臺灣桃園地方法院民事判決 102年度簡上字第105號上 訴 人 滙業廣告股份有限公司法定代理人 吳政哲訴訟代理人 鄧湘全律師
呂嘉坤律師被 上訴人 陳俊宏上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國102 年5 月24日本院桃園簡易庭101 年度桃簡字第841 號第一審判決提起上訴，本院於民國103 年4 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣叁拾伍萬元，及自民國一０一年六月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款規定之情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：緣兩造於民國101 年2 月3 日簽立專任委託銷售契約書（下稱委託契約），約定被上訴人委託上訴人銷售其所有門牌號碼為桃園縣八德市○○街○○號之房屋及其基地（下稱系爭房地），以成交金額4%作為服務報酬。嗣上訴人仲介訴外人即買方葉文麟與被上訴人達成買賣合意，被上訴人與葉文麟並於101 年3 月10日簽立不動產買賣契約（下稱買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）970 萬元。被上訴人並於同日簽立服務費確認單，確認服務報酬為35萬元。詎被上訴人於簽約後片面要求變更買賣契約之內容，且未依買賣契約配合辦理過戶手續，葉文麟遂於101 年4 月16日寄發存證信函定期催告被上訴人履行買賣契約，惟未獲回應，嗣於101 年5 月18日寄發存證信函解除買賣契約。準此，本件係被上訴人與葉文麟簽立書面買賣契約後，因可歸責於被上訴人之事由而解除契約，爰依委託契約第8 條第3項第4 款之約定，請求被上訴人給付服務報酬予上訴人等語。另於本審補充陳述：縱認被上訴人與葉文麟係合意解除買賣契約，因上訴人已完成居間義務，被上訴人仍應給付服務報酬等語。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人35萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人原係因買方葉文麟貸款遲延且信用不良，始於101 年4 月10日要求變更買賣契約書之內容，葉文麟既不同意，仍應依買賣契約第17條第2 項履行契約，即撥付194 萬元至被上訴人指定之帳戶。葉文麟雖於101 年4月30日以存證信函通知被上訴人前去領取194 萬元，然其片面更改上開之清償方式，被上訴人並無違約，葉文麟無解除契約權利。且101 年5 月18日以葉文麟名義寄發存證信函所為解除契約之意思表示，並非葉文麟之真意，不生解除之效力。本件係因上訴人指使葉文麟以存證信函片面更改動用款
194 萬元之清償方式，又未經葉文麟授意而請律師作成律師函，違背居間人之善良管理人注意義務，致買賣雙方無法正常履約，而於101 年5 月間合意解除買賣契約，顯係可歸責於上訴人，上訴人自不得再請求服務報酬等語資為抗辯。並於原審聲明：駁回上訴人之訴；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原審駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人35萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則未為答辯聲明。
四、經查：（一）兩造於101 年2 月3 日簽立委託契約，約定被上訴人委託上訴人銷售系爭房地，以成交金額4%作為服務報酬。（二）上訴人為被上訴人仲介買方葉文麟，被上訴人與葉文麟於101 年3 月10日簽立買賣契約，約定買賣價金為97
0 萬元，被上訴人並於同日簽立服務費確認單，確認服務報酬為35萬元。（三）買賣契約第4 條約定之付款方式為簽約款97萬元、備證用印款97萬元、完稅款176 萬元、尾款600萬元，並約定價金履約保證。惟於第17條第2 項特別約定事項中約定：「本案經雙方協定於甲方（葉文麟）銀貸核准補齊差額完成對保手續時自履約公司撥付194 萬元予乙方（被上訴人）指定帳戶後，該部分動用款不在履約保證範圍內，另乙方承諾於收受上述款項之同時，交付所有權狀正本、印鑑證明正本於承辦代書辦理過戶手續」。而葉文麟已於101年3 月10日簽立動用款項協議書。（四）被上訴人於101 年
4 月10日傳真變更買賣契約書，要求上訴人自履約保證帳戶撥付500 萬元至被上訴人指定帳戶。（五）葉文麟於101 年
4 月12日已貸款完成並補足貸款差額後，於101 年4 月30日以桃園大業郵局第276 號存證信函通知被上訴人前來領取19
4 萬元，並催告被上訴人交付所有權狀、印鑑證明予代書辦理過戶手續，嗣於101 年5 月18日以桃園二支郵局第200 號存證信函通知被上訴人表示解除買賣契約。（六）兩造於10
1 年5 月間合意解除買賣契約，被上訴人同意葉文麟取回履約保證帳戶內之價金520 萬元。（七）被上訴人於101 年8月30日原審言詞辯論期日當庭行使同時履行抗辯權等情，為兩造所不爭執，並有委託契約、買賣契約、服務費確認單、存證信函、動用款項協議書、買賣事項變更契約書、協議書等件在卷可稽（見支付命令卷第5 至19頁、原審卷第22、36、57、67頁），應堪信為真實。
五、上訴人另主張其已完成居間之義務，買賣契約無論因可歸責於被上訴人之事由而解除，或因被上訴人與買方合意解除契約，均應給付服務報酬等節，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：（一）買賣契約是否因可歸責於被上訴人之事由而解除，上訴人請求被上訴人給付服務報酬有無理由？（二）買賣契約因被上訴人與葉文麟合意解除契約，被上訴人是否仍應給付服務報酬予上訴人？茲分述如下：
（一）買方葉文麟以101 年5 月18日存證信函解除契約不合法。
1.按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起負遲延責任，固為民法第234 條所明定。惟所謂已提出之給付，係指債務人依債務本旨，於適當之處所及時期實行提出給付者而言（最高法院48年台上字第271 號判例意旨參照）。而按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235 條前段定有明文。
2.依買賣契約第17條第2 項特別約定事項之記載：「本案經雙方協定於甲方（葉文麟）銀貸核准補齊差額完成對保手續時自履約公司撥付194 萬元予乙方（被上訴人）指定帳戶後，該部分動用款不在履約保證範圍內，另乙方承諾於收受上述款項之同時，交付所有權狀正本、印鑑證明正本於承辦代書辦理過戶手續。」（見支付命令卷第13），及證人即辦理本件買賣之地政士沈維剛於原審具結證稱：「（問：簽買賣契約時是否在場？）在，這個案件是做履約保證，所以所有的款項都要匯到保管銀行的信託帳戶，契約有約定有提到貸款核准及差額補齊後，信託帳戶就會匯出194 萬元到賣方指定的帳戶，同時賣方要提出所有過戶資料給代書辦過戶。」等語（見原審卷第71、72頁），綜合觀之，葉文麟於銀貸核准補齊差額後給付之194 萬元應匯入被上訴人之指定帳戶，始生依債之本旨提出給付之效力。
3.依證人即葉文麟之配偶張佩玲於原審具結證稱：「我於10
1 年4 月7 日完成銀行對保程序，並於101 年4 月12日將
326 萬元匯入履約保證帳戶。」、「（問：是否原約定貸款600 萬元，而買方有貸款不足的現象？）我雖然只有申請到450 萬元，但我有把不足的部分自行用現金補足。」等語（見原審卷第87頁背面、88頁），核與證人沈維剛於原審具結證稱：「（問：買賣款是否都有存入信託專戶？）簽約款、完稅款、差額款等總計520 萬元都有按時匯入履約保證專戶，且貸款也已經核准，只差過戶同時撥款。」等語相符（見原審卷第72頁），足見葉文麟已於101 年
4 月12日完成貸款核准及差額補齊之條件，依買賣契約第17條第2 項特別約定事項，葉文麟應自信託帳戶匯款194萬元到被上訴人指定的帳戶，被上訴人則於收受系爭194萬元之同時，應提出交付所有權狀正本、印鑑證明正本予地政士辦理移轉所有權手續。
4.查葉文麟雖於101 年3 月10日預先簽立動用款項協議書，同意系爭194 萬元直接匯入被上訴人指定帳戶（見原審卷第55頁背面、57、88頁背面），惟依證人張佩玲於原審具結證稱：「（問是否知悉履約保證銀行未依動用款項協議書約定先行把194 萬元撥入賣方指定帳戶？）我特別要求代書必須在交付權狀的同時，才能夠撥付履約保證帳戶內的款項。」等語（見原審卷第88頁背面），可知上開款項並未於匯入被上訴人指定帳戶。而葉文麟嗣於101 年4 月30日以桃園大業郵局第276 號存證信函通知被上訴人於文到8 日內前來領取194 萬元等語（見支付命令卷第16至18頁），並非依買賣契約第17條第2 項特別約定事項之約定，將系爭194 萬元匯入被上訴人指定帳戶，其提出未依債之本旨，不生提出之效力，被上訴人未受領即不生受領遲延之問題。從而，葉文麟於101 年5 月18日以桃園二支郵局第200 號存證信函通知被上訴人表示解除買賣契約，不生解除之效力。
5.承上，買賣契約既非因可歸責於被上訴人之事由而解除，上訴人依委託契約第8 條第3 項第4 款約定：「簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方（被上訴人）之事由而解除契約者，均視為乙方（上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價4%服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方」之約定，請求被上訴人給付服務報酬，即屬無據。
（二）買賣契約經合意解除被上訴人仍應給付服務報酬。
1.按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。
2.查被上訴人自承已於101 年5 月25日至28日間某日合意解除買賣契約，業據提出協議書為證（見原審卷第22、117頁背面），亦有證人張佩玲於原審具結證稱：「後來因為我很擔心錢都卡在履約保證帳戶內，只好與賣方簽立無條件解約的協議書，我方直到101 年5 月28日才取回履約保證帳戶的錢。」等語（見原審卷第88頁），且為上訴人所不爭執，足堪採信。
3.被上訴人與上訴人所仲介之葉文麟於101 年3 月10日簽立買賣契約，約定買賣價金為970 萬元，被上訴人並於同日簽立服務費確認單予上訴人，確認服務報酬為35萬元，有買賣契約及服務費確認單附卷為憑（見支付命令卷第9 至15頁），則買賣契約既已由上訴人媒介而成立，上訴人即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，是縱使系爭買賣契約嗣經買賣雙方合意解除，被上訴人仍有給付服務報酬之義務甚明。蓋上訴人於接受被上訴人委託後，立即派員進行現場調查、製作不動產說明書、進行產權調查、製作售屋資料表等（見本院卷第55至65頁），並曾帶領至少8 名以上之潛在買方到現場看屋（見本院卷第65頁），最後促成葉文麟與被上訴人達成買賣合意，是上訴人已依其專業能力為被上訴人媒合買方締約，自得請求一定之報酬，要無因買賣雙方未盡契約義務或自願解除契約等一切與上訴人居間義務無關之事由，致使上訴人喪失報酬請求權之理。
4.又委託契約第8 條第3 項第4 款固約定：「簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方（被上訴人）之事由而解除契約者，均視為乙方（上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價4%服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方」，惟此並非限制買賣契約於可歸責於賣方之事由而解除契約時，居間人方得請求報酬，此觀同條第4 項約定：「簽立書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方（被上訴人）仍應支付委託價額4%或沒收價金50% 取其低者，給予乙方作為服務報酬。」等內容（見支付命令卷第6 頁），即明縱因可歸責於買方之事由而解約，賣方仍應給付服務報酬，何況是買賣雙方合意解除契約之情形，均與居間人已履行之義務無涉，不應強令居間人放棄其報酬。
5.至被上訴人辯以買賣雙方合意解除契約，實乃因上訴人指使葉文麟以存證信函片面更改動用款194 萬元之清償方式，及未經葉文麟授意而請律師作成律師函，違背善良管理人注意義務所致云云，惟依證人張佩玲於原審具結證述：「101 年4 月26日我有到仲介介紹的律師事務所諮詢，但我事後知道律師事務所的人擅自用我方名義來發函，因為我打了電話阻止，所以此份信函才沒有寄發，後來等到10
1 年4 月30日還是沒有交屋，所以就由代書擬稿發了聲證三號的第一份存證信函（101 年4 月30日桃園大業郵局第
276 號存證信函），然後等到催告期間經過，我就在101年5 月18日寄出聲證三號的第二份存證信函（101 年5 月18日桃園二支郵局第200 號存證信函）。」等語（見原審卷第88頁），可知被上訴人指訴未經授意之律師函並未發出，而與本件買賣是否解除無關，至於存證信函均依買方本意擬稿寄出，與上訴人無關，是被上訴人上開所辯，並不可採。
六、綜上所述，上訴人既已為被上訴人媒介買賣契約成立，即得請求服務報酬，縱買賣契約嗣經買賣雙方合意解除，於此報酬不生影響。而被上訴人前已確認本件服務報酬為35萬元，上訴人依此請求，洵屬有據，從而，上訴人請求給付上訴人35萬元，及自支付命令送達翌日（於101 年6 月4 日送達，見支付命令卷第31頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2 項所示。
七、據上論結，本件上訴有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第
3 項、第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 4 月 11 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 游智棋法 官 吳佩玲本判決不得上訴。
上列正本證明與原本無異。
中 華 民 國 103 年 4 月 11 日
書記官 楊淳如