臺灣桃園地方法院民事判決 102年度簡上字第221號上 訴 人 林鈺城被上訴人 呂謝素珍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國102 年10月
9 日本院中壢簡易庭102 年度壢簡字第131 號第一審判決提起上訴，本院於103 年4 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決所命給付之金額，減縮為新台幣壹拾陸萬貳仟捌佰玖拾肆元，及自民國一百０二年六月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第二審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按簡易訴訟程序之第二審程序為訴之變更追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第436 條之1 第3 項準用同法第446 條第
1 項及第255 條第1 項第3 款分別定有明文。被上訴人於原審之聲明為：上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）215,79
8 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。於本院言詞辯論期日當庭減縮為：上訴人應給付162,894 元，及自102 年5 月28日民事準備狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。核其變更後之聲明與原審之請求係於相同之請求權基礎下減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，自應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人向被上訴人承租坐落桃園縣平鎮市○○路○ 段○○○ 號
1 及2 樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租期自民國101 年
4 月1 日起至106 年3 月30日止，押租金為新台幣（下同）44,000元，租金每月22,000元，應於每月5 日之前繳納（下稱系爭租約），惟上訴人自101 年7 月起即未依約給付租金，被上訴人乃於101 年11月14日以存證信函終止系爭租約。
㈡被上訴人請求之金額明細如下：
1.租金：101 年7 月1 日起至101 年11月16日止，上訴人積欠租金共99,733元。
2.違約金：依系爭租約第6 條第2 項，被上訴人得請求上訴人自101 年11月14日終止契約之日起至102 年4 月12日上訴人當庭交付系爭房屋之鑰匙及鐵捲門遙控器而交還房屋之日止，按房租1 倍計算之違約金，共130,680 元。（此部分已於本院減縮自101 年11月17日起算，金額為107,161 元）
3.水電費：被上訴人代墊上訴人未繳納之水電費共778 元（此部分已於本院減縮）。
4.鐵捲門遙控器及牆壁修繕費用：系爭房屋之鐵捲門遙控器於上訴人承租期間受破壞，致鐵捲門無法開啟，且3 樓陽台右側牆壁毀損，被上訴人支出修繕費共8,000 元（此部分已於本院減縮）。
5.扣除押租金：被上訴人已收受上訴人交付之押租金44,000元，依系爭租約第10條第1 項、第4 項，上訴人中途解約需扣除1 個月之押租金，故被上訴人僅需退還上訴人1 個月之押租金即22,000元（此部分原審判決應退還44,000元，被上訴人未上訴而確定）。
6.綜上，上訴人應給付被上訴人162,894 元。㈢上訴人雖指稱被上訴人未依約提供文件云云，惟被上訴人已
依上訴人要求將相關文件傳真予上訴人的代書，且上訴人從未告知被上訴人要退租之事。
㈣爰依租賃之法律關係及系爭租約提起本訴，並於原審聲明：
上訴人應給付被上訴人215,798 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息。（嗣於本院減縮聲明如前）
二、上訴人則以：㈠當初簽約時，有約定被上訴人應提供使用執照影本或最近一
期房屋稅單影本及所有權狀影本，以便上訴人辦理營業登記，惟被上訴人遲未提供上開文件，致使上訴人無法辦理商業登記。此外101 年7 月間因颱風來襲，致使被上訴人屋內電器、文件、材料及工具全部損壞，不堪使用。上訴人因此在電話中告知被上訴人無法如約履行之情並解除契約，同時要求被上訴人退還押租金與賠償上訴人之損失，然被上訴人均置之不理，故上訴人立即搬走，多次要交付鑰匙予被上訴人均遭拒絕，且系爭房屋牆壁及鐵捲門遙控器之損壞均非上訴人所造成。
㈡簽訂系爭租約時已言明被上訴人無條件應提供房屋使用執照
影本或最近1 期房屋稅單影本及所有權狀影本予上訴人，以便上訴人辦理公司營業登記，簽約時被上訴人僅提供100 年度房屋稅單，其他相關資料被上訴人始終不肯提供，屢次電話催促，均置之不理，況在每年5 月以後辦理公司登記要用當年度即101 年度房屋稅單才可以申請，被上訴人亦不理會。上訴人於101 年7 月即數次電話告知被上訴人如無法履行約定提供資料及修繕房屋，上訴人即解約、退租，並退還押租金與賠償損失，被上訴人仍置之不理，故上訴人於當月即搬移，多次要退還系爭房屋鑰匙均遭被上訴人拒絕，並稱合約租期未到不能退租，是被上訴人主張並無理由等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人168,672 元及法定遲延利息，另駁回被上訴人其餘請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服已告確定，上訴人就敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。並減縮請求上訴人應給付162,894 元，及自102 年5 月28日民事準備狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於101 年3 月23日簽立系爭租約，約定上訴人向被上訴
人承租系爭房屋，租期自101 年4 月1 日起至106 年3 月30日，已給付押租金44,000元，每月租金22,000元，於每月5日以前繳納。
㈡上訴人自101 年7 月1 日起即未繳納房租，被上訴人即以上
訴人積欠租金2 月以上並遲延給付逾2 月為由，而於101 年11月14日以存證信函通知上訴人終止租賃契約，經上訴人於同年月16日收受送達。
五、本件爭點為：㈠系爭租約何時終止？㈡被上訴人得請求上訴人給付之金額為何？
六、本院之判斷：㈠系爭租約何時終止？
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。查上訴人自10
1 年7 月起未繳納租金，經被上訴人於101 年11月14日以存證信函為終止契約之意思表示，該存證信函亦經上訴人於10
1 年11月16日收受等情，已如前述，又被上訴人於終止契約前，曾透過證人即仲介陳世豐聯絡上訴人，上訴人說他在南部或大陸，只說他會處理等語，業據證人陳世豐於原審審理時證述明確，依上開規定，系爭租約於存證信函送達上訴人之日即101 年11月16日已合法終止。至於上訴人辯稱其已於
101 年7 月間以電話向被上訴人表達終止租約之意等語，為被上訴人所否認，上訴人復未提出證據以實其說，則上訴人此部分所辯自非可採。
㈡被上訴人得請求上訴人給付之金額為何？
1.查上訴人自101 年7 月1 日起即未繳納租金，至系爭租約於
101 年11月16日終止為止，上訴人積欠4 月16日之租金，共計99,733元【計算式：22,000×(4+16/30)=99,733】。
2.次查，乙方（即上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租（未滿1 月比例計算之）1倍計算之違約金，兩造於系爭租約第6條第2 項有所約定，而系爭租約已於101 年11月16日終止，惟上訴人遲至102 年4 月12日原審言詞辯論期日方當庭交付系爭房屋鑰匙及遙控器予被上訴人而交還房屋，共延遲4 月27日，故被上訴人依兩造間之約定請求上訴人給付107,161元之違約金【計算式：22,000×(4+27/31)=107,161 】，為有理由。
3.押租金扣抵部分，原審判決上訴人已給付之押租金44,000元全數均得扣抵上訴人積欠之款項，被上訴人未就此部分上訴，故被上訴人所得請求之上開金額中，應再扣除已收受之押租金44,000元。
4.綜上，被上訴人依法得請求之金額為162,894元【計算式：99,733元（積欠之租金）+107,161元（違約金）-44,000 元（押租金）=162,894元】。
㈢末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條定有明文。本件被上訴人於原審之請求係以
102 年5 月28日民事準備狀送達於上訴人，則被上訴人請求自該書狀送達上訴人翌日即102 年6 月15日起，按週年利率百分之5 計算之利息，於法有據。
七、綜上所述，被上訴人基於兩造間租賃契約及民法租賃之法律關係，請求上訴人給付162,894 元，及自102 年6 月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無不合；上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判准如上訴聲明之請求，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜
法 官 孫健智法 官 袁雪華正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
書記官 吳仁心