臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第444號原 告 邱金益訴訟代理人 黃安然律師被 告 楊榮壽訴訟代理人 蘇亞玲
賴中祺周春櫻律師上列當事人間請求給付違約金事件，於民國103 年7 月31日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告玖佰伍拾玖萬元參仟參佰壹拾元，及自民國一百０二年一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決如原告以新台幣參佰拾玖萬供擔保，得為假執行，但若被告以新台幣玖佰伍拾玖萬元參仟參佰壹拾元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。
查原告歷次聲明主張如下：
㈠原告起訴時聲明原為，被告應給付原告新台幣（下同）26,4
35,000元整暨自起訴狀送達被告翌日起至給付日止，按年息
5 ％計算之利息（見本院卷一第1 頁）。㈡嗣原告於民國102 年2 月27日以民事準備㈠狀變更上開聲明
為，被告應給付原告24,685,000元整暨自起訴狀送達被告翌日起至給付日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷一第33頁）。
㈢嗣原告於103 年1 月8 日以民事言詞辯論意旨狀變更上開聲
明為，被告應給付原告19,749,148元整暨自起訴狀送達被告翌日起至給付日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷二第210頁）。
㈣嗣原告於103 年3 月4 日以民事補充㈡狀變更上開聲明為，
被告應給付原告9,593,310 元整暨自起訴狀送達被告翌日起至給付日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷二第246 頁）。
㈤經核原告上開聲明之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，
且其請求之基礎事實同一，按諸首揭規定，要無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠原告前於100 年1 月14日與訴外人呂理宗、陳純英簽立之不
動產買賣契約書（下稱第二契約），約定由原告購買坐落桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號○○○鄉○○路○段○○○ 號7 至10樓房屋○○○鄉○○路○段○○○ 號1至2樓、7至9樓房屋、及共同部分，買賣價款為48,150,000 元，分為第一次款2,000,000元於簽約時支付；第二次款25,000,000元於銀行貸款核撥時支付，惟至遲應於100 年2 月14日前給付，且原告應同時開立與未付價款同額指名且註明禁止背書轉讓之本票，交呂理宗、陳純英託承辦代書專責保管；第三次款8,000,00
0 元應於100 年3 月14日前登記完畢，自承辦代書通知日起
3 日內支付；第四次款13,150,000元，呂理宗、陳純英則同意原告以持有之福彥電子股份有限公司股票支付。嗣兩造於
100 年1 月22日另簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），約定原告為賣方、被告為買方，購買之不動產則如第二契約所載之標的，復於系爭契約第3 條約定付款方式係依第二契約上開所定內容履行，惟第二次款付款日期則同意延至
100 年2 月28日前支付，另於系爭契約第9 條第2 項約定不依約履行付款視為違約；系爭契約第9 條第4 項則約定違約之一方雖經他方催告而於催告期間履行者，仍應按每日以未付價款千分之五支付延遲違約金，原告並認此違約金性質應屬懲罰性違約金。
㈡上開第二次款25,000,000元至遲應於100 年2 月28日前支付
、第三次款8,000,000 元至遲應於100 年3 月14日給付，然被告卻遲至100 年7 月31日始為給付，則依系爭契約及第二契約規定，被告未依約定期限給付價金，顯然違約甚明，自應按違約日數及未付價款千分之五計付違約金。系爭契約當事人乃係兩造，若被告依約將上開標的移轉登記予其名下，並如數給付價金，即不生本件違約問題，惟被告卻尋覓第三人買主來購買上開標的，然因被告所尋覓之買方購買不易及延宕，且曾向其所尋覓之買方約定可向銀行貸得較高成數，最終銀行方未允，致該買方向被告解除不動產買賣協議書、撤銷土地增值稅及契稅申報，凡此均係被告違約所致，並非可歸責於原告。被告交付訴外人萬能瓦斯股份有限公司所簽發到期日為100 年7 月31日，面額分別為10,556,200元、9,443,80 0元之支票予原告質押後跳票，俟被告出售上開標的物收受價金後始給付款項予呂理宗，呂理宗收受價金後乃將該2 紙保證支票返還被告，故被告辯稱已於100 年7 月31日前給付全部價金，並取回保證支票云云，並非事實。準此，依系爭契約第9 條第4 項所約定違約金計算方式，第二次款之違約金共5,751,680 元、第三次款之違約金共4,021,630元（詳如附表）。
㈢被告雖辯稱其於100 年1 月22日與原告、訴外人孫玉花、孫
玉鳳、邱金賢間就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號、桃園縣○○鄉○○路○段○○○ 號9 樓及345 號7 至9 樓房屋及共同部分之不動產買賣契約（下稱第三契約），性質上係屬有依存關係之聯立契約、共同擔保條款，並指稱原告違約云云，然聯立契約須同一契約書內，當事人同一，為一個契約行為，立數個契約，數契約互相依存，而本件系爭契約、第二契約及第三契約之當事人均不同，且買賣標的物僅系爭契約與第二契約相同，第三契約與系爭契約、第二契約則相異，更非僅一個締約行為，僅有部分履行契約內容相牽連，故與聯立契約要件未符，被告所辯並不足採。至於，第三契約第
9 條第5 項所謂「互負履約責任」乃係指兩造間就系爭契約、第二契約及第三契約互負履約責任，被告與第三人間所生契約糾紛則與原告無關，蓋就第二契約而言，原告對呂理宗、陳純英應負履約責任，另依兩造間系爭契約之標的與第二契約之標的相同，故互負履約責任；就第三契約而言，賣方孫玉花、孫玉鳳、邱金賢均委由原告全權代理，被告因擔憂遂約定應由原告負履約責任，然系爭契約與第三契約之標的並不相同、所有人及價金各異，故系爭契約與第三契約並無互負履約責任問題。
㈣原告從未拋棄期限利益，亦未同意延展期限至100 年7 月31
日，另呂理宗並非兩造契約當事人，無權拋棄系爭契約期限利益，況呂理宗更從未表示拋棄所謂期限利益。被告雖另主張系爭契約第1 條後段「若產權移轉過程產生法律糾紛，概由賣方（即原告）負責理清」云云，然依債之相對性，系爭契約第1 條後段乃係指買賣雙方間因標的物產生之法律糾紛而言，而本件並無雙方就標的物有何法律糾紛，故與被告所述內容不符。被告與慶達石化工業有限公司（下稱慶達公司）公司撤銷契稅申報及慶達公司對被告提起刑事告訴等節，均係被告未履行渠等間買賣契約，依債之相對性，渠等間訟爭核與原告無涉。第三契約中之原告持分土地因稅款被查封，然依第三契約第3 條第2 項約定可知，此應由被告負責代償銀行貸款及代繳應負稅款，並非可歸責於原告。至於本院97年度司執字第83420 號、99年度司執字第59688 號等執行案件均與系爭契約標的物之買賣無涉，且係發生於第三契約前，故與本件約定被告應負違約責任無關。
㈤被告未依約依限就第三契約買賣標的物辦理過戶，一再遲延
後尋覓第三人為買方，以致發生給付遲延，倘被告購買後即直接登記於名下，應不致發生違約情事；又被告未依第三契約第3 條第2 款約定代償，卻未經原告尋覓無關之第三人代償，以致發生給付遲延，亦應係被告違約。至於，被告雖謂原告原有大仁路房屋啟封，原告獲有不當得利而主張抵銷云云，然依證人廖少宏、潘麗香之證述可知，原告起初向銀行貸款，銀行要求以大仁路房屋併為共同擔保，後廖少宏與馬順熹幫楊榮星向富析資產管理股份有限公司（下稱富析公司）購買債權，富析公司乃與馬順熹書立債權讓渡書，嗣則一併啟封，概與被告無涉，且被告並未向富析公司購買債權，依契約相對性，被告自不得主張不當得利，更無所謂抵銷可言。至於，被告雖辯稱已於系爭契約溢付價款112,089 元云云，然被告為增加房屋售價，計入水電工程支出，應無理由，另被告將以繳增值稅及土地增值稅退稅併計，亦係重複計入，退步言，本件乃係計算違約金，故被告所稱溢付云云，亦與本件無涉。
㈥聲明：被告應給付原告9,593,310 元整暨自起訴狀送達被告
翌日起至給付日止，按年息5 ％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠由第三契約第9 條第5 項約定「本契約與100 年1 月14日賣
方與呂理宗及同日與甲乙雙方所簽不動產買賣契約互負履約責任」等語可知，兩造締約時已將系爭契約、第二契約及第三契約相互依存結合，具有不可分離依存關係，蓋系爭契約與第二契約除第3 條付款約定之給付期日稍有更動外，其餘條款均相同；第三契約與系爭契約、第二契約除第1 條不動產標示、第2 條總價及第3 條付款約定不同，並刪除貸款處理條款外，其餘各條款並無不同；第三契約第2 條付款約定僅分為簽約金及尾款兩期，惟第三契約第6 條第1 項卻記載「本買賣不動產乙方應於第三次付款同時以現場點交方式移交甲方管領」等語，顯見第三契約第6 條第1 項所指「第三次付款」即應係系爭契約第3 條及第二契約第3 條第三期款之約定，凡此均足徵此三份契約彼此間履約責任相互牽連，故第三契約第9 條第5 項所謂「互負履約責任」乃係指共同合約條款部分具有彼此不可分離依存關係，其中一契約倘有違約或任何履約責任等抗辯事由發生時，則另一契約亦應同其認定。從而，此三份契約共同條款，即產權移轉、稅費負擔、房地移交、擔保責任、違約罰則、其他約定、契約分存等約定，均應蘊涵於「互負履約責任」範疇。至於，原告主張被告於購買前已知悉第三契約買賣標的遭訴外人限制登記云云，惟此即係兩造於第三契約第9 條第5 項特約「互負履約責任」之動機，蓋我國採取不重複查封制度，故被告於簽立第三契約時根本無從查悉契約標的除遭訴外人林松輝於86年所為查封外，有無其他標的物遭限制處分而未見諸謄本之情事，遂特約擔保責任條款，並於第三契約第9 條第5 項特約「互負履約責任」條款以俾確保原告依約履行。
㈡原告係違反系爭契約第1 條、第8 條及第三契約第3 條、第
7 條約定，被告自得依第三契約第9 條第5 項互負履約責任規定及上開共同擔保條款約定行使抗辯權拒絕給付款項。蓋依系爭契約第1 條後段、第8 條約定可知，產權移轉過程發生法律糾紛概由原告負責理清、契約之標的物產權有瑕疵時，於該權利瑕疵未理清前，被告得拒絕給付款項，而慶達公司前爭執被告未取得屋主授權並提起刑事告訴時，原告並未即時依上開約定理清糾紛，反延宕至100 年6 月9 日始由屋主提出授權書理清被告係正當權利人，故被告於理清糾紛前自得依約拒絕給付第二期款。其次，第三契約第3 條約定，被告係以代清償原告銀行貸款、代繳應負稅款方式給付款項，至於其餘非金融機構之民間借款、民間借款設定之他項權利、其他依有關法令應由原告清償之欠款及買賣標的限制登記事項等，依第三契約第7 條擔保責任條款約定應由原告負責塗銷理清，故第三契約標的之其他普通債權人林松輝、第二順位民間抵押債權人王阿鳳、稅捐機關及富析公司強制執行案件啟封涉及其他標部分，依上契約共同擔保條款約定均應由原告負責理清，詎原告延宕至100 年6 月24日、100 年
7 月27日始分別塗銷上開禁止處分及查封登記，故被告依擔保責任共同條款互負履約責任特別約款，拒絕給付系爭契約第二期款乃係正當權利行使，並非給付遲延。又第三期款係以100 年3 月14日前登記完畢為給付條件，若未完成產權移轉登記，應解為給付條件尚未成就，自無給付遲延之可能。
準此，原告訴請給付違約金云云，顯無理由。
㈢系爭契約標的及第三契約標的原係由原告出售予證人楊榮星
，嗣楊榮星與原告解約後，由楊榮星轉介被告與原告訂約，系爭契約標的亦早於100 年1 月31日前即由被告指定登記名義人，並完成增值稅、契稅申報，嗣兩造發生履約爭議，經楊榮星居間協調，並告知原告於履約爭議釐清前，被告將停止給付契約款項，惟呂理宗因無法取得款項，不願配合辦理過戶，致已核發之稅單有過期罰鍰之虞，代書乃撤銷增值稅、契約申報，然因被告業將系爭契約部分標的出售予第三人梁大鵬等人，渠等要求被告應盡速履約辦理過戶。復以呂理宗於100 年6 月9 日出具授權書，並於100 年6 月30日同意收受保證支票而展延原慶達公司所購不動產付款期日迄100年7 月30日，促成慶達公司與被告於100 年7 月8 日達成刑事案件和解，且被告為免對第三人違約，乃於100 年7 月13日撤銷慶達公司契稅申請，另行於100 年7 月29日指定登記名義人辦理所有權移轉登記，故原告指稱被告係遭銀行拒絕核貸較高成數云云，均不足採。復依呂理宗於保證支票及收據文末記載「…若支票到期日買賣價金仍未支付完畢，本人得將支票提兌」等語，可見呂理宗確有拋棄期限利益並展期至100 年7 月31日支付買賣價金之意思表示，又依系爭契約第3 條明定付款依第二契約內所約定履行，應可認原告就系爭契約亦有如上之意思表示，況被告已依上開展期約定於10
0 年7 月31日前給付全部買賣價金，並於付款後取回保證支票，足徵被告並無違約情事，故原告於契約履約後另行主張遲延違約金云云，並無理由。
㈣退步言，縱認被告有所違約，然原告亦未受有損害。蓋兩造
並不爭執系爭契約第9 條第4 款係損害賠償總額預定性違約金之約定，故原告自應就其確實受有損害負舉證責任，否則即不得請求，今原告從未就其受有損害已節有所舉證，自應駁回其請求。其次，就系爭契約、第三契約及其他原告不當得利抵銷買賣價金後，被告溢付款項為2,228,174 元，益徵原告並未受有損害，蓋系爭契約約定價金為48,150,000元，被告溢付48,262,089元，故原告受有112,089 元不當得利；第三契約約定價金為29,931,300元，然被告代償第三契約標的16,912,174元、代償大仁路房屋款項6,629,293 元、代繳稅款及其他款項8,505,918 元，合計32,047,385元，故原告受有2,116,085 元不當得利。總計被告溢付款項即原告受有不當得利之數額為2,228,174 元，原告自無受損害可言。
㈤就上開所述被告代償第三契約標的及大仁路房屋款項部分，
依第三契約第3 條約定，被告係以代償原告銀行欠款、代繳移轉戶應付稅款方式給付第三契約買賣價金，故被告乃經由廖少宏、馬順熹輾轉向富析公司商議清償抵押債權事宜，並匯款予廖少宏用以清償款項，且始知悉富析公司於兩造簽約前已聲請強制執行，而執行標的除第三契約標的外，尚有原告另處大仁路之不動產。又依本院97年度司執字第83420 號執行卷宗資料可知，該執行事件係不同抵押權設定內容，分別取得二個執行名義後，併同聲請強制執行，則所查封之執行標的除第三契約之標的外，尚有原告另處大仁路之不動產，故原告主張大仁路之不動產係其以第三契約標的向銀行貸款之共同擔保品云云，顯與前開執行卷宗資料不符而無足採。富析公司因本院97年度司執字第83420 號執行標的物除第三契約標的外，尚有大仁路之不動產仍在執行中，其認為如僅受償第三契約標的所擔保債權即予啟封，顯不足相當清償成數，故乃要求被告代償共23,541,467元後（第三契約標的16,912,174元、大仁路房屋款項6,629,293 元），始願撤回執行程序並塗銷抵押設定，而被告為求早日啟封以俾辦理移轉登記，只能如數給付。由此足徵原告除因被告溢付款項而未受有損害，甚且於本院97年度司執字第83420 號執行事件啟封後順利取回大仁路房屋，可謂受有雙重利益。
㈥再退步言，本件兩造合約均已履約完成，原告並無價差損失
，目前亦無損害可言，更未舉證其受損害情形，故縱認本件被告有所違約，然原告實際上並未受有損害或可得享受之利益減損，其請求之違約金顯然過高，應予酌減。再就原告所主張之違約金計算方式部分，依系爭契約第6 條第3 項約定「應由乙方（即原告）負擔之稅費，甲方（即被告）得予代繳並自未付之價款中憑單抵扣」，故原告於第二期款中將被告所列100 年3 月31日房屋重繳退稅款15,602元、100 年5月4 日代繳房屋稅416,989 元剔除，未列入被告已付價款，顯無理由。依第二契約第3 條第3 項約定可知，本條付款條件為「登記完畢」及「承辦代書通知3 日內」，而系爭契約標的係於100 年7 月29日始全部移轉登記完畢，縱認承辦代書於登記完畢當日立即通知被告支付第三期款，則被告給付期日應為100 年8 月1 日，故被告既於100 年7 月18日前即全數給付第三期款，自無遲延可言。又依系爭契約第9 條第
4 款約定內容，顯見有按日補貼遲延利息之內涵，再參以被告已一部履行及民法第203 條規定，本件縱認被告違約致原告受有利息損害，亦應以法定週年利率5%為計算違約金之標準，而本件依法定利率計算之違約金為254,265 元，被告並以前述之原告受有不當得利2,228,174 元主張抵銷。
㈦聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠原告前於100 年1 月14日與訴外人呂理宗、陳純英簽立第二
契約，約定由原告購買坐落桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號○○○鄉○○路○段○○○ 號7 至10樓房屋○○○鄉○○路○段○○○ 號1 至2 樓、7 至9 樓房屋、及共同部分，買賣價款為48,150,000元，分為第一次款2,000,000 元於簽約時支付；第二次款25,000,000元於銀行貸款核撥時支付，惟至遲應於
100 年2 月14日前給付，且原告應同時開立與未付價款同額指名且註明禁止背書轉讓之本票，交呂理宗、陳純英託承辦代書專責保管；第三次款8,000,000 元應於100 年3 月14日前登記完畢，自承辦代書通知日起3 日內支付；第四次款13,150,000元，呂理宗、陳純英則同意原告以持有之福彥電子股份有限公司股票支付。
㈡兩造於100 年1 月22日另簽立系爭契約書，由原告將第二契
約所載之標的出售予被告，復於系爭契約第3 條約定付款方式係依第二契約上開所定內容履行，惟第二次款付款日期則同意延至100 年2 月28日前支付，另於系爭契約第9 條第2項約定不依約履行付款視為違約；系爭契約第9 條第4 項則約定違約之一方雖經他方催告而於催告期間履行者，仍應按每日以未付價款千分之五支付延遲違約金。
㈢被告與原告、訴外人孫玉花、孫玉鳳、邱金賢間於100 年1
月22日就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號、桃園縣○○鄉○○路○段○○○ 號9 樓及345 號7 至9 樓房屋及共同部分簽立第三契約，該契約第9 條第5 項約定「本契約與100 年1月14日賣方與呂理宗（即第二契約）及同日與甲乙雙方所簽不動產買賣契約（即系爭契約）互負履約責任」。
㈣附表所示被告陸續給付系爭契約價金之明細，為兩造所不爭
執。（被告主張除此部分外尚有二筆給付，為原告所否認，詳如後述）
五、本件之爭點：㈠被告主張因原告對於違反系爭契約第1 條、第三契約第3 條
、第7 條，故被告得拒絕給付系爭契約之第二期款，是否可採？㈡系爭契約第三期款被告是否有遲延給付？㈢系爭契約原告或訴外人呂理宗有無同意展期清償之意思表示
？㈣若被告違約，違約金應如何計算？是否應予酌減？㈤被告主張系爭契約及第三契約均有溢付價金，原告受有不當
得利，應予抵銷，是否有理？
六、本院之判斷：㈠被告抗辯因原告對於違反系爭契約第1 條、第三契約第3 條
、第7 條，故被告得拒絕給付系爭契約之第二期款，是否可採？
1.被告辯稱：其與原告訂約後，將系爭契約標的一部轉賣慶達公司，慶達公司向呂理宗確認是否授權被告轉售，呂理宗否認之，慶達公司遂向被告提出刑事告訴，嗣經100 年6 月9日始經呂理宗提出授權書，被告於理清糾紛前自得依約拒絕給付第二期款等語。查系爭契約第1 條約定：本契約標的詳如第二契約，該契約應負權利義務移轉於本契約之買方（即被告楊榮壽），若產權移轉過程中產生法律糾紛，概由賣方（即原告邱金益）負責理清（見本院卷一第52頁），依證人即系爭契約、第三契約協助契約訂定及履行之代書潘麗香於本院審理中證稱：此約定係指產權要過戶或移轉時，有不能過戶、移轉之情形，賣方要負責理清，例如土地被查封或第三人出來主張土地權利等情形等語（見本院卷二第227 頁背面），被告所主張之情形顯與此約定之目的不符。又依此契約文義，若產權移轉予被告（或被告指定之名義人）之過程中，產生法律糾紛，應由原告理清，惟本件被告所稱之情形，乃被告簽約後，將系爭契約標的中4 戶轉賣予慶達公司，且被告轉賣之方式，竟係未經呂理宗之同意，於100 年1 月28日逕列呂理宗為出賣人與慶達公司簽訂買賣契約（見本院卷二第91至95頁），呂理宗因不知其原委，僅認定其原告與其有契約關係，故當慶達公司林順昌詢問時，呂理宗否認授權被告出售，但嗣後原告出面於100 年6 月9 日拿授權書（見卷一第258 頁）給呂理宗簽，因為原告是契約當事人，呂理宗才配合簽名，此部分為證人呂理宗於本院審理中證述綦詳（見本院卷二第115 、116 頁），故被告所稱之糾葛乃被告未先取得呂理宗授權，卻擅以呂理宗名義出售所致，實為被告與慶達公司間之糾紛，並非系爭契約產權移轉之糾紛，又被告此種轉售方式，與系爭契約約定被告得指定登記名義人，核屬不同法律關係，更難認原告有何為被告後手理清產權之義務。
2.被告次辯稱：第三契約第3 條約定，被告係以代清償原告銀行貸款、代繳應負稅款方式給付款項，至於其餘非金融機構之民間借款、民間借款設定之他項權利、其他依有關法令應由原告清償之欠款及買賣標的限制登記事項等，依第三契約第7 條擔保責任條款約定應由原告負責塗銷理清，故第三契約標的之其他普通債權人林松輝、第二順位民間抵押債權人王阿鳳、稅捐機關及富析公司強制執行案件啟封涉及其他標部分，依上契約共同擔保條款約定均應由原告負責理清，詎原告延宕至100 年6 月24日、100 年7 月27日始分別塗銷上開禁止處分及查封登記，故被告依擔保責任共同條款互負履約責任特別約款，拒絕給付系爭契約第二期款乃係正當權利行使，並非給付遲延等語。查第三契約第9 條第5 項約定「本契約與100 年1 月14日賣方與呂理宗（即第二契約）及同日與甲乙雙方所簽不動產買賣契約（即系爭契約）互負履約責任」，依證人潘麗香於本院審理中證稱：第二契約和系爭契約是一個合約關係，第三契約是另一個合約關係，此部分互附履約責任係指契約間彼此牽連，如果其中一份違約，就是二份都違約，不能只履行一個合約，當初訂此條款是因為兩份合約都要履行，邱金益才要用這個價錢賣，本來邱金益可以賣得更高，但他們談好呂理宗和邱金益的不動產一起賣，才以這個價錢賣，當時雙方認為這兩個合約履行的時間應該差不多，所以要一併履行等語（見本院卷二第227 頁），依此部分證詞，此條約定之目的似在於保障原告之權益，被告必須兩件契約之標的均依約買受，不得事後反悔拒買其一，則是否可寬認於原告違反其中一份契約之約定時，被告均得拒絕履行另份契約之義務，已屬有疑。其次，被告抗辯兩造約定第三契約之尾款28,931,300元（契約上誤載為18,931,300元），僅由被告代償銀行貸款、塗銷抵押權並代繳原告應付稅款，至於其餘非金融機構之民間借款、民間借款設定之他項權利、其他依有關法令應由原告清償之欠款及買賣標的限制登記事項等，依第三契約第7 條之規定均應由原告負責塗銷理清一節，據證人潘麗香證述：第三契約第3 條被告代償的範圍是所有的債權，是要解除查封之意，當時有去問好是多少錢等語（見本院卷二第228 頁），已與被告所辯不符，參以第三契約簽訂時，買賣標的土地及建物謄本上已清楚標示債權人林松輝辦理查封登記、稅捐稽徵單位辦理禁止處分、嘉邁資融國際有限公司辦理查封登記，及富析資產管理股份有限公司、王阿鳳設定抵押權等情（見本院卷一第42至51頁），被告不能諉為不知，而且顯然原告當時並無資力清償上開債務，始遭債權人聲請強制執行查封第三契約之買賣標的，是以被告買受第三契約標的時，自無可能期待原告自行清償銀行貸款以外之民間債務及稅金，理當約定由被告一併代償，以取得未設定負擔之不動產，故證人潘麗香上開證述堪認與情理相符；再者，依第三契約第7 條約定：原告保證本買賣產權及使用權並無瑕疵，如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情事，應由原告負責塗銷理清（見本院卷第一第39頁），然被告所指之民間借款、抵押權、稅金債務等情均記載於謄本，為被告所明知，並無糾紛可言，難認原告有何負責塗銷理清之義務；此外，兩造於101 年1月12日協議，就第三契約標的，由被告再支付50萬元予原告，雙方同意尾款全部付清，被告之胞兄楊榮星並同意在101年4 月30日前再支付350 萬元做為利息之補貼（見本院卷二第44、45頁），足見當時被告並不否認就第三契約之價金尚未清償完畢，然觀諸被告自行陳報之第三契約價金給付明細（見本院卷二第26頁）：被告於100 年6 月28日開立票據予林松輝（即原告之民間債權人）清償50萬元、於100 年6 月、7 月、8 月間代繳原告積欠國稅460,000 元、862,211 元、394,410 元、於100 年10月21日匯款予王阿鳳（即原告之民間債權人，亦為抵押權人）清償55萬元，均發生在101 年
1 月12日之前，倘被告確無代償此部分債務之必要，何以不提出抵銷，反而承諾再給付50萬元，並且於101 年1 月13日付清（見本院卷二第43頁），足證被告辯稱原告應負責理清此部分民間債務、稅金債務及塗銷抵押權登記，並非屬實。
3.基上各節，被告抗辯原告違反系爭契約第1 條、第三契約第
3 條、第7 條之約定，均屬無據，自不得以此為由遲延給付系爭契約第二次價金，又依被告所提出之第二期款支付明細，確在契約約定之到期日100 年2 月28日之後，是原告主張被告就其遲延給付第二次價金，應依約給付違約金，核無不合。
㈡系爭契約第三次款被告是否有遲延給付？
查第二契約約定第三次款應於100 年3 月14日前登記完畢自承辦代書通知日起三日內由被告支付之（見本院卷一第78頁），此約定為系爭契約所引用，被告辯稱原告係於100 年8月2 日始完成系爭契約全部標的之所有權移轉，而被告於10
0 年7 月31日之前已給付全部價金，故無遲延之問題。惟查兩造並非約定於原告移轉登記完成後被告始須支付價金，而係約定100 年3 月14日完成，被告無視此日期之約定，自有未妥；又系爭契約簽訂後，被告原本於100 年1 月間轉售契約標的予慶達公司、果林興業有限公司、萬能瓦斯股份有限公司、黃振強、梁大鵬、張家維等人（逕列呂理宗為出賣人），嗣於100 年3 、4 月間均解除契約，並向稅捐機關申請撤銷土地增值稅及契稅之申請，有解除不動產買賣協議書及申請書等件附卷可稽（見本院卷一第199 至220 頁），據證人呂理宗於本院審理時證稱：伊和原告定合約，原告和被告什麼情況伊不知道，伊已經將不動產過戶了，原告沒有將錢如期給伊，伊就解除原證八所示之萬能公司買賣契約等語（見本院卷二第114 頁背面），及證人潘麗香證稱：被告居間幫慶達公司找貸款銀行，後來因為條件沒有談妥，所以沒有辦法辦貸款，其他人的情形伊不清楚等語（見本院卷二第22
8 頁背面），慶達公司法定代理人林順昌亦於偵查中稱：伊與楊榮星（即被告之兄）為多年好友，楊榮星問伊有無意願購買系爭契約之房屋，伊同意購買並由被告楊榮壽訂約，楊榮星保證銀行一定會核貸，但事後貸款並未核貸等語（見10
0 年偵字第31654 號不起訴處分書，本院卷一第111 頁），可知100 年1 月間被告固有將系爭契約標的轉售之事實，然部分因被告未依約為慶達公司辦理貸款，致呂理宗無法取得價金，始解除該部分4 戶買賣契約，未辦理過戶，故100 年
3 月14日未能移轉此部分不動產，自應歸責於被告，而其餘買家部分，呂理宗顯然已提供文件供辦理申報稅金及後續移轉登記，又被告確實未依約給付第二次款，已如前述，被告復未能提出不依約給付之合理事由，則呂理宗事後拒絕續辦移轉，導致未於100 年3 月14日前完成過戶，亦屬可歸責於被告。是以，兩造既約定應於100 年3 月14日前登記完畢並由被告給付第三次款，而原告已完成登記之準備，係因可歸責被告之事由導致不能於100 年3 月14日前登記完畢，則被告仍應自100 年3 月14日起負第三次款之遲延責任。
㈢系爭契約原告或訴外人呂理宗有無同意展期清償之意思表示
？被告辯稱呂理宗收受100 年7 月31日到期之保證支票（見本院卷一第14頁），並於本院審理時證稱：只要在100 年7 月31日前拿到錢就好等語（見本院卷二第115 頁背面），應有同意被告展期清償之事實。惟查，呂理宗並非系爭契約之當事人，自無對被告展期清償之權利，又上開支票僅為被告支付價金之保證，並非做為支付工具，支付價金自應依契約之約定為準，更無從認定支票到期日有何展期之意思，被告此部分辯解尚有未洽。
㈣若被告違約，違約金應如何計算？是否應予酌減？
1.按系爭契約第9 條第2 款、第4 款約定：甲方（即被告）不依約履行付款或其他義務致乙方（即原告）不能如期收訖買賣價款，視為甲方違約。經乙方催告而履行者，仍應按每日為未付價款千分之五支付遲延違約金。查被告確有遲延給付第二次、第三次款項之事實，已如前述，被告抗辯除附表所列之給付外，於100 年3 月31日尚有重繳退稅還呂理宗15,602元、100 年5 月4 日尚有代支339 及341 號8 樓增值稅416,989 元，惟均未提出單據證明，不能認為屬實，自應依附表所示之給付情形計算違約金。
2.被告另辯稱：主張本件已履行完畢，原告並無損害，請求酌減違約金等語。按民法第二百五十條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。查系爭契約第9 條第5 款約定：違約發生後，除依前四款約定辦理外，無過失之一方並得請求損害賠償。由此約定對照上開說明可知前四款應屬懲罰性違約金無訛。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909 號判決意旨參照）被告辯稱本件違約金過高，係以原告並未證明損害，且被告已有溢付價金，並因解除富析公司之查封，為原告另外取回與契約標的無關之大仁路建物，原告甚至受有利益為其理由。惟原告本件請求之違約金為懲罰性違約金，無論有無損害均可請求，已如前述，又被告所稱之溢付價金或取回建物，此為兩造間其他法律關係，與違約金之約定無關，且被告於本件訴訟已另請求抵銷（詳如後述），被告又執此主張違約金過高，自非所宜。系爭契約既屬兩造約定，本應嚴格遵守，被告又不能具體說明違約金之約定有何顯失公平之處，自不容被告於本身違約後無端主張改以法定利率計算違約金，是以原告依被告支付價金明細，按未付價款及遲延日數，依每日千分之五計算違約金（含計算式）如附表所示，核無不合。
㈤被告主張系爭契約及第三契約均有溢付價金，原告受有不當
得利，應予抵銷，是否有理？被告辯稱就系爭契約價金溢付112,089 元，第三契約溢付2,116,085 元，原告受有不當得利，應返還被告，被告以此債權主張抵銷。惟查，有關系爭契約，被告主張除附表所列之給付外，於100 年3 月31日尚有重繳退稅還呂理宗15,602元、100 年5 月4 日尚有代支339 及341 號8 樓增值稅416,98
9 元等情不能認為屬實，已如前述，則扣除此部分款項後，被告並無溢付系爭契約價金之情事。另有關第三契約，兩造於101 年1 月12日協議，就第三契約標的，由被告再支付50萬元予原告，雙方同意尾款全部付清，被告之胞兄楊榮星並同意在101 年4 月30日前再支付350 萬元做為利息之補貼（見本院卷二第44、45頁），足見當時被告並不否認就第三契約之價金尚未清償完畢，而被告所稱代償富析公司債務之日期均係在100 年6 月至11月之間，並提出單據為憑（見本院卷二第26至34頁），且被告委託辦理代償之人正係101 年1月12日協議之見證人廖少宏，故被告就代償之事於協議之時自屬十分明瞭，並無誤解之可能，則於此情形下，被告仍承認尚需支付50萬元始能清償第三契約之價金，顯然代償之金額及代償之結果均為兩造接受作為第三契約價金之一部，且第三契約之價金於101 年1 月13日原告取得上開協議之50萬元後，應屬結清無訛。至於被告所提出101 年1 月19日以後之數筆為原應由原告支出，但由被告給付之款項，亦屬第三契約之價金（見本院卷二第26頁），為原告所否認，且與上開協議矛盾，被告或不能證明有此支出或不能證明其支出之原因，其抗辯第三契約價金有溢付，亦屬無據。是被告主張以上開溢付之價金抵銷本件違約金，均無可採。
七、綜上論述，原告基於系爭契約請求被告給付如附表所示之違約金，及自起訴狀繕本送達之日（即102 年1 月9 日）起至清償之日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保請求准免假執行，經核均無不合，爰酌定擔保准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 8 月 29 日
民事第二庭 法 官 袁雪華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 29 日
書記官 吳仁心附表：
第二次款：25,000,000元之違約金計算表┌──┬───────┬─────┬─────┬───────┬───────┬────┐│編號│返還日期 │返還金額 │尚未給付 │違約日數 │違約金額 │支付方式│├──┼───────┼─────┼─────┼───────┼───────┼────┤│ │ │ │第二次款：│ │ │ ││ │ │ │25,000,000│ │ │ │├──┼───────┼─────┼─────┼───────┼───────┼────┤│1 │100年1月26日 │2,000,000 │23,000,000│ │ │支票 │├──┼───────┼─────┼─────┼───────┼───────┼────┤│2 │100年2月14日 │2,500,000 │20,500,000│ │ │支票 │├──┼───────┼─────┼─────┼───────┼───────┼────┤│3 │100年2月28日 │2,500,000 │18,000,000│ │ │支票 │├──┼───────┼─────┴─────┼───────┼───────┼────┤│ │ │25,000,000-編號1、2、3│100年3月1日至 │2,700,000 │ ││ │ │返還金額＝18,000,000 │100年3月30日止│（18,000,000│ ││ │ │ │，共30日 │千分之五30）│ ││ │ │ │ │ │ │├──┼───────┼─────┬─────┼───────┼───────┼────┤│4 │100年3月31日 │217,327 │17,782,673│ │ │現金 │├──┼───────┼─────┼─────┼───────┼───────┼────┤│6 │100年3月31日 │174,319 │17,608,354│ │ │現金 │├──┼───────┼─────┴─────┼───────┼───────┼────┤│ │ │18,000,000- 編號4 、6 │100年3月31日至│1,848,877 │ ││ │ │返還金額＝17,608,354 │100年4月20日止│（17,608,354│ ││ │ │ │，共21日 │千分之五21）│ │├──┼───────┼─────┬─────┼───────┼───────┼────┤│7 │100年4月21日 │1,432,800 │16,175,554│ │ │現金 │├──┼───────┼─────┼─────┼───────┼───────┼────┤│8 │100年4月21日 │440,116 │15,735,438│ │ │現金 │├──┼───────┼─────┴─────┼───────┼───────┼────┤│ │ │17,608,354- 編號7 、8 │100年4月21日至│1,022,803 │ ││ │ │返還金額＝15,735,438 │100年5月3日止 │（15,735,438│ ││ │ │ │，共13日 │千分之五13）│ │├──┼───────┼─────┬─────┼───────┼───────┼────┤│9 │100年5月4日 │8,500,000 │7,235,438 │ │ │現金 │├──┼───────┼─────┼─────┼───────┼───────┼────┤│10 │100年5月4日 │6,016,068 │1,219,370 │ │ │現金 │├──┼───────┼─────┼─────┼───────┼───────┼────┤│11 │100年5月4日 │1,219,370 │0 │ │ │現金 ││ │ │（原給付 │ │ │ │ ││ │ │2,983,932 │ │ │ │ ││ │ │。備註） │ │ │ │ │├──┼───────┼─────┼─────┼───────┼───────┼────┤│合計│ │25,000,000│ │ │5,571,680 │ │└──┴───────┴─────┴─────┴───────┴───────┴────┘第三次款：8,000,000元之違約金計算表┌──┬───────┬─────┬─────┬───────┬────────┬────┐│編號│返還日期 │返還金額 │尚未給付 │違約日數 │違約金額 │支付方式│├──┼───────┼─────┼─────┼───────┼────────┼────┤│ │ │ │8,000,000 │ │ │ │├──┼───────┼─────┴─────┼───────┼────────┼────┤│ │ │ │100年3月15日至│2,000,000 │ ││ │ │ │100年5月3日， │（8,000,000 千│ ││ │ │ │共50日 │分之五50） │ ││ │ │ │ │ │ │├──┼───────┼─────┬─────┼───────┼────────┼────┤│11 │100年5月4日 │1,764,562 │6,235,438 │ │ │現金 ││ │ │（原給付 │ │ │ │ ││ │ │2,983,932 │ │ │ │ ││ │ │。備註） │ │ │ │ │├──┼───────┼─────┴─────┼───────┼────────┼────┤│ │ │8,000,000-編號11返還金│100年5月4日至 │1,777,100 │ ││ │ │額＝6,235,438 │100年6月29日止│（6,235,438 千│ ││ │ │ │，共57日 │分之五57） │ │├──┼───────┼─────┬─────┼───────┼────────┼────┤│13 │100年6月30日 │118,809 │6,116,629 │ │ │現金 │├──┼───────┼─────┴─────┼───────┼────────┼────┤│ │ │6,235,438-編號13返還金│100年6月30日至│152,916 │ ││ │ │額＝6,116,629 │100年7月4日止 │（6,116,629 千│ ││ │ │ │，共5日 │分之五5） │ │├──┼───────┼─────┬─────┼───────┼────────┼────┤│14 │100年7月5日 │4,600,000 │1,516,629 │ │ │現金 │├──┼───────┼─────┴─────┼───────┼────────┼────┤│ │ │6,116,629-編號14返還金│100年7月5日至 │53,082 │ ││ │ │額＝1,516,629 │100年7月11日止│（1,516,629 千│ ││ │ │ │，共7日 │分之五7） │ │├──┼───────┼─────┬─────┼───────┼────────┼────┤│15 │100年7月12日 │216,194 │1,300,435 │ │ │現金 │├──┼───────┼─────┼─────┼───────┼────────┼────┤│16 │100年7月12日 │16,020 │1,284,415 │ │ │現金 │├──┼───────┼─────┴─────┼───────┼────────┼────┤│ │ │1,516,629-編號15、16返│100年7月12日至│38,532 │ ││ │ │還金額＝1,284,415 │100年7月17日止│（1,284,415 千│ ││ │ │ │，共6日 │分之五6） │ │├──┼───────┼─────┬─────┼───────┼────────┼────┤│17 │100年7月18日 │299,944 │984,471 │ │ │現金 ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼───────┼─────┼─────┼───────┴────────┼────┤│合計│ │8,000,000 │ │ │ │├──┼───────┼─────┼─────┼────────────────┼────┤│18 │100年7月18日 │6,000,000 │ │此6,000,000 元中，除計第三次款之│支票 ││ │ │ │ │984,471 元外，其餘5,015,529 元均│ ││ │ │ │ │計入第四次款 │ │├──┼───────┼─────┼─────┼────────────────┼────┤│19 │100年7月18日 │ 216,194 │ │編號18返還借款6,000,000 元中之 │現金 ││ │ │ │ │5,015,529 元及編號19至26返還借款│ ││ │ │ │ │金額，計入給付第四次款，與本件第│ ││ │ │ │ │三次款請求無涉 │ │├──┼───────┼─────┼─────┼────────────────┼────┤│20 │100年7月18日 │ 15,602 │ │ │現金 │├──┼───────┼─────┼─────┼────────────────┼────┤│21 │100年7月28日 │ 173,710 │ │ │現金 │├──┼───────┼─────┼─────┼────────────────┼────┤│22 │100年7月28日 │ 16,886 │ │ │現金 │├──┼───────┼─────┼─────┼────────────────┼────┤│23 │100年7月28日 │ 39,928 │ │ │現金 │├──┼───────┼─────┼─────┼────────────────┼────┤│24 │100年7月28日 │ 16,095 │ │ │現金 │├──┼───────┼─────┼─────┼────────────────┼────┤│25 │100年7月28日 │5,000,000 │ │ │支票 │├──┼───────┼─────┼─────┼────────────────┼────┤│26 │100年7月28日 │4,335,554 │ │ │支票 │├──┼───────┼─────┼─────┼────────────────┼────┤│ │ │ │ │合計 4,021,630元 │ │├──┴───────┴─────┴─────┴────────────────┴────┤│ 備註：編號11之款項，部分已足清償第二次款，故其餘部分作為第三次款。
││ 違約金總計：9,593,310元 │└────────────────────────────────────────────┘