臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1570號原 告 林富美兼訴訟代理人 何世明共 同訴訟代理人 莊守禮律師被 告 林三貴訴訟代理人 洪郡佑律師上列當事人間返還定金事件，本院於民國103年3月10日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾萬元及自民國一百零二年十月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告2 人之子即訴外人何致毅於民國102 年4 月4 日與被告
就門牌號碼桃園縣○○鄉○○○街○○號2 樓之1 之房地（下稱系爭房地）簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），簽約時並支付第一期簽約款新台幣（下同）75萬元至第一建築經理股份有限公司履約保證專戶（下稱第一建經履保專戶），被告並先行支用60萬元。詎料，何致毅於民國102 年5 月 2日去世，由繼承人即原告2 人繼承上開買賣契約之權利義務，惟被告於102 年5 月31日以存證信函表示系爭契約於 102年5 月15日雙方合意終止（解除），然原告或當日到場協商之訴外人何致耀並未表示終止系爭契約，雙方於上開日期並無任何終止系爭契約之意思表示合致，原告遂於民國102 年
6 月5 日依約繼續履行給付第三期款175 萬元，匯入第一建經履保專戶，並於同年6 月10日以存證信函告知被告應於10
2 年6 月30日完成交屋事宜。㈡詎被告仍未依限辦理房地過戶用印之手續，原告無法辦理所
有權移轉登記，原告於民國102 年7 月4 日再次發函被告要求被告明確告知是否履行系爭契約，被告並未回應，於同年
7 月17日以存證信函表示系爭契約已經合意終止，足認被告已無繼續履約之意思且已違約，而依系爭契約第10條第1 項規定：「賣方若違反本契約應履行之各項義務時，每逾1 日，賣方應給付該期價款萬分之五計算懲罰性違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），經買方定五日期限催告逾期仍不履行者，買方除得逕行終止本契約、請求返還已付價款外，賣方應賠償買方已付同額價款之違約金予買方，其已付或應付稅款及地政士已辦理案件撤件等相關費用由賣方負擔。」，同條第5 項規定：「本契約簽定後，賣方若有擅自解約，不為給付、給付不能或有其他違約情事致本契約終止時，除應負擔買方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，除應返還已動支之價金外，並同意加倍返還買方已支付之價金做為違約金，第一建金除應依約將買方已支付之價金扣除應負擔之相關費用，並應將餘額返還於買方。」，被告自何致毅死亡後即拒絕繼續履行系爭契約，致使地政士無法順利辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜，顯見被告已違反系爭契約規定應履行之義務，經原告限期催告仍不履行，故原告逕行終止系爭契約，並依系爭契約第10條及民法第259條之規定，請求被告返還已動用之價金60萬元及賠償原告10
0 萬元違約金，合計160 萬元，並聲明：被告應給付原告16
0 萬元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭契約簽訂後，買受人何致毅因故突然往生，其繼承人即
原告等人授權何致耀於102 年5 月15日與被告在桃園縣○○鄉○○路○○○ 號進行協調會議，會議中，何致耀明確表示原告2 人因何致毅死亡，不買系爭房地，被告聽聞上情後，因本預計以出售系爭房地所得價金750 萬元另行購入桃園縣○○鄉○○○段○○○ ○號「宜誠馥誠」A1棟7 樓之房地，為體恤原告為喪家，遂同意原告等人之解約，並表示需先瞭解前揭另購入房地解約之損失為何，且該損失應由原告等人負責，何致耀當場表示允諾，並茲請被告先行處理桃園縣大園鄉解約乙事，當日被告因體恤突喪親之痛，故未要求何致耀簽署終止契約書，然雙方合意終止系爭契約已經明確，否則原告斷無可能將另購入之大園房地解約；豈料原告等人於合意終止系爭契約後，突又改變心意欲繼續履行，毫無誠信。
㈡系爭契約於102 年5 月15日雙方就解除買賣契約意思表示之
必要之點，應已一致而成立，否則原告無庸提供何致毅之死亡證明書予被告，讓被告持以向桃園縣大園鄉房地買賣辦理解約，並要求被告須提供該解約賠償之收據供參，再由協商當日之委託書觀之，上載明「因路途遙遠，確實無法親自申請辦理解除何致毅購屋之契約，特委託何致耀先生代為申辦。」等語，顯見原告何世明當日委託之本意，即係辦理解除系爭契約，別無其他；況被告及其妻名下僅所有本件系爭房地，若雙方無明確解約之意，則被告何有逕辦理桃園縣大園鄉房地解約之勇氣，蓋若未合意解除系爭契約，被告豈不流落街頭。
㈢退步言，縱系爭契約未於102 年5 月15日合意終止，系爭契
約第9 條第6 項亦約明：買方履行全部價金之給付義務，最遲不得逾102 年5 月15日，原告等人遲於102 年6 月5 日始給付第三期款，是違反契約者應係原告等人，在原告未為對待給付前，被告自得援引民法第264 條第1 項前段之規定，拒絕自己之給付，是原告等人以被告未配合辦理房地過戶等手續為由，主張解除本件買賣契約及賠償違約金，應無所據。
㈣至原告等人主張被告一再拖延增值稅申報及完稅時間，顯然
與事實不符。蓋本件被告所有之房地權狀、印章、身份證明等文件均交付本件承辦代書保管，並授權其代用印章，是以本件代書於102 年4 月9 日辦理申報本件土地增值稅，且於
102 年5 月2 日原買受人何致毅過世後，於102 年6 月3 日辦理撤回申報，係因原買受人過世，涉及申報權利人之異動所致，概非被告拖延行為所致，且縱被告如有任何拖延行為，亦僅於期限屆滿後，始負遲延責任，是被告於102 年5 月15日前，自無先行繳納土地增值稅之義務，而於102 年5 月15日之後，若本件未合意解除，應由原告等人提供渠等印章予代書重新申報。是本件於102 年5 月15日前履約過程中，被告並無任何拖延行為可得歸責。
㈤本件爭議之產生，係因原買受人何致毅突然往生所致，此情
對被告言當屬無法預料之情事變更，應有民法第227 條之2情事變更原則之適用，且原告請求100 萬元之違約金顯屬過高，系爭契約自簽約時起至解除契約止，期間不到100 天，房地價格並無明顯波動，且系爭房地尚未移轉登記予原告等人，亦未交付原告等人使用收益，原告等人實際上未受有任何損害，其主張100 萬元之違約金，確屬過高，請依職權酌減本件違約金至相當之數額等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：（詳見本院卷第79頁）㈠原告2 人之子何致毅於102 年4 月4 日與被告就系爭房地簽
訂買賣契約，何致毅並給付第一期簽約款75萬元，嗣於同年5月2日何致毅往生，繼承人為原告何世明、林富美。
㈡何致毅同意被告就上開簽約款先行動撥60萬元，並於102 年
4 月18日雙方簽立賣方動撥買賣價金協議書，作為被告另行購屋之用。
五、兩造爭執之事項：（詳見本院卷第79頁、第128 頁）㈠何致耀於102 年5 月15日受原告2 人委託前往進行協商時，
是否有獲得原告2人之授權？㈡何致耀於102 年5 月15日與被告進行協商時，是否有向被告
表示解除系爭契約？㈢系爭契約如於102 年5 月15日兩造未合意解除，事後原告是
否有任何違約事由？
六、本院之判斷：㈠原告之子何致毅於102 年4 月4 日與被告就系爭房地簽訂買
賣契約，契約第10條第5 項約定：「本契約簽訂後，賣方若有擅自解約、不為給付、給付不能或有其他違約情事致本契約解除時，除應負擔買方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，除應返還已動支之價金外，並同意加倍返還買方已支付之價金作為違約金。第一建經應依約將買方已支付之價金扣除應負擔之相關費用，並將餘額返還予買方。」，同契約第9 條第6 項約定：「本買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，若因相關作業遲延者，最遲不得逾103 年5 月15日，同時買方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥至履約保證專戶或完全代清償作業），否則概以違約論處。」，簽約當日何致毅並匯款75萬元簽約款至第一建經履保專戶，嗣於同年月18日，何致毅同意被告先行動撥上開簽約款60萬元。嗣於同年5 月15日何世明出具委託書予何致耀與被告就系爭契約進行協商，委託書上載明「立委託書人何世明因路途遙遠，確實無法親自申請辦理解除何致毅購屋之契約，特委託何致耀先生代為申辦。」等語，再於同年6 月5 日，原告何世明匯款第三期款項1,750,000 至上開第一建經履保專戶，嗣於同年9 月17日，第一建經將帳戶內款項扣除代辦費及相關費用後，將剩餘之1,897,557 元退匯至原告指定之帳戶，有系爭契約影本、第一建經賣方動撥買賣價金協議書影本、第一建經公司之查詢結果網路頁面等件在卷可參。另被告於102 年4 月21日就桃園縣大園鄉「宜誠馥誠」之建案預售屋A1棟7 樓之房地簽訂買賣契約，復於同年5 月20日與出賣人即訴外人吳杰倫協議解除該契約，被告並同意出賣人沒收10萬元要約金，有要約書、協議書影本各1 份在卷可參，兩造對此並不爭執，首堪認定。
㈡被告辯以系爭契約業於102 年5 月15日經雙方合意解除，為
原告等人所否認。經查，兩造於102 年協商當天，並未就協商結論為書面之表示，而證人即系爭契約之承辦代書張立人於審理時證稱：當天何致耀一開始是詢問假如本件契約不繼續走下去會有何結果，因為被告有另外購買不動產需要以本件價金支付，所以伊等就請被告去詢問另外一件買賣契約解約的結果，確定後再回來談這件，所以當天就本件契約是否繼續沒有結論。當天何致耀就是否終止契約沒有很明確，因為何致毅走的比較突然，當天只是一個開端，主要是瞭解解約後可能會有的賠償責任，賣方有要再去瞭解另件契約之解約責任，且當天何致耀是原告何世明委託到場，也說要回去問何世明的意思。雙方當天就系爭契約是否繼續沒有達成合意等語（見本院卷第110 頁正反面），與證人即系爭契約之承辦仲介黃宥蘭於審理時證稱：一開始是何致毅跟伊聯絡，對完保之後就失去聯絡，後來何致耀打電話給伊，伊才知道何致毅過世了，後來伊就聯繫何致耀與被告來公司於102 年
5 月15日在公司協商。協商當天，何致耀有問不買的違約責任，被告表示要先去問大園那邊的違約責任，才能決定買方要賠多少，因為雙方對於解約的金額沒有共識，所以當天沒有結論，也沒有講好是否確定解除契約等語（見本院卷第12
5 頁反面）互核相符，且代書及仲介均為熟稔房地產交易之專業人士，如當下雙方已確定解除系爭契約，系爭契約已無進行可能，於仲介及代書方亦均有後續辦理退款或退費之手續之作業，此亦均有賴於雙方合致出具之「解約書」行之，要無僅以「口頭」合致而不書立解約書之可能，況就解約之重要事項「違約金」若干，雙方並未有共識，尚須被告另行詢問始知悉，在此攸關兩造權利義務之事項尚未明確前，原告方是否會任意不問條件地表示解約，亦非無疑，足見兩造於102 年5 月15日當天確未就解除契約之意思表示達成合致，證人前揭所述，應堪採信。被告雖以嗣後另行購買桃園縣大園鄉之房地，復於協商後行同意買方沒收10萬元並解約為證，抗辯當日雙方確有達成解約合意，惟此究難證明當日兩造已有解除契約之共識，況按解除權之行使，應向他方以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258 條第1 項、第2 項定有明文。由102 年5 月15日協商當天何致耀出具之委託書上方所載，僅原告何世明1 人具名（見本院卷第119 頁），而何致毅之繼承人為原告何世明、林富美2 人，僅原告何世明1 人授權尚無法充分受託人何致耀對外為解除契約之意思表示之權限，以在場仲介及代書之專業，亦應要求原告林富美就授權書為補正，當日未為此舉，益徵兩造主張當日並未有解除契約之意思表示合致乙節，應可採信。
㈢系爭第9 條第6 項約定：「本買賣標的雙方應於產權移轉登
記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，若因相關作業遲延者，最遲不得逾103 年5 月15日，同時買方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥至履約保證專戶或完全代清償作業），否則概以違約論處。」，惟契約之解釋應探求當事人之真意，上開期限之約定應係雙方違約責任之起算點，並非契約之終期，契約責任尚在，出賣人之義務尚在，是被告仍應就102 年5 月15日協商後之給付遲延負責，被告以其拖延履行係在期限之後云云，不足採信。㈣按民法第254 條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他
方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約（最高法院100 年度台上字第1633號判決意旨參照）。承上，系爭契約並未於102 年5 月15日經雙方合意解除，雙方給付及對待給付之義務依舊存在，詎被告誤以當天就契約已經解除，復就桃園縣大園鄉之房地解約，雙方聯繫未果後，原告遂於民國102 年6 月5 日依約繼續履行給付第三期款175 萬元，匯入上開第一建經履保專戶，並於同年6月10日及7 月10日以存證信函定期催告被告履行其後續之給付義務，被告仍執系爭契約業於102 年5 月15日合意解除為由而拒絕履行，原告遂於102 年7 月26日以存證信函解除契約，有各該存證信函在卷可查（見本院卷第26-28 頁、第29-30 頁、第33-36 頁），被告因可歸責自己之事由而陷於付遲延，原告等人經催告後行使時解除權自屬合法，從而，系爭契約於102 年7 月26日已經解除。
㈤查系爭契約第10條第5 項約定：「本契約簽定後，賣方若有
擅自解約，不為給付、給付不能或有其他違約情事致本契約終止時，除應負擔買方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，除應返還已動支之價金外，並同意加倍返還買方已支付之價金做為違約金，第一建金除應依約將買方已支付之價金扣除應負擔之相關費用，並應將餘額返還於買方。」，而該約定並非債務人如不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付，是其性質應屬損害賠償總額預定之違約金約定，按當事人約定之違約金額過高者，法院固得依民法第252 條規定，減至相當之數額。惟是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，以為酌定之標準（最高法院84年台上字第850 號判決意旨參照）。系爭契約既已解除，原告自得依民法第259 條第1 項第2 款之規定請求被告返還前揭已動撥之60萬元價金，此外，原告以被告違約為由，依系爭契約第10條第5 項之約定，請求被告給付
100 萬元之違約金，惟衡以系爭契約從簽立到確定解約之間僅3 月餘，為時尚短，依一般社會經濟狀況系爭房地價值並無大幅翻異變動之情事，客觀上除價金之交付存入履約專戶所喪失之利息外，原告別無其他損害，復審諸本件被告違約之緣由，乃原買受人何致毅突過世而發生，就此因而買賣契約當事人有所變動，並非可歸責於被告，且協商當天何致耀確有試探詢問被告關於解約責任乙事，此由前揭證人之證述即明，被告誤以為兩造以就解約一事已有所共識，逕於102年5 月20日向桃園縣大園鄉之房地賠償10萬元後解約，是被告就系爭契約之不履行雖可歸責，惟究非出於故意不履行，本院斟酌上揭所述各項情事，本件違約金應予核減至20萬元為適當，原告主張逾此部分，不應准許。
七、綜上所述，本件兩造間成立之系爭契約因可歸責被告之給付遲延，業經原告解除，從而原告請求被告返還預先動撥之價金60萬元及違約金20萬元及自102 年10月3 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金後併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中 華 民 國 103 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 黃裕民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 2 日
書記官 沈佩霖