完成本案申請（見本院卷第104 至114 頁），然此函文內容僅顯示系爭681 地號土地之情形為「非經砍除障礙物，無法以現有儀器實測鑑界」，意即若砍除障礙物，即可實測鑑界，故此地號土地並非毫無鑑界測量之可能性，另關於其他土地部分，據證人吳錫齡於本院證稱：在被告前手出售系爭土地予訴外人葉萬宗（即被告之父）時，因土地範圍太大、且在山林之中不好鑑界，地政人員說後面兩點測量有困難，雙方合意僅就馬路旁兩個點釘界樁等語（見本院卷第56頁背面、第58頁正面），可見其餘土地與681 地號土地之情形相仿，亦非絕對不能測量鑑界，此與系爭協議書第7 條第2 項之約定已有未合。其次，據證人吳錫齡於本院證稱：被告說其買地之後有去現場看過，可以鑑界後面兩點，且101 年7 月10日被告告知已鑑界完成，是私人鑑界公司，就於101 年9 月11日會同原告去現場指界，現場共有8個界樁，有一一去看並錄影等語（見本院卷第57頁正反面），佐以兩造前往系爭土地指界時所照界標照片（見本院卷第68至75頁），再參酌兩造於10 1年7 月19日會面確認本件土地交易無法完成時，被告全未提及不能鑑界之問題（見本院卷第77至88頁），可見被告若有心履約，並非不能完成鑑界，實係其他因素導致被告不願依約履行（詳見後述），復觀諸被告於交易已確定破局後，始於101 年8 月間向地政機關申請鑑界，又於鑑界發生困難時，輕易放棄鑑界改為指界，並在訴訟中以此為抗辯，其目的無非希望藉由地政機關之說明，獲致系爭協議書失效之結論，進而規避違約之相關賠償，其動機顯非純正，已有違履行契約之誠實信用原則。綜上，被告先以其他理由拒絕履約，卻於訴訟中改稱無法測量而抗辯契約無效，誠信已值懷疑，又未充分舉證證明系爭土地確有客觀無法鑑界之情形，其辯稱系爭協議書因第7 條第2項之規定已失其效力，委無可採。
㈡系爭協議書第3 條第3 項約定：倘賣方自簽訂本協議書之日
起15天內，拖延不願完成鑑界工作，或鑑界後因故不賣，或欲調高價金，除應退還訂金外，並需賠償買方按該訂金4 倍之違約金，賣方亦不得異議。原告主張被告於系爭協議書簽訂後欲調高價金，經原告反對，此經證人吳錫齡於本院證稱：101 年7 月18日葉萬宗要伊過去，提到700 萬元價格太低，要提高價格為800 萬，伊告訴他不能毀約，葉萬宗就將50萬元支票給伊，要伊去向原告溝通，若原告不同意，就將支票退還原告，並表示會賠償原告2 、3 萬元，伊有去原告那，但原告不同意，伊就將支票交還葉萬宗。7 月19日在潘榮珠代書那裡，葉萬宗提出被告只有四分之一的權利，只有被告簽約，所以只能辦理四分之一，全部土地要2800萬元。當天晚上，葉萬宗打電話給伊，要伊去協調原告是否同意850萬元，他說可以全權作主，10點多潘代書也打電話給伊說葉萬宗也請她向原告協調850 萬元買全部持份的事，伊和潘代書都有向原告協調，但原告不同意等語甚詳（見本院卷第57至58頁），雖然表示調高價格之人為訴外人葉萬宗，並非被告本人，然因本件土地交易原由證人吳錫齡向葉萬宗交涉，事後被告出面簽署系爭協議書承認葉萬宗之交涉內容，業據證人吳錫齡證述綦詳，且原告所交付之50萬元定金支票，嗣後由葉萬宗持以交付吳錫齡委託向原告協調提高價格之事，
7 月19日於被告在場之情形下，又由葉萬宗全權發言，顯見被告確有授權葉萬宗商議價格之事實，縱非被告本人請求調高價格，亦不得推卸授權之責任，因此，原告主張被告於簽署系爭協議書後欲調高價金，堪認屬實，其依上開約定請求被告給付違約金，自非無據。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。又，約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。次按法院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院88年度台上字第337 號判決意旨參照）。被告抗辯系爭協議書所訂之違約金為訂金之4 倍（即200 萬元）過高。本院審酌系爭土地向前手購得之價金為461 萬元（此為證人吳錫齡於本院證述明確），系爭土地曾委託仲介出售價格約為1100萬元（見本院卷第15至27頁網頁資料），又被告曾欲提高價格至
850 萬元，則系爭土地之實際價值堪可以上開461 萬元及1100萬元之中價認定約為780 萬5000元，則倘被告依系爭協議書履行，原告以700 萬元購得，其可獲利益即為80萬5000元，現被告違約致原告無法獲得該部分預期利益，即屬原告之損害，再加計原告為此交易所花費之時間、勞力，及遭被告故意違約所受之非財產上損害，認系爭協議書所定之違約金
200 萬元尚有過高，應酌減為100 萬元為合理。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。綜上所述，原告依系爭協議書之約定，主張被告應給付違約金100 萬元，及自起訴書繕本送達之翌日（即101 年9 月14日）起至清償之日止，按年息5 ％計算之利息為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請求准免假執行，經核均無不合，爰酌定擔保准許之。原告敗訴部分，原告假執行之聲請失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及舉證核與訴訟結果無影響，爰不一一論駁，亦此敘明。
八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 2 月 7 日
民事第二庭 法 官 袁雪華正本係照原本作成。
如對本判決不服應於送達後20日內向本院提出上訴狀並繳納上訴費用。
中 華 民 國 102 年 2 月 7 日
書記官 吳仁心