臺灣桃園地方法院民事判決 102年度簡上字第110號上 訴 人 蔡振富訴訟代理人 許明桐律師複 代理人 毛仁全律師被 上訴人 竹北新悅大廈管理委員會法定代理人 徐玄哲訴訟代理人 蘇清文律師上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於民國102年4月29日本院桃園簡易庭102 年度桃簡字第226 號第一審判決提起上訴，本院於民國103年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項關於命上訴人給付超過新臺幣貳拾萬伍仟貳佰元本息，與該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人為門牌號碼新竹縣竹北市○○○街○ 巷○ 號即被上訴人竹北新悅大廈（下稱系爭社區）地下室停車場車位編號13、13-1、53、53-1、59、60、61、62、
63、63-1、119 、121 、123-1 、127 、128 、129 、130、131 、93-1共19個停車位（下稱系爭停車位）之區分所有權人，依被上訴人之住戶規約（下稱系爭規約）所制訂之停車場管理辦法，每一車位須按月給付新臺幣（下同）300 元之管理費，惟上訴人於97年5 月起即未給付管理費，迄至10
1 年11月止已逾2 期以上而達55期未為繳交，共積欠管理費30萬1800元，又經被上訴人多次催繳，上訴人仍拒不給付。
再依系爭規約第10條第5 項規定，管委會或管理負責人得按其專、共有之應有部分比例計算扣除後，向該區分所有權人或住戶請求給付由公共基金負擔之訴請法院及委任律師辯護之相關訴訟程序及其他費用，又為本件而支出之委任律師之費用為6 萬元，而依上訴人就系爭停車位之應有部分比例，扣除其應有部分應分擔之比例後，得向上訴人請求5 萬2189元【計算式：6 萬×（10萬－1 萬3019）/10 萬＝5 萬2189】之律師費。爰依被上訴人社區規約與公寓大廈管理條例第10條第5 項之規定，請求上訴人給付管理費及律師費，並聲明：（一）上訴人應給付被上訴人30萬1800元，及自支付命令聲請狀送達上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息；（二）上訴人應給付被上訴人5 萬2189元，及自民事追加狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、上訴人則以：
（一）上訴人係於98年12月25日始自前手九宇建設有限公司（下稱九宇公司）取得系爭停車位之所有權，自斯時起始有繳納停車位管理費之義務，迄101 年11月止共36期未繳納，合計20萬5200元。上訴人雖曾為自97年5 月起即未給付管理費之自認，然上訴人已提出建物第二類登記謄本證明上開自認與事實不符，並據以撤銷自認；上訴人復未就九宇公司所積欠之管理費有何債務承擔之意思表示，九宇公司所積欠自97年5 月起至98年11月止之管理費自與上訴人無涉。
（二）上訴人本為系爭社區之區分所有權人，因此有關社區之區分所有權人會議均應通知上訴人參加，惟上訴人從未接獲任何會議通知，致不知系爭規約何時增加第2 條第4 項禁止地下停車空間租售予非系爭社區區分所有權人之限制，該限制又為系爭社區銷售時，建商與各買方所簽訂之買賣契約書中所無，會議結束後亦未將會議決議事項告知上訴人，致上訴人於98年11月間出售餘屋時，仍保留部分停車空間，迄於其後欲租予非系爭社區住戶時，始經被上訴人告知有違系爭規約。上訴人若事先知悉有此一規定，於出售所有餘屋時斷不會私自保留系爭停車空間，此一情事顯應可歸責於被上訴人，而嚴重影響上訴人權益。再被上訴人既為系爭停車位之所有權人，本即有自由使用、收益、處分系爭停車位之權利，系爭規約此一規範事項，已涉及區分所有權人或住戶權利之限制，非屬公寓大廈管理條例或其他法規授權公寓大廈區分所有權人會議得以決議為之者，上訴人亦未表示同意該決議之內容，該規定自不發生契約上之拘束力。況上訴人曾多次口頭要求被上訴人交付地下停車空間閘門遙控器及電梯磁卡均未果，經兩次寄發存證信函始於近日取得，上訴人所有系爭停車位無法自由使用、收益、處分，被上訴人所代表之區分所有權人不當限制上訴人就系爭停車位之權利，又強令上訴人繳交管理費，顯已失其公平性及正當合理性。
（三）系爭規約第10條第5 項「管委會或管理負責人得按其專、共有之應有部分比例計算扣除後，向該區分所有權人或住戶請求給付由公共基金負擔之訴請法院及委任律師辯護之相關訴訟程序及其他費用」之規訂，係課予區分所有權人或住戶法律未規定之義務，且於第三審，應為訴訟費之律師酬金已有法律規定由敗訴之一造負擔，系爭規約規訂已有違憲法第23條法律保留原則而無效。若系爭規約有效，上訴人負擔律師費亦應為717 元（計算式為：6 萬* 【10萬/10 萬】- 【1 萬3019/10 萬】- 【8 萬5786/10 萬】=717）。
（四）上訴人所有之新竹縣竹北市○○段○○○○○號（下稱2997建號），面積1.21平方公尺，現為被上訴人使用中，上訴人得就被上訴人使用其建物持有部分，請求被上訴人給付租金，金額等同上訴人每月應繳交之管理費。兩造間既互負有債務，而其給付種類同為金錢之債，且金額相同，並均已屆清償期，上訴人自可依民法第334 條互為抵銷等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院協助兩造整理爭執與不爭執事項如下：
（一）不爭執事項
1、上訴人係系爭停車位之區分所有權人。
2、依系爭規約所制訂停車場管理辦法，每一車位需按月繳交
300 元管理費。
3、系爭停車位自97年5 月起至101 年11月止，未繳交之管理費總計30萬1800元。
（二）爭執事項：
1、被上訴人請求上訴人給付管理費，是否有理由？
2、被上訴人請求上訴人支付律師酬金，是否有理由？
3、上訴人所為抵銷抗辯，是否有理由？
五、本院得心證之理由
（一）被上訴人請求上訴人給付管理費，是否有理由？
1、按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條第1 項定有明文。所謂「依本例或規約所定之一切權利義務」，立法目的係避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定不受規約（契約合意）之拘束，使規約對於繼受人亦有拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內。（二）區分所有人積欠之管理費並無公示之方法，如認區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人給付管理費之義務，將使區分所有權之繼受人（或一般交易之第三人）受有不測之損害；或因原區分所有權人積欠過多之債務，於拍賣時影響有出價意願之人，使抵押權人無法十足受償，實質上形成管理費給付義務先於抵押權受償之結果，當非立法之本意。
2、再按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 項、第3項分別定有明文。查上訴人於原審自陳：自97年5 月起，就系爭停車位即未繳過管理費，對97年5 月至101 年11月共55個月，總金額30萬1800元之管理費不爭執等語（見原審卷第28頁背面至第29頁）；復於本院準備程序時亦為上開自認等節（見本院卷第26頁、第85頁背面），固堪認定上訴人就積欠管理費之期間及金額為自認。然上訴人於10
2 年12月8 日提出民事更正狀並檢附建物登記第二類謄本及異動索引，抗辯：伊係於98年12月25日始取得系爭停車位，就97年5 月至98年12月25日之停車位管理費無給付義務等語。經核上訴人確係於98年12月25日始以買賣為登記原因，自九宇公司取得系爭停車位所屬竹北市○○段○○○○○號（下稱3061建號）所有權，有上開建物謄本及異動索引可憑（見本院卷第91頁至第96頁），又九宇公司所積欠系爭停車位之管理費，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第24條規定之適用，是上訴人僅需就98年12月後之管理費負給付之責，其上開有關積欠自97年5 月至98年11月間停車費之自認，確與事實不符，上訴人主張依民事訴訟法第277 條第3 項規定撤銷自認，自屬有據，堪予採信。
3、被上訴人雖主張上訴人於接受系爭停車位分配時，縱未取得系爭停車位之所有權，然就九宇公司所積欠97年5 月至98年11月間之系爭停車位管理費已有債務承擔之默示意思表示云云，然此為上訴人所否認，被上訴人自應就此有利於己之事實負舉證責任。查公寓大廈管理條例之規定，並無令繼受人承擔前手所積欠管理費債務之意，亦即未改變前述繼受人繼受契約地位而非繼受已發生債務之旨，業如前述，自難以上訴人受讓系爭停車位，遽認其同意承擔前手九宇公司所積欠之管理費債務，而被上訴人復未舉證證明上訴人與九宇公司或被上訴人間，就97年5 月至98年11月之系爭停車位管理費有何債務承擔之事實，其空言主張上訴人已為債務承擔，應繼受前手所積欠之管理費云云，尚無可取。
4、按公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，其立法意旨乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜。又按「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：⒈同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」土地登記規則第81條第1 款亦定有明文。可知，「共同使用部分」之停車位應依土地登記規則關於共用部分之方式辦理登記，且移轉停車位產權時仍須辦理產權移轉登記，又停車位辦理產權移轉登記時，須與「專有部分」一併辦理移轉，不得將兩者分離而單獨為移轉。經查，系爭停車位係以約定專用方式與其共同使用部分合併登記，且並無單獨之建物所有權狀，此為上訴人所自承，並有地下室汽車停車空間及分管專用協議書可佐（見本院卷第55頁），故其移轉應與專有部分（即各住戶之建物、土地）具有不可分割之關係，本不得單獨出售停車位與區分所有權人以外之人，是系爭規約第2 條第4 項規定地下室汽車停車位空間，限於本大廈區分所有權人購買之，於法並無不合，上訴人主張上開約定係不當限制其就系爭停車位之處分權能云云，自無足採。再按住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生…
五、其他法令或規約規定事項。公寓大廈管理條例第6 條第1 項第1 款、第5 款分別定有明文。查系爭停車位係屬社區約定專用部分，各停車位之約定專用人對其停車位雖得自由使用、收益，然仍應遵守公寓大廈管理條例第1 項第1 款、第5 款之規定。系爭規約第4 項第2 項既規定為維護社區安全，地下室汽車停車位空間，限於本大廈區分所有權人使用之，上訴人即有遵守之義務，再依兩造於本院言詞辯論中所述，及系爭社區地下停車空間平面圖所示，系爭社區停車場有電梯可直接通往住家（見本院卷第12
0 頁、第115 頁至第117 頁），倘上訴人將系爭停車位出租予社區住戶外之人士，將使社區出入人員趨於複雜，社區安全管理上之威脅必然增加，對全體住戶居家安寧、身體安全皆有造成危害之虞，系爭社區區分所有權人為維護社區安全，基於共識制訂上開規定，亦與公寓大廈管理條例第6 條第1 項第1 款之規定無悖，上訴人執此主張拒付系爭停車位之管理費，實不足採。
5、上訴人另主張系爭規約第2 條第4 項係於未通知其開會之情形下制訂，其無從知悉，且其未曾取得地下室停車場之遙控器及電梯磁卡，無法使用收益系爭停車位，自無繳納停車位管理費之義務云云。然查，系爭規約之制訂經過為：⑴97年4 月13日竹北新悅公寓大廈社區第一屆區分所有權人會議制定公布全文23條，並自當地主管機關完成報備時起，即為施行。⑵98年5 月15日第二屆區分所有權人會議決議增訂公布第8 條第1 項第7 款、第10條第6 項，並自當地主管機關完成報備時起，即為施行。⑶101 年3 月24日第五屆區分所有權人會議決議修正公布第10條第5 項，並自當地主管機關完成報備時起，即為施行，此有系爭規約所載修正沿革可憑（見本院102 年度司促字第84號卷第5 頁，下稱支付命令卷），足見系爭規約第2 條第4 項有關汽車停車位空間出售、出租之限制，於98年12月25日上訴人取得系爭停車位時即已存在，並非事後增訂，參諸公寓大廈管理條例第24條第1 項明文規定區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，上訴人於繼受前既可得知系爭規約之內容，自不得事後復以不知規約內容為由，拒絕給付系爭停車位之管理費。再上訴人係自九宇公司取得系爭停車位，其為開啟系爭停車場閘門所需之遙控器或電梯磁卡，自應向其前手請求交付，如無法取得，再向被上訴人繳納費用申請補發，被上訴人並無主動交付遙控器、磁卡予上訴人之義務，上訴人雖稱屢向被上訴人索取遙控器、磁卡遭拒，惟此為被上訴人所否認，而上訴人所稱催告函分別為102 年7 月8 日大園郵局第192 號存證信函、102 年9 月17日桃園府前21支郵局第1352號存證信函，均係於本件訴訟繫屬後寄送，無從證明被上訴人於98年12月至101 年11月間有拒絕上訴人自費申請遙控器及電梯磁卡之情事，此外，上訴人未能提出其他證明以實其說，是上訴人此部分之抗辯，難認可信。
6、依被系爭社區停車場管理辦法所示，系爭社區每一車位需按月繳納300 元管理費，上訴人為系爭19個停車位之所有權人，每月需繳交之管理費為5700元（計算式為：300*19=5700 ），系爭停車位自98年12月起至101 年11月止，共計36期未繳納管理費，所積欠之管理費共計20萬5200元（計算式為：5700*36=20萬5200），是被上訴人此部分主張，應僅於20萬5200元之範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，尚屬無據。
（二）被上訴人請求上訴人支付律師酬金，是否有理由？
1、系爭規約第10條第5 項規定「區分所有權人或住戶若在規定之繳納期限未繳納應繳金額已逾2 期或達相當金額時，管理委員會或管理負責人經定相當期間催告仍不給付者，得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息之利率為應繳金額之年息10% 計算。管理委員會或管理負責人得應按其專、共有之應有部分比例計算扣除後，向該區分所有權人或住戶請求給付由公共基金所負擔之訴請法院及委任律師辯護之相關訴訟程序及其他費用」等節，有系爭規約在卷可查（見支付命令卷第7 頁背面），堪信屬實。
2、上訴人雖抗辯系爭規約第10條第5 項之規定，有違憲法第23條法律保留原則云云，然區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；又按住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1%者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3 個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，公寓大廈管理條例第21條、第22條第1 項第1 款分別定有明文。是公寓大廈管理條例雖就區分所有權人欠繳公共基金或應分擔費用者，明定管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額暨遲延利息或強制遷離，惟未禁止或限制區分所有權人會議另行決議關於管理費之計徵方式或欠繳管理費之罰則等事項。且規約既係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，雖我國民事訴訟制度對於第一審、第二審訴訟均未採律師強制代理主義，惟系爭規約明定區分所有權人因積欠管理費涉訟，由積欠管理費之區分所有權人負擔因訴訟產生之一切費用，此規定並未違反強制或禁止規定，亦無違背公共秩序或善良風俗，本諸私法自治原則，法院當加以尊重，應認系爭規約第10條第5 項之規定為有效，上訴人確有依規約履行之義務，上訴人所指系爭規約違反憲法第23條所定法律保留原則為無效云云，顯有誤解。
3、上訴人雖認若需負擔律師費，律師費數額應為717 元【計算式：6 萬* （0 - 00000/000000- 00000/100000）】，揆諸上訴人之計算標準，係將無需負擔系爭停車費管理費而供被上訴人使用之2997建號權利範圍（13019/100000）計入，而本件被上訴人請求者乃係系爭停車位之管理費，若依上訴人之計算方式，將造成未給付管理費之部分亦算入扣除標準之結果，自不足採。
4、查系爭停車位所屬之3061建號號）為2997建號之共用部分，2997建號就3061建號之權利範圍為100000分之85786 ，而上訴人就2997建號之權利範圍為100000分之13019 ，此有2997建號、3061建號建物登記第二類謄本可佐（見本院卷第91、92頁），是上訴人就3061建號之權利範圍應為100000分之11168 （計算式：85786/100000*13019/100000＝11168/100000），而被上訴人所支出第一審律師酬金為
6 萬元，亦有收據1 紙在卷可稽（見原審卷第32頁），則扣除上訴人就3061建號之權利範圍後，被上訴人得請求之律師費為5 萬3299元（計算式：6 萬* （0-00000/100000）=53299，小數點後四捨五入），惟被上訴人於本件僅請求上訴人給付5 萬2189元，是被上訴人此部分之請求，應予准許。
（三）上訴人所為抵銷抗辯，是否有理由？上訴人雖抗辯其所有之新竹縣竹北市○○段○○○○○號（下稱2997建號），面積1.21平方公尺，權利範圍100000分之13019 ，現供被上訴人使用，本得向被上訴人請求給付租金，並為抵銷之抗辯云云，惟系爭規約第2 條第5 項規定「下列各目所列之特定對象基（誤載為機）於業務上之必要，得無償使用該共用部分或約定共用部分：⑴受託管理業務或承包工作者：管理辦公室、管理用倉庫、機械式或其他在執行上之必要設備…」（見支付命令卷第5 頁），而上訴人所有之2997建號為共用部分，且主要用途為「管委會」，此有2997建號建物登記第二類謄本足參（見本院卷第91頁），堪認2997建號係供社區管理辦公室使用，依系爭規約第2 條第5 項第1 款之規定，管理委員會得無償使用該共用部分，無須給付該建號所有權人任何使用對價，上訴人主張其就2997建號得請求被上訴人給付每月5700元之租金，並據此抵銷云云，亦屬無據。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。又依系爭規約第10條第5 項規定：「區分所有權人或住戶若在規定之繳納期限未繳納應繳金額已逾2 期或達相當金額時，管理委員會或管理負責人經定相當期間催告仍不給付者，得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息利率為應繳金額之年息10％計算」，上訴人積欠之管理費，顯已逾期未予繳納，復經被上訴人通知催繳未果，被上訴人自得依公寓大廈管理條例第21條及上開系爭規約向上訴人請求給付積欠之管理費，及按週年利率10％計算之利息。經查，本件支付命令狀及民事追加狀繕本分別於102 年1 月8 日、102 年4 月17日送達於上訴人，同時發生催告之效力，此有送達證書及追加起訴狀各1 件在卷可稽（見支付命令卷第39頁、原審卷第30頁），是被上訴人就管理費部分請求上訴人給付自支付命令送達翌日起即102 年1月9 日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息；律師費部分請求上訴人給付自民事追加狀送達翌日即102 年4 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，均屬有據。
七、綜上所述，本件被上訴人請求上訴人給付：（一）系爭停車位管理費20萬5200元，及自102 年1 月9 日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息，（二）律師費5 萬2189元，及自102 年4 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審判決就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第1 、2 項所示。至原審就其餘應准許部分為上訴人敗訴判決，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨猶執前詞，指摘原審判決該部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜
法 官 游智棋法 官 謝憲杰以上正本係照原本作成本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 12 日
書記官 蔡宜芳