臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1682號原 告 馬龍崇訴訟代理人 陳育廷律師
邱奕澄律師被 告 復興大樓管理委員會法定代理人 溫梓宜訴訟代理人 陳鄭權律師
王一澊律師上列當事人間請求拆除基地台等事件，本院於民國103年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應交付復興大樓自民國九十九年起歷年區分所有權住戶大會會議紀錄、歷年之全部管理委員會會議記錄、出租頂樓平台裝設基地台及大樓外牆廣告收取租金之決議記錄、歷年租金收支項目及金額、銀行存摺明細等文件供原告閱覽、影印。
被告應將復興大樓共用水電管道供原告接通水電至桃園縣桃園市○○路○○○號十樓房屋使用，並不得有妨害原告接通水電之行為。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有減縮應受判決事項之聲名者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。原告起訴時原應受判決事項聲明（一）為：被告應交付復興大樓最新管理規約、自民國99年起歷年區分所有權住戶大會會議紀錄、歷年之全部管理委員會會議記錄、出租頂樓平台裝設基地台及大樓外牆廣告收取租金之決議記錄、歷年租金收支項目及金額、銀行存摺明細等文件供原告閱覽、影印，嗣於民國102 年11月27日本院審理時，原告當庭撤回第1 項聲明有關規約之部分，並更正聲明為被告應交付自99年起歷年區分所有權住戶大會會議紀錄、歷年之全部管理委員會會議記錄、出租頂樓平台裝設基地台及大樓外牆廣告收取租金之決議記錄、歷年租金收支項目及金額、銀行存摺明細等文件供原告閱覽、影印（下稱系爭文件），核屬減縮應受判決事項之聲名，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）坐落桃園縣桃園市○○段○○○ ○○○○ ○號土地其上685 建號即門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○號10樓房屋（下稱系爭房屋），為原告於101 年5 月21日經拍賣程序取得系爭房屋所有權，並成為復興大樓之區分所有權人。原告既為復興大樓之區分所有權人及住戶，對於復興大樓區分所有權人會議紀錄等文件，自有利害關係存在。
（二）系爭文件內容或決議均係具有延續性、持續性之效力，例如同意電信業者裝設基地台、租金付款期間、方法及金額之約定，原告取得復興大樓區分所有權人地位之前後，均對原告有利害關係，原告自得居於利害關係人之身分請求被告提出系爭文件供閱覽、影印，以瞭解被告是否有正當使用所收取之租金，並監督管理委員會是否按區分所有權人會議之結論進行管理，查明有無私人挪用之情形。
（三）原告雖係101 年5 月21日才取得復興大樓區分所有權人地位，然原告亦同時繼受系爭房屋前手原區分所有權人之一切權利義務事項。則原告本於繼受取得前開權利義務人之地位，自得依法請求被告提供99年以來歷次區分所有權人會議紀錄。況且，公寓大廈管理條例第35條亦無明文限制原告僅得請求閱覽取得區分所有權人以後之會議紀錄等文件。
（四）復興大樓之頂樓屋頂平台及外牆現分別出租予他人架設發射天線基地台或刊登廣告之用，至少3 年以上期間，此部分租約仍在繼續中，然被告拒絕原告閱覽、影印歷年區分所有權住戶大會會議紀錄、歷年之全部管理委員會會議記錄，使原告無從知悉被告是否確實經由區分所有權住戶大會同意出租頂樓及外牆，亦從未公告歷年租金收支項目、金額或公共基金管理現況，財務不透明，並疑有私人不當挪用之情形，而經原告屢次請求閱覽、影印，被告均置之不理，且被告實際上並未與廠商變更外牆廣告租金給付方式，原告更未曾收到廣告廠商給付任何租金。是以，被告既持續出租外牆廣告，當有歷年廣告租約及租金收支項目、金額、銀行存摺明細等文件，原告本於復興大樓住戶利害關係人之地位，自得請求閱覽、影印前揭文件。
（五）水電乃房屋使用上所必需，無水電可供使用，則房屋亦無法使用，故若妨害接通房屋水電，則無異於對房屋所有權圓滿行使之妨害；且公寓大廈之水電管道間屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用，用以接通自來水或電力，連接至各住戶之房屋內。區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。公寓大廈各住戶之水電管線必先經由公共管道後，再進入各專有部分房屋之內，而公寓大廈水電管道係屬於共用部分，不得約定為專用，若限制其他區分所有權人使用該共用部分之水電管道，將使該區分所有建物之一般正常功能遭受嚴重影響，故各區分所有權人對於屬於共用部分之水電管道有使用收益之權，任何人均不得排除或妨害之。
（六）系爭房屋本有供應水電，且於99年間曾出租予訴外人呂信芳居住使用，及至原告拍賣取得系爭房屋後，於101 年6月15日法院履勘時，屋況及水電供應均屬正常，嗣該次履勘過後，方才遭被告原法定代理人鹿馨方及訴外人即系爭房屋前手所有權人林詩唯之父林長祿入內破壞、斷絕水電。是系爭房屋本有獨立水電供應，已如前述，可見系爭房屋本即有其供應水電之管線，縱使事後遭人破壞而須修復，亦僅就原有管線進行修復工程，並無新增管線或有影響其他住戶之虞，根本無須取得其他各住戶之同意。惟被告確曾在復興大樓公告欄張貼公告，罔稱原告恢復水電必須經過各樓層區分所有權人同意，並以被告法定代理人兼區分所有權人地位之身分拒絕原告修復系爭房屋之水電。於
102 年12月中旬，原告攜同工人前往修繕時，被告又藉口要求先行繳交保證金，方允許原告修繕，並阻礙原告進行修繕，然所謂保證金之請求根本無據，由此足見被告確曾有阻礙、刁難原告之行為，渠所為實屬無理，是原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告除去妨礙原告所有權行使之行為，並非無據。爰依據系爭條例第35條、民法第
767 條第1 項之規定，請求被告交付系爭文件與不得有妨害原告接通水電之行為等語。
並聲明：（一）被告應交付系爭文件供原告閱覽、影印；
（二）被告應將復興大樓共用水電管道供原告接通水電至系爭房屋，並不得有妨害原告接通水電之行為；（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告之原法定代理人鹿馨方係於100 年後方擔任被告主任委員一職，99年之前則係由訴外人林詩唯擔任被告之主任委員一職，而經鹿馨方到職後百般查閱，方查得被告100年1 月1 日會議記錄供參，至於其餘先前之會議紀錄被告之法定代理人則遍尋不至，是否經前任委員妥善保存而得以保留下來則不得而知。又上開會議紀錄即係出租頂樓平台裝設基地台及大樓外牆廣告收取租金之決議記錄，由此足證被告出租大樓外牆廣告確屬有據。
（二）原告雖請求被告交付歷年租金收支項目及金額、銀行存摺明細云云，然於被告與廠商訂立租約後，僅有租約期間內之第一月，大樓外牆之廣告主以現金方式給付租金予被告，後因原告抗議，致承租之廣告主拆除原告所居住之復興大樓10樓部份廣告，其餘應給付與各樓層住戶之租金部份則由廣告主分別以現金方式給付各樓住戶，故並無歷年租金收支項目及金額、銀行存摺明細可供原告調閱。
（三）公寓大廈共用部分約定供特定區分所有權人使用、收益，逾越管理委員會管理維護之權限，依系爭條例第9 條及民法第820 條第1 項等規定，須經區分所有權人會議以決議授權管理委員會，再由管理委員會據以成立專用契約，該契約始有拘束全體區分所有權人之效力。由此可見公寓大廈管理委員會僅負責該公寓大廈之管理維護工作，若涉及各區分所有權人之私權及設備，顯已超過管理委員會之權限範疇，而非管理委員會所得處分。
（四）復興大樓水電系統各樓層均不統一，互相獨立，如復興大樓2 至3 樓係一水錶，登記名義人為二樓住戶，1 至12樓為另一水錶，即原告之水電系統部份係因牽涉各大樓住戶本身水電系統所致，為尊重各住戶使用水電系統，原告自行雇工修復水電系統，本應事先通知並取得各住戶同意，原告雖提出復興大樓公告欄張貼公告之照片，主張被告有意刁難原告云云，然依上所述，被告從未阻礙原告自行雇工恢復水電，僅係因原告之水電系統部份牽涉各大樓住戶本身水電系統，即已涉及各區分所有權人私權利，依實務見解，並非被告管理委員會所得干涉，故為避免於原告於進行水電系統修復工程時，可能進行暫時之斷水、斷電而影響其他大樓用戶之生活起居，因而公告請原告於修復水電系統時必須經過各樓層區分所有權人同意，並非有意刁難原告。
（五）系爭房屋先前即於100 年2 月14日經台灣電力公司停電，後原告曾因自行雇工連接供電線路，於原告工人進行埋設電路工程，將供電線路強行穿過大樓六樓時，導致全大樓斷電，被告事後仍需雇工修復全大樓電力系統，故被告要求原告應尊重全大樓用戶使用權利，並應於施工前先取得各用戶同意，應屬合理之要求，且原告並未舉證證明被告有何具體阻礙其自行雇工復水復電之行為，故此部分原告請求亦屬無據等語，資為抗辯。
並聲明：（一）請求駁回原告之訴；（二）如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
三、本院協助兩造整理爭執與不爭執之事項如下：
（一）不爭執事項
1、被告於100 年11月8 日經桃園縣政府同意備查而成立。
2、原告於101 年5 月21日經拍賣程序取得系爭房屋。
3、兩造對雙方提出之文書形式上之真正均不爭執。
4、被告出租復興大樓頂樓平台裝設基地台而有收取租金。
（二）爭執事項
1、原告得否請求閱覽、影印99年起歷年區分所有權住戶大會會議紀錄、歷年之全部管理委員會會議紀錄？
2、被告原法定代理人鹿馨方是否於100 年後方擔任主任委員，而無留存100 年以前之歷次區分所有權人會議紀錄？
3、被告是否出租復興大樓外牆廣告而有收租金？
4、被告是否應交付有關復興大樓歷年租金收入項目、銀行存摺明細等文件供原告閱覽影印？
5、被告應否將復興大樓共用水電管道供原告接通水電至系爭房屋？
五、本院得心證理由：
（一）原告得否請求閱覽、影印99年起歷年區分所有權住戶大會會議紀錄、歷年之全部管理委員會會議紀錄？
1、利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕，公寓大廈管理條例第35條定有明文。本於社區自治理念及精神，有關管理之事務及資訊，自應力求公開及透明，並受全體住戶之監督。住戶及公寓大廈區分所有權人，自屬利害關係人，其本於關注社區管理事務認必要時，向管理委員會請求閱覽或影印規約、公共基金餘額及相關會計憑證暨會議紀錄等資料，管理負責人或管理委員會自應提供，並無審酌利害關係人主觀上認為須閱覽或影印上開資料必要性之權限。從而，公寓大廈管理條例第35條之規定，利害關係人於必要時，有向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印上開資料之請求權，管理負責人或管理委員會應予提供，不得拒絕，且該條文之立法目的係賦予利害關係人，得請求閱覽或影印規約等相關資料之權利，亦不得以管理委員會會議決議或以其他不可歸責於利害關係人之原因限制其權利。又前述條文條所謂「利害關係人」，系爭條例並無其他限制，是凡因管委會掌理事務而致權利義務受有影響者，均屬本條所稱「利害關係人」，其範圍涵蓋公寓大廈之區分所有權人，乃屬當然，並無任何資格之限制。
2、原告於101 年5 月21日經拍賣程序取得系爭房屋，並成為復興大樓之區分所有權人等節（見上開不爭執事項第2 點），是原告即屬前述條文所稱之「利害關係人」，當無疑義。
3、公寓大廈管理條例第34條規定：「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」，準此，系爭條例第35條所指「前條之會議紀錄」應包括區分所有權人會議紀錄、出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書。
4、原告主張其雖係101 年5 月21日才取得復興大樓區分所有權人地位，然原告亦同時繼受系爭房屋前手原區分所有權人之一切權利義務事項。則原告本於繼受取得前開權利義務人之地位，自得依法請求被告提供99年以來歷次區分所有權人會議紀錄、歷年之全部管理委員會會議紀錄等語。
5、依公寓大廈管理條例第24條規定，區分所有權之繼受人應繼受遵守原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項，故原告為明瞭其所應遵守復興大樓規約及區分所有權人會議或管理委員會會議紀錄所決定之權利義務，本於利害關係人之身分請求交付自其等成為復興大樓區分所有權人以前即99年起復興大樓之歷年區分所有權住戶大會會議紀錄、歷年之全部管理委員會會議紀錄附表所示相關文件，自屬可採。
（二）被告原法定代理人鹿馨方是否於100 年後方擔任主任委員，而無留存100 年以前之歷次區分所有權人會議紀錄？
1、區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存，管理委員會之職務如下：規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管，公寓大廈管理條例第34條、第36條第8款分別定有明文。
2、區分所有權人會議紀錄，公寓大廈管理委員會依法有保存之義務，要不因管理委員會主任委員之更迭，而可藉此免除保存之義務。被告辯稱其原法定代理人鹿馨方係於100後方擔任被告主任委員一職，99年之前則係由訴外人林詩唯擔任被告之主任委員一職，而經鹿馨方到職後百般查閱，除被告100 年1 月1 日會議記錄外，其餘先前之會議紀錄被告之法定代理人則遍尋不至，是否經前任委員妥善保存而得以保留下來則不得而知云云。然查：被告依前述條文之規定，對於復興大樓歷次區分所有權人會議紀錄既有保存之義務，其法定代理人之更迭，要與其所負之保存義務無涉，且被告以遍尋不至為由，核非屬正當之理由，是被告上述所辯，要無可採。
（三）被告是否出租復興大樓外牆廣告而有收租金？
1、被告主張復興大樓外牆之廣告主以現金方式給付租金予被告，後因原告抗議，致承租之廣告主拆除原告所居住之復興大樓10樓部份廣告，其餘應給付與各樓層住戶之租金部份則由廣告主分別以現金方式給付各樓住戶云云。
2、被告於100 年1 月1 日區分所有權人會議決議復興大樓外牆廣告收入作為被告基金，並授權被告原法定代理人鹿馨方全權處理與遠傳電信公司、台灣大哥大股份有限公司及全球一動股份有限公司，此有100 年1 月1 日會議紀錄約定租賃事宜，此有復興大樓管理委員會會議紀錄、授權書、復興大樓社區所有權人會議出席名冊（簽到簿）各1 份及復興大樓外牆廣告照片2 張在卷可稽（見本院卷第53至54頁、第72頁至74頁），堪認被告有租復興大樓外牆廣告，並將租金收入作為被告基金，又被告對於廣告主嗣後分別以現金方式給付各樓住戶之事實，未舉證以實其說，是被告上述抗辯，自不足採。
（四）被告是否應交付有關復興大樓歷年租金收入項目、銀行存摺明細等文件供原告閱覽影印？
1、管理委員會之職務如下：收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告，此亦為公寓大廈管理條例第34條第7 款、第10款所明定。
2、原告主張復興大樓之頂樓屋頂平台及外牆現分別出租予他人架設發射天線基地台或刊登廣告之用，至少3 年以上期間，此部分租約仍在繼續中，當有歷年廣告租約及租金收支項目、金額、銀行存摺明細等文件，原告本於復興大樓住戶利害關係人之地位，自得請求閱覽、影印復興大樓歷年租金收入項目、銀行存摺明細等文件等語。查復興大樓之頂樓屋頂平台及外牆公共設施，分別出租予他人架設發射天線基地台或刊登廣告之用，依前揭條款之規定，被告就公共設施出租收益情形，應編製財務報表及應保留之會計憑證以向復興大樓全體區分所有權人提出及公告之義務，而該財務報表及應保留之會計憑證，均為系爭條例第35條所定得請求閱覽、影印之文件，是原告主張被告應交付有關復興大樓歷年租金收入項目、銀行存摺明細等文件供原告閱覽影印，應屬可採。
（五）被告應否將復興大樓共用水電管道供原告接通水電至系爭房屋？
1、所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第765 條、第767 條第1 項分別定有明文。次按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；且各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第
799 條第1 項、第818 條定有明文。又各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定；且住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定，此亦為公寓大廈管理條例第9 條第1 項、第2 項所明定。其中所謂各共有人按其應有部分比例，對於共有物之全部，有使用收益之權，係指各共有人就共有物之全部，於無害他共有人之權利限度內，得按其應有部分行使用收益權而言（最高法院85年度台上第2059號裁判意旨參照）。
2、原告乃復興大樓共用部分之共有人，自得就該大樓共用部分為使用收益。另依公寓大廈管理條例第7 條第5 款規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，並不得為約定專用部分。而大樓水電管道均先自外接入後，再由大樓共有部分之管道進入各區分所有權人之專有部分，則復興大樓水電管道為區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，應屬復興大樓之共用部分，且系爭房屋無水電設備，屋內電源開關箱內雖有電線，但均無電源及電力之反應，屋內亦無任何水源，此有本院10
3 年2 月10日之現場勘驗筆錄乙份及現場照片在卷可憑（見本院卷第98頁、第101 頁至120 頁）。據此，原告自得依公寓大廈管理條例第9 條之規定，按其共有之應有部分比例，於無害於其他區分所有權人之權利限度內，自由使用復興大樓水電管道。
3、本院至現場勘驗時，社區大樓蓄水池亦在該大樓地下一樓處，該處有鐵門防堵，鐵門鑰匙是由斯時被告法定代理人保管，並由該法定代理人取出鑰匙開啟進入等節，有本院勘驗筆錄在卷可查（見本院卷第98頁）；而復興大樓規約，並未約定對與進行水電管道之裝設或修繕，必須經全體區分所有權人同意與繳交保證金，是被告對原告所加諸之限制，核屬剝奪原告基於共有人之地位就共有物所得享有之使用收益權能，已構成所有權之妨害，有違民法第818條及公寓大廈管理條例第9 條第1 項之規定，原告自得依民法第767 條中段之規定，請求除去前述妨害，是原告主張被告應將復興大樓共用水電管道供原告接通水電至系爭房屋，並不得有妨害原告接通水電之行為，自屬可採。
4、至被告辯稱其要求原告應尊重全大樓用戶使用權利，並應於施工前先取得各用戶同意，應屬合理之要求云云，惟依公寓大廈管理條例第3 條第9 款之規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：管理委員會有當事人能力，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因同條例第2 項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1 規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第401 條第2 項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507 條之1 以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院98年度台上字第790 號判決要旨參照）。被告前揭所辯已缺適法之依據，則其對原告關於水電管道修繕之限制，自非可採。
六、綜上所述，原告依據依據系爭條例第35條、民法第767條第1項之規定，請求被告（一）被告應交付系爭文件供原告閱覽、影印；（二）被告應將復興大樓共用水電管道供原告接通水電至系爭房屋，並不得有妨害原告接通水電之行為，均為有理由，應予准許。兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併予准許之。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法核均對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 謝憲杰本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 29 日
書記官 吳仁心