臺灣桃園地方法院民事判決 102年度簡上字第74號上 訴 人 伸昌光電材料股份有限公司法定代理人 林暉育訴訟代理人 張育祺律師複代理人 曾政祥律師被上訴人 余秋勇訴訟代理人 黃達元律師複代理人 郭佩君律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國102 年3 月22日本院桃園簡易庭101 年度桃簡字第244 號第一審判決提起上訴，本院於民國103 年9 月2 日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆萬貳仟ꆼ佰ꆼ拾柒元由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：
（一）上訴人於民國95年間向被上訴人承租位於桃園縣○○鄉○○路○○○ 號之房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂不動產租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自95年7 月
1 日起至101 年6 月30日止，於95年9 月至97年6 月間每月租金為新臺幣（下同）16,000元，於97年7 月至101 年
6 月間每月租金為153,000 元。詎上訴人於租賃期間屆至後，迄仍持有部分鑰匙，而未將系爭房屋遷讓返還，上訴人於承租期間對於系爭房屋所為之隔間、改裝、管線更換亦多有異動，而未依系爭租賃契約第7 條約定回復原狀，爰依租賃契約、不當得利及侵權行為之法律關係，擇一有理由者，就100 年1 月至102 年1 月間14個月之租金，共2,744,619 元 ，先位請求上訴人給付；復依租賃契約及侵權行為之法律關係，擇一有理由者，備位請求上訴人賠償回復原狀所需金額1,357,619 元等語。
（二）於原審先位聲明：：ꆼ被告應給付原告2,744,619 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。ꆼ願供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明：ꆼ被告應給付原告1,357,619 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
ꆼ願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：
（一）先位聲明部分：
1.系爭租賃契約業於99年12月31日終止，兩造間租賃關係已然消滅，被上訴人自無依約給付租金之義務。
2.上訴人因日後尚有進入修繕之必要，始未將系爭房屋之所有鑰匙返還與被上訴人，且該鑰匙嗣亦佚失而無從返還，而難以鑰匙是否保留於上訴人處、被上訴人是否已取得全部之鑰匙，認定占有是否移轉；況鑰匙僅為進出房屋之工具，僅持有1 把鑰匙，即可自由進出進而支配系爭房屋，不應以鑰匙為何人占有、何人占有較多數量之鑰匙等，判斷何人為占有人，而仍應綜合其他情事，加以認定。
3.訴外人即上訴人之承辦人員黃承煒前欲進入系爭房屋內勘查時，多次以電話聯絡徵求被上訴人之同意，被上訴人屢屢拒絕，更強烈聲明上訴人須得其同意始得進入，顯見被上訴人主觀上已認定系爭房屋歸其支配管領。原審於102年1 月11日會同兩造前往系爭房屋勘驗時，該房屋大門已遭被上訴人加裝拐杖鎖，須由被上訴人解鎖後，現場人員方得進入該房屋1 樓內部，上訴人縱持有系爭房屋之鑰匙，亦無從自由進入；又就通往2 、3 樓之小門，亦係被上訴人以其持有之鑰匙開門後，現場人員方得進入。被上訴人對系爭房屋已立於得排除他人干涉之狀態，該房屋實已歸由被上訴人占有使用。
4.上訴人雖於系爭房屋內遺留辦公桌椅、珍珠板、白板、冰箱、飲水機、時鐘、OA板、匾額、棧板、梯子等物品，然其所佔空間不大，寥寥無幾且易於清除，況依系爭租賃契約第17條約定，上訴人遷離時，放棄對該等物品之占有，被上訴人並得將該等物品視為廢棄物，加以處理。是以，上訴人所遺留之物品，本無礙於被上訴人支配管領系爭房屋，上訴人確實已將該房屋返還。
5.上訴人於系爭租賃契約終止後，並未占有、使用、收益系爭房屋，自難構成不當得利或侵權行為。縱認被上訴人得請求返還不當得利或給付損害賠償，系爭房屋室內建坪廣達400 坪，上訴人僅遺留少數物品，佔用面積不到10坪，其餘空間均由被上訴人占有，被上訴人以每月153,000 元計算其請求之金額，有失公允，實應比例折算。又上訴人所遺留之物品，清理應極為容易，被上訴人一方面拒絕上訴人進入系爭房屋、一方面放任時間流逝，辯稱系爭房屋仍屬上訴人占有，主張其持續受有相當租金之損害，顯有權利濫用、放任損害擴大之情事，依民法第148條、第217條規定，而不得請求返還不當得利或給付損害賠償。
（二）備位聲明部分：被上訴人損害賠償之請求，或未能證明其所指損害位置之原狀，從而未能證明損害，或未能證明其損害為上訴人所造成，從而與上訴人之行為並無因果關係，亦未能證明其所提出之修繕項目，確為回復原狀之必要施工項目等語，以資抗辯。
（三）並於原審聲明：ꆼ被上訴人之訴駁回。ꆼ如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、原審為上訴人敗訴之判決，命其給付被上訴人2,744,619 元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年4 月2 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，聲明：ꆼ原判決廢棄；ꆼ上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、本件兩造不爭執事項：
（一）上訴人前向被上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間自95年
7 月1 日起至101 年6 月30日止，於95年9 月至97年6 月間每月租金為16,000元，97年7 月至101 年6 月間租金為每月15,300元。
（二）系爭租賃契約於99年12月31日提前終止，上訴人於99年12月31日前已將大部分物品遷出，但仍有遺留些許物品於系爭房屋內。
（三）上訴人於遷出之際，未將該房屋之鑰匙及遙控器悉數返還與被上訴人。
五、本件主要爭點：
（一）被上訴人先位聲明部分：
1.上訴人是否仍占有系爭房屋，未返還與被上訴人，仍受有占有、使用、收益該房屋之利益，而構成不當得利？
2.倘上訴人未返還系爭房屋而仍占有之，其占有是否構成不當得利或侵權行為？
3.倘上訴人確構成不當得利或侵權行為，其所受利益或被上訴人所受損害金額，應如何計算？
4.倘上訴人確構成不當得利或侵權行為，被上訴人有無拒絕被上訴人進入清理物品、放任該等物品繼續放置於屋內，而有權利濫用或就損害之擴大與有過失之行為？
（二）被上訴人備位聲明部分：
1.上訴人應回復之出租前原狀為何？系爭房屋內設施損壞部分，係正常使用所致之自然損壞，或係人為破壞？倘為人為破壞，是否應由上訴人負擔回復原狀之責任？
2.被上訴人所提出估價單所載工項，是否均為回復原狀所必要之施工項目？
六、得心證之理由：
（一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民事訴訟法第277 條、民法第179 條、第455 條前段定有明文。本件系爭租賃契約第6 條約定：「乙方於租約屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利……」兩造間系爭租賃契約於99年12月31日提前終止，已述如前，揆諸前開規定，上訴人應有將系爭房屋騰空返還與被上訴人之義務，而應由上訴人就其已將系爭房屋返還與被上訴人，而未於100 年1月至101 年2 月間占有系爭房屋之情事，負舉證責任。
（二）對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照）。占有乃對於物有事實上管領力之事實，其概念內涵已因社會生活之需求而抽象化、概念化，占有是否成立，已非單純對物有無物理上支配之認定問題，而係就個案事實，各該利害關係人中，應由何人享有法律對占有之保護、負擔法律對占有人課予之義務，始合乎法律保障占有之本旨之評價問題。是以，物理上之接觸或控制固然為管領力之一種，但管領力之存在應不以此為限，凡人與物在空間、時間上有相當之結合，或因某種法律關係之存在而結合者，均足認已有事實上之管領力。
（三）城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條定有明文。另按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3 章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照）。本件上訴人前承租系爭房屋，乃供廠房及辦公處所使用，而非住宅，揆諸前開說明，被上訴人不當得利之請求倘有理由，其主張以系爭租賃契約約定之租金即每月153,000 元計算不當得利之金額，於法應屬有據，合先敘明。
（四）本件上訴人終止系爭租賃契約後，未將系爭房屋之鑰匙及遙控器悉數交還等情，為兩造所不爭執，已述如前；又上訴人前訴請被上訴人返還押租保證金，經受訴法院於100年10月24日勘驗系爭房屋結果為：ꆼA 屋內有塑膠棧板、雜物未搬走，水泥地有龜裂。ꆼB 屋1 樓內空曠而有雜物。ꆼB 屋2 樓有辦公設備、廚具、匾額、白板、變電箱、OA板、電冰箱、隔間牆、時鐘未清除。ꆼB 屋2 樓陽台外，有通風管、鐵箱未移除。ꆼB 屋3 樓隔間未移除。ꆼB屋2 樓、3 樓外牆之招牌板未拆等情，有勘驗筆錄、附圖及現場照片等件在卷可憑，堪可採認（見臺灣高等法院
100 年度上易字第647 號卷第64頁背面至第106 頁) 。
（五）本件原審法院於102 年1 月11日前往勘驗系爭房屋，其結果為：ꆼ屋頂樓房間留有辦公桌、椅、一袋珍珠板。ꆼB屋3 樓中間最大的房間有一鋁門、有一牆面、裝設有類似塑鋼材質之隔板。ꆼB 屋2 樓近樓梯口房間有白板、辦公桌、2 樓陽台有2 台熱水器的儲筒、2 樓廚房有OA板、冰箱、飲水機、時鐘、白板、桌子。ꆼB 屋2 樓中間房間有一長形白板、時鐘、塑鋼材質的拉門、會議室內有OA板、白板、塑鋼門，2 樓會議室對面房間有一匾額。ꆼB 屋2樓至頂樓之外牆架有招牌等情，有勘驗筆錄及現場照片等件存卷可佐，亦可堪採（見原審卷第132 至176 頁）。又關於勘驗當時所見系爭房屋上之拐杖鎖，並無證據足認其裝設在102 年1 月份之前。
（六）承上，自前案受訴法院於100 年10月24日勘驗系爭房屋起，至本院原審於102 年1 月11日再為勘驗之期間，上訴人於系爭房屋內仍留有辦公桌椅、珍珠板、白板、冰箱、飲水機、時鐘、OA板、匾額、棧板、梯子等物品，縱認房屋上之拐杖鎖為102 年1 月間裝設，亦足認上訴人於100 年
1 月至101 年12月間，確有於系爭房屋內放置物品，而仍享有使用系爭房屋之利益，並未履行遷讓返還系爭房屋之義務，而兩造間之租賃契約既已終止，上訴人享有該利益即無法律上之原因，並致被上訴人受損害，而構成不當得利，以此期間之租金計算，並扣除押租金，被上訴人所受不當得利之金額為2,872,000 元（計算式：153000×00－000000），則上訴人請求償還不當得利2,744,619 元，為有理由，應予准許。
（七）上訴人雖以：被上訴人依系爭租賃契約第17條之約定，得將上訴人遺留之物品以廢棄物論處，足見上訴人已騰空交還系爭房屋，被上訴人遲不清理，反而請求返還不當得利，有違誠信原則，並與有過失云云，以資抗辯。惟查：ꆼ系爭租賃契約第17條約定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢棄物論，任憑甲方處理，乙方絕不異議。」其意旨在便於被上訴人行使權利，而非免除上訴人騰空返還房屋之義務，更非課以被上訴人處理該等物品之義務，既不能因此認定逕以推認上訴人已盡騰空返還房屋之義務，而未受有使用系爭房屋放置物品之利益，亦難謂被上訴人不自行清理，即屬違反誠信原則。ꆼ損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。民法第217 條第1 項定有明文。然依前引民法第179 條規定，不當得利本不以當事人之故意過失為要件，而無適用民法第217 條第1 項關於與有過失規定之餘地。此部分抗辯並無可採。
（八）上訴人另以：系爭房屋為何人占有，不能僅以鑰匙之持有為斷，況被上訴人已於系爭房屋加裝拐杖鎖，上訴人亦未持有該屋之鑰匙，不能自由進入；上訴人主觀上已無占有之意思，且上訴人於系爭房屋內放置之物品不多云云，以資抗辯，惟：ꆼ上訴人前因承租系爭房屋而占有之，其於系爭租賃契約終止後，仍未履行騰空返還之義務，已述如前，自應認其仍受有使用系爭房屋放置物品之利益，按此利益之性質，上訴人之受利益，本不因放置物品多少、上訴人之員工主觀上認其已無占有等情而異。ꆼ就不當得利之構成要件而言，受領人所得利益，與權利人所受損害，本為一體兩面，而本件上訴人放置於系爭房屋內之物品，遍及於其前所承租之各部分，被上訴人並因而受有不能使用、收益系爭房屋之損害，則與此相對，上訴人所受使用、收益之系爭房屋利益，依系爭租賃契約所約定之租金額計算，尚屬適當。ꆼ上訴人就其已無持有鑰匙乙節，卷內並無證據足認該拐杖鎖係在101 年12月31日前已裝設，而無足據以為有利上訴人之認定。此部分抗辯並無可採。
七、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付2,744,619 元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年4 月2日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、第78條定有明文。本件訴訟費用即第二審裁判費42,337元、，應由上訴人負擔，爰判決如主文第2 項。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜
法 官 吳佩玲法 官 孫健智正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
書記官 楊美慧