臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1630號原 告 張素蘭訴訟代理人 顏碧志律師
劉楷律師被 告 張安倪訴訟代理人 蔡岳泰律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國103年5月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○○○號及一之六四六地號之土地有優先購買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部份：
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，經核並無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請就此部分由其一造辯論而為判決。
二、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247 條規定提起確認之訴。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位受有侵害之危險，而此危險得以對被告之確認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1922號判例意旨可資參照）。本件原告主張其就坐落桃園縣○○鎮○○段 ○○○○○ ○號及1 之646 地號土地（權利範圍：全部）（重測後為桃園縣○○鎮○○段○○○ ○號、277 地號土地，下稱系爭土地）存有基地租賃關係，系爭土地出賣時，依土地法第
104 條之規定享有優先購買權，為被告所否認，則原告主張其對系爭土地之優先購買權存在與否，於兩造間確有不明，致原告優先購買系爭土地之地位有不安之危險，而此種不安之狀態得以確認判決予以排除，從而，原告提起本件確認之訴，於法尚無不合。
貳、實體部份：
一、原告起訴主張：㈠系爭土地及其上之門牌號碼桃園縣○○鎮○○路○○○ 號之房
屋（下稱系爭房屋）原為訴外人賀江財所有，賀江財於民國70年1 月19日將分割前之系爭土地（即1-114 地號土地，嗣於80年11月20日分割出1-646 地號土地）出售予訴外人張林金枝及卓張秀霞，後卓張秀霞又因拍賣而取得張林金枝之應有部分。賀江財之系爭房屋則於72年間由原告經由拍賣取得。
㈡卓張秀霞因借款為訴外人林素滿就系爭土地設定抵押權，屆
期未清償遭拍賣，並由被告以新台幣（下同）901,999 元拍定。系爭土地及系爭房屋原同屬賀江財所有，賀江財於70年
1 月9 日將系爭土地出賣予張林金枝、卓張秀霞時，渠已成立租賃關係，嗣後原告因拍賣取得系爭房屋，及張林金枝將系爭土地之應有部分移轉予卓張秀霞，受讓人均應承繼該租賃關係，原告與卓張秀霞就系爭土地有法定租賃關係，而依最高法院判例及臺灣高等法院座談會意旨，土地法第104 條之優先購買權不以意定租賃關係為限，原告自得向被告主張優先購買權。
㈢被告固然以稅籍資料認原告已將系爭房屋之事實上處分權移
轉予訴外人張文達，惟房屋之納稅義務人，非必為房屋所有權人，實則為張文達之母為訓練張文達慢慢承擔責任，欲由其繳納相關稅費，始與原告約定將系爭房屋之稅籍移轉予張文達名下，然張文達並未支付任何價金，原告與張文達亦無移轉所有權或事實上處分權之意思，故系爭房屋仍為原告所有，並非如被告主張所有權已經移轉。
㈣本件原告行使優先購買權，恰使房地合一，避免房地拆除而
影響社會經濟利益，與民法第425 條之1 及土地法第104 條之規定意旨相符，且本件拍賣標的僅限系爭土地，不包括系爭房屋，系爭土地僅20平方公尺，約6.05坪，而為系爭房屋座落之部分基地，使被告拍賣取得對被告並無實益，徒使法律關係複雜，且影響原告之原使用狀態。並聲明：確認原告就坐落桃園縣○○鎮○○段○ ○○○○ ○號及1 之646 地號之土地有以901,999 元優先購買權存在。
二、被告則以：㈠被告於102 年6 月19日應買桃園地院101 年度司執宙字第91
813 號強制執行拍賣事件，拍得系爭土地，惟原告嗣後提出系爭土地上之系爭房屋於72年間之臺灣桃園地方法院不動產權利移轉證書，主張就系爭土地有優先購買權，被告否認該文書之形式真正，且原告主張賀江財原為系爭房屋、系爭土地之所有人，惟系爭土地之移轉登記索引資料並無記載賀江財為所有權人之事實，應由原告舉證。再者，民法第425 條之1 係88年4 月21日增定、89年5 月5 日施行，本案當無溯及既往之效力，故縱系爭房屋、土地70年間同屬賀江財，賀江財於70年間將系爭土地出賣予張林金枝、卓張秀霞，系爭土地於71年間由原告拍定取得，均係89年5 月5 日之前，當無溯及適用民法第425 條之1 規定之情形。
㈡原告提出於72年間循法院拍賣程序自賀江財處取得系爭房屋
所有權之不動產權利移轉證書，經桃園地方法院民事執行處檔案室調卷，該卷雖已銷毀，惟該民事執行案號71年度執字第620 號記載案由為「鄭振東」，是原告所執之移轉證書案由不符，是被告否認上開權利移轉證書之真正，況縱原告於72年間取得系爭房屋，於拍定時自不可能就系爭土地與卓張秀霞有租賃關係之合意，且被告係輾轉自原系爭土地所有人賀江財以外之前手卓張秀霞處拍得系爭土地，並非自原系爭土地所有權人賀江財處受讓，縱有優先承買關係存在，亦係原告於72年間取得系爭房屋時，由系爭土地所有權人卓張秀霞向原告主張，方屬適法，無由原告於本案對被告主張優先承買權。再觀諸系爭土地謄本與房屋稅籍登記表，系爭土地及房屋於63年6 月24日及同年1 月登記為訴外人賀子駿所有，於70年1 月20日及同年1 月16日辦理繼承變更登記予賀江財，隨即再於70年2 月18日及同年2 月25日買賣移轉予張林金枝與卓張秀霞2 人共有，可知歷來系爭土地及房屋權利變動順序記載明確，賀江財並無將系爭土地及房屋出賣予張林金枝及卓張秀霞，並無先後及分別出賣之情形，要無優先購買權發生之情形。
㈢再者，依桃園縣政府稅務局大溪分局之函示，系爭房屋於72
年9 月30日拍賣移轉予原告後，隨即於74年8 月5 日移轉予訴外人張文達迄今，原告已非系爭房屋所有權人，原告明知其現今並非系爭房屋所有權人，竟欲藉時日久遠逸失證明為由，向桃園地方法院民事執行處補發系爭房屋之不動產移轉證明，惟經桃園地方法院認定原告已於74年8 月5 日出售予他人而駁回在案，嗣又提起本件訴訟，意圖延滯拍賣程序之終結之意圖甚明，原告既然並非系爭房屋之所有權人，自屬欠缺系爭土地之優先購買權，根本無庸審酌本案房屋與土地之法律關係爭議，即可駁回原告之訴。
㈣再參以最高法院關於優先購買權之見解，土地與房屋同屬一
人，而將房屋出賣，固應推斷出賣人默許買受人繼續使用房屋而占用土地，但買受人占用該土地之法律關係定性，則應區分如下：1.如買賣雙方已約定、或雖無約定但就客觀情形論，買受人除應支付買屋價金外，並應另行支付房屋占用土地之相當對價與出賣人者，買受人占有該土地之法律關係，為其與出賣人間之基地租賃關係；2.如買賣雙方並無約定，且就客觀情形論，買受人僅支付買屋價金，而無須另行支付房屋占用土地之相當對價者，買受人係無償占用該土地，其占有權源之法律關係，為其與出賣人間之基地使用借貸關係。故原告主張本件系爭房屋、土地之使用關係應為使用借貸，而與租賃無涉，自無優先購買權可得主張。退步言，縱推定系爭房屋與土地間為有償租賃關係，亦非不得以反證推翻，查張林金枝與原告母女一家八口如共系爭房屋而同居共財使用系爭房屋及土地，豈有支付占用土地之相當對價予母女雙方，且原告歷來皆自陳桃園縣○○鎮○○路○○○ 號房屋與系爭土地所有權人張秀霞間占有權源為使用借貸，現臨訟改以推定租賃關係主張，明顯自相矛盾等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地原為張秀霞所有（權利範圍：全部），因積欠債務
而遭訴外人即林素滿聲請查封拍賣，經本院以101 年度司執字第91813 號強制執行案件執行拍賣程序，嗣於102 年6 月19日被告以901,999 元拍定，原告於同年7 月4 日提出本院71年度執字第620 號不動產權利移轉證書影本，主張為系爭房屋之所有權人，表示願意以同一價格優先承買系爭土地，經本院依職權調閱上開民事強制執行卷宗核對無誤。
㈡系爭土地於63年6 月4 日登記為賀子駿為所有權人，於69年
11月13日因繼承登記予賀江財所有，於70年2 月16日出賣予張林金枝、卓張秀霞（應有部分各為二分之一），張秀霞再於99年間因拍賣而取得張林金枝之二分之一應有部分，權利範圍為系爭土地之全部，有系爭土地之登記謄本、異動索引表及土地登記簿1 份在卷可稽（見本院卷第31至33頁、第36頁、第58至61頁）㈢系爭房屋之稅籍資料如下：於64年1 月起設籍課稅徵房屋稅
，原始納稅義務人為賀子駿；70年1 月16日因繼承移轉予賀江財；同年2 月25日因買賣移轉予張林金枝、卓張秀霞等 2人；於72年9 月30日因拍賣移轉予張素蘭；74年8 月5 日因買賣移轉予張文達，有桃園縣政府地方稅務局大溪分局 102年8 月2 日桃稅溪字第0000000000號函及函附之稅籍證明書及系爭房屋稅籍登記表在卷可查（見本院卷第47至50頁），系爭房屋為未經建物第一次保存登記之建物。此部分事實兩造均不爭執，復經本院核對上開文件無誤，應堪認定。原告主張其為系爭房屋之所有權人，系爭房屋與土地乃賀江財先後出賣予不同人，為被告所否認，是本件應審酌者為：1.系爭房屋之現在所有權人為何？2.系爭房屋與系爭土地間之利用關係為何？3.原告是否為系爭土地之合法使用人而得主張優先購買權？
四、得心證之理由：㈠原告為系爭房屋之所有權人。
1.文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。法院得命提出文書之原本。不從前項之命提出原本或不能提出者，法院依其自由心證斷定該文書繕本或影本之證據力。民事訴訟法第355 條第1 項、第353 條分別定有明文。原告就系爭房屋所有權之證明，已提出本院71年度執字第620 號債權人楊虎獅與債務人賀江財間清償債務強制執行案件之不動產權利移轉證書影本1 紙，該移轉證書上有本院之公印及決行者（見本院卷第5 頁），性質上為公文書，依前揭規定應推定為真正，被告固然以71年度執字第620 號強制執行案件之登記簿案由欄記載「鄭振東」等字樣（見本院卷第29頁），與原告主張不同，否認該公文書之真正，惟並無提出可資認定該公文書為虛偽之其他證據，僅以案由欄記載與無從認定與本案是否相關之人名，尚難遽推翻前揭推定為真正之效力。再者，經本院細繹前揭公文書影本之不動產目錄欄已明確記載「坐○○○鎮○○段○○○○○ 號及缺子段4-9 號地上建物○○○鎮○○路○○○ 號本國式加強磚造住宅用三層樓房壹棟面積合計一六六. 九五平方公尺全部。」、拍定金額欄為「壹佰肆拾壹萬壹仟貳佰元。」等內容，與桃園縣政府地方稅務局大溪分局函附之系爭房屋稅籍登記表所示，張素蘭於72年9 月30日因拍賣而取得之稅籍記載資料相符（見本院卷第47頁、第50頁），被告固然以前揭公文書記載之「缺子段4-
9 地號」與系爭土地並不相鄰，且公文書記載之系爭房屋面積為「166.95平方公尺」與桃園縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書所載之165.6 平方公尺不符，惟系爭房屋為未經保存登記之建物，且設籍已經將近40年，其坐落位置與面積測量之完整與正確性本不如一般保存登記之建物，況被告所提出之地籍圖謄為103 年4 月30日所列印，系爭土地之相關位置與鄰地狀況是否均胥如70年間之地號，亦非無疑，本件系爭建物之門牌號碼及基地坐落系爭土地上等資料，既然與稅務機關提供之建物資料相符，自不得以系爭建物權利移轉證書部分內容與現存資料不符，反推當時製作之公文書為虛偽。是被告就前揭公文書並未舉證推翻已推定為真正之效力，且經本院函調該執行卷宗，本院民事執行處回覆該檔案因年久業已銷毀（見本院卷第28至29頁），是前揭公文書顯然無法提出原本，本院審諸前揭各情，認定原告提出之公文書應為真正。
2.至桃園縣政府地方稅務局大溪分局於102 年8 月2 日桃稅溪字第0000000000號函覆中說明，系爭房屋於74年8 月5 日因買賣而移轉予張文達，而函附之稅籍登記表亦為如同之登載（見本院卷第47頁、第50頁），惟不動產所有權之權利人，非必然為房屋稅之納稅義務人，稅籍資料僅為認定不動產所有權之證明方法其中之一，系爭房屋乃未經保存登記之建物，權利移轉自應以兩造間就系爭房屋有事實上處分權之讓與合意為之。查證人張文達於本院審理時證稱：伊以前有住在系爭房屋，不知道是何人興建的，是原告向法院買回來的，伊大約住到當兵時，伊也是最近才知道伊是系爭房屋的納稅義務人，好像是媽媽在伊小時候，說要給伊責任感，叫伊負擔房子的稅金，但伊那時年輕不懂事，也沒有理會這件事，伊也沒有繳過房屋稅，都是原告繳的，伊不曾向原告購買系爭房屋等語（見本院卷第69至71頁），已經釋明系爭房屋變更納稅義務人之原因，而稅籍資料之變更本與系爭房屋之權利變動不同，被告並未提出系爭房屋自原告於72年間以拍賣取得所有權後，再與訴外人有就事實上處分權之讓與合意之證據，以稅籍資料之變更，要難證明系爭房屋之所有權已經變動。被告固然以更改納稅義務人為張文達之房屋稅籍登記表有張林金枝為張文達之法定代理人，主張事實上處分權人為張林金枝，依前揭說明，要無可採。
3.綜上，原告提出之系爭房屋權利移轉證書經推定為真正，被告並無就此證據優勢為相對之舉證，以證明系爭房屋所有權自原告取得後，嗣因讓與合意而再次變動或相關金錢流動之證明，自難僅以稅籍資料之變更主張原告已非系爭房屋之所有權人。
㈡系爭房屋與系爭土地利用關係為法定租賃。
1.按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照），本則判例於89年5 月5 日經增列民法第425 條之1 加以明文化，民法第42
5 條之1 固然無溯及適用之效力，惟修法前之法律事實，本院非不得以本則判例所揭示之法理加以適用，是本件並無民法第425 條之1 溯及適用之問題，先予說明。
2.次按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年度第5 次民事庭會議決議討論決議參照）。
查賀江財於69年11月13日，因繼承登記而取得系爭土地所有權，於70年1 月16日因繼承而為系爭房屋之納稅義務人，同為系爭房屋土地之所有權人，嗣於70年2 月16日，賀江財將系爭土地出賣並移轉登記予張林金枝、卓張秀霞（應有部分各為二分之一）等2 人，於72年間賀江財復因積欠債務，系爭房屋亦遭拍賣而由原告取得所有權，有前揭系爭房屋權利移轉證書及系爭土地登記謄本在卷可查，依前揭判例意旨，賀江財於移轉系爭土地予張林金枝、卓張秀霞等2 人時，自己仍保有系爭房屋所有權及使用權，依前揭判例意旨，斯時賀江財之系爭房屋與張林金枝、卓張秀霞之系爭土地間已存在推定之法定租賃關係（理由詳後述），嗣於72年間原告取得系爭房屋所有權時，依前揭最高法院決議之意旨，承租人即賀江財之房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人仍繼續存在，是系爭租賃關係乃法定移轉至原告與張林金枝、卓張秀霞之間而存在，嗣系爭土地由張秀霞因拍賣而取得全部權利範圍，依民法第425 條買賣不破租賃之規定，前揭成立之法定租賃關係仍存在於原告之系爭房屋與張秀霞之系爭土地間，故於102 年6 月19日被告拍定系爭土地時，原告自得依土地法第104 條之規定主張優先購買權，當無疑義。
3.至被告以臺灣高等法院99年度重上字第155 號判決及最高法院53年台抗字第570 號判例內容，主張最高法院48年度台上字第1457號判例所稱「推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」應區別買賣雙方之真意，以定性其法律關係為租賃或使用借貸，進而主張系爭房屋、土地間應為使用借貸，而非租賃關係等語為辯。惟查最高法院83年度第11次民事庭會議討論之內容，為最高法院53年台抗字第570 號判例所揭示之「土地法第104 條第1 項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，若基地、房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人者，即無該條項之適用。」意旨，因提案機關認該判例意旨與最高法院73年第5 次會議之決議內容相異，茲提請討論有無變更判例之必要，該次會議討論後決定文載明：「本院53年台抗字第570 號判例，係指基地與房屋間無租賃關係言，申言之，係指基地所有人出賣房屋時已約定、或雖無約定但就客觀情形論，係單純賣屋，買房人除應支付買屋價金外，無另行支付房屋占用土地之相當對價，使房屋繼續占用土地之情形言。否則，若已約定、或依客觀情形，足認買方除應支付買房價金外並應另行支付賣方房屋使用土地之相當對價時，此部分性質屬租賃，此觀43年台上字第639 號判例、48年台上字第1457號判例自明，當有土地法第104 條第1 項規定之適用。」，亦即不以「基地房屋同屬一人」為排除優先購買權之適用前提，而將基地房屋同屬一人先後出售時，以買受人與出賣人間欲成立之法律關係，作為決定優先購買權之有無，已見最高法院目的性限縮本則判例適用之端倪，嗣於91年1 月29日，最高法院以91年度第1 次民事庭會議決議本則判例不再援用。關於最高法院不再援用判例之理由固然無法得悉，惟由前揭司法實務歷程及民法第425 條之1 之增訂修法可知，立法者對於房地同屬一人先後出售之法律關係之價值選擇已經作出判斷，亦即放寬優先購買權之適用，且在無法探究或當事人之真意不明時，推定為有償之租賃關係。本件因不得溯及既往而無法直接適用民法第425 條之1 之規定，然援引最高法院48年台上字第1457號之判例意旨作為法理時，不得不就前揭法律實務與修法發展併予斟酌考量。
4.實則，最高法院48年台上字第1457號判例之作成，其重點僅在房屋之所有人就土地是否為有權占有乙節為討論，此由該判例記載：「本件房屋與土地均屬工礦公司所有，其將兩者分開標賣，設無何等特別約定，則房屋承買人即台北氧氣公司就該屋所用之地九九坪九九，不問已否辦妥房屋所有權移轉登記，要得繼續使用土地，似非無權占有可比。」等語即明，至房屋與土地間之對價關係，該判例僅以「土地承買人即海山煤礦公司，於承買土地時既明知該土地上有房屋之存在，雖得同時對於房屋承買人請求使用土地之對價，亦為另一問題。」等語帶過，是該則判例並未明白確認所謂「推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」等語即指無償之使用借貸關係，應可確認，是參酌此一背景，復考量土地房屋之使用借貸關係，無異斷絕土地提供者關於地租之求償，不宜由法律強行推定，且使用借貸關係亦無法延續及充分立法者對於租賃所預設保護之價值判斷，併達到維護地上建物之經濟價值。是以，即便在民法第425 條之1 修正施行前之事實，除當事人提出反證推翻以外，房地同屬一人而分別移轉之情形，亦應推定為法定租賃關係，始符合立法目的，最高法院73年度第5 次民事庭會議決議，亦採相同見解。本件被告並未舉證賀江財出售系爭土地予張林金枝、卓張秀霞時，張林金枝、卓張秀霞與賀江財間就系爭土地確有使用借貸關係之合意，故應推定為法定租賃關係，其後續之法律關係，則已如前述。被告以最高法院53年台抗字第570 號判例及臺灣高等法院99年度重上字第155 號判決，主張系爭土地、房屋為使用借貸關係等語，因最高法院53年台抗字第570 號判例已不再援用，且臺灣高等法院99年度重上字第155 號判決事實與本件並非相同，礙難比附援引，其抗辯均無理由。
五、從而，原告依土地法第104 條之規定，訴請確認就系爭土地有優先購買權，為有理由，應予准許。至訴之聲明關於優先購買權之條件及內容，因本件原告優先購買權乃基於被告於本院101 年度司執字91813 號強制執行案件應買拍定之同一條件為之，是無庸再為主文之確認諭示，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 5 月 29 日
民事第一庭 法 官 黃裕民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 4 日
書記官 沈佩霖