臺灣桃園地方法院民事判決 102年度簡上字第34號上 訴 人 黃正耀訴訟代理人 徐嘉明律師複 代理人 李偉誌律師被 上訴人 許文貴
加豐營造有限公司上 一 人法定代理人 俞偉楠訴訟代理人 葉志淵上列當事人間確認優先承買權存在事件，上訴人對於民國102年1月7 日本院中壢簡易庭101 年度壢簡字第589 號第一審判決提起上訴，本院於103年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按於簡易第二審程序，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第
436 條之1 第3 項、第463 條及第256 條分別定有明文。查上訴人於提起上訴所具上訴狀未依法表明對於第一審判決不服之程度及應如何廢棄或變更之聲明，嗣於本院民國102 年
5 月29日第1 次準備程序時始提出民事準備（一）狀，表明上訴聲明為：「⑴原判決廢棄。⑵確認上訴人就門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路○○○ 巷○○號2 樓及6 樓房屋2 間（下稱系爭建物）有優先承買權存在。⑶被上訴人許文貴應將系爭建物經桃園縣楊梅地政事務所於100 年1 月19日以買賣為登記原因所有權移轉登記予以塗銷。⑷被上訴人加豐營造有限公司（下稱加豐公司）應就系爭建物，按價金新臺幣（下同）49萬1,200 元，與上訴人補訂書面買賣契約，並於上訴人給付價金同時將系爭建物之所有權移轉予上訴人。」此之上訴聲明與原審請求判決事項內容雖略有不同，惟僅係就文字上增減、或法律上更為明確補充之陳述，尚無訴之聲明或訴訟標的之變更而為訴之變更、追加，核屬更正法律上之陳述，與前開規定尚無不符，應予准許。至上訴人於102 年7 月24日具民事鑑價聲請狀，聲請就系爭建物為鑑價，鑑定結果供上訴人可依民法物權編施行法第8 條之5 規定作為備位聲明損害賠償請求權行使之依據，又於102 年11月13日以民事準備（四）狀追加「備位聲明」求為判決：「⑴原判決廢棄。⑵確認上訴人就系爭建物有優先承買權存在。⑶被上訴人應給付上訴人（待鑑價後特定）元，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五之利息。」，此部分業經本院於103 年4 月30日以102 年度簡上字第34號民事裁定駁回上訴人追加之訴，非本件審理範圍，於此即不予贅列，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、上訴人起訴及上訴意旨以：
一、被上訴人許文貴於100 年1 月12日向被上訴人加豐公司購買之系爭建物係坐落在上訴人所有位於桃園縣楊梅市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上。系爭建物係由訴外人耀楊建設有限公司（下稱耀楊公司）所興建，上訴人為系爭土地共有人之一（權利範圍為30000 分之7684），亦為訴外人耀楊公司之董事長，因訴外人耀楊公司與被上訴人加豐公司有工程糾紛，而遭被上訴人加豐公司訴請法院查封拍賣系爭建物，經被上訴人加豐公司向法院標買取得系爭建物所有權，再以49萬1,200 元轉售予被上訴人許文貴（下稱系爭買賣）。又上訴人與訴外人耀楊公司共同合作興建系爭建物，為租地建屋，依民法第425 條之1 規定推定上訴人與訴外人耀楊公司有租賃關係，嗣房屋甫落成，即遭被上訴人加豐公司聲請法院拍賣，並以低價售出，是被上訴人間為系爭買賣時應依土地法第104 條規定通知原告優先承買，否則對上訴人不生效力。詎被上訴人竟未為上開通知，故上訴人主張系爭買賣無效，並主張以相同條件優先購買系爭建物。爰依土地法第104 條及民法第426 條之2 規定提起本件訴訟等語，並於原審聲明：（一）確認上訴人就系爭建物有優先承買權存在。（二）被上訴人加豐公司就系爭建物以買賣為原因所為之債權行為、物權行為均應撤銷，被上訴人許文貴應塗銷前開所有權移轉登記，回復為被上訴人加豐公司所有。（三）被上訴人加豐公司應於上訴人給付被上訴人加豐公司49萬1,20
0 元，將系爭建物之所有權移轉登記予上訴人所有。
二、上訴人於本院100 年度壢簡字第156 號返還不當得利事件中（下稱壢簡前案），雖自承上訴人與系爭建物起造人耀楊公司係一「合建關係」，並約定如「房、地一併出售時，地主與耀楊公司得為七三分帳」。惟壢簡前案所依憑上訴人與耀楊公司存有一「土地使用同意書」而謂上訴人與耀楊公司非租地建屋關係，已生疑義，因「土地使用同意書」僅係地政機關要求建物起造人與地主非同一人時，必須由地主出具該等土地使用同意書，始能核發建築執照予建物起造人，其僅係一當事人間配合「行政機關之要求」而出具之書面證明，要不得僅以此書面來認定當事人間之真意為何。本件考其真意只係讓建商耀楊公司能於建屋期間無償使用土地，惟至合建房屋建造完成將所有權登記時，已失其同意之效力，其往後之效力，係以租賃關係存續於上訴人與耀楊公司間。再以，上訴人與耀楊公司間雖約定「房、地如有一併出售時，地主與耀楊公司得為七三分帳」，惟房地在未出售前，上訴人係與耀楊公司成立一租用基地建屋之關係。今上訴人與耀楊公司於85年間建造完成系爭建物後，雙方即約定系爭建物 2樓及6 樓部分，由上訴人以其自身名義向外招租，並收取租金（即租賃物之孳息）以代替耀楊公司每月應給付與上訴人之租用基地之租金。是上訴人與耀楊公司存有一租地建屋之租賃契約，該租賃契約並於被上訴人加豐公司於買受系爭房屋時隨同移轉至被上訴人加豐公司與上訴人之間，故被上訴人加豐公司未依據民法與土地法之相關規定通知上訴人為優先承購，即與被上訴人許文貴簽立買賣契約並移轉系爭房屋所有權之行為自不得對抗上訴人，而應予撤銷。
貳、被上訴人則以：
一、被上訴人加豐公司以：系爭建物原始所有權人乃訴外人耀楊公司，並非上訴人，上訴人與訴外人耀楊公司間亦非租地建屋情形，不符民法第425 條之1 規定，亦不得類推適用；伊於買受系爭建物當時，雙方真意確實係以房地分離出售方式處理，被上訴人加豐公司自始取得無償使用該土地之權源，並無推定租賃契約之問題。故伊嗣後將系爭建物移轉於被上訴人許文貴，並無土地法第104 條之適用；被上訴人許文貴曾以公告方式將系爭建物買賣條件通知上訴人，故上訴人對於被上訴人間系爭買賣條件早已知情，卻於移轉半年後，見房市有好轉跡象，有利可圖，方才主張優先承購權，上訴人主張有違誠信原則等語置辯。
二、被上訴人許文貴以：伊遵循楊梅地政事務所的規定，依法辦理，上訴人不符合土地法第104 條規定，所以沒有優先承買權沒有確認優先承買權之利益，土地、房屋沒有租賃關係，亦不符合民法第426 條之2 及第425 條之1 規定。伊有公告，99年12月15日被上訴人間簽訂系爭買賣契約，有依據民法物權篇施行法第8 條之5 第7 項規定，於現場張貼公告5 日，5 日後再等15日都沒有人表示意見，才在100 年1 月12日向地政事務所提出申請所有權登記。又上訴人前以系爭土地遭被上訴人所有之系爭建物無權占有為由，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，經本院101 年度訴字第1992號民事判決認定上訴人及系爭土地之其他共有人前既出具土地使用同意書供耀楊公司在其上興建房屋，即非屬租地建屋關係，故上訴人主張依土地法第104 條規定有優先承買權為無理由。再以，上訴人既係系爭土地之所有權人，亦是耀楊公司之負責人，於壢簡前案才自承雙方係一「合建關係」，即係用自己土地建造自己房屋，完成後出售牟利，如有售不出房地，也全歸自己所有，豈有可能上訴人自己與自己約定在未出售前，成立租用基地建屋關係。而上訴人稱其出具土地使用同意書予桃園縣政府建管處僅係為配合行政機關之需求而為，亦係視政府建築法規於無物。
叁、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其
上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）確認上訴人就系爭建物有優先承買權存在。（三）被上訴人許文貴應將系爭建物經桃園縣楊梅地政事務所於100 年1 月19日以買賣為登記原因所有權移轉登記予以塗銷。（四）被上訴人加豐公司應就系爭建物，按價金49萬1,200 元，與上訴人補訂書面買賣契約，並於上訴人給付價金同時將系爭建物之所有權移轉予上訴人；被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、兩造不爭執事項：
1.被上訴人許文貴於100 年1 月12日向被上訴人加豐公司購買之系爭建物係坐落在上訴人所有之系爭土地上。系爭建物係由訴外人耀楊公司所興建，上訴人為系爭土地共有人之一（權利範圍為30000 分之7684），亦為訴外人耀楊公司之董事長，因耀楊公司與被上訴人加豐公司有工程糾紛，而遭被上訴人加豐公司訴請法院查封拍賣系爭建物，經被上訴人加豐公司向法院標買取得系爭建物所有權，再以49萬1,200 元轉售予被上訴人許文貴。
2.上訴人前以其所有之系爭土地遭被上訴人許文貴、加豐公司所有之系爭建物無權占有為由，請求被上訴人許文貴、加豐公司給付相當於租金之不當得利，經本院以101 年度訴字第1992號判決上訴人原告之訴駁回，該案嗣因逾上訴期間，經本院裁定駁回上訴而於102 年4 月26日確定；該案卷第49頁之土地使用權同意書係上訴人與系爭土地之其他共有人於82年5 月5 日出具予桃園縣政府建管局供耀楊公司建築含系爭建物在內之建物。此有本院101 年度訴字第1992號民事判決、民事裁定附卷可稽（見本院卷第27至32頁），復經本院調取該案卷核閱無訛。
3.被上訴人許文貴前以上訴人應返還無權出租被上訴人加豐公司所有系爭建物之期間所受不當得利，經本院以100 年度壢簡字第156 號返還不當得利事件判決上訴人應給付被上訴人許文貴26萬4,750 元及自100 年12月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，嗣於101 年5 月10日確定；該案業已認定上訴人就系爭建物之2 樓並無優先承買權，此有本院100 年度壢簡字第156 號民事簡易判決在卷可佐（見本院卷第45至50頁），復經本院調取該案卷核閱無訛。
二、上訴人主張依土地法第104 條、民法第426 條之2 之規定，其於被上訴人加豐公司出賣系爭建物予被上訴人許文貴時，有依同樣條件優先承買之權等情，惟為被上訴人所否認，是本件之爭點即為：上訴人依土地法第104 條、民法第426 條之2 之規定主張就系爭建物有優先承買權，是否有理由。茲析述如下：
1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項定有明文。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。民法第426 條之2 第1 項亦有明定。揆其立法意旨，乃在於建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一，為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，乃參照土地法第104 條之規定，訂定以出賣人應以書面通知優先承買權人。基此可知，不論是依土地法第104 條第1 項，或依民法第426 條之2 第1 項規定主張之優先購買權，均須以基地租賃關係存在為前提。
2.上訴人雖主張其與耀楊公司間存有租地建屋之關係，系爭建物完工後，所有權歸屬於耀楊公司，由上訴人代為出租索取租金，作為耀楊公司應該支付予上訴人之租金，並提出租賃契約書及各類所得扣繳憑單等件為證（見本院卷第39至44頁、第83、84頁），惟上開主張已與上訴人於本院101 年度訴字第1992號返還不當得利事件中，經於101 年12月17日準備程序整理之兩造不爭執事項第2 點：「於86年間，耀楊公司與系爭土地地主簽訂合建契約並出具土地使用同意書，約定由原告黃正耀（即本件上訴人）及其他三位土地共有人提供系爭土地作為建築基地，由建商耀楊公司在其上興建地上 6樓1 棟24戶之建物，並取得建照及使用執照，目前門牌號碼桃園縣楊梅市○○路○○○ 巷○○號2 樓及6 樓即系爭房屋，故系爭房屋係基於上開『合建契約』以及依法取得之建照及使用執照所興建，且系爭房屋之所有權，自由原始起造人耀楊公司取得」（見該案卷第88頁）內容有所扞格。上訴人復於本院100 年度壢簡字第156 號返還不當得利事件100 年4 月
7 日及101 年1 月6 日言詞辯論期日中亦自承：「系爭土地包括伊在內之全體所有權人當初有同意耀楊公司在該土地建造包括系爭房屋在內之房屋，之後耀楊公司將房屋賣出，該公司拿一半價金、地主拿另一半價金，差不多五五分帳，應該是合作或合夥關係；又地主與後來承受系爭房屋之加豐公司並未成立基地租賃關係；被告（按即本件上訴人黃正耀）與起造人耀楊公司間為合建關係，非租地建屋，被告與系爭建物間亦無租賃權、地上權或典權存在等語甚詳（嗣被告於同（本院指100 年）年5 月3 日本件言詞辯論期日就上開『耀楊公司與地主五五分帳』部分更正為『應為三七分帳，地主分七成，耀楊公司分三成』）」等語，此有本院100 年度壢簡字第156 號民事判決在卷可參。上訴人復於原審101 年
9 月17日、101 年11月1 日言詞辯論期日均自認其與耀楊公司間係合建契約之法律關係（見原審卷第102 頁、第123 頁背面），此既為兩造所不爭執，是上訴人前述主張，已屬有疑。
3.況且，確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由雖無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，若本於當事人事實審言詞辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，法院在判斷之同時，應解為同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（最高法院73年度台上字第4062號、91年度台上字第790 號、92年度台上字第2460號、96年台上字第1782號等判決意旨可參），此即學理所稱之「爭點效」，俾法院就前案爭點所為判斷對已為實質論辯之當事人發生拘束力，而擴大判決解決紛爭之功能，並避免當事人就相同原因事實滋生之紛爭，援引前訴已爭執之同一攻擊或防禦方法反覆爭訟。上訴人在如上所述前二事件中，兩造就上訴人與耀楊公司之間關於系爭土地、建物是否存有租賃關係（租賃基地）始終為最主要爭執事項，一再作為攻擊防禦方法，並先後經法院就斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，認定並無基地租賃關係關係存在，上訴人無從行使優先承買權，上訴人於本件亦未能舉證前二事件判決關於上開無基地租賃關係之判斷有何違背法令情事，本院亦無從就前訴已經一再認定之爭執事項之判斷再作相反或不同之判斷。抑且，上訴人於原審復一再陳述其與其他系爭土地共有人跟耀楊公司間係「合建」契約之法律關係，而「合建」不論從法律性質或一般民間對法律語意之瞭解，應無「租賃基地」性質在內，而且上訴人於原審辯論終結前並未提出足以推翻前二事件上揭認定無基地租賃法律關係存在之證據或事實，卻於最後言詞辯論期日提出證明書一紙（原審卷第134 頁），用以證明上揭所主張「合建」之真意為：合建契約成立後「土地『租金』由耀楊公司給付」房屋及土地出售時，土地出售金額含「出售前之土地租金」約占七成云云，惟細究上開證明書係於原審101 年12月24日最後言詞辯論終結前101 年12月10日由上訴人及系爭土地其他共有人與耀楊公司自書完成，實際上與上訴人在前二事件及本件所為自行陳述（只是將言詞陳述改為書面，冠上『證明書』字眼）並無二致，上訴人（亦為耀楊公司之法定代理人）將表明其與耀楊公司如何分配土地與房屋、出售土地價金如何分為三七或五五比例分帳等等，儘由其自行以書面表明，該書面證明力原無高於上訴人於前案及本件之陳述或主張，甚且，在如上述時期始提出，顯係臨訟自行編造，尤無足以證明當初耀楊公司與上訴人間確有租地建屋之真意，非但不屬得以推翻前二事件之上揭爭執事項判斷之新事實或證據，亦難以證明上訴人前揭主張為真實。
4.上訴人雖以其上所述（包含前二事件及本件原審），均與事實不符，主張依民事訴訟法第279 條第3 項規定撤銷自認，惟當事人於準備程序中經受命法官整理協議之不爭執事項，既係在受命法官前積極而明確的表示不爭執，性質上應屬民事訴訟法第279 條第1 項所規定之自認，該列為不爭執事項者實際上亦係經法院實質判斷，是除上訴人能證明其所不爭執之事項與事實不符，即應認定為真實，為合法之自認。且按當事人就系爭事實，在另案曾為合法之自認者，非別有確切可信之反對憑證，法院自可援為本案認定事實之根據（最高法院20年上字第724 號判例意旨可資參照）。查：上訴人與系爭土地之其餘共有人吳月美等人因土地所有權人與起造人為不同人，而於82年5 月25日出具（系爭）土地使用權同意書予耀楊公司，供耀楊公司向主管機關申請核發建造執照於系爭土地上興建系爭建物，此為兩造所不爭執。暫置不論出具土地使用同意書係出於興建系爭建物之耀楊公司向上訴人等地主有償的租用土地、或無償使用借貸、或有合建契約存在等情；系爭建物係於85年4 月30日完工，此亦有建物登記第二類謄本在卷可稽（見原審卷第8 、9 頁），果若如上訴人主張其與耀楊公司間於系爭建物「興建期間」為「無償」，而於系爭建物「完工後」，即由上訴人代為出租系爭建物作為租地建屋之租金，是上訴人應早於系爭建屋完工時之
85、86年間即應出租系爭建物，以其所得租金作為租地建屋之對價，惟上訴人所提出之租賃契約，係遲至88年11月間始出租予第三人、所提出之所得扣繳憑單亦係95年、96年間之租金所得出，是上開證據顯非確切可信之反證，本院自無從認定其為真實；反之，本院應認上訴人於前開訴訟中及原審中自認之事實為真實，以之為裁判之基礎。是上訴人以前所為由其合建契約，非租地建屋之自認，既無法證明與事實不符，或係出於錯誤，則上訴人依民事訴訟法第279 條第3 項撤銷自認，於法自有不合，且已違背禁反言原則，當無可採。甚且，上訴人與耀楊公司之間果有租賃基地之法律關係存在，按諸一般經驗法則，自興建房屋之始而至完工，應均為租賃，何以能在興建系爭建物期間為土地係「無償」使用，完工後忽為「基地租賃」關係，亦即上訴人及耀楊公司之間忽為地主與建商「合建」關係、建築物完成後改為租賃、再由耀楊公司負責出售系爭房屋、地主與建商再就土地與房屋出售價格為五五或七三比例分別得利，於本院再行主張上訴人代耀楊公司出租系爭建物用以收取租賃土地應付租金，反覆主張，多所不同，在在顯示上訴人為行使系爭建物優先承買權而隨意翻覆前所已經自認或不爭執之事實。又以上訴人主張出租之房屋係耀楊公司所有，上訴人既為系爭土地出租人之一，出租系爭建物收取租金既係用以支付土地租金，則形式上，系爭建物出租人應為耀楊公司，但依上訴人提出之租約卻為上訴人，果上訴人係以自己名義「代」耀楊公司出租，所得租金亦應歸由上訴人及其他土地共有人，則上訴人迄今除提出數紙扣繳憑單，證明租金所得人為黃振耀或上訴人外（應為同一人），其餘均未能提出曾有繳納使用系爭土地「租金」之證據。末以，上訴人於本院陳述「系爭房屋完成後，土地及房屋分別登記給上訴人等地主及耀楊公司，在此之後，才有收租金的存在」、「耀楊公司分到的房屋所坐落之土地仍然登記在地主名下」、「土地的租金即以卷內資料是以系爭房屋出租的價格做為租金的對價」等語（見本院卷第188 頁）；依此所述，上訴人主張與耀楊公司有租地建屋之法律關係始於系爭建物完成「後」，原則上上訴人及土地其他共有人應與耀楊公司分配土地及房子，然地主曾分得建物，耀楊公司亦應分得若干土地（應有部分，即分配與地主之房屋剩餘者所坐落之土地），果係分配完成，地主與建商各有建物與坐落土地應有部分，衡情符合上訴人於前二事件及原審所一再主張之「合建」事實，則上訴人與耀楊公司本無於建物完成時轉為租地建屋之基地租賃法律關係發生之可能，而竟然耀楊公司既為建物建造者，建物完成後需分配建物與地主，地主卻未將土地分配與耀楊公司，耀楊公司名義下之系爭建物反由上訴人以自己名義出租，收取租金後謂係耀楊公司應支付使用土地之租金，而且所謂之「租金」究應如何計算，是使用土地之一部或全部，全由上訴人自行主張，無從查考，耀楊公司為營利法人，如此為之（出資建築建物，建畢後，未分到土地，尚須將房屋分配與地主，還需付土地租金）有何利得可言，完全違背經驗法則與社會常情，憑此，亦無從以上訴人提出之系爭房屋租賃契約書、扣繳憑單等而得推論或證明上訴人與耀楊公司就系爭土地有租賃關係存在。
5.綜上，上訴人主張其與耀楊公司間有租地建屋之關係，洵難遽信為真，是其本於土地法第104 條及民法第426 條之2 規定，請求確認上訴人就系爭建物有優先承買權存在；被上訴人許文貴應將系爭建物經桃園縣楊梅地政事務所於100年1月19日以買賣為登記原因所有權移轉登記予以塗銷；被上訴人加豐公司應就系爭建物，按價金49萬1,200 元，與上訴人補訂書面買賣契約，並於上訴人給付價金同時將系爭建物之所有權移轉予上訴人，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，於法尚無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
三、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影響，爰不一一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
民事第三庭 審判長 法 官 黃漢權
法 官 陳添喜法 官 劉克聖上列正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 藍盡忠