臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第172號原 告 陳德財
廖孝勇曾基峯共 同訴訟代理人 洪榮彬律師
陳麗玲律師吳典哲律師被 告 郭章城訴訟代理人 陳家慶律師
郭怡廷上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年5 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告廖孝勇負擔百分之二十四、原告曾基峯負擔百分之六十九，餘由原告陳德財負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。原告起訴聲明第1 項原請求被告應給付原告陳德財新臺幣（下同）138,801 元、廖孝勇464,386 元、曾基峯1,206,810 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣於本院審理中將原告曾基峯請求本金部分變更為1,313,327 元（見本院卷第82頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告陳德財為訴外人大財企業有限公司（下稱大財公司）之經銷商、原告廖孝勇為訴外人瀧德企業有限公司（下稱瀧德公司）之負責人、原告曾基峯為捷順電器行之經理。原告3 人分別於民國100 年8 月20日、100 年10月15日及101 年2 月9 日與出租人即被告就桃園縣中壢市○○路○○○ 號、320 號、316 號之鐵皮屋（下稱系爭房屋），並締結如附表一之租賃契約（下稱系爭契約），供渠等分別作為經營油漆塗料、工業用耐酸鹼與過濾機製造販賣維修、電器買賣維修保養等營業用途。依民法第423 條規定，出租人有交付合於約定使用、收益之租賃物予承租人之義務。被告明知系爭房屋係違章建築，業於100 年6 月17日及101 年5 月初，經桃園縣政府工務局勒令停工及開具違章建築稽查通知單並命被告在查報單上簽名，被告竟隱瞞上揭違建查報之情形，而將系爭房屋陸續於前揭期日出租予原告3 人。原告承租後投入相當之裝潢費用作為營業之用，詎料，桃園縣政府工務局於101 年10月18日以違反建築法為由，派員將系爭房屋拆除，致原告無法繼續經營事業，在租期屆滿前被迫立即遷離該處，而分別受有如附表二至四所示之裝潢、搬遷費用及營業損失。被告未提供合於約定使用、收益之租賃物，且未盡告知系爭房屋為違章建築之附隨義務，顯係可歸責於被告之事由致不完全給付。為此，爰依民法第227 條規定提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應給付原告陳德財138,801 元、廖孝勇464,386 元、曾基峯1,313,327 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係由訴外人林順力、黃世樹、林玉紫、林芷薇等4 人於100 年1 月間合資向訴外人陳福明承租農地搭建後出租營利，被告嗣於100 年7 月26日受讓林順力之出資比例1/4 ，並與其餘3 人簽立合約書確立合資關係，被告雖知系爭房屋為違章建築，然不知系爭房屋於100 年6 月17日遭桃園縣政府工務局開具興建中違章建築稽查通知單，遑論於其上簽名確認。況兩造簽訂系爭租賃契約時，被告已透過訴外人王玉梅、郭怡廷明確告知原告系爭房屋為違章建築，原告既已知此情，當知系爭建物有隨時遭拆除之可能，被告自無庸負擔權利瑕疵擔保責任，原告請求被告賠償如附表二至四之相關費用，為無理由。再者，系爭房屋遭拆除之際，被告曾主動聘僱拆除工人為原告搬遷，今原告再主張搬遷費用及拆除費用，顯屬重複請求。另原告陳德財於101 年10月18日與被告簽立增補契約協議書確認租期至101 年10月18日為止，被告業已退還押租金及101 年10月之租金，且載明陳德財已遷出系爭房屋，雙方間無任何其他租期及款項問題，原告陳德財即不得再請求被告賠償。而原告廖孝勇與曾基峯未得被告同意，將系爭房屋出借予訴外人瀧德公司、捷順電器行使用，縱有損失，被告不予賠償。退步言之，倘認被告應負賠償責任，原告3 人於締約前本可自行查證系爭房屋是否為合法房屋，並在該址辦理營業登記，卻迴避為之，又系爭房屋周圍均為農地，原告應可知悉系爭房屋為違章建築仍租用，顯然與有過失等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告分別向被告承租系爭房屋，並簽訂如附表一所示之租賃契約（見本院卷第9至19頁）。
（二）原告陳德財為大財公司之經銷商、原告廖孝勇為瀧德公司之負責人、原告曾基峯為捷順電器行之經理，原告承租系爭房屋分別供渠等公司、商號使用，上開公司、商號之登記地址均非位於系爭房屋（見本院卷第153 、216 至218頁）。
（三）桃園縣政府於100 年6 月17日至系爭房屋張貼違章建築聯合稽查通知單（見本院卷第161 頁），嗣於101 年10月18日強制拆除系爭房屋（見本院卷第159 頁）。
四、原告主張被告明知系爭房屋為違章建築，已遭桃園縣政府列管，竟未告知而出租予原告，致原告受有如附表二至四之損害，被告應負不完全給付之責任等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：被告是否應負不完全給付損害賠償責任？如是，原告請求如附表二至四之損害賠償，有無理由？茲分述如下：
（一）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222 號判決意旨參照）。次按，租賃為有償契約，依民法第347 條準用第349 條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依同法第353 條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使其權利，惟依同法第351 條規定，承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責（最高法院97年度台上字第979 號判決意旨參照）。而違章建築在物理上並無滅失或減少價值、效用或品質之瑕疵，僅係因無法為所有權第一次登記，且將來有遭主管機關命令拆除之風險，自屬權利瑕疵之範疇。
（二）原告主張被告已知悉系爭房屋曾經遭桃園縣政府工務局以違章建築稽查通知單勒令停工，卻未告知原告，致系爭建物遭拆除，造成原告無法就租賃物為使用收益云云，無非以其提出之101 年10月19日自由時報之報載為據（見本院卷第21頁）。惟查，依桃園縣政府102 年7 月25日府工拆字第0000000000號函覆之內容：「旨揭興建中違章建築，本府查報日期為100 年6 月17日（列管編號2400），限期
100 年7 月17日前補行申請執照，至101 年9 月21日本府派員前往複查仍未拆除，故本府於101 年10月18日執行強制拆除，拆除當日部分建築物內仍有承租人之私人物品存放，為免損害承租人權益，該部分建築物現場請違建人自行拆除，後於101 年11月2 日派員複查剩餘部分已自行拆除並完成結案。」，及該函附件之100 年6 月17日「處理興建中違章建築聯合稽查通知單」上，並無違建所有人或被告之簽名蓋章（見本院卷第159 至176 頁），經本院以電話詢問桃園縣政府工務局黃慶全先生：「（請問是否有查報單通知違建所有人之資料？）我們就是將稽查通知單貼在違建之門口，沒有其他資料。」（見本院卷第194 頁），是桃園縣政府工務局僅以張貼稽查通知單於違建現場之方式通知違建所有人，並未經被告本人簽收稽查通知單，則被告否認其於100 年6 月17日已知情系爭房屋遭舉發違建即將執行拆除之事，尚非不可採信。
（三）被告辯稱簽約時已告知原告系爭房屋為違建等情，業據證人即仲介王玉梅具結證稱：「（問：陳德財、廖孝勇是否為你介紹的？）陳德財部份是我介紹的，廖孝勇是我另一位同事介紹我來幫他簽約的。」、「（問：你介紹是帶他們去看現場，如何說明？）是，我帶他們去看現場，有跟他們說該地是農地，上面蓋的鐵皮屋不是合法的農舍，無法申請公司登記、營利事業及工廠登記。」、「（問：所以你在跟陳德財、廖孝勇簽約時，也沒有跟他們說系爭房屋已經被縣政府列為違建？）簽約時沒有，我只說這是不合法的，無法申請公司登記、工廠登記等，我們是主動告知他們的。」、「（問：原告等人是否知道是違建？）他們知道是不合法，我有跟他們說這個搭起來是沒有合法的。」、「（被告問：當時陳德財在簽約時，有無跟我說他想要在房屋後面再蓋違建，把他的材料放到後面，我跟他說我這個已經是違建了，你後面再增建，會害我的房子被拆除？）有，他是有這麼說，因為他也曾經跟我提到這件事情，因為當時介紹時，他說他的空間不夠用，而且他原本的工廠在公園的預定地，所以要搬的時候很急迫，我有跟他講那你要蓋的時候，要注意，不要害被告房子被拆，因為陳德財一直問我可不可以蓋。」等語（見本院卷第99頁背面、100 頁），及證人即被告女兒郭怡廷具結證稱：
「（問：曾基峯是否你介紹跟你父親簽約的？）是他打電話來要跟我們租約，是我代替我父親跟他簽約的，當初是他打電話來要租房子，我有跟他說我們的房屋是違建，不能作工廠登記，而且附近都是農地，是違建我也不需要隱瞞，簽約當天，我開車去他原來的工廠，聊天時，我有跟他說這是違建，那你工廠要登記在那裡，他說他要登記在他家裡。」、「（問：你知道那時候縣政府有來查報列簡稱系爭房屋是違建？）我們已經知道是違建，但是不知道縣政府列為違建，是後來被拆時，我們才去縣政府查。」等語（見本院卷第101 、102 頁），足見原告等人於簽約時，證人王玉梅已告知陳德財、廖孝勇及證人郭怡廷已告知曾基峯系爭房屋為違章建築乙情明確。
（四）原告雖陳稱原告陳德財、廖孝勇2 人均未主動向出租人說明承租房屋係作何用途，證人王玉梅為何會預先說出該房屋無法作為工廠登記之用，又王玉梅既然從事仲介業十年之久，何以未將違建之重要事項記載於租賃契約，其證詞顯然違背其專業注意義務且有偏頗云云，惟查，出租人或居間介紹之人事先詢問承租人承租房屋作何用途，合乎常情，原告亦自承在與被告締結租約之前，均有出具渠等公司之名片等語（見本院卷第204 頁背面），則證人王玉梅在知悉原告陳德財、廖孝勇可能將該房屋作為工廠、倉庫等使用，預先告知系爭房屋無法作工廠登記等語，並無違背經驗法則，且證人王玉梅與原告並無仇隙，衡情應無甘冒偽證罪之風險，而構詞設陷原告之可能，則其證稱於簽約時已告知原告陳德財、廖孝勇系爭房屋為不合法建物等語，應堪採信。原告又陳稱證人郭怡廷為被告女兒，證詞偏頗且與經驗法則有違，因原告曾基峯稱其雖有打電話向證人郭怡廷承租房屋，但當時並未告知將作為工廠之用，何以證人郭怡廷主動告知系爭房屋是違建不能做工廠登記之事實，此項說詞與被告抗辯及證人王玉梅證詞如出一轍，顯係臨訟勾串云云，惟按，證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（最高法院53年台上字第2673號判例意旨參照）。查證人郭怡廷雖為被告女兒，然係代理被告與原告曾基峯簽約之人，確係在場聞見待證事實，且依郭怡廷證述其係開車至原告曾基峯原來的工廠簽約，聊天時有告知曾基峯系爭房屋係違建，並詢問工廠要登記在何處，曾基峯稱要登記在家裡等語，亦核與原告等人自承公司登記址均不在租賃之房屋所在地等情相符（見本院卷第153 頁背面），經核證人郭怡廷證述詳細，倘非實際經歷，當無法如此具體陳述，是其證詞堪信屬實。原告另稱依經驗法則，就租賃物是否為違建，應白紙黑字記明於租賃契約，以作為證據之用云云，然證人王玉梅已證稱因本件係口頭委託而未書立現況說明書等語（見本院卷第100 頁背面），證人郭怡廷亦證稱租約是文具店買來的例稿，故未特別注意要寫到違建等語（見本院卷第102 頁），渠等證述尚無悖於常情。原告雖稱倘知悉系爭房屋係違建且已經主管機關列報隨時有遭拆除之虞，絕不可能承租系爭房屋，致承擔將來支出搬遷及另尋其他房屋之人力、物力成本云云，然依桃園縣政府回函所附照片觀之，系爭房屋周遭環境為農田，且系爭房屋為鐵皮屋構造，是否為合法建物，已足使一般人產生懷疑，原告卻未要求出租人提供使用執照、建築執照等資料（見本院卷第232 頁），顯然原告並不重視系爭房屋是否為合法建物，再參諸原告自承「鐵皮屋雖屬違章建築，但以臺灣地狹人稠以及高房價之下，要求承租人均承租依法取得建照或使用執照之房屋，實非易事，再者，若違章建築曾受行政機關報拆，則違章建築再被報拆之機會甚高」等語（見本院卷第235 頁背面），顯然原告已知悉系爭房屋為違建，惟心存僥倖認為尚未遭行政機關列管應不致遭拆除，而仍願承租。是原告既於訂立系爭租約前即知系爭房屋屬違章建築，則原告當亦知悉系爭房屋隨時有被拆除之可能，依民法第347 條準用351 條規定，被告自無須負權利瑕疵擔保責任，且無可歸責事由，亦不負不完全給付之損害賠償責任。
（五）再者，原告未得被告同意，將系爭房屋提供予訴外人大財公司（負責人為鄭銀珠）、瀧德公司（負責人為廖孝勇）、捷順電器行（負責人訴外人曾基硘）使用，且自承本件請求之損害賠償係上開公司、商號之損害（見本院卷第23
2 頁），依債之相對性，上開公司、商號既與被告間無租賃關係存在，自不得向被告請求債務不履行之損害賠償。而法人與自然人為不同之權利義務主體，原告自不得以公司、商號之損害，主張為其個人之損害，是原告請求被告賠償其公司、商號所受之損害云云，即屬無據。原告既不得請求被告賠償上開損害，則原告聲請傳喚證人證明如附表二所示之各項費用支出（見本院卷第195 至197 頁），即無調查必要，附此敘明。
五、綜上所述，被告於簽訂租約時已告知原告系爭房屋為違章建築，則系爭房屋於租賃期間內遭桃園縣政府工務局拆除，被告不負權利瑕疵擔保責任，亦非可歸責於被告之不完全給付情形，從而，原告依民法第227 條之規定，請求被告應賠償原告陳德財138,801 元、廖孝勇464,386 元、曾基峯1,313,
327 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息云云，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 103 年 6 月 5 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 郭琇玲法 官 吳佩玲如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 103 年 6 月 6 日
書記官 楊淳如附表一：租賃契約┌─┬───┬────┬────┬────────┬──────┬────┐│編│原告 │承租建物│簽約日期│租賃期間 │租金、押租金│證物頁數││號│ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼────┼────────┼──────┼────┤│1 │陳德財│桃園縣中│100 年8 │100 年9 月5 日至│租金25,000元│見本院卷││ │ │壢市仁慈│月20日 │101 年9 月4 日，│/ 月，押租金│第17至19││ │ │路322 號│ │並自101 年9 月5 │5 萬元 │、151頁 ││ │ │ │ │日至101 年12月4 │ │ ││ │ │ │ │日，嗣簽訂協議書│ │ ││ │ │ │ │於101 年10月18日│ │ ││ │ │ │ │提前終止 │ │ │├─┼───┼────┼────┼────────┼──────┼────┤│2 │廖孝勇│桃園縣中│100 年10│100 年11月1 日至│租金4 萬元/ │見本院卷││ │ │壢市仁慈│月15日 │102 年10月31日 │月，押租金8 │第9 至12││ │ │路320 號│ │ │萬元 │頁 │├─┼───┼────┼────┼────────┼──────┼────┤│3 │曾基峯│桃園縣中│101 年2 │101 年3 月1 日至│第1 年45,000│見本院卷││ │ │壢市仁慈│月9 日 │103 年2 月28日 │元/ 月，第2 │第13至16││ │ │路316 號│ │ │年48,000元/ │頁 ││ │ │ │ │ │月，押租金 │ ││ │ │ │ │ │135,000 元 │ │└─┴───┴────┴────┴────────┴──────┴────┘