臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1588號原 告 王振傳訴訟代理人 游淑琄律師
邱清銜律師被 告 林吳惠淑訴訟代理人 李依蓉律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年11月21日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元及自民國一百零二年十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國101 年1 月2 日與被告簽訂不動產買賣契約書（
下稱系爭契約），約定被告將其所有坐落桃園縣○○鎮○○段○○○段000 ○0 地號土地（地目：田，面積：2,500 平方公尺，權利範圍：全部，下稱系爭土地）及272 地號土地（地目：旱，面積：373 平方公尺，權利範圍：672 分之52），以新台幣（下同）840 萬元出售予原告，並辦妥所有權移轉登記完畢。嗣原告委託代書就系爭土地辦理無套繪農用證明時，經桃園縣政府工務局函覆始知系爭土地於分割前已核發過（74）桃縣管使字第935 號使用執照，然雙方於簽立系爭契約之際，原告從被告已先預填載之100 年9 月28日標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）第7 項次「土地是否曾做為其他土地之法定空地？勾否，說明：未套繪」，第
9 項次「土地是否可配合興建農舍？勾否」，即系爭現況說明書中已確認系爭土地確實無套繪情形，原告始同意買受，且當時被告委託之住商不動產內壢環中加盟店萬室達房屋仲介有限公司（下稱住商仲介公司）仲介人員為確保買方權益，請被告同意伊等以系爭土地所有權人之身分代為查證系爭土地有無遭人套繪、日後有無無法興建農舍之情事，經查知確實無套繪情形，顯見被告確實向原告保證系爭土地並無存有使用上之限制。
㈡又依被告所提備忘錄第3 條之記載，興建農舍土地為上開27
2 地號土地，並未記載系爭土地已遭套繪使用，且系爭土地亦非自272 地號土地分割而來，而係自271 地號分割，該備忘錄所附地籍圖謄本亦無法知悉被告所買受之系爭土地其上已有農舍，是被告稱原告早已知悉系爭土地遭套繪而不得興建農舍，顯不可採。再者，被告雖援引農業用地興建農舍辦法第12條規定辯稱，倘系爭土地確實遭套繪，被告前手不可能辦理分割，且地政機關土地登記簿上亦應有所註記云云，然該條規定係於102 年7 月1 日修正後方有此規定，在此之前農業用地興建農舍辦法並無相關規定。故原告向被告購買系爭土地時，實不知已遭限制使用，系爭土地所存瑕疵確已造成市場價值之減損，應由被告負瑕疵擔保責任，爰提起本訴。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告所提之系爭現況說明書第7 項次說明欄關於「未套繪」
字樣並非被告所為，被告亦從未保證系爭土地未套繪，僅於關於土地是否曾做為其他土地之法定空地乙欄勾選否；至第
9 項次關於土地是否可配合興建農舍乙欄，被告確實勾選「否」，亦即系爭土地係不可配合興建農舍，故原告於締約時明知無法興建農舍，其主張購買系爭土地無法用於興建農舍致價值減損云云，實屬原告之個人動機錯誤。其次，因系爭土地須提供道路與其他人通行，故兩造於簽訂系爭契約前，被告曾提供備忘錄予原告，而由該備忘錄第2 頁地籍圖謄本可知，其上已標明被告之夫即林正雄所有系爭土地上有農舍存在，且原告亦曾與訴外人林仁德一同前往查看系爭土地，是原告早已知悉系爭土地上有農舍之存在，且該地籍圖上由訴外人陳進發、陳進益、林正雄、呂溫善各分得之（壹）、
（貳）、（參）、（肆）部分可知，系爭土地於89年4 月5日曾辦理合併分割，倘系爭土地業經套繪，即與農業用地興建農舍辦法第12條第2 項規定應不得分割有違。
㈡另依（74）桃縣00000000 號使用執照存根所示，系爭
土地上之農舍面積為189.225 平方公尺，套繪之土地面積為8,166 平方公尺，農業用地面積大於農舍面積42倍餘，且套繪之土地面積0.866 公頃亦大於0.25公頃，實符合農業用地興建農舍辦法第9 條第3 款、第12條第3 項第3 款、第4 項及內政部營建署台內營字第0000000000號函文關於農舍坐落之農業用地面積及其符合規定比例之多筆農業用地面積合計大於0.25公頃之解除套繪要件，即系爭土地係屬超出規定比例部分之農業用地，故原告自得免經其他套繪土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序向桃園縣主管建築機關申請解除系爭土地套繪管制，進而補正系爭土地因遭套繪而減少價值之瑕疵，倘原告不向桃園縣主管建築機關申請解除套繪，使其他同因本件農舍遭受套繪之農業用地先行申請解除套繪，導致系爭土地因而無法解除套繪或土地價值無法回復等瑕疵無法補正之情事發生者，依實務見解及過失相抵原則，原告自應依負起未能補正瑕疵之與有過失責任，以減輕或免除被告之賠償責任等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第79頁反面）㈠被告委託訴外人住商仲介公司代為銷售系爭土地，及其所有
坐落桃園縣○○鎮○○段○○○段000地號2筆土地，雙方於100年9月28日簽訂土地專任委託銷售契約書，並於同日填載之附表即標的物現況說明書（土地）第7項次「土地是否曾作為其他土地之法定空地」勾選「否」、說明空白；第9項次「土地是否可配合興建農舍」勾選「否」、說明空白；第13項次「土地有無經濟作物及未登記之地上建物」、「農作物或樹木」勾選「有」、種類則記載「果樹」；「未登記建物」未為任何勾選及記載（見本院卷第34頁反面）。
㈡嗣住商仲介公司仲介原告買受上開土地，兩造並於101年1月
2日簽訂系爭契約，價金總計840萬元，原告業已付訖全部價金。然系爭契約所附系爭現況說明書第7項次「土地是否曾作為其他土地之法定空地」備註說明欄增加記載「未套繪」，第13項次「土地有無經濟作物及未登記之地上建物」、「未登記建物」增加勾選「有」，並增加記載「乙方若有稅籍亦移轉於甲方」等字樣，下方並有「林吳惠淑」之簽名及印章、「王振傳」之簽名。
㈢原告買受上開土地後，就系爭土地部分向桃園縣工務局查詢
是否申請過建築執照相關套繪，桃園縣政府工務局函覆旨揭地號有核發過使用執照（74）桃縣00000000號。
四、兩造爭執事項為：㈠系爭土地是否經套繪？套繪之意義為何？是否曾經申請興建
農舍？㈡兩造簽立系爭契約時，被告有無向原告保證系爭土地未套繪
？原告依民法第360條規定請求被告損害賠償有無理由？㈢本件是否為權利瑕疵？㈣如認系爭土地已經套繪而有瑕疵存在，依民法第354條減少
價金之範圍為何？如認被告有保證無瑕疵存在事由，原告得依民法第360條主張損害賠償之金額為何？
五、本院之判斷：㈠系爭土地業經套繪。
按農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：1.供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。2.供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。3.農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。而耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。另農業發展條例89年1 月4 日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。上開農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。農業發展條例第3條第10、11款、第18條第3 條前段、第4 條分別定有明文。
又個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理，興建農舍辦法第7 條亦有明文。查系爭土地之使用分區劃分為風景區，使用類別則為農牧用地，有土地登記第二類謄本附卷可參（見本院卷第12頁），為兩造所不爭；依上開農業發展條例及農業用地興建農舍辦法等規定可知，系爭土地既為農牧用地，其使用方式自應以農地農用為主，即供農作、森林、養殖、畜牧、保育之用，而申請在農業用地上興建農舍，則應符合申請人為農民、無自用農舍者、且為該土地所有權人、該土地卻供農業使用等條件，另農舍之建蔽率、容積率、最高樓地板面積等均應受相關法令所限制。所謂「地籍套繪圖」，即在地籍圖（表現每一筆土地位置、形狀，並記載地段、地號之圖籍）上，以地籍圖內容為基礎，套繪其他圖資而形成之加值應用圖籍，常應用於使用分區之判定或建照執照之申請等，有桃園縣政府工務局103 年5 月9 日桃工建字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第117 頁），依此，編為農牧用地之系爭土地，因使用方式以農業使用為主，申請建築農舍之利用方式，即須符合諸多法令規定與限制，方得申請建照執照。另且，因農地作為興建農舍之建蔽率規範較一般都市建築為高，業界常有以非建築農舍之農地本身作為法定空地，而以另筆農地提供為法定空地之情形，一旦以另筆農地而補足建築農舍法定空地之要求，即係該筆農地套繪作為建築農舍使用。再查，系爭土地由經原告向桃園縣政府工務局查詢申請建築執照乙事，該局函覆略以：「旨揭地號有核發過使用執照( 74) 桃縣00000000 號」，再經本院函詢確認後表示：「系爭土地分割自同段271 地號，同屬( 74) 桃縣00000000 號使用執照農舍配套農地範圍，非經農舍解除套繪並辦理分割，不得再行申請建築執照」，有桃園縣政府工務局103 年5 月9 日桃工建字第0000000000號函、102年4 月16日桃工建字第0000000000號函在卷可參（見本院卷第117 頁、第15頁）。且查，系爭土地分割前為同段271 地號土地，於74年7 月18日經訴外人曾武雄以271 地號土地全部及桃園縣○○鎮○○段○○○段00000000000地號土地共8,166 平方公尺（法定空地面積為7757.7平方公尺）申請使用執照，該建物則坐落於桃園縣○○鎮○○段○○○段00000000000地號土地上，門牌號碼桃園縣大溪鎮○○里0 鄰0000000 號，有該建物之使用執照存根及曾武雄自用農舍新建工程設計平面圖各1 份在卷可佐（見本院卷第118 頁、第
122 頁），足見系爭土地分割前已作為其他農地之法定空地，已興建農舍而核發使用執照在案，應可認定。
㈡兩造簽訂系爭契約時，被告曾向仲介表示系爭土地未經作為
其他法定空地使用，可認為該當民法第360 條保證系爭土地無瑕疵。
1.按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照），而我國之國土政策中，農地農用雖為最上位之原則，然因使用農地從事農地時，仍有興建農舍用以放置農具、肥料及農作等。因而農業發展條例第18條第6 項甚至規定「主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助」。可見農舍與農業經營不可分離，農地供農業使用，乃屬當然，於農地上興建農舍，用以輔助農業經營，亦屬必要，是農地倘已作為其他土地之法定空地使用，本身無法申請興建農舍，當屬效用減損之瑕疵，況系爭土地經本院囑託誠立不動產師聯合事務所估價後，確實有因業經套繪使用而價值減損（詳後述），系爭土地於客觀交易市場中既然不具備系爭契約約定之價值及效用，當屬物之瑕疵，出賣人即應負擔保責任。
2.被告辯稱系爭契約之附件現況說明書中，簽約時被告已經在
9.土地「是否可配合興建農舍」欄位勾選「否」選項，表示系爭土地不可興建農舍，顯然原告簽約時已經知悉等語。惟查，系爭契約仲介即游正倫於審理時證稱：簽約當天原告有表示他要買來蓋農舍，且伊受被告委託後，伊有先調謄本，然後請代書去大溪鎮公所翻閱記載興建農舍的簿子，因為沒有看到這筆土地有興建農舍的紀錄，所以伊認為未經套繪。簽約時代書有跟雙方確認系爭土地未經套繪，才在現況說明說上加註。至於現況說明書第9 項所謂「是否可配合興建農舍」是老農配建的意思，也就是不以被告名義配合興建農舍，並非套繪之意思等語（見本院卷第99頁、第98頁反面），顯見原告購入系爭土地之目的即在興建農舍，於簽約當時並不知悉系爭土地業經套繪，前揭記載並無法證明原告於締約時知悉瑕疵存在，被告抗辯並不足採。
3.再按，民法第360 條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，固須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有芋種品質，而其物又欠缺其所保證品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。佰出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年度台上字第1707號判決意旨參照）。亦即，本條瑕疵擔保損害賠償責任之發生並不以出賣人明確使用「保證」二字為必要，凡出賣人明示標的物不存在之特定品質或效用，且該品質或效用為買受人認識，即足當之。查證人游正倫於審理時復稱：被告委託出售系爭土地時，是伊向被告確認現況說明書的各項目，伊是一條一條向被告詢問後才勾選的。伊有詢問土地有無作為其他土地的法定空地，他們說沒有。本件簽約時的現況說明書與被告委託時不同，但其實是同一份，加註的部分都是代書跟兩造確認後加的，當時代書有向被告詢問這塊土地有無套繪，被告說沒有，代書才在現況說明書上加註「未套繪」，但代書有無詳細解釋套繪的意義伊忘記了等語（見本院卷第98頁正反面），與證人即被告之子林仁義證稱：委託當時，仲介在現況說明書上逐一詢問後勾選，第7 項伊認為系爭土地沒有作為其他土地的法定空地，所以回答「沒有」，至於第9 項，伊認為系爭土地上已經有一間舊的農舍，所以不配合對方興建農舍。簽約時代書有詢問這土地沒有經過套繪吧，伊等回答「沒有」，當時伊跟媽媽都不是很瞭解套繪的意義，但伊持有土地期間，沒有對該土地進行套繪，所以回答沒有等語（見本院卷第96頁正反面）互核相符，再參以系爭契約之附件現況說明書下方有確有被告之簽名用印及原告之簽名（見本院卷第41頁），足見前揭證人所述應屬實在，現況說明書上第7 項「未套繪」字樣，應係代書於簽約時向兩造確認後之記載。是被告於締約前及締約當時均表示系爭土地未作為其他土地之法定空地使用，與本院前揭認定之㈠系爭土地業經套繪不符，是被告表示系爭土地「未作為其他法定空地使用」乙情，為保證不存在之品質及效用，原告主張民法第360 條損害賠償責任，自屬有據。
4.至被告雖然抗辯其印象中系爭土地未經套繪，且經仲介公司查證無誤等語。惟系爭土地業經套繪之事實，經本院認定如前，蓋土地所有權移動乃一輾轉流動之過程，系爭土地復經合併分割而重新編定地號，且被告對於系爭土地之權利並非原始取得，被告於出售時對於系爭土地之權利內容及限制自有確認及查證之義務，俾能在資訊充分揭露的前提下，由市場決定最適價格，況我國關於農地之興建農舍之相關法規限制，均為公開且公告周知之事實，系爭土地作為其他農地之法定空地使用之時間雖然為74年間，被告則係於89年間，始由訴外人陳進發以買賣為原因而登記取得系爭土地所有權，此有系爭土地異動索引1 份在卷可參（見本院卷第130 頁），系爭土地在被告持有期間固然未經套繪，惟非經權責機關確認或提出申請，究無法釐清系爭土地之前手或前前手是否曾經套繪，在未予確認此部分事實之前，被告尚不得向原告據以稱「系爭土地未經其他土地之法定空地」之保證，此部分雖然屬締約當時兩造均未充分確認之事項，惟被告為系爭土地之權利人，當得以較小成本而規避或防免風險之一方，自應就此負查證之責任，亦即，被告在締約時未確認系爭土地是否經套繪，逕為未經套繪之表示與保證，因此造成原告損害，自應就此負賠償之全部責任。
5.至被告抗辯原告對於損害之發生與有過失，應負部分責任等語。蓋與有過失之歸責思想在於自我法益照顧之疏失，即對己義務之違反之損害分擔，以締約過程中行為人有此義務為前提，而交易資訊之充分揭露，不論由取得資訊之成本或管道或對於標的物之掌握程度，均以出賣人較為接近且利用成本較低，是應由其負揭露之責任，倘認買受人此時亦有負擔與出賣人相同之查證義務，則債務不履行體系下不良履行之風險均將由兩造共同承擔，所有契約不履行之損害發生也均是兩造未注意之風險，要非民事責任中與有過失分擔損害之立法目的，是本件原告並無對己義務之違反，被告此部分抗辯，應有誤會。
6.本件既已認定被告於簽訂契約時，有向原告保證系爭土地未經套繪，則兩造間關於權利瑕疵擔保及減少價金之問題，即無庸再予論述，附此說明。
㈢原告得向被告請求賠償200萬元：
1.按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文，是出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人即得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。本件原告以系爭土地缺少被告未作為其他土地法定空地使用之品質保證，依民法第360 條規定，不請求減少價金而請求不履行之損害賠償，自屬有據。
2.本件關於系爭土地是否得興建農舍，有否影響系爭土地之價格，及其影響之價格為何，經本院委託誠立不動產估價師事務所鑑定結果，其鑑定意見略以：「㈠. . . 本案勘估標的僅存一般農業收益使用價值，故以收益法評估之。㈡檢視本案之價格合理性，綜觀大溪三層地區之時價交易資料，若地勢屬於平坡且周邊之地籍規劃整齊，區域農地於101 年期間土地交易價格約介於15,000元/ 坪至20,000元/ 坪。但若屬於地勢微緩區域，且周邊以多為雜木林之農地，其101 年期間土地交易價格約於10,000元/ 坪至15,000元/ 坪。勘估標的倘於一般正常狀況下，在區域地勢微緩、周邊農作較不具規模之前提，土地價格應介於13,000元/ 坪至16,000元/ 坪，本案經比較評估結果為15,800元/ 坪，尚屬合理之價格。
另檢視勘估標的於「非經農舍解除套繪並辦理分割，不得再行申請建築執照」此一前提下，本報告評估收益價格為1,24
2 元/ 坪，因屬特殊價格條件，固有明顯之價格差異。㈢勘估標的總價格結論：經本所不動產估價師專業分析，評定勘估標的之價格為下：勘估標的於無套繪管制情形之價格：新臺幣11,948,750元。勘估標的於未解除套繪管制情形之價格：新臺幣939,263 元。」有誠立不動產估價師事務所103 年10月13日不動產估價報告書1 份在卷可佐（見外放證物）。
而鑑定書中已載明鑑定之鑑價原則及價格估定過程，且其均係針對系爭土地是否得興建農舍，如何影響價格，及其影響之價格為何所為之具體鑑定，是本院認鑑定人針對系爭土地是否得興建農舍，如何影響價格，及其影響之價格為何所為之鑑定結果應屬可採，是原告請求系爭土地因經套繪而無法興建農舍所減損之價值為200 萬元，應屬可採。
㈣綜上所述，原告向被告購買系爭土地，因被告保證系爭土地
土地未經其他土地法定空地使用，而系爭土地卻業經建築套繪而無法再興建農舍，致原告因而受有之損害，自得向被告請求不履行之損害賠償。從而，原告依物之瑕疵擔保責任即民法第360 條規定請求被告給付200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年10月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即有理由，應予准許。
六、本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 103 年 12 月 19 日
民事第一庭 法 官 黃裕民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
書記官 沈佩霖