臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第437號原 告 劉明朝訴訟代理人 鍾詠聿律師
邱清銜律師被 告 祭祀公業法人桃園縣九嶷敬菴公嘗法定代理人 邱奕哲訴訟代理人 蔡榮德律師上列當事人間請求協同辦理所有權移轉登記事件，本院於民國102年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與祭祀公業九嶷敬菴公嘗前於民國100 年10月7 日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以新臺幣（下同）4,125萬1,024元價格，買受祭祀公業九嶷敬菴公嘗所有、坐落如附表所示土地之應有部分（下稱系爭買賣契約），原告復依祭祀公業九嶷敬菴公嘗管理暨組織規約（下稱系爭規約）第14條規定，取得派下員117 人中之72人同意出售土地，並已支付價金與祭祀公業九嶷敬菴公嘗。惟祭祀公業九嶷敬菴公嘗嗣於101年2月10日登記為祭祀公業法人後，未向地政機關辦理更名登記，致原告無法完成所有權移轉登記；而系爭規約第14條乃規定處分財產應依土地法第34條之1 ，並經派下員1/2 同意授權管理人及委員全權處理，原告既已獲逾1/2 派下員同意，其祭祀公業公同共有潛在應有部分亦超過2/3 ，符合土地法第34條之1第1項意旨，系爭買賣契約應屬有效；故被告於登記為法人主體後，同一性不變，負有承受祭祀公業九嶷敬菴公嘗債之關係義務，應協同移轉如附表所示土地之應有部分與原告所有。為此，爰依系爭買賣契約及買賣之法律關係，訴請被告辦理如附表所示土地之應有部分更名登記，並協同移轉與原告所有等語。併為聲明：㈠被告應就以祭祀公業九嶷敬菴公嘗名下所有、坐落如附表所示土地之應有部分，更名登記為被告所有；㈡被告應協同將前項土地之應有部分，移轉登記與原告所有。
二、被告則以：兩造就系爭買賣契約約定應依系爭規約第14條規定辦理，然原告出具之派下員同意書無授權由管理人處理意旨，反係記載依祭祀公業條例辦理之意，且未以書面通知不同意處分之其餘派下員，亦無依法為之提存價金，不符系爭規約第14條規定，則系爭買賣契約要件不備，原告自無權請求被告移轉所有權登記。復本件另有他派下員表明行使優先承購權，雖直至兩造締約1 年後始為之，但此係因未履行書面通知義務所致，仍屬有效，故系爭買賣契約應視同解除，原告亟不得為本件請求等語，資為抗辯。併為聲明：原告之訴駁回。
三、經查：原告與祭祀公業九嶷敬菴公嘗前於100年10月7日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以4,125萬1,024元代價，買受祭祀公業九嶷敬菴公嘗所有、坐落如附表所示土地之應有部分，並應依祭祀公業九嶷敬菴公嘗管理暨組織規約辦理，嗣祭祀公業九嶷敬菴公嘗於101年2月10日登記為祭祀公業法人桃園縣九嶷敬菴公嘗等情，為兩造所不爭執，且有系爭買賣契約書、系爭規約、法人登記證書暨章程、土地登記謄本等在卷可稽（見本院卷第5 頁至第12頁、第34頁至第39頁），自堪信為真實。
四、是本件爭點在於：兩造約定就系爭買賣契約，應依系爭規約第14條辦理，其意旨為何？原告是否合於上揭規約規定，又其效力如何？而祭祀公業九嶷敬菴公嘗經登記為祭祀公業法人桃園縣九嶷敬菴公嘗後，對系爭買賣契約有無影響？原告得否據以請求被告辦理更名登記及移轉所有權？茲分述於下：
㈠按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、
法律行為或習慣定之；公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第
828 條第1項、第3項定有明文。另共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾2/3 者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人，其不能以書面通知者，應公告之；第1 項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明，其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；前4 項規定，於公同共有準用之。又臺灣之祭祀公業為派下員全體公同共有之祀產，依（修正前）民法第828 條第2項（現移列為第3項）規定，其處分及其他之權利行使，除法律或契約即公業規約另有規定外，應得派下員全體之同意。是此項祀產為土地時，其處分除公業規約另有規定外，因土地法第34條之1第5項已有特別規定，依該項規定準用同條第1 項之結果，應以派下員過半數及其「潛在的應有部分」（派下權比率）合計過半數之同意為之，但其「潛在的應有部分」合計逾2/3 者，其人數可不予計算。再依土地法第34條之1 第5項、第4項之規定，共有人之優先承購權，於公同共有準用之。則祭祀公業之不動產出賣時，公同共有人（即派下員）即有優先承購權，自應事先以書面通知之，始為正辦；法律並無共有人（即派下員）事先知悉即不須書面通知之例外規定，最高法院84年度台上字第238 號、81年度台上字第690號判決意旨均可資參照。
㈡查原告與祭祀公業九嶷敬菴公嘗前於100年10月7日簽訂不動
產買賣契約書，約定由原告以4,125萬1,024元代價，買受祭祀公業九嶷敬菴公嘗所有、坐落如附表所示土地之應有部分，並應依祭祀公業九嶷敬菴公嘗管理暨組織規約辦理，嗣祭祀公業九嶷敬菴公嘗於101年2月10日登記為祭祀公業法人桃園縣九嶷敬菴公嘗等情，為兩造所不爭執，已如前述；則原告與祭祀公業九嶷敬菴公嘗締約當時，祭祀公業九嶷敬菴公嘗尚未辦理祭祀公業法人登記，故如附表所示土地之應有部分，屬派下員全體公同共有之祀產，又該祀產為土地緣故，其處分除公業規約另有規定外，因土地法第34條之1第5項已有特別規定，應以派下員過半數及其「潛在的應有部分」（派下權比率）合計過半數之同意為之，復應以書面通知派下員行使優先承購權，始為正辦。是系爭買賣契約既已約定應依系爭規約辦理，而系爭規約第14條復規定「本公業不動產之處分，應依照土地法第34條之1規定辦理並經派下員1/2同意授權管理人及委員全權處理之」，原告與祭祀公業九嶷敬菴公嘗就處分如附表所示土地之應有部分不動產行為，應經派下員過半數及其派下權比率合計過半數，或派下權比率逾2/3 同意為之，復應以書面通知派下員行使優先承購權，始合於系爭買賣契約規範。
㈢次查契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付
義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序，最高法院100年度台上字第2號判決意旨亦可資參照。本件原告與祭祀公業九嶷敬菴公嘗就系爭買賣契約，業經約定應依系爭規約及土地法第34條之1 規定辦理意旨，固有關派下員同意及書面通知行為，本屬出賣人即祭祀公業九嶷敬菴公嘗之義務，然雙方既有上述合意，應認將此同意授權及通知義務轉為共同負責，基於契約自由原則，雙方均應受此拘束，為渠等之附隨義務。雖原告已提出祭祀公業九嶷敬菴公嘗派下員117人中之72人同意書（見本院卷第48頁至第133頁），其同意處分之派下員已過半數，派下權比率合計更超過2/3 ；然就關於書面通知義務，未見原告提出任何事證為據，姑且不論此係原告或祭祀公業九嶷敬菴公嘗未盡其力，然此攸關派下員即公同共有人之法定優先承購權，其違反應由出賣人負損害賠償責任，則本件祭祀公業九嶷敬菴公嘗出賣如附表所示土地之應有部分與原告目的既為祀產處分，所取得買賣價金仍屬全體派下員公同共有，苟因之須對他優先承購權人負損害賠償責任，毋寧減損祭祀公業九嶷敬菴公嘗之財產，無法實現訂立契約之利益，故基於誠信原則，應待渠等履行該項書面通知之附隨義務後，原告始得請求移轉所有權，俾維護契約應有之規範功能與秩序。
㈣是原告與祭祀公業九嶷敬菴公嘗本就系爭買賣契約，約定應
依系爭規約第14條及土地法第34條之1 規定辦理，應經祭祀公業九嶷敬菴公嘗派下員過半數及其派下權比率合計過半數，或派下權比率逾2/3 同意為之，復應以書面通知派下員行使優先承購權，並此項書面通知為渠等共同之附隨義務，現因雙方皆未盡該項書面通知義務，此足以影響契約目的之達成，使祭祀公業九嶷敬菴公嘗無法實現其訂立契約之利益，故基於誠信原則，原告當無權據以辦理所有權移轉登記。故原告請求被告辦理更名登記及移轉所有權，核屬無據，不足以採；又原告與祭祀公業九嶷敬菴公嘗既皆未履行書面通知之附隨義務在先，已不得請求移轉如附表所示土地之應有部分，本院亟無須論述祭祀公業九嶷敬菴公嘗經登記為祭祀公業法人桃園縣九嶷敬菴公嘗後，對系爭買賣契約之影響，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張業已依系爭買賣契約履行其義務，復合於系爭規約及土地法第34條之1 意旨，被告於祭祀公業九嶷敬菴公嘗經登記為祭祀公業法人桃園縣九嶷敬菴公嘗後，負有就如附表所示土地之應有部分更名登記，及移轉前開部分所有權與原告之義務，而依系爭賣賣契約及買賣之法律關係，訴請被告應就以祭祀公業九嶷敬菴公嘗名下所有、坐落如附表所示土地之應有部分，更名登記為被告所有，及被告應協同將前項土地之應有部分，移轉登記與原告所有，即如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 4 月 26 日
民事第三庭 法 官 黃翊哲┌────────────────────────────────────────┐│附表： 101年度重訴字第437號│├──┬────────────────────────┬────┬───────┤│ │ 土 地 坐 落 │面 積│ ││編號├───┬───┬───────┬────────┼────┤權 利 範 圍││ │縣 市○鄉鎮市○段號（重測後）│ 段號（重測前） │平方公尺│ │├──┼───┼───┼───────┼────────┼────┼───────┤│ ① │桃園縣○○○鄉○○○段 ○○○○號│福興段74之 1地號│ 91.46│ 10,512/14,190│├──┼───┼───┼───────┼────────┼────┼───────┤│ ② │桃園縣○○○鄉○○○段○○○○○號│福興段74之80地號│1,618.62│ 10,512/14,190│└──┴───┴───┴───────┴────────┴────┴───────┘以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
書記官 楊郁馨