臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1428號原 告 葉主營
陳福文共 同訴訟代理人 丁榮聰律師複 代理人 丁煥哲律師
參 加 人 王明性訴訟代理人 李鳴翱律師被 告 黃阿財訴訟代理人 陳志峯律師複 代理人 胡宗典律師
李庚道律師被 告 陳保鏐上 列 1人訴訟代理人 桂大正律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國105年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。經查，坐落桃園市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）經桃園縣（現改制為桃園市）政府於102年3月19日以府地籍字第00000000000號公告系爭土地依地籍清理條例第13條第1項代為標售，由原告以最高標價新臺幣（下同）9,399萬元得標，並已繳納保證金531萬元，詎遭被告黃阿財、陳保鏐於102年7月4日依據地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第9條規定，以書面向訴外人桃園市政府主張優先承買權，業經桃園市政府准許並退還原告保證金。惟原告否認被告得依前揭規定，有優先購買權存在。被告優先購買權利之存否，攸關原告得否買受系爭土地，兩造間就該等權利是否存在之爭執，足始原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決除去，揆諸前開規定，原告提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益。㈡按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起
見，於該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。又所謂有法律上利害關係，係指參加人之法律上地位，因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）將直接或間接受不利益，若該當事人勝訴，則可免受不利益者而言。經查，參加人前已對兩造起訴確認就系爭土地即桃園市政府102年度第二次代為標售地籍未能釐清土地標號00000-000號標的有優先承買權存在，在本院另案以102年度重訴字第379號繫屬中，因恐認事用法或判決兩歧，足認參加人就兩造間之訴訟有法律上利害關係，得依民事訴訟法第58條第1項聲請參加訴訟，合予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告前參與桃園市政府102 年度第二批代為標售地籍清理未
能釐清權屬土地建物之投標案，於102 年6 月27日開標並由原告標得系爭土地，標得價金為9,399 萬元，並已繳納保證金531 萬元，此有系爭土地開標公告可稽（見本院卷一第7頁）。詎料，被告竟於102 年7 月4 日依據地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第9 條規定，主張為前揭條例第12條第4款規定之本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，以書面向桃園市政府主張優先購買系爭土地，桃園市政府竟予准許，並以102年8月21日府地籍字第10202065111號函（見本院卷一第8至9頁）通知退還原告所繳納之保證金，先予敘明。
㈡被告黃阿財不得對系爭土地行使優先購買權：
被告黃阿財辯稱其業於87年1月前，即已將門牌號碼為桃園市○○區○○里○○街○○○○號之房屋（下稱系爭56-6號房屋），在系爭土地出資興建完成，並確於87年7月1日以前即居住於系爭56-6號房屋內，而占用系爭土地迄今，並提出房屋稅籍證明書、電話證明單及四鄰證明為證（見本院卷一第48至50頁），自得依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，對系爭土地行使優先購買權云云，惟該房屋稅籍證明書記載起課年月係自87年7月起，僅得證明自87年7月起課徵房屋稅，無法證明被告黃阿財於87年7月1日以前即占用系爭土地；況該房屋稅籍證明書亦載明：「本資料係由房屋稅籍紀錄表移列，僅供參考，不作產權及他項權利證明之用」。另所提電話證明單，並無電信公司之用印，且未提出任何電話繳款單，顯難以證明被告黃阿財曾於系爭56-6號房屋使用該電話。
又被告黃阿財提出之「四鄰證明書」係由位於不同地區之里長黃永龍所出具，格式與內容係由被告黃阿財所自行製作，且證人黃永龍證稱未注意被告黃阿財興建系爭房屋過程，僅憑被告黃阿財所提出之繳稅證明、中華電信電話移機資料做認定，尚無法確認系爭房屋為被告黃阿財所蓋，實難僅憑里長乙紙證明，即得認定被告黃阿財於87年7月1日以前即占用系爭土地。
㈢被告陳保鏐不得對系爭土地行使優先購買權：
1.被告陳保鏐於鈞院履勘時主張門牌號碼桃園市○○區○○里○○街○○○○號建物（下稱系爭54-4號建物）為其所有，並指出該門牌號碼建物之位置，且表示磚造房屋及鐵皮廠房均為同一門牌云云，惟經勘驗該門牌係位於磚造平房上，被告陳保鏐所指之廠房與該磚造平房並非同一建物。又系爭磚造平房雖掛有上揭門牌號碼，惟該門牌係掛在移動式之白板上，並非固定於磚牆上，顯然係臨時提出，足見該廠房並無上開門牌，被告陳保鏐無法以上開門牌證明上開廠房為其所有；況其所提出齋明街56-4號建物之房屋稅籍證明書所載建物面積為796.7 平方公尺（見本院卷一第72頁），而複丈成果圖所示A 部分房屋，其面積高達1,084 平方公尺，兩者面積不同，故非同一標的物。倘前開廠房惟被告陳保鏐所有，為何未以廠房申請優先購買權。
2.且查桃園市○○區○○街○○○○號之門牌號碼，於71年8月28曰起迄今，係屬訴外人曾阿勤（即參加人王明性之配偶）所有，此有臺灣省桃園市大溪區戶政事務所於102年6月28日所發之門牌證明書可稽（見本院卷一第83頁）；又按參加人王明性於上開案件主張其在上○○○區○○街○○○○號之房屋出生、居住（上揭門牌號碼於87年2月9日整編前為大溪區員樹林125之1號，見本院卷一第84頁），足見被告陳保鏐所提之齋明街56-4號房屋門牌並非在系爭土地上。又被告陳保鏐掛於系爭磚房之上揭56-4號門牌，業經參加人申請移除，被告陳保鏐顯無法再以該門牌主張其擁有系爭磚房之產權。且事實上系爭磚房原作為養豬之用，其所有權人為黃依龍，且證人黃依龍證述與被告陳保鏐於另案偵查中供述不一，自難採信，難認係陳保鏐所興建。
3.被告陳保鏐實係住於台南市○○區○○里○○0 號之15即其母陳曾阿絨戶內，又住於○○區○○路○段○○○ 號即妻解淑佩戶內，又住中壢市○○里○○街○○號，均載在其戶籍謄本中，根本未住在系爭56-4號房屋內，亦未在87年7 月原始起建系爭房屋，竟虛偽向桃園市政府地方稅務局大溪分局陳報稅籍00000000000 號之納稅義務人，被告陳保鏐取得內容不實之系爭56-4號房屋門牌證明書，經參加人申請異議，此有參加人陳報書狀（見本院卷一第124 至127 頁）足以證明。
4.再者，系爭土地之標售案，雖以被告黃阿財及陳保鏐之名義向桃園縣政府申請優先購買，但實係趙克正、黃依龍等人集資繳納保證金並借用被告黃阿財及陳保鏐之名義申請優先購買（見本院卷一第199至200頁）。黃依龍既係上開優先購買案之當事者，則被告陳保鏐、黃阿財得否優先購買系爭土地，將直接決定其得否優先購買，屬於利害關係之當事者，實難期待其得為據實陳述，故無法單以黃依龍之證詞認定被告陳保鏐占用上開土地。
㈣被告之優先購買權就其未占有之土地部分，不得主張優先購買權：
1.按系爭土地依據地籍清理條例第12條規定，第1至3款規定所列優先購買權人，均係對代為標售之土地有使用權源之人或有一定身分關係，且經土地法第104條、第107條、第34 條之1規定，已就其優先購買之範圍加以規範，即僅能依同樣條件或同一價格優先購買；惟第4款之優先購買權人則無任何占用權源，並無一定身分關係，僅係占用土地達10年以上，而使其有優先購買之權利，係法律所特別規定，但未如同前開土地法規定係依同樣條件或同一價格購買出售之土地，考其立法意旨，係為避免拆除地上物或減少紛爭，與前3 款之優先購買權人占有土地擁有一定權源或有一定身分關係，且按同樣條件或同一價格優先購買不同，自應限縮其優先購買權之範圍，僅限於占用土地之部分，否則無異是鼓勵非法占用他人之土地，斷非上揭法條之立法目。
2.查本件被告2 人均係以該條項第4 款規定主張優先購買系爭土地，依據桃園縣大溪地政事務所複丈成果圖（見本院卷一第61頁），被告黃阿財僅占用系爭土地面積318 平方公尺（見該成果圖B 部分）、被告陳保鏐僅占用1,084 平方公尺（見該成果圖A 部分），均僅為原告所標得系爭土地之一部分，並非全部。如前述，被告等不得主張優先購買系爭土地（系爭土地面積為16,430平方公尺）。退一步言，縱使被告有優先購買權，惟亦僅得購買其系爭房屋所占用土地之部分，而不及於其未占用之部分。
㈤第三人借用被告陳保鏐、黃阿財之名義主張優先購買系爭土地，應不適法：
系爭土地之標售案，被告2 人行使優先承買權，乃黃依龍等人借名為之，已如前述。被告陳保鏐、黃阿財等二人乃係與趙克正、黃依龍等不具地籍清理條例第12條優先購買權身份之人（下稱趙克正等人）相互勾串，約定由陳保鏐、黃阿財等二人出借其等名義供趙克正等人借名標買系爭土地，趙克正等人事後再以紅包酬謝（見本院卷一第199 頁），目的在於詐害原告依法定標售程序標得系爭土地之權利。按上開借名標買人中之趙克正、沈政雄、趙阿勇等人於鈞院102 年度重訴字第379 號準備程序中作證時，均已坦承確有前揭借名標買情事（見本院卷一第201至207頁），且依桃園市政府函覆桃園地方法院之行政卷宗（案號：102 年度第二批代為標售地籍清理未能釐清權屬土地建物之事件，第00000-000 號之代售標的）卷內資料亦可得知，被告二人係持趙克正等人各別出具之22張臺灣銀行支票向桃園縣政府繳納投標系爭土地所需之保證金，足見系爭土地實際投標者乃趙克正等人，而非陳保鏐、黃阿財等二人。原告爰依民法第242 條規定，於104 年2 月4 日以板橋埔墘郵局第136 號存證信函代位桃園市政府撤銷其准許被告等優先購買系爭土地之意思表示（見本院卷一第230至235頁）。該優先購買系爭土地之意思表示既經撤銷，則被告就系爭土地之優先購買權已不存在。
㈥並聲明：確認被告就坐落於桃園縣○○鎮0000000市○○區○○○段○○○號土地之優先承買權不存在。
二、被告黃阿財則以：㈠按地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，行使優先承買權
，而地籍清理條例乃自97年7月1日起施行、是以地籍清理條例第12條第1項第4款所指「本條例施行前已占有達10年以上」，應係指87年7月1日以前即開始占用之意。被告黃阿財業於87年1月前，即已在系爭土地上出資興建系爭56-6號房屋，此有桃園縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書載明自87年7月起即對被告課徵系爭房屋之房屋稅可稽（見本院卷一第48頁）。且被告黃阿財至遲確於87年1月起即居住於系爭56-6號房屋迄今，此參被告黃阿財早於86年6月6日即將室內電話號碼00-0000000移至系爭56-6號房屋內，作為家庭對外聯繫之用，此有中華電信股份有限公司證明單可稽（見本院卷一第49頁）。從而，被告黃阿財確於87年7月1日以前即居住於系爭56-6號房屋，而占用系爭土地迄今，故有前揭規定之優先購買權無疑。
㈡復依證人黃永龍證述其因在87年競選里長時跑遍整個里，知
道被告黃阿財住在該處，且黃阿財有提示繳稅證明、中華電信電話移機資料、蓋房子時的材料估價單及支付材料款的本票影本，而前開估價單所載日期為86年3月21日等語，足證被告確於86年間興建系爭房屋，而至遲自87年1月起即居住於系爭56-4號房屋而占用系爭土地迄今無疑。復參酌桃園市政府102年9月27日府地籍字第1020233229號函後附之87年5月22日空照圖影本（見本院卷一第28頁），系爭房屋早在87年5月間即已存在，足證被告黃阿財自87年5月後即占用系爭土地無誤。
㈢依地籍清理條例第11條第3項規定所訂之地籍清理未能釐清
權屬土地代為標售辦法，係以優先購買權人對「土地之全部」有優先購買權為前提，而在有2 人以上之優先購買權人時，依該辦法第13條第1 項第2 款之規定，就「土地之全部」按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算優先購買權範圍。從而，被告黃阿財與共同被告陳保鏐對系爭土地之全部應有優先購買權。原告就地籍清理條例第12條第1 項第4 款為限縮解釋，主張被告僅得優先購買實際占有部分土地云云，於法無據，且與前開地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第13條（誤載為第11條）第1 項規定有所抵觸，應不可採。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、被告陳保鏐則以：㈠系爭56-4號建物為被告陳保鏐所有且於85年時即已於存在系
爭土地上，此由系爭土地上之85年、90年、95年、100年之航照圖及被告陳保鏐就系爭56-4號建物於86年7月起繳納房屋稅迄今可證（見本院卷一第68至72頁），故被告確為系爭土地之長期占有人，就系爭土地有優先購買權無疑。
㈡按「門牌號碼」本為行政機關管理之用，使用人申請門牌後
掛在何處或是否懸掛皆為申請人自行決定，且門牌又非定著物並非不可或困難移動之物，且現今都會地區建物多係公寓或大廈結構，門牌號碼常共同掛在一樓共同出入口之門或一樓大廳管理服務臺處以為收取郵件或文件之用，而住戶之申辦任何事項當不會以共同出入口之門或管理服務處做為主張所有權之依據，故原告指摘陳保鏐之門牌為臨時性之說，純屬無據。另房屋稅籍證明書記載之面積乃稅務機關自行查核作為認定課稅之需要，與複丈成果圖面積乃地政機關之測量結果，本有差別，兩者縱有不一致之情形亦不妨礙被告占有之事實，至多僅為往後與其他得標人共有土地比例之問題。㈢原告欲將系爭56-4號建物混淆成參加人王明性之建物，但上
開門牌號碼之建物有二戶，分屬被告及王廖雙，此已由臺灣高等法院104年度上聲議字第8720號處分書可玆證明（見本院卷二第52至55頁）。至於原告指被告係遭借名投標云云，查被告自已工廠在系爭土地營業，怎有可能自己無參與投標之意，而任由他人將土地標走，自陷無權占有之可能，原告之說亦屬無稽等語，資為抗辯。
㈣並聲明：駁回原告之訴。
四、參加人陳述：被告雖均以稅籍資料欲說明其占有之事實，惟稅籍僅供參考，尚不得作為認定產權及他項權利之用。且依被告黃阿財提出之稅籍房屋稅籍證明書（見本院卷一第48頁）記載同為一層之為鋼鐵造建物，在AO部分（構造別90*90*
6 公釐高以上），其結構應不可能是一個豆乾店；稅籍BO（構造別未達90*90*6 公釐）更小，0.9 公尺*0.9公尺＝0.81平方公尺，不會成為面積796.7 平方公尺，0.9 公尺* 0.9公尺＝0.81平方公尺，不會是239 平方公尺，故為不實之記載，且未有占有之事實。又被告黃阿財所引用四鄰證明是里長一人，然土地最少有三面應有三個以上四鄰證明其占有之事實，僅提出一份四鄰證明，即未符規定。再者，中華電信公司不可能越區移機，且鈞院現場勘驗卻未見電話蹤影，有筆錄可證，亦可佐證該證明單不實。另被告陳保鏐之戶籍根本未曾設籍在系爭56-4號房屋過，亦未於87年7 月原始起造系爭56-4號房屋，竟虛偽向桃園縣稅務局大溪分局陳報為稅籍00000000000 號之納稅義務人，且據以向戶政事務所申請核發系爭56-4號房屋之門牌證明書，經參加人申請異議，已經註銷，是其稅籍證明亦是內容不實等語。
五、本件兩造不爭執事項：㈠系爭土地於36年6月16日以總登記為原因，將所有權登記於
訴外人福德祠名下，管理人為黃近水。桃園市政府於102年3月19日以府地籍字第10200668811號公告系爭土地屬地籍清理清查辦法第3條第2款及第4款之土地，依地籍清理條例第11條第1項代為標售（見本院卷一第6頁、第148頁至第150頁）。
㈡桃園市政府102年度第二批代為標售地籍清理未能釐清權屬
土地建物於102年6月27日進行開標，由原告葉主營、陳福文以9,399 萬元得標，並繳交保證金531 萬元（見本院卷一第
7 頁）。㈢被告黃阿財、陳保鏐於102年7月4日，交付票面金額合計為
5,345,011元之支票以為保證金，並檢附四鄰證明、房屋稅籍證明書、門牌證明書及現況照片，向桃園市政府主張願以同一價格優先購買系爭土地。桃園市政府審查結果，認定被告黃阿財、陳保鏐符合優先購買之規定。桃園市政府並通知原告葉主營、陳福文所繳保證金531 萬元將予退還原告葉主營、陳福文（見本院卷一第8 頁、第14頁至第29頁）。
㈣第三人即參加人王明性於102年7月2日向桃園市政府主張願
以同一價格優先購買系爭土地，並檢附相關資料為證，桃園市政府於102年7月22日以府地籍字第1020179852號函通知第三人王明性補正相關事項；第三人王明性於102年7月31日出具補正說明書，並檢附現場照片、訴外人梁李秀英、王瓊如證明切結書等資料；桃園市政府於審查上開資料之申請書及補正書後，於102年8月21日以府地籍字第1020206511號函通知王明性不具有系爭土地之優先購買權。
㈤參加人王明性以本件訴訟之原告葉主營、陳福文、被告黃阿
財、陳保鏐四人為共同被告向臺灣桃園地方法院提起確認優先購買權存在之訴訟，經本院以102年度重訴字379號駁回原告（王明性）之訴後，參加人王明性上訴至臺灣高等法院，經該院以104年度重上字第715號駁回上訴，並於105年5月20日因未繳納裁判費而遭駁回上訴確定（見本院卷二第34頁至第39頁）。
五、本件原告主張前參與桃園市政府102年度第二批代為標售地籍清理未能釐清權屬土地建物之投標案，於102年6月27日開標並由原告標得系爭土地，詎被告於同年7月4日依據地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第9條規定，主張為前揭條例第12條第4款規定之本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，以書面向桃園市政府主張優先購買系爭土地，桃園市政府竟予准許，通知退還原告所繳納之保證金，惟被告均不符合上開規定，不得主張有優先承買權，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠被告是否於地籍清理條例施行前即占有系爭土地達10年以上，且至系爭土地標售時仍繼續占有該土地？有無優先購買權？優先購買權之範圍為何？㈡原告之請求，是否有理由？茲分述如下：
㈠按直轄市或縣（市）主管機關依地籍清理條例第11條規定，
代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，地籍清理條例第12條第1項定有明文。又地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第9條、第10條規定：「主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權：一、身分證明文件。二、符合本條例第12條第1項得主張優先購買權之證明文件。三、申請人為土地占有人者，另檢附第10條規定之證明文件。四、其他經中央地政機關規定之證明文件。」、「本條例第12條第1項第4款所定優先購買權人，應提出占有土地四鄰之證明或其他足資證明於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。前項占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限。」。是依上開規定可知，地籍清理條例施行前已占有代為標售土地達「10年」以上，且至標售時仍「繼續」為該土地之占有人者，就該土地即具有優先購買權，而得於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，並檢附身分證明文件及占有土地四鄰之證明或其他足資證明於上開條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件，向主管機關為承買之意思表示。
㈡被告黃阿財符合地籍清理條例第12條第1項第4款之規定：
⒈被告黃阿財向桃園市政府主張自87年起即占有系爭標售土
地，並蓋有系爭56-6號房屋，申請願依法優先購買系爭土地一節，並提出戶籍謄本、房屋稅單及四鄰證明書為證（見本院卷一第13頁至第22頁），經本院向桃園市政府調閱前開申請之相關資料核閱無訛。又原告雖主張該房屋稅籍證明書記載起課年月係自87年7月起，僅得證明自87年7 月起課徵房屋稅，且所提之電話證明單，並無電信公司之用印，且證人黃永龍所出具之四鄰證明書，並無公信力，均無法證明被告黃阿財於87年7 月1 日以前即占用系爭土地云云。然查，本院於102 年12月4 日會同兩造及桃園縣大溪地政事務所前往現場履勘測量，測得被告黃阿財之系爭56-6號房屋占用系爭土地318 平方公尺；被告陳保鏐之系爭56-4號建物占用系爭土地1084平方公尺，此有本院之勘驗筆錄及桃園縣大溪地政事務所102 年10月31日收件字號（093 ）溪法字第050800號土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷一第57頁至第58頁、第60頁至第61頁），是被告所主張之系爭56-6房屋及56-4建物均占用系爭土地，堪以認定。
⒉按房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者，向典權人
徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳；納稅義務人應於房屋建造完成之日起30日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同，房屋稅條第第4條第1項、第7條分別定有明文。又依被告黃阿財所提出稅籍編號00000000000號房屋稅籍證明書起課年月為87年7月（見本卷卷一第22頁），而房屋興建往往並非一蹴可及，且於房屋興建完成之日起30日內需檢附文件申報房屋稅，佐以桃園市政府所檢附之87年5 月22日空照圖，已可見被告黃阿財所興建之鐵皮屋（如空照圖中箭頭所指處，見本院卷一第28頁至第29頁），堪認被告黃阿財所興建之系爭56- 6 號房屋至少於87年5 月22日即已興建，從而原告前開主張，即難採信。
⒊復經本院函詢中華電信桃園營運處電話號碼00-0000000 號
之相關申請資料，經函覆該電話號碼係黃阿財於84年1月17日申請安裝在桃園縣平鎮市（現改制為桃園市○鎮區○○○路○○○巷○○號，於86年6月5日申請移機至桃園縣○○鎮0000000市○○區○○○段○○○號，復於103年12月2日申請更門牌、更戶籍地址及帳寄地址為桃園市○○區○○街○○號之6等情，此有該公司105年5月10日桃服密字第1050000033號函及所附清單、申請書（見本院卷二第127頁、個人資料卷第8頁至第12頁），足認被告黃阿財自86年6月5日即已將該電話號碼移機至系爭土地上之系爭56-6號房屋內，益徵被告黃阿財所言非虛，是以被告黃阿財確實至少於87年6 月5 日起占用系爭土地興建系爭56-6號房屋並安裝該電話號碼使用迄今。
⒋又地籍清理條例係於96年3月21日總統華總一義字第000000
00000號令制定公布；本條例施行日期，由行政院定之。嗣於97年3月18日經行政院院臺建字第0970008349號令發布定自97年7月1日施行，是以該條例第12條第1項第4款之本條例施行前即97年7月1日已占有達10年以上，即須於87年7月1日前占有之事實，先予敘明。經查，證人黃永龍於本院證稱：於87年6月里長選舉之前去拜票，因此認識黃阿財，拜訪時系爭56-6號房屋即已存在，系爭56-6號房屋坐落介壽段60地號上，為被告黃阿財所興建，因黃阿財有提示繳稅證明、中華電信移機資料、蓋房子時之材料估價單及支付材料款之本票影本給伊看，認定係黃阿財所蓋的，故出具四鄰證明書予黃阿財等語（見本院卷一第108頁背面至第109頁），核與中華電信桃園營運處上開函覆資料及房屋稅單所載內容大致相符，參以證人黃永龍與兩造均無糾葛，實無甘冒偽證之風險虛偽證述之理，且被告黃阿財之戶籍亦設籍在系爭56-6號房屋，此有戶籍謄本1份（見本院卷一第17頁）在卷可佐，是以證人黃永龍出具之四鄰證明被告黃阿財建屋居住在系爭56-6號房屋，坐落系爭土地迄今已達10年以上，自堪採信。
⒌綜上，被告黃阿財至少於87年5月22日即已在系爭土地興建
系爭56-6號房屋占有使用迄今，自符合地籍清理條例第12條第1項第4款之規定，自得主張優先購買權。
㈢被告陳保鏐符合地籍清理條例第12條第1項第4款之規定：
⒈被告陳保鏐向桃園市政府主張自87年起即占有系爭標售土
地，並蓋有系爭56-4號建物，申請願依法優先購買系爭土地一節，並提出房屋稅籍、用電證明及四鄰證明書為證（見本院卷一第23頁至第26頁）。雖原告主張經本院勘驗該56-4號門牌係位於磚造平房上，與被告陳保鏐所指之廠房並非同一建物。該磚房原作為養豬之用，其所有權人為黃依龍，且被告陳保鏐均未設籍於系爭56-4號建物，其所提出56-4號建物之房屋稅籍證明書所載建物面積為796.7 平方公尺，而複丈成果圖所示A 部分房屋，其面積高達1,084平方公尺，兩者面積不同，故非同一標的物云云。經查，被告陳保鏐提出桃園縣政府地方稅務局稅籍編號00000000000號房屋稅籍證明書所載系爭56-4號建物，面積796.7 平方公尺，起課年月為86年7 月等情，此有該局稅籍證明書（見本院卷第25頁）存卷可稽，佐以桃園市政府所檢附之87年5 月22日空照圖，已可見被告陳保鏐之系爭56-4號建物鐵皮屋（如空照圖中螢光筆所圈處，見本院卷一第28頁至第29頁），復依被告所提出85年12月4 日之空照圖，亦可見被告陳保鏐之系爭56-4號建物鐵皮屋（如空照圖中螢光筆所圈處，見本院卷一第68頁）即已存在，益徵被告陳保鏐所辯系爭56-4號建物於85年12月4 日前即已占用系爭土地，堪以採信。
⒉又本院向桃園市政府地方稅務局大溪分局（下稱大溪稅務
分局）函詢稅籍編號00000000000 號房屋稅籍證明書核發是否有實際測量及基地標示是否有誤載一節，經大溪稅務分局函覆：本案房屋陳保鏐君於87年8 月18日向本分局申報稅籍，其房屋坐落門牌即填56-4號，經收件後即依財政部編印之稽徵作業手冊之規定有關房屋新、增、改建申報設籍作業規定，實施實地勘查設立稅籍，該屋之建地地號依申請人填報為員樹林段52之2 地號（重測後為介壽段60地號），本分局員稅籍於轉檔後誤登載為介壽段65地號，依陳君104 年10月22日提出更正申請，經查明確實後予以更正並函覆陳君等語，此有該分局104 年12月9 日桃稅溪字第1048017153號函及檢附房屋申報書等件（見本院卷二第60頁至第68頁），足認大溪稅務分局於陳保鏐於86年7月申請房屋稅籍時，即先以書面審查後，再實地勘查，測得建物面積為796.7 平方公尺，堪可認定，雖與本院實際測得面積1084平方公尺有落差，然無法排除被告陳保鏐於此段期間再行增建之情形，輔以85年12月4 日、90年9 月20日及95年10月19日之空照圖（見本院卷一第68頁至第70頁）均可見系爭56-4號建物，尚難僅憑原告片面指摘逕認非同一建物。
⒊復參加人王明性向臺灣桃園地方法院檢察署（下稱桃園地
檢署）申告本案被告陳保鏐及證人黃文龍就前開申請系爭56-4號建物稅籍、門牌證明書及四鄰證明書一節涉犯偽造文書等罪嫌，經桃園地檢察官偵查後認犯罪嫌疑不足，以
104 年度偵字第5291號為不起訴處分，經參加人聲請再議，經臺灣高等法院檢察署檢察長發回續查，嗣經桃園地檢署檢察官仍認犯罪嫌疑不足，而以104 年度偵續字第229號為不起訴處分，參加人對此聲請再議，俟經臺灣高等法院檢察署檢察長以104 年度上聲議字第8720號處分書駁回再議確定，參加人復向本院刑事庭聲請交付審判，經本院刑事庭於104年12月28日以104年度聲判字第105號裁定駁回確定，此有桃園地檢署104 年度偵字第5291號、104 年度偵續字第229 號不起訴書、本院104 年度聲判字第105 號裁定（見本院卷一第239 頁至第241 頁、本院卷二第23頁至第29頁、第92頁至第99頁）存卷可參，復經本院依職權調閱前開刑事卷宗核閱無訛。經查，被告陳保鏐於87年間，接獲桃園縣稅捐稽徵處大溪分處（現已改制為大溪稅務分局，下稱大溪稅務分局）以公函通知，應就其在桃園縣○○鎮0000000市○○區○○○里○○街○○○○ 號新建鐵造1 層房屋1 棟（下稱系爭房屋，建地地號○○○鎮○○○段第52小段之2 地號）申報房屋稅籍，經被告陳保鏐提出申報，大溪稅務分局於87年8 月20完成房屋現值核定，並回溯至房屋興建完成之86年7 月起開始課徵房屋稅，此有該局87桃稅溪貳字第32029 號函、房屋申報書、房屋設籍課稅申明書等在卷可參（見桃園地檢署103 年度他字第5920號卷第210 頁至第212 頁），參以該87桃稅溪貳字第32029 號函已載明受文者：陳保鏐（豆干工廠），住址○○○鎮○○里○○街○○○○號。主旨：台端○○○鎮○○里○○街○○○○號新建鐵造一層房屋（豆干工廠使用），建造完成使用已久尚未向本處申報現值即使用情形，隨文檢送房屋申報書空白用紙1 份，請於文到3 日內申報設籍，請查照等語觀之，益徵被告陳保鏐所言非虛，堪認被告陳保鏐於86年7 月前已在系爭56-4號建物從事豆干工廠使用之事實。
⒋次按房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房
屋使用價值之建築物，為課徵對象；房屋稅向房屋所有人徵收之，房屋稅條例第3 條、第4 條第1 項前段定有明文。是房屋稅係以所有人為對象，就其現有之房屋或建物進行課徵，並不以設定戶籍或實際居住為必要。依前開大溪稅務分局通知被告陳保鏐申報房屋稅籍之過程，可知系爭56-4建物於興建完成後，並未申請門牌，亦未為房屋稅籍登記，嗣因稅捐機關為課徵系爭建物之房屋稅，始由大溪稅務分局以該齋明街56-4號為系爭建物之標示門牌，通知被告陳保鏐申報稅籍，並非系爭建物已先編定其他門牌號次，堪可認定。況被告陳保鏐既符合前開法律所定房屋稅課徵之對象，即應設立房屋稅籍繳稅，縱於系爭建物並未設定戶籍或實際居住，仍無礙於房屋稅課徵之必要性以及稅籍之設立。縱被告陳保鏐之系爭56-4號建物之門牌，經參加人以向桃園市政府戶政事務所申請移除，亦無礙於被告陳保鏐於86年7 月前即以系爭56-4號建物占用系爭土地之事實。
⒌復按對於物有事實上管領之力者，為占有人；地上權人、
農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人；占有人之繼承人或受讓人，得就自己之占有或將自己之占有與其前占有之占有合併，而為主張，民法第
940 條、第941 條、第947 條分別定有明文。故被告如以直接占有或間接占有之方式占有系爭土地，且期間合併已達10年者，被告即屬地籍清理條例第12條第1 項第4 款所規定之優先承買人，此由地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第2 款之規定，亦足悉其情。經查，證人即久和豆干店負責人陳莉穎於上開桃園地檢署偵查案件中證稱：伊經營久和豆干店，以前就是在做豆干，只是沒在該處做，後來14、15年前經由同業認識陳保鏐，因為做豆干還是需要銷售，故由伊製作，由陳保鏐銷售，伊進駐桃園市○○區○○街○○○○號工廠內時，裡面就已經有設備了，被告陳保鏐已經在工廠內做了，後來由伊接手，由陳保鏐銷售，被告陳保鏐再從中扣除每月租金（含房租及使用設備費用）4 萬元等語（見桃園地檢署103 年他字第5920號卷第122 頁至第123 頁），核與證人即廣源豆干店負責人戴春輝於同案證稱：渠經營之廣源豆干店，營業地址也是桃園市○○區○○街○○○○號，陳保鏐是豆干工廠之合夥人，渠負責生產，由被告陳保鏐負責銷售，豆干工廠從以前84、85年渠開始做時，都是渠父住在該處，渠白天都在工廠裡面，後來因為渠想退休，故於102 年6 月退出工廠等語（見上開偵查卷第123 頁至第124 頁）大致相符，是被告陳保鏐辯稱自85年起，在上址經營豆干工廠等語，尚非虛妄，參以證人陳莉穎、戴春暉向桃園縣政府申請商業登記時，均附有被告陳保鏐同意渠等使用本件房屋之同意書等節，此亦有桃園市政府104 年1 月27日府經登字第1040020684 號函暨桃園縣政府商業登記申請書1 份所檢附之建築物使用同意書（見上開偵查卷第197 頁、第200 頁背面、第205 頁）在卷可憑，足認被告陳保鏐自85年起將系爭56-4號建物出租予陳莉穎、戴春暉從事豆干工廠營業，為間接占有系爭土地，已逾10年以上，亦堪認定。
⒍綜上，被告陳保鏐至少於86年7 月起即已占用系爭土地興
建系爭56-4號建物從事豆干工廠占有使用迄今，自符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款之規定，自得主張優先購買權。
㈣被告之優先購買權之範圍：
⒈經查，地籍清理條例第12條之立法理由：「一、參照土地
法第104 條、第107 條、耕地三七五減租條例第15條及土地法第34條之1 第4 項之規定，爰於第1 項第1 款、第2款規定地上權人、典權人、永佃權人、基地或耕地承租人及共有土地之他共有人得於直轄市或縣（市）主管機關代為標售該土地時主張優先購買權。二、依前條規定代為標售之土地，因所有權人不明，土地被占用或供他人使用之情形普遍，為解決問題，爰於第1 項第4 款規定合乎一定期間要件之占有人得主張優先購買權。三、第2 項規定地上權人、典權人、永佃權人之優先購買權發生競合時，以登記在前優先於登記在後原則，定其優先順序」可知，因代為標售之土地所有權人不明，土地被占用或供他人使用之情形普遍，為解決問題，爰於第1 項第4 款規定合乎一定期間要件之占有人得主張優先購買權，且立法之初，亦無區分各款優先權所得購買之範圍，且基於法安定性、平等之要求及解決問題之考量，自無限縮該條例第12條第1項第4 款優先承買權之範圍，僅限所占用之範圍。再參以地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第13條第1 項規定：「按本條例第12條第1 項各款所定同一順序優先購買權人有二人以上申請優先購買時，由直轄市或縣（市）主管機關通知申請人先行協議，並於接到通知之日起10日內提出全體申請人購買權利範圍協議書；無法達成協議者，由直轄市或縣（市）主管機關依下列原則計算其優先購買權利範圍及應繳價款：一、本條例第12條第1 項第1 款至第3 款規定優先購買權人，按各申請人土地權利面積與全體申請人土地權利總面積之比例計算。二、本條例第12條第1 項第4 款規定優先購買權人，按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算」觀之，亦僅規定按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算之，益徵原告主張被告所得主張優先購買權範圍僅限占有之面積，不足為採，難認有據。
⒉又原告主張被告係乃係與趙克正等不具地籍清理條例第12
條優先購買權身份之人相互勾串，約定被告出借名義供趙克正等人借名標買系爭土地云云，惟查被告黃阿財、陳保鏐在系爭土地分別興建系爭56-6號房屋及56-4號建物，分別從事居住及豆干工廠長達10年以上，均有其繼續占有之利益存在，難認被告係出借名義代趙克正等人標買，縱有協議2 年內出售，亦屬被告事後出售予趙克正等人之約定，難認被告並無標買系爭土地之真意，是原告之主張，不足為取。
㈤原告主張確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，並無理由：
原告主張系爭土地實際投標者為趙克正等人，而非被告，並非地籍清理條例第12條所列之優先購買權人，致桃園市政府陷於錯誤，得依民法第88條、第92條之規定撤銷，並依民法第242 條之規定，代位桃園市政府於104 年2 月4日以板橋埔墘郵局第136 號存證信函代位桃園市政府撤銷其准許被告優先購買系爭土地之意思表示，故被告就系爭土地之優先承買權已不存在云云。然查，被告黃阿財、陳保鏐分別符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款之規定，於地籍清理條例施行前即占有系爭土地達10年以上，且至系爭土地標售時仍繼續占有該土地，且有繼續占有之利益，顯係為自己利益而主張有優先購買權，自無借名予趙克正等人代標之意思，已如前述，況原告對於桃園市政府並無任何債權，自無從依民法第242 條，代位桃園市政府撤銷准許被告購買系爭土地之意思表示，是原告主張，並無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告訴請確認被告對系爭土地之優先購買權不存在，並無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
民事第三庭 法 官 姚重珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
書記官 藍盡忠