臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第173號原 告 蔡永傳訴訟代理人 石麗卿律師被 告 坤記企業股份有限公司法定代理人 徐國珍被 告 李淑芬共 同訴訟代理人 葉秀美律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國102年10月30 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第l 項但書第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。
二、經查：
（一）原告起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）l71 萬7500元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，嗣於訴狀送達前，減縮聲明為被告應給付原告171萬7500元。
（二）原告另於102 年4 月8 日追加李淑芬為共同被告，並變更聲明為被告應共同給付原告171 萬7500元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
（三）原告又於102 年7 月31日變更聲明為：被告應連帶給付原告535 萬8239元，暨其中171 萬7500元自支付命令送達翌日起，其中364 萬739 元，自本訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；及其中50萬元，自101 年12月1 日起，其中364 萬739 元，自本訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按日息1/1000計算之滯納金；並願供擔保，請准宣告假執行。
上開各節，有支付命令聲請狀、民事聲請更正狀、民事陳報暨追加狀、民事擴張訴之聲明狀（見本院101 年度司促字第33498 號卷第36至38頁；本院卷第13頁至第16頁、第
101 至102 頁）在卷可查，核原告上開所為被告李淑芬之追加，乃係基於同一請求基礎事實（即同一買賣行為之事實），至請求金額、法定遲延利息及違約金之變更，僅屬擴張應受判決事項之聲明，所用之證據資料亦具有同一性，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）被告與原告於95年1 月17日就原告所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為2000萬元，系爭買賣契約所載之甲方為被告坤紀企業股份有限公司（下稱坤紀公司）、李淑芬，乙方為原告；依系爭買賣契約第3 條第4 項所載，被告為應於產權登記後，壹次給付與原告尾款1100萬元，雙方同時點交房地。於
95 年3月29日原告已將系爭土地點交並移轉登記予被告坤紀公司及被告李淑芬，然被告等僅支付尾款1050萬元，尚欠尾款50萬元仍未支付，迭經催討被告仍置之不理；另依系爭買賣契約第8 條第2 項約定：被告違反本約約定時，自逾期日起至完全給付日止，每逾一日，應付按該期未履行給付之房地價款1/1000計算滯納金給付予原告。故被告尚欠尾款50萬元，自95年3 月30日起算迄至101 年11月30日止，共計2435日，以每日滯納金500 元計算（計算式：
50萬0.001 ），被告應給付滯納金l21萬7500元（計算式：2435500 ＝121萬7500），故原告上述違約情事應給付原告l71 萬7500元（計算式：50萬＋l21 萬7500），並加計自101 年12月29日起（支付命令聲請狀送達之翌日）至清償日止，按周年利率5%計算之利息。
（二）依系爭買賣契約第5 條第l 項約定，因系爭土地買賣所產生之土地增值稅364 萬739 元，應由甲方即被告負擔，然被告卻將其本應負擔繳納之系爭土地增值稅，列入被告應給付之買賣總價中，顯與系爭買賣契約未符，故被告應將該部分之價金返還予原告。又被告李淑芬，依系爭買賣契約第9 條第l 款但書規定，除規定產權登記名義人應於用印同時親自簽署本契約外，應履行連帶保證責任，被告李淑芬既為系爭224-7 地號所登記之所有權人，即應依土開規定就被告坤紀公司上述違約及積欠款項、滯納金部分負連帶責任。
（三）被告辯稱系爭土地原告未盡封閉道路，填土廢除等義務，然系爭土地業於95年3 月29日交付並點交予被告坤紀公司，由訴外人江明偉代理被告坤紀公司點交，原告確實已依系爭買賣契約盡其給付義務，被告雖又提出95年3 月28日之協議書，然該紙協議書不僅原告未曾見聞，且依該協議書內容第2 條所載，乙方（原告）最遲應於95年4 月2日以前，將基地224-5 、224-7 地號土地內之部分私設道路，予以填土廢除並經土地點交予甲方（被告），原告既已於95年3 月29日將系爭土地點交予被告，已有符合上開約定，當可推論原告已盡協議書第2 條之義務，雖被告另舉桃園縣政府之函文主張系爭土地內之道路，在未依規定廢、改道前，無法私自填土廢除系爭道路，因而構成給付遲延，然原告既已交付系爭土地並由被告坤紀公司及李淑芬登記至其名下，則依桃園縣政府97年1 月15日之函文，已有明確指出系爭土地所有權人可自行依規定廢、改道路，該部分自得由系爭土地現所有權人即被告依相關規定辦理，原告實已盡封閉道路、填土廢除等義務且將系爭土地點交予被告，故被告坤紀公司，李淑芬應有給付積欠上述價金及滯納金等義務。為此，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本訴等語，並聲明：（一）被告應連帶給付原告
535 萬8239元，暨其中171 萬7500元自支付命令送達翌日起，其中364 萬739 元，自本訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；及其中50萬元，自101 年12月1 日起，其中364 萬739 元，自本訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按日息1/1000計算之滯納金；（二）願供擔保，准宣告假執行等語。
二、被告坤紀公司，李淑芬則以：
（一）原告確出售系爭土地與被告，兩造並簽定系爭買賣契約書總價金為2000萬元，總價金係包含土地增值稅及滯納金等，被告業已支付1950萬元，剩餘50萬元，係因原告未履行系爭契約中廢土填除之義務，任由公眾通行，導致桃園縣觀音鄉公所於96年3 月3 日將原有路面範圍加封養護，而原告迄今仍未履行，無從點交予被告之可能，原告既無法完成該給付義務，且無從修補致生給付不能之情事應屬可歸責於原告之事由，被告自無履行給付尾款50萬元之義務等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（三）如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：
（一）兩造於98年1 月17日簽訂系爭買賣契約，由原告將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○ ○號、224-7 地號，以2000萬元出售予被告。
（二）系爭買賣契約所載地號244-5 係地號224-5 之誤載，兩造系爭買賣契約真意為224-5 地號。
（三）系爭買賣契約所載地號244-7 係地號224-7 之誤載，兩造系爭買賣契約真意為224-7 地號。
（四）原告已收受被告所給付之（定金）50萬元、增值稅暨欠款稅374 萬9961元，95年3 月31日925 萬39元、95年4 月30日400 萬元。
（五）原告另於95年1 月20日、95年6 月21日已領取被告所給付之200萬元。
（六）原告於96年10月4 日簽訂切結書。且有系爭買賣契約書、系爭土地登記謄本、96年10月4 日切結書、定金收據、土地增值稅繳款書、支票2 紙在卷可稽（見本院102 年度訴字第173 號卷第22至34頁、第74頁、第79至80頁、82至83頁），依民事訴訟法第279 條第1 項之規定，上開事項，自堪認定。
四、兩造爭執事項：
（一）95年1 月17日兩造所簽訂之買賣契約總價金2000萬元，是否包含增值稅？
（二）原告是否已經履行系爭買賣契所約定，將系爭土地內私設道路填土廢除之義務？
（三）兩造有無於95年3 月28日另行簽訂本院卷第44頁至第45頁協議書？
（四）原告有無於95年3 月29日將系爭土地點交予被告（即本院卷第35頁）點交切結書是否真正？若為真正，點交人是否經被告等授權？）？
五、本院得心證理由：
（一）95年1 月17日兩造所簽訂之買賣契約總價金2000萬元，應包含增值稅暨滯納金374 萬996l元。
1、解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易土之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院79年度臺上字第1778號判決意旨參照）。次按土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地為有償移轉者，為原所有權人。前項所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉。土地稅法第5 條第1 頊第
l 款、第2 項分別定有明文。
2、系爭買賣契約第5 條第l 項及第4 項確記載：本案之土地增值稅歸由甲方（被告）負擔。公監證費及契稅由甲方負擔。雙方應於稅單核下3 日內至代理人事務所各自完納，不得推諉；上述乙方（原告）應賦稅費經應由甲方墊付者，由甲方自應負價款逕行扣之，有系爭買賣契約在卷可憑，自足認定。
3、系爭買賣契約所載，系爭買賣價金為2000萬元屬有償移轉，依上開土地稅法之規定，系爭土地買賣致生增值稅部分，本應由原所有權人即原告為系爭土地增值稅之納稅義務人，原告雖主張依系爭買賣契約第5 條第1 項規定，土地增值稅部分應由被告繳納，且未包含在系爭買賣契約總價中，兩造雖就系爭買賣契約形式上真正並不爭執，惟就本件系爭買賣契約究竟應由何人繳納土地增值稅，以及是否包含於買賣價金等情容有爭議。
4、證人即當時在場簽署系爭契約之地政士鄭素如於本院審理時結證稱：95年1 月間，任職富國地政士事務所擔任地政士，不認識原告，認識被告坤紀公司負責人徐國珍與李淑芬，徐國珍與李淑芬為夫妻，系爭買賣契約係透過桃德不動產仲介經紀股份有限公司（下稱桃德公司）的梁淑如與一位男士仲介而成立，我是到桃德公司簽約，簽約時，包括特約事項都是當場寫清楚後才簽約。系爭買賣契約最爭議有兩點，第一，系爭土地有無聯外道路，可否指示建築線；第二，系爭土地有無私設道路。第一點部分鑑界後有連外道路，所以雙方無爭議。第二點簽約時，原告主張系爭道路是廠區道路非供公眾通行，始約定由原告負責排除，簽約後鑑界時，有住戶抗議此部分為既成道路不得剷除，被告就寄發存證信函與原告，兩造才在95年3 月28日簽定協議書。系爭土地買賣，依土地稅法規定應由原告即賣方繳納，但當時為何會記載為買方繳納，我印象很模糊，但這件買賣契約的重點是因雙方對於系爭買賣契約私設道路部分爭執非常多次，最後賣方保留50萬元尾款，這是針對95年3 月28日協議書第5 條約定，由原告將係爭私設道路剷除及產權移轉，被告才要支付。很確定的是，因兩造協議多次，兩造就系爭買賣契約尾款僅剩下50萬元，據我的備註，增值稅若由被告支付，被告確也額外支付364 萬
739 元及增值稅滯納金10萬9222元，記得增值稅是被告要繳沒有錯，但縱使是買方要繳，這部分買方也已經繳納，買賣雙方已經就此部分達成共識，沒有看過原證5 所示之點交切結書等語（見本院卷第134頁背面至136頁）。
5、證人即桃德公司仲介人員梁淑如於本院審理時證稱：95年
1 月間任職桃德公司擔任銷售專員，有陪同兩造與代書鄭素如簽訂系爭買賣契約，系爭土地買賣，係原告委託桃德公司出售，由我負責廣告銷售，被告坤紀公司負責人徐國珍打電話跟我接洽，我帶徐國珍看土地，但因系爭買賣有道路爭議，共簽了6 次才完成，系爭買賣契約總價金為2000 萬 ，一般而言，買賣契約增值稅係由賣方繳納，系爭買賣契約為何載明由被告繳納增值稅我不清楚，但系爭買賣契約應由原告繳納，因為增值稅數額很大，且有滯納金，當時原告沒有錢，所以才由被告幫原告支付增值稅及滯納金，過程中，我有陪被告李淑芬與原告蔡永傳之妻蔡鄭秀琴至銀行繳納增值稅，最後一次也是陪二人到銀行繳納剩餘款向塗銷抵押權，過程中，雙方均未對增值稅繳納問題有所討論。完稅後辦理過戶，有約定原告將系爭土地內，道路廢土填除後，再交給買方，原告有委託人到現場填土，但因鄰居阻擾再將填土鏟除，所以該道路一直無法填土廢除，一直無法完成點交，對原證5 點交切結書沒有印象，就我所知，系爭買賣契約因道路問題無法解決，被告一直要求原告將問題解決後，再支付50萬元餘款。付款過程中，被告坤紀公司負責人徐國珍有簽發票據予桃德公司，作為系爭土地上拆除磚窯、鑑界費、簽約金之費用，桃德公司開給原告之支票就是支付簽約金之費用，買賣價金2000 萬 元確實包含增值稅等語（見本院卷第156 頁背面至158 頁背面）。
6、依證人鄭素如證述可知，兩造因系爭土地上私設道路問題，多次協商後，始於95年3 月28日簽定協議書等情，應可採信，原告空言否認此節，實不足採。
7、依95年3 月28日簽定協議書第1 條所載，係約定由被告繳納土地增值稅後，由原告移轉系爭土地所有權與被告等節，有協議書在卷可查（見本院102 年度訴字第173 號卷第44至45頁），另參酌證人鄭素如之證述，處理本案過程當中，對於增值稅由何人繳納未生爭議，兩造就系爭契約剩餘款項僅餘50萬元及證人梁淑如上開證述，另參酌原告向本院聲請發支付命令狀第2 至第3 頁、民事陳報暨追加狀第2 至4 頁、民事辯論意旨狀第2 至3 頁所載（見本院
101 年度司促字第33498 號卷第4 至5 頁；102 年度訴字第173 號卷第15至16頁、第60至61頁），原告起訴時及訴訟過程中，均認為被告未付之款項為尾款50萬元等節，可知，兩造系爭買賣契約第5 條第l 項、第4 項文義，可知系爭買賣契約當事人之真意應為，該土地增值稅雖約定由被告繳納，然繳納之相關稅款，可從買賣價金中支付，意即該買賣總價2000萬元，應包含被告已繳納之土地增值稅及滯納金374 萬996l元，是以，原告此部分之主張，洵屬無據。
（二）原告並未履行系爭買賣契之約定，將系爭土地內私設道路填土廢除之義務
1、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。
2、證人李振華於本院審理時證述：系爭土地買賣是我仲介，收取仲介費50萬元，224-5 地號土地出售予被告之前，該土地上有磚窯場及1 隻煙囪，在點交前我請怪手剷除磚窯場及煙囪並整地，約花了l 、2 天的時間，整地完成後，並用土覆蓋在其上之私設道路才點交給被告，沒見過原證
5 點交切結書，印象中是點交給被告坤紀公司派來的人，有無簽立點交切結書，沒有印象，當日有拍照，但不記得照片如何處理等語（見本院卷第94頁背面）。
3、原告雖提出記載點交人江明偉於95年3 月29日簽名之點交切結書影本1 紙為證（見本院102 年度訴字第173 號卷第35頁），然系爭點交切結書，除其上並未有被告坤紀公司及法定代理人徐國珍之印文外，亦無相關事證表徵點交人江明偉之身分，抑或有無代理權限，且被告亦爭執形式及內容之真實，此依前揭文書之舉證責任分配，自應由原告先證明其真正，始得採為判決基礎，此部分原告並未舉證為真正，本院自難就此採為判斷之基礎。
4、兩造於95年3月28日所簽訂之協議書應為真正
（1）被告所提出之95年3 月28日協議書，其內容依該紙協議書首段說明，係兩造因95年1 月17日訂立之系爭賣賣契約而增訂協議條件事宜，內容於系爭協議書第l 條約定就系爭土地增值稅繳納時間與系爭土地所有權移轉登記另為約定，第2 條係約定乙方（原告）最遲應於95年4 月2 日前將系爭土地內私設道路，予以填土廢除並將土地點交予甲方（即被告，並以點交當日現場照面之現況點交予甲方）。第3 條（該協議書誤載為第5 條），於乙方與第三人達成協議，或完成填土及產權移轉與甲方名義之日起1 個月，甲方應付清尾款。並經兩造簽名、用印，備註簽訂日期為95年3 月28日等節，有上開協議書在卷可查（見本院102年度訴字第173 號卷第44至45頁）。
（2）依證人鄭素如上開證述：簽約時原告主張系爭私設道路並非供公眾通行，是○○○區○道路，故契約才約定由原告負責排除。簽約後鑑界時，後面住戶抗議該系爭私設道路是既咸道路，不得剷除，被告就發存證信函給原告，才有95年3 月28日之協議書等語，已如前述，另參酌鄭素如當庭提出存證信函影本1 紙（見本院102 年度訴字第173 號卷第146 至148 頁），於該紙存證信函其上亦有寄件人即被告坤紀公司於95年3 月17日交寄之郵戳，且其內容除關於土地增值稅之繳納外，尚包括前揭私設道路之爭議等節，綜合上情，依系爭協議書簽訂期日、及其內容牽涉兩造間系爭買賣契約相關之土地增值稅、私設道路廢除、交付尾款等履行程序，並經兩造簽名用印，兼以土開證人之證述，是被告主張兩造於95年3 月28日另行簽訂系爭協議書等情，核與事理無違，應可憑採，足徵該系爭協議書應屬真正，兩造確有作成協議無訛。
5、依證人李振華所述，於點交當日已有拍攝照片，然此部分始終未見原告提出當日點交照片以資佐證，再且兩造所簽定95年3 月28日協議書第2 條所記載（見本院102 年度訴字第173 號卷第44至45頁），原告應於填土廢除私設道路後依點交當日現場照片之現況點交予被告，惟現場環境究竟如何，當時所拍攝之照片等，亦未見原告提出，無從判斷原告點交是否已合於上開協議書之約定，是縱依證人上開證述，亦無可依此推定系爭土地業經點交予被告，並由被告簽收系爭點交切結書。且依證人即地政士鄭素如上開證述及證人（即銷售專員）梁淑如上開證述，可知原告並未將系爭土地履行廢土填除後，交付被告之義務等節甚明。
6、另依系爭買賣契約第6 條產權保證之約定「…如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛或債務糾葛時，乙方應負責於尾款付清前排除之」；第9 條第7 項特約事項約定「基地號224-5 地號土地內之部分私設巷道，乙方應負責於契約成立之日起壹個月內封閉道路，不得供公眾通行，倘若有爭議由乙方負責排除之」，再依系爭協議書第
2 條約定：「乙方（即原告）最遲應於95年4 月2 日以前，將基地號224-5 、224-7 地號土地內之部分私設道路，予以填土廢除並將土地點交予甲方（即被告），（以點交當日現場照片之現況點交予甲方）」，是依上述證人證述及系爭契約、協議書之約定，原告雖曾有雇工整地並廢土填實系爭私設道路，然實際上仍未完全解決系爭土地上私設道路之問題，且依一般社會通念，系爭土地是否存有瑕疵應為契約當事人所關心，而原告是否已依債之本旨交付系爭土地予被告，非僅憑原告排除形式上之私設道路之通行，即認原告已有依約交付，土地買受人為求土地利用價值或使用目的而購置，關於土地之範圍、地目及權利等即為買受人所重視，兩造於系爭買賣當初若無重視私設道路之情事，斷無必要化諸文字約定於系爭買賣契約及後續系爭協議書中，且亦無後續因私設道路衍生之爭執，況依被告所提出之桃園縣政府97年1 月15日府工土字第0000000000號函所載：本案現況既存有貴所養護道路，請逕依道路管理機關立場逕通知土地所有權人繼續保持道路使用或依規定辦理廢、改道程序等語，有上開函件在卷可佐（見本院102 年度訴字第173 號卷第46頁），可知系爭土地上存在之私設道路之瑕疵仍屬存在，原告並未依債之本旨履行應盡之給付義務，自難認原告此部分之主張有理。
六、綜上所述，原告本件起訴請求為無理由，應予駁回，又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法核均對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
民事第二庭 法 官 謝憲杰本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
書記官 葉靜瑜