臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1633號原 告 台灣中油股份有限公司法定代理人 林聖忠訴訟代理人 李逸文律師被 告 林國興
林春雄林春成兼上列二人訴訟代理人 林永春上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國103 年3 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。查原告起訴時本係依民法第767 條及不當得利之法律關係請求被告拆除房屋後返還土地並給付相當於租金之不當得利。嗣於被告提出與其父即訴外人林清標前於民國87年1 月22日與原告簽訂之土地買賣契約書（下稱系爭契約）後，原告於103 年2 月27日具狀追加依系爭契約之法律關係請求被告拆除房屋後返還土地，核其所為訴之追加，請求之基礎事實同一，與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、坐落桃園縣○○鄉○○段○○○段000 ○00地號土地（下稱系爭土地）為原告所有。兩造間並無任何租賃、地上權設定、使用借貸關係存在，然被告所有桃園縣○○鄉○○段○○○段000 ○號建物（門牌號碼：桃園縣大園鄉○○村0鄰000號下稱系爭建物）竟無權占有系爭土地。依原告與被告之父林清標於87年1 月22日所簽訂之系爭契約第5 點記載：「本契約土地上短期農作物不予補償，俟乙方於本期收成後再點交土地。如有地上建物、林木或養殖魚類等，依地方政府查估標準辦理補償」等語，觀其真意，本件係約定土地買賣後，林清標須要將系爭建物拆除報廢後，將土地點交予原告，再由原告另行補償系爭建物拆除費用予林清標。且於林清標將系爭建物拆除完畢及清空前，原告並無給付補償費之義務，或至少兩者間具有同時履行抗辯之關係，殊無原告有先行給付補償金之義務。縱對於出賣人林清標何時應將系爭建物拆除並點交土地予原告之時程並未於系爭契約上載明，惟原告業已於89年9 月7 日以（89）北工總00000000X 號函（下稱系爭X 函），催告出賣人林清標應將系爭建物拆除，而此一催告亦經林清標收受，故自該時起，林清標即有拆除系爭建物，將土地點交予原告之契約義務，其繼續占有系爭土地，即屬無權占有。原告業依約給付（土地）買賣價金予林清標，然林清標僅將系爭土地移轉所有權登記予原告，未點交系爭土地，是林清標仍負有交付系爭土地予原告之義務，而被告依民法第1148條規定，已繼承林清標財產上之一切權利義務，是林清標應將系爭土地清空後交付原告之義務，已由被告繼承之。為此，爰依民法第767 條規定及系爭契約之約定請求被告將系爭建物拆除，返還系爭土地予原告。
二、又系爭土地之交易市價約每坪新臺幣（下同）9 萬8,000 元，則系爭建物占用土地之客觀市價交易現值應為469萬8,120元，以土地年租金為土地價值之8%計算，系爭土地之年租金為37萬5,850 元，計算5 年不當得利合計為187 萬9,250 元。爰依民法第181 條規定，被告亦應連帶給付之。
三、對被告抗辯所為之陳述：
1.系爭土地之地上物過濾沙槽係蓋於主建物之上，為主建物不可分割之一部分，故原告於辦理主建物查估時，該過濾沙槽之價值實已包含於主建物之查估價值中。且林清標曾於89年間向原告表示「附表內有飲用兼灌溉大水井一口，目前尚在使用中…若擬不予查估亦可，則可留供申請人汲水供給農作用水」等語，顯見林清標已為該水井可不查估之意思表示。況原告於辦理系爭土地之地上物查估時，除將主建物之查估結果列於「建物補償費」之項目外，就主建物以外未明列之地上物，業均已一併查估並列於「雜項補助費」之項目中，是事實上根本未有被告所稱查估結果漏列水井、過濾沙槽、汲水平台及部分寮舍林木之情形。系爭土地之所有地上物既均已全部查估，被告自不得再行請求原告補行查估及另行計算補償費用。系爭契約第5 點所記載「依地方政府查估標準辦理」之文字，實係指原告應依「桃園縣興辦公共設施拆除合法建築改良物查估補償標準」之規定，辦理系爭土地地上物查估及計算補償費用為若干，是被告現稱原告應依「桃園縣興辦公共設施拆遷建築改良物補償自治條例」之規定計算補償金補償予被告，亦無可採。
2.原告與林清標係於87年1 月22日簽訂系爭土地之買賣契約，惟民法第425 條之1係於88年4 月21日始增訂，並於89年5月
5 日施行，且民法債編施行法亦無溯及適用之規定，是本件應不得適用民法第425 條之1 關於推定租賃關係存在之規定。況原告與林清標間既已約定於土地買賣後，林清標須將系爭建物拆除報廢後，將土地點交予原告，故林清標實無繼續使用該基地之意思，而兩造間既「已有」特別之約定，本件自非屬最高法院48年台上字第1457號判例及73年第5 次民事庭決議之適用範圍，則被告依民法第425 條之1 之立法意旨，兩造間推定有租賃關係之主張，並無可採。
四、並聲明：
1.被告應將其所有坐落系爭土地上之系爭建物拆除騰空後，將上開土地返還予原告。
2.被告應連帶給付原告187 萬9,250 元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行
貳、被告則以：
一、原告於87年1 月22日向林清標價購系爭土地，依系爭契約第
5 條後段載明：「如有地上建物、林木或養殖魚類等，依地方政府查估標準辦理補償」。詎原告不依地方政府發放補償費之一般程序先行發放補償費，竟要求林清標拆除地上物後始發給補償費，原告已違背地方政府發放補償費之一般正常程序及民間分期付款之交易習慣而衍生爭議。而原告公司內規價購土地本適用土地徵收條例之規定，再依土地徵收條例第21條規定，被告對系爭土地上建物係經依法繼承取得，其權利義務於應受補償費發給完竣時終止；且被告於補償費未發給完竣前，仍得繼續使用系爭土地上之建物。林清標前曾依原告系爭X 函前往指定行庫領取地上物補償費，豈料原告並未將補償費撥付予指定代發行庫致無法提領，且以林清標未拆除地上物為由拒絕給付，原告既尚未完成補償費之發放，被告依上開法律之規定對該建物之權利義務自仍存在，並得為繼續從來之使用。是被告自無無權占用系爭土地之情形。
二、系爭契約主要係就系爭土地為買賣，不涉及系爭建物所有權之變更，依系爭契約第5 點末段約定「如有地上建物、林木或養殖魚類等，依地方政府查估標準辦理補償」，僅係就系爭建物之價值約定判斷標準，非如原告主張「林清標所欲出售予原告係一無地上建物之土地」。再以民法第425條之1雖於89年5 月5 日始施行，惟於87年即有「最高法院48年台上字第1457號判例」及「73年第5 次民事庭決議」，二者均為民法第425 條之1 立法緣由。基此，系爭土地及地上物原同屬林清標所有，嗣原告向其購買系爭土地，致系爭土地及地上物所有權人各異，兩造間並無特別之約定，自屬上開判例及決議所述之情形，是故本件縱無民法第425 條之1 之適用，仍屬最高法院48年台上字第1457號判例與73年第5 次民事庭決議之適用範圍，兩造間就系爭土地推定有租賃關係。
三、「中油購地須知」第13點規定「本工程用地如地主不同意依協議地價讓售，由本公司另案依法申請徵收，其地價補償標準則依法令規定辦理」，由此可見，原告所價購之土地，雖名為買賣，實為一般徵收，原告自應遵循相關法令之程序及慣例辦理補償，不得擅自創設主張被告要拆屋後再予補償，原告完全不依照「桃園縣興辦公共設施拆遷建築改良物補償自治條例」或「桃園縣興辦公共設施拆遷合法建築改良物補償辦法」同為第11條第1 項第3 款所規定拆除至不能再供居住者為準即可，原告主張顯然無理。有關補償費之補償項目均詳載於原告所持有之用地補償清冊及農林作物調查表內，過濾沙槽雖蓋於主建物上屬雜項工作物，惟原估「雜項補助費」細項並無水井、過濾沙槽、汲水平台等物，顯然係漏估，於當時已即時提出申請，惟迄無下文，且本件既確有位於系爭建物後之水井、過濾沙槽、汲水平台及部份寮舍林木等存在，原告又主張水井不估價並同意保留給被告使用，是原告迄今均未發給被告任何地上物補償費，則被告得為繼續從來之使用，依法有據。
四、現今房價高漲，原補償費已失去補償市價之準確，且因原告遲未給付補償費，損害被告權益甚鉅，如依當年所計補償費補償標準係依照桃園縣政府81年11月24日發文81府工土字第210928號函「每一評點8.4 元」，已不符現今之市場重建價格，其因而增加之負擔，理應由應作為而不作為之原告負擔，姑不論獎勵金現已提高加成或原告應補償被告之損失以多少法定利息予被告，原告應依照現行「桃園縣興辦公共設施拆遷建築改良物補償自治條例」第8 條規定之評點單價，按給付當年度之基數（102 年每一評點為10.2元、103 年待審議）計算補償金補償予被告，方符前揭自治條例或辦法之意旨。
五、兩造間就拆除地上物及發放補償費之時點並未約定，按一般社會通念，補償費之發放係補償被徵收者所受之損失，應於相當期間內先於建物自動拆除獎勵金發給前給予補償；而建物自動拆除獎勵金係鼓勵拆遷戶盡速配合工程施工需要而設，於搬遷完成、切結保證不再居住時發給。原告迄今尚未完成補償費之發放，被告依法對地上物得為繼續從來之使用，原告主張不當得利之返還應屬無據。縱得原告得主張不當得利，亦應以系爭土地各年度申報地價為計算基準，且兩造就土地占用之租金無特別約定，且本案占用情形與桃園縣縣有不動產無權占用之情形類似，故應得類推適用「桃園縣縣有不動產被無權占用使用補償金計收基準」第2 條規定，即按當期申報地價總額年息6 ％收取，為3 萬9,177 元。
六、並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
參、本院之判斷：
一、兩造不爭執事項並有如下證據可佐：
1.系爭土地為原告所有，原告於87年1 月22日以買賣為登記原因，取得系爭土地所有權。又系爭建物原為被告之父林清標所有，坐落於系爭土地上；林清標於94年7 月13日死亡後，被告4 人於95年6 月9 日以分割繼承為登記原因取得系爭建物之所有權，其等權利範圍各4 分之1 等情，有系爭土地暨建物登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第9 、10頁）。
2.原告於87年1 月22日向林清標購買系爭土地，雙方並簽訂系爭契約，系爭契約（書）第5 條約定：「本契約土地上短期農作物不予補償，俟乙方（即林清標）於本期收成後再點交土地。如有地上建物、林木或養殖魚類等，依地方政府查估標準辦理補償」，此有土地買賣契約書附卷可憑（見本院卷第40頁）。
3.原告以系爭X 函通知林清標，主旨謂：「請台端儘速拆除於○○○鄉○○段○○○段000 ○00地號土地地上物，並於89年9 月30日前至台灣土地銀行南崁分行領取地上物補償費，請查照」。說明：「…二、台端○○○鄉○○段○○○段
000 ○00地號土地，本公司已完成購置取得所有權，有關該地上台端所有地上物，經桃園縣政府及大園鄉公所辦理查估結果如下：建物補償費：491 萬3,460 元。拆除獎勵金：98萬2,692 元。雜項補助費：46萬2,790 元。人口搬遷費：51萬元。農林作物補償費：87萬6,820 元。合計：774 萬5,76
2 元。三、台端拆除地上物後，請速電本處李振昌組長（電話：0000000-000 ）。四、逾期未領，本處將依法提存。」，林清標業已收受系爭X 函。而被告或被告之父林清標，均未領取上開地上物補償費，該款項目前在原告公司之北工處專戶內，原告亦未辦理提存，此亦有上開函在卷可佐（見本院卷第41頁、第48頁反面）。
4.系爭土地現場目前有中油海底輸油管工程，從施工場所進來，系爭建物為一樓三合院。後門屋頂上有一濾砂槽塔一式，濾砂塔功用係將水抽上來過濾砂石以利飲用。經過濾砂塔後，有一水井，水井功用為灌溉、洗澡。另一汲水平台（在水井旁），水井後方有一屋頂的寮舍，但四周並無牆面，屋頂上方有火龍果及其他植物攀生等情，此經本院102 年12月16日勘驗系爭土地，有勘驗測量筆錄及現場照片可憑（見本院卷第68至71頁、第85頁、第89至93頁、第106頁）。
二、原告請求被告拆除系爭建物、返還系爭土地占用部分：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。
2.原告於87年1 月22日與被告之父林清標簽訂系爭契約，由林清標出售系爭土地全部，並於第5 條約定如前所述；林清標業已依約移轉系爭土地之所有權登記與原告，而原告雖已給付買賣系爭土地之價款予林清標，然迄未給付地上建物之補償金予林清標或被告，亦未將補償費予以提存，則為兩造所不爭執。依文義解釋上開約款，乃原告於買受系爭土地之後，系爭土地上除存有短期農作物外，亦有地上建物、林木或養殖魚類等地上物，而原告就系爭土地上之短期農作物不予補償，但若有農作物仍須當期收成『後』再點交土地，而就地上建物、林木或養殖魚類等地上物則應予查估補償，林清標應於原告依地方政府查估標準辦理補償後，點交系爭土地與原告。是以，點交系爭土地與原告，若地上有短期農作物者，雖不與補償，仍尚須待農作物由土地出賣人自行收成，避免損失，再點交土地，而有地上建物、林木或養殖魚類等因地上建物或工作物無天然孳息、或林木需砍伐或其他養殖物長期才能有所收穫者，則應係在給與評（查）估補償費後，出賣人方需拆遷或放棄林木、養殖物後等再交付土地，準此，短期農作物尚待當期收成後方需點交土地，則關於無法短期收成者或需長期方有收穫或並無天然孳息供人使用之地上物，自應屬補償完畢後始得令出賣人點交土地，否則原告於買受系爭土地一併購置地上物全部，於交付價金全部「同時」由出賣人點交所有買賣標的物（惟此，在時間序依然有交付價金「後」點交標的物之情形），豈不便利，何必僅購置土地，就地上物部分尚須待查估結果再給補償，原告主張依上開約定，林清標負有於原告補償『前』須先行拆除系爭建物並點交系爭土地予原告之義務，即非無疑，有違兩造系爭契約之真意。
3.再以，系爭契約於87年1 月22日簽訂後，桃園縣政府、桃園縣大園鄉公所分別於87年9 月24日、88年8 月25日函原告謂：檢送原告價購系爭土地之農林作物調查表及建築改良物清冊，此有原告提出桃園縣政府87府農務字第193402號函、桃園縣大園鄉公所大鄉建字第0000000 號函附農林物調查表、建築改良物清冊等件為憑（見本院卷第57至61頁）；原告並於收受上開地方政府查估補償標準之二份函文後，依上開函文意旨以系爭X 函林清標謂：「請台端儘速拆除於○○○鄉○○段沙崙小段150-58地號土地地上物，並於89年9 月30日前至台灣土地銀行南崁分行領取台端所有地上物補償費，請查照。」（見本院卷第62頁），林清標並已收受系爭X 函，此為兩造所不爭執。職是，林清標於收受系爭X 函後即得於89年9 月30日前至台灣土地銀行南崁分行領取地上物補償費，且由說明欄第3 點「台端拆除地上物後，請速電本處李振昌組長」觀之，林清標得以自行決定先領取補償費後再行拆除地上物，亦可拆除地上物後再領取補償費，應可認定。
4.被告辯以其父林清標曾於收受系爭X 函後，發現如原證6 所列之調查表上確有漏估，遂向原告主張補行查勘之申請，並提出申請書1 份為證，略謂：…尚有如附表之項目（建築物類：1.飲用兼灌溉大水井。2.飲用水過濾砂槽。3.汲水平台。4.木造寮舍。5.遮雨棚。6.排水暗膠管。農林作物類：1.番石榴。2.黃槿。3.火龍果。4.發財樹。5.密植花木。）漏列查估；附表內有飲用兼灌溉大水井一口，目前尚有使用中，除供飲盥洗外，尚供農、林灌溉之用。若擬不予查估亦可，則可留供申請人汲水供給農作用水等語，並提出申請書1份為證（見本院卷第50、107 頁），原告先則否認曾經收受上開申請書件，被告就原告是否曾經收取上開申請書，僅表明係交給當時承辦系爭契約事宜之原告公司承辦人員，其餘則無法舉證，惟細繹申請書目前僅有影本留存，而無正本或原本，然原告後於書狀中又表示「林清標曾於民國89年間向原告表示『附表內有飲用兼灌溉……』」（見原告民事準備二狀第2 頁第（二）點，本院卷第103 頁背面），顯然又認曾經收受該申請書，再依時間序列觀之，申請書載明為「89年月日」，林清標係於收受原告系爭X 函後，就原證6 之調查表遺漏查估部分隨即提出申請補行查勘補償，時間上尚屬相近，況且所製附表係逐一表明漏列查估項目，實與相隔10餘年現今地上農作物情形並非相同，尚難認有臨訟編造。且經本院至現場勘驗，系爭建物後門屋頂上確有濾砂槽塔、水井、汲水平台、寮舍等地上物，此復為兩造所不爭執，且有勘驗測量筆錄及現場照片可憑（見本院卷第68至71頁、第85頁、第89至93頁、第106 頁），又上開濾砂槽塔、水井、汲水平台之價值匪低，是被告辯以原告就系爭土地上之地上物有漏估，尚非全然無據。原告雖稱濾砂槽塔、水井、汲水平台、寮舍等地上物業已一併查估列於建物補償費內或未表明者列為雜項補助費項目46萬2,790 元，且為一式列載云云，此為被告所否認。甚而，依原告提出之原證6 調查表觀之，原告就系爭土地上價值非高之綠竹、檳榔、木瓜等農作物，「水塔」、50公分「涵管」、水泥「路面」、混凝土路等地上物，即已一一計價，分別予以補償，舉輕以明重，被告主張漏估之濾砂槽塔、水井、汲水平台、寮舍之價值顯然高於上開地上物，更應逐一計價並給予補償，而非以雜項一式計載或者籠統計於建物補償費內。況開挖水井原則上須先行向直轄市、縣（市）主管機關為水權登記（水利法第28條、第42條參照），鑿井費用又依井之深度、水源層是否容易等條件決定，僅僅開挖即所費不貲，再現場之水井、汲水平台、濾砂槽塔等地上物本是在系爭建物後面與建築物相連，雖屬獨立之工作物，但在使用上有難以分離之情狀，根本亦無從於系爭建物拆除後僅留水井等物供作使用，自應一併查估後補償，是原告此部分之主張，即難採信。職是，被告抗辯原告尚有濾砂槽塔、水井、汲水平台、寮舍等地上物漏未查估，難以認定已經按契約第5 條約定就地上物為完整查估，補償完畢，且原告迄未給付全部補償費，故被告所有系爭建物占有系爭土地非屬無權占有。原告執上開約款主張應係林清標須先將系爭建物拆除後將土地點交予原告，再由原告補償系爭建物拆除費用，始為系爭契約記載之真意云云，顯失所據。
4.承此，被告所有之系爭建物於系爭土地於按契約約定查估補償完畢前自有使用權源，原告應受此法律關係之拘束，其請求被告拆屋還地，並無理由。
三、原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：被告基於系爭契約之法律關係，在原告依約查估補償發放完畢前，就地上物為從來之使用因而占用系爭土地之一部，尚難謂為無權占用，即非無法律上之原因，既經認定如上，原告請求被告連帶給付相當於租金之不當得利187 萬9,250 元，自屬無據。
四、綜上所述，被告辯稱其本於系爭契約及繼承之法律關係，就系爭建物及其他地上工作物等為從來之使用，因而占用部分系爭土地並非無權占用等語，應為可採。從而，原告主張被告無權占用系爭土地，本於所有權人之地位，行使物上請求權及依系爭契約之約定，請求被告拆除系爭建物返還系爭土地與原告；並依不當得利之法律關係請求被告應連帶給付原告187 萬9,250 元及自起訴狀送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，並此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 18 日
民事第三庭 法 官 劉克聖以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 18 日
書記官 藍盡忠