臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1556號原 告 洪新興訴訟代理人 廖威淵律師被 告 羅圳鑑
羅玉嬌兼 上二 人訴訟代理人 羅國金共 同訴訟代理人 劉孟錦律師複 代理 人 蔡尚樺律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國103 年5 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰參拾貳萬元，及自民國一百零二年十月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾貳萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前於民國102 年8 月26日將所有坐落桃園縣楊梅市○○○段○○○段0000000 地號土地（下稱系爭土地）暨其上同段1676建號即門牌號碼桃園縣楊梅市○○路○○○ 號（下合稱系爭房地），以新臺幣（下同）1,932 萬元之價額出售予原告，雙方訂有房屋買賣預訂契約書（下稱買賣預訂契約），另約定於102 年8 月28日上午10時簽訂正式買賣契約，若未依約簽訂，則視同違約。嗣原告發現因系爭土地前方為他人共有土地，致本件買賣標的不臨道路而不具備建築法規定之建築線，無法申請建築執照，惟被告於簽訂買賣預訂契約時並未如實告知有此重大瑕疵；且共同出賣人被告羅圳鑑、羅玉嬌亦未依約於102 年8 月28日上午10時到達現場簽約，而到場之出賣人被告羅國金亦未出示羅圳鑑、羅玉嬌之授權書，則依上約定，出賣人未全數到場簽約被告顯已違約。同日原告即與被告羅國金及其委任之鄧凱吟地政士一同前往姜義鴻地政士事務所協商解除契約及返還簽約款，經被告羅國金當場允諾解除契約並願將原告所給付之簽約款132 萬元無條件返還，有姜義鴻及鄧凱吟地政士可資為證，兩造買賣預訂契約既已於102 年8 月28日合意解除，原告自得請求被告返還簽約款，惟被告仍拒絕返還。為此，爰依兩造間之買賣協議及民法第259 條第1 項第1 款、第179 條規定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告132 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於簽定買賣預訂契約時，並未約定系爭房地必須得作為修車廠使用之特定用途，且系爭房地被告已合法使用、出租多年，並未發現有何瑕疵，房地之面積、合法性、商業機能，皆足供原告將來改建作為修車廠使用，況原告於簽定買賣預訂契約前已有10天考慮期，並非如其所稱係倉促決定，其藉詞系爭土地無法指定建築線，指稱系爭土地有瑕疵，與其購買系爭房地之動機不符，乃係原告違約卸責之詞；且原告於簽訂買賣預訂契約時，亦同意取得系爭房地所有權後，仍為原來之管理、繼續出租使用，原告欲違約卸責竟推稱係被告不願出賣云云，顯非事實。又被告羅國金於102 年8 月28日當日確實已獲羅圳鑑、羅玉嬌之授權並攜帶授權書到場，且依證人姜義鴻證述，被告羅國金確實有告知其已準備授權書，僅因原告不願意履約致證人姜義鴻未予查證；另證人鄧凱吟亦證述當日在原告修車廠，出賣人之授權書係由羅國金自己拿著等語，益見被告羅國金於102 年8 月28日即已備妥其他出賣人之授權書，原告主張被告羅國金未攜帶授權書並非事實。又被告羅國金深知倘若因賣方違約不賣而解除契約，被告將負擔加倍返還已收價金之義務，被告豈可能不予出賣；況被告羅國金只取得羅圳鑑、羅玉嬌就系爭房地之出賣及簽訂買賣契約之授權，並未授權可解除契約，被告羅國金豈會於該日允諾原告解除契約及無條件返還132 萬元價金協議之可能等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告將系爭房地以1,932 萬元總價出售予原告，雙方訂有房屋買賣預訂契約，並於簽訂預訂契約時給付被告13
2 萬元之簽約款等節，業據提出房屋買賣預訂契約書、聯邦商業銀行健行分行支票各1 紙為證（見本院卷第6 至8 頁），且為被告所不爭執，原告此部分主張堪信為真實。又原告主張被告羅國金於約定簽訂正式買賣契約之日（即102 年8月28日），出賣人羅圳鑑、羅玉嬌均未到場，羅國金亦未攜帶渠2 人之授權書，顯已違反買賣預訂契約書第6 條「未依約定時間簽訂正式契約，視同違約」之約定，本應加倍返還已收之價金，且被告羅國金當日已允諾原告雙方合意解除買賣預訂契約，並同意無條件返還簽約款132 萬元等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件主要爭點厥為：㈠
102 年8 月28日，被告羅國金有無攜帶羅圳鑑、羅玉嬌之授權書前往辦理簽約事宜？㈡被告羅國金當日是否已允諾原告合意解除買賣預訂契約，並同意無條件返還簽約款132 萬元？㈢被告羅圳鑑、羅玉嬌之授權書是否有含括授權被告羅國金可解除契約？兩造間系爭買賣預訂契約是否已合意解除？㈣原告依據不當得利法律關係請求被告返還簽約款132 萬元有無理由？茲分別論述如下：
（一）102 年8 月28日被告羅國金有無攜帶出賣人羅圳鑑、羅玉嬌之授權書前往辦理簽約事宜？⒈原告主張被告羅國金未於102 年8 月28日攜帶出賣人羅圳
鑑、羅玉嬌之授權書，依買賣預訂契約約定「未依約定時間簽訂正式契約，視同違約」，故本得請求加倍返還已收之簽約款等語，然為被告所否認，並提出當日攜帶之卷附
2 紙授權書為證（見本院卷第55至56頁）。本院詰之證人即賣方委任之鄧凱吟地政士證稱：系爭買賣預訂契約是由伊處理，於簽完買賣預訂契約書之翌日，伊隨同羅國金前去台中羅玉嬌處拿取有關羅玉嬌的證件（指身分證影本、戶籍謄本、印鑑證明、房屋稅單、土地及建物所有權狀正本、授權書），途中介紹人羅湯火接到電話告知買方要換代書，而雙方也同意，所以伊就將上開羅玉嬌之證件交還給羅國金保管，有關羅國金、羅圳鑑證件都是由他們自己保管；102 年8 月28日上午9 時賣方依約到原告修理廠，羅國金有自己拿著另出賣人的授權書；從姜義鴻地政士事務所出來時，被告羅國金有委託伊辦理貸款及另二位出賣人持分過戶予羅國金，所以羅國金有交給伊系爭土地及建物權狀、印鑑證明及另二位被告的授權書、買方空白的買賣不動產聲請書，賣方欄位均已用印，授權書之授權內容係有關被告羅國金處分渠等不動產持分的授權書等語（見本院卷第31頁背面至32頁），參以證人姜義鴻亦證稱：當時被告羅國金有向伊提到他有授權書等語（見本院卷第30頁背面），嗣雙方未締約，羅國金則將授權書交付證人鄧凱吟改囑託其辦理羅圳鑑、羅玉嬌就系爭房地之應有部分移轉登記予羅國金及貸款等事項。依上開證人所述及證人鄧凱吟於102 年8 月28日離開姜義鴻地政士事務所當時即取得羅圳鑑、羅玉嬌之授權書等節，足證被告羅國金確實有於當日攜帶羅圳鑑、羅玉嬌之授權書前往辦理締約事宜等情明確。
⒉準此，原告主張出賣人羅圳鑑、羅玉嬌並未依約到場簽約
，被告羅國金亦未提出羅圳鑑、羅玉嬌之授權書，則因出賣人未全數到場簽約被告顯已違約等語，委不足採。
（二）被告羅國金當日是否已允諾原告合意解除買賣預訂契約，並同意無條件返還簽約款132 萬元？⒈原告主張被告羅國金允諾合意解除買賣預訂契約，並返還
簽約款132 萬元，被告羅國金並表示需先將系爭房地辦理貸款後籌錢償還，時間約需2 個月等語。本院詰之證人姜義鴻證稱：102 年8 月28日早上9 時許，原告要買一塊地想要換代書簽正式合約故到伊這邊，因那塊地未臨大馬路，前方有小部分是別人土地，伊告訴買方這塊土地無法指定建築線有無法蓋房子之瑕疵，故出賣人（原告）表示土地有瑕疵伊不要買了，賣方（被告）也同意解約，因為買賣預訂契約書是由鄧凱吟代書簽的，所以伊請鄧小姐主持解約事宜。鄧小姐有說協議結果雙方同意解約，賣方表示已收之訂金等到另二位出賣人持分過戶給羅國金時，再將系爭房地向銀行辦理貸款，取得款項再返還給買方；賣方並承諾2 個月內貸款下來就返還給買方等語（見本院卷第29頁背面至30頁）；證人鄧凱吟亦證稱：102 年8 月28日一起去姜義鴻地政士事務所時，有原告夫妻、被告羅國金、介紹人被告羅國金之弟羅湯火、羅吳雲珠夫妻及伊等人在場。當天因為買方提到蓋房子有建築線的問題，因此雙方沒有簽訂正式買賣合約；且雙方都有講到解除契約，有說已收的價金要返還，雙方口頭上均有同意解除買賣預訂契約書，並賣方說要將另二位出賣人的持分過戶給羅國金後，由羅國金去辦理貸款，貸款後返還訂金132 萬元，且有說賣方於2 個月內返還已收的簽約金；從姜代書事務所來時，被告羅國金即委託伊辦理貸款，並將另二位出賣人持分辦理過戶予羅國金，所以羅國金有交給伊土地及建物權狀、印鑑證明及另二位被告之授權書、買方空白的買賣不動產聲請書，賣方欄位均已用印，及授權被告處分渠等不動產持分的授權書等語（見本院卷第31至32頁）。上開證人姜義鴻、鄧凱吟均一致證稱買賣雙方均同意解除系爭買賣預訂契約書，賣方並允諾於2 個月內返還簽約款132萬元之事實，是原告此部分主張應可採信。
⒉被告聲請傳喚之證人即被告羅國金之弟羅湯火、弟媳羅吳
雲珠雖均證稱：當時原告只有說不想買沒有說要解除契約，但羅國金不答應把錢還給人家，要他們履行契約；伊等有建議羅國金把錢還給買主算了，但羅國金不答應等語（見本院卷第62、63頁背面頁），倘證人羅湯火、羅吳雲珠所述原告並沒有主張要解除契約等語為真，則原告既未表示要解除契約，羅湯火及羅吳雲珠何需一致建議羅國金把簽約款還給原告？且證人羅湯火、羅吳雲珠對於詢問：羅國金有無向原告稱錢先無息借用2 個月？羅國金有無承諾
2 個月還款期限？或羅國金有無承諾2 個月貸款下來後要把132 萬元還給原告？等問題，均推稱：當時很吵，沒有注意聽、這我沒有聽清楚，那天很吵、這我沒聽清楚等語（見本院卷第61頁背面、64頁正、背面），顯有迴避上開問題之回答。本院衡酌證人羅湯火、羅吳雲珠為被告之親屬，其證詞有迴護被告之嫌，而證人姜義鴻、鄧凱吟其證述內容一致，且證人鄧凱吟尚為被告羅國金一方委任之地政士，應無偏頗原告之動機，所為有關兩造合意解除契約及返還簽約款之證述，應較證人羅湯火、羅吳雲珠所述為真實可信。參以證人鄧凱吟證稱，其與被告羅國金離開姜義鴻地政士事務所後，羅國金即將羅圳鑑、羅玉嬌授權書交付予伊，乃要委託伊辦理渠等系爭房地所有權之應有部分移轉登記予羅國金暨委託辦理貸款事宜，若非兩造協議同意解除契約並返還簽約金，被告羅國金何需委託鄧凱吟地政士辦理土地持分過戶登記及貸款？其委託鄧凱吟辦理上開事宜，即可印證證人姜義鴻、鄧凱吟證述被告羅國金確實同意解除契約，並將另二位出賣人持分過戶給羅國金後，由羅國金去辦理貸款籌錢返還簽約款132 萬元之情為真。足見原告主張被告羅國金當日已允諾合意解除買賣預訂契約，並同意無條件返還簽約款132 萬元事實，堪以採信。
（三）被告羅圳鑑、羅玉嬌之授權書是否有含括授權被告羅國金可解除契約？兩造間系爭買賣預訂契約是否已合意解除？⒈被告羅國金於102年8月28日原本預訂簽約當日確實有攜帶
被告羅圳鑑、羅玉嬌之授權書，業經本院認定如前。而觀諸上開授權書內容記載有授權人為羅玉嬌、羅圳鑑，土地及建物標示為系爭房地，且授權期間自102 年8 月27日起至102 年12月26日，授權事項為「授權人全權授權被授權人有關上列不動產標示之出賣及簽訂買賣契約，收受價款，繳納稅款，清償貸款等及其他一切相關事宜。」，依授權書所載之授權內容既包括買賣系爭房地之其他一切事宜，當然涵蓋買賣契約之訂定及解除之授權。是被告羅國金已獲上開事項之授權，自有權對原告為允諾解除契約之意思表示。
⒉被告羅國金既有被告羅圳鑑、羅玉嬌之授權，其並對原告
允諾解除契約，則兩造間系爭買賣預訂契約即已合意解除。又契約之合意解除即以第二次契約解除第一次契約，買賣預訂契約一經雙方當事人協議解除即歸消滅，而兩造合意解除契約時，並約定返還132 萬元，其返還方式，則係同意被告羅國金於2 個月期限內，取得羅圳鑑、羅玉嬌持分之過戶登記並辦理貸款取得資金予以返還。
（四）原告依據不當得利法律關係，請求被告返還簽約款132 萬元有無理由？按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179 條定有明文。兩造間系爭買賣預訂契約既已合意解除，被告受領132 萬元之法律上原因已不存在，被告因而受有利益，致原告受有損害，故原告依據不當得利法律關係，請求被告返還簽約款132 萬元，於法即屬有據。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 % ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查本件原告起訴請求被告返還簽約款，依前揭法律規定，原告請求自起訴狀繕本送達之翌日即
102 年10月12日（參本院卷第16頁送達證書，寄存送達屆滿10日之翌日）起至清償日止，按週年利率5 % 計算之遲延利息，自屬有據，應予准許。
五、從而，原告依據兩造間協議及不當得利法律關係，請求被告給付132 萬元，及自102 年10月12日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果已無影響，不再一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 13 日
民事第二庭 法 官 林文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 13 日
書記官 陳秀鳳