臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1736號原 告 吳富乾訴訟代理人 李采霓律師被 告 張忠松
林於順共 同訴訟代理人 林宗憲律師
陳峰富律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103 年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人適格，乃指當事人就特定訴訟，得以自己之名義，為原告或被告之資格，亦即就特定訴訟有無實施訴訟之權能。在給付之訴，祗須主張自己有給付請求權者，對於其主張為義務者提起，即為當事人適格（最高法院79年度台上字第1391號判決意旨參照）。次按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820 條、第821 條及第826 條之1 規定，於公同共有準用之。民法第828 條第1 項、第2 項定有明文，查本條第2 項準用同法第821 條之規定乃民國98年1 月23日所增訂，該條雖然無溯及適用之效力，惟民法第821 條之規定，性質上並非賦予當事人實體法之權利或義務，實係基於避免因共有人龐雜而維護所有權能不易，賦予共有人就全體共有人所有權之權能為訴訟行為（即法定訴訟擔當），性質上為一程序法規定，依程序從新之法理，本件起訴時即有適用。原告以系爭土地原為系爭公業之祀產，其即公同共有人之一、就共有物全部本於所有權，以自己之名義起訴，按民法第828 條第2 項規定準用第821 條，行使物上請求權訴請被告拆屋還地，回復共有物所有權完整，自得以共有人之一名義為共有人全體之利益而起訴，揆諸前揭說明，本件原告之主張即屬當事人適格，合先說明。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第262 條第
1 項前段、第255 條第1 項但書第2 款、第256 條分別定有明文。查原告起訴時原併列鍾文峯為被告，並聲明：「㈠被告鍾文峯應將坐落於桃園縣楊梅市○○段○○○號土地上如附圖黃色螢光筆所示部分，面積約124.49平方公尺之建物，即門牌號碼桃園縣楊梅市○○街○○號之房屋（面積及位置依實測後更正）拆除，並將該部分土地返還祭祀公業吳從子旺。㈡被告張忠松、林於順應將坐落於桃園縣楊梅市○○段00地號土地上如附圖橘色螢光筆所示部分，面積約99.50 平方公尺之建物，即門牌號碼桃園縣楊梅市○○路○○○ 巷○○號之房屋（面積及位置依實測後更正）拆除，並將該部分土地返還祭祀公業吳從子旺」。嗣於103 年4 月29日撤回對鍾文峯之起訴，並依測量結果具狀更正及追加上開聲明為：「㈠被告張忠松、林於順應將坐落於楊梅市○○段○○○號如附圖編號
A 所示面積4 平方公尺、編號B 所示面積4 平方公尺、編號
C 所示面積21平方公尺、編號D-1 所示面積139.7 平方公尺、編號E-1 所示面積9 平方公尺，及坐落於同段65地號如附圖編號D-2 所示面積0.3 平方公尺、編號E-2 所示面積145平方公尺，面積共計323 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還祭祀公業吳從子旺。㈡被告張忠松、林於順應將坐落於楊梅市○○段○○○○ ○號如附圖黃色螢光筆所示部分面積約8 平方公尺之地上物（面積依實測後更正之）拆除，將該部分土地返還祭祀公業吳從子旺。」（見本院卷一第18
4 、185 頁）等語，再於103 年9 月26日更正上開第2 項聲明為：「㈡被告張忠松、林於順應將坐落於楊梅市○○段○○○○ ○號如附圖藍色斜線區塊部分所示面積9 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還祭祀公業吳從子旺。」（見本院卷二第39至41頁），核原告上開撤回對鍾文峯之起訴及追加聲明部分，屬撤回訴之一部或請求之基礎事實同一，而餘就被告應返還系爭土地予祭祀公業吳從子旺之部分，核其所為，僅係將原訴之聲明請求被告返還之系爭土地之位置、範圍而為事實上之補充、更正，並非訴之變更，其請求之基礎事實復屬同一，按諸前揭規定，均應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○○○○○○○ ○號土地（以下分
別稱65地號土地、66地號土地、66之3 地號土地）為祭祀公業吳從子旺之祀產，屬祭祀公業全體派下員公同共有之財產，原告為系爭公業之派下員，為系爭土地之公同共有人之一。而訴外人吳鎮守前於95年10月20日以其為祭祀公業吳從子旺管理人之身份與被告簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），將上開土地出租予被告使用，惟吳鎮守自94年11月11日起即非祭祀公業吳從子旺之管理人，且選任吳鎮守為管理人之17人亦非祭祀公業吳從子旺合法之派下員代表，無權選任祭祀公業管理人之事實，業經本院101 年度訴字第404 號、臺灣高等法院101 年度上字第1322號確定判決認定在案，則吳鎮守與被告間就系爭租約之法律行為對祭祀公業吳從子旺即不生效力，是被告無占有之正當權源，無權占有66地號土地如附圖所示編號A 、B 、C 、D-1 、E-1 部分，65地號土地如附圖所示編號D-2 、E- 2部分，及66之3 地號土地如附圖所示藍色斜線區塊部分，乃侵害原告及其他共有人之所有權。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈本件並無民法第451條之不定期租賃契約存在：
⑴民法第451 條規定須以租賃關係有效存在，承租人於租期屆
滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，始有其適用。本件系爭租約之出租人為吳鎮守、承租人為被告林於順，系爭租約對祭祀公業吳從子旺自始未有效存在，既無租賃關係存在，被告以不定期限繼續契約為爭執，自無足採。
⑵系爭租約既係吳鎮守以個人名義與被告訂立，且未得祭祀公
業吳從子旺2 分之1 以上派下員之同意，依民法第820 條及第828 條規定，對祭祀公業吳從子旺自始不生效力。被告亦未能舉證證明祭祀公業吳從子旺授權吳鎮守就系爭土地簽訂系爭租約，則系爭土地之出租人吳鎮守於租約期限屆至，未為反對意思表示，乃被告對出租人吳鎮守主張不定期租賃關係存在之問題，與祭祀公業吳從子旺無涉。
⒉吳鎮守無權代理訂立系爭租約，本件無表見代理之適用：
⑴系爭租約乃吳鎮守表彰其個人為出租人之契約，非以祭祀公
業吳從子旺為出租人，故系爭租約上並未蓋印祭祀公業吳從子旺之大章，僅蓋印表明吳鎮守個人頭銜（祭祀公業吳從子旺管理人吳鎮守）之私章，自難認吳鎮守有為祭祀公業吳從子旺代理人之表示。
⑵縱認吳鎮守係代理祭祀公業吳從子旺為出租人而與被告簽立
系爭租約，然吳鎮守經認定自94年11月11日起非祭祀公業吳從子旺之管理人已如前述，則其與被告間就系爭土地所為租賃行為即屬無權代理，對祭祀公業吳從子旺亦不生效力。
⑶又吳鎮守於本件審理中已證稱其與被告簽訂系爭租約，及渠
等間就租金約定之數額若干等情，並未告知原告或其他派下員，係秘密為之，且吳鎮守亦已告知被告其因判決確定無管理權而無法代理祭祀公業吳從子旺收取租金，並通知被告暫時不要繳納，應認被告於明知吳鎮守非管理人之情況下，自無信賴或誤認吳鎮守有代理之權限，依民法第169 條但書規定，吳鎮守不負表見代理授權人之責任，況被告自明知吳鎮守非管理人之時起，即未再給付使用對價予祭祀公業吳從子旺，雙方並無租賃關係存在至明。
⑷至被告引用原告於本院另案102 年度訴字第1729號請求排除
侵害事件判決認定之客觀事實主張吳鎮守應構成表現代理云云。惟上開判決有重大違誤，經提起上訴後，現於臺灣高等法院審理中，且該判決所列有關楊梅市公所之函文、祭祀公業吳從子旺之公章及存款簿等證物，均與表見代理之適用無涉。
⒊另被告所提會議記錄、切結書及收支報表均係於95年10月20
日簽立系爭租約後之文件，原告從未與會相關會議，亦未自祭祀公業吳從子旺分得分文之款項，更不知悉自己被選為財務及管理委員，其後亦未曾擔任各該職位，遑論上開文件與系爭土地之租賃行為無關。
⒋縱認祭祀公業吳從子旺與被告間就系爭土地有不定期限租賃
契約存在，祭祀公業吳從子旺全體派下員經本院102 年度訴字第2040號、102 年度訴字1737判決認定達253 人，且原告復於102 年8 月25日經由祭祀公業吳從子旺102 年度臨時大會會議過半數以上派下員出席，並選任為管理人，則原告以管理人身份代理祭祀公業吳從子旺，再依民事辯論意旨續狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示。是祭祀公業吳從子旺與被告既無任何租賃關係存在，被告無權占有系爭土地，自應返還所有權人。
⒌本件無違誠信原則或權利濫利情事：
⑴被告自65年起即無權占用系爭土地，當時占用面積為99.5平
方公尺，嗣經實測後可知，被告為自己不法利益，經年累月不斷擴張無權占用之面積已高達323平方公尺，顯出於惡意，原告請求返還乃法律保障財產權之正當行使，無任何違反誠信原則或權利濫用情形。
⑵又系爭土地附近交通便利，商業繁榮，利用價值極高，系爭
租約記載租金依申報地價之年息9%計算顯不相當，無異私相授受，無償供被告使用。而被告以極為低廉價格占用系爭土地，遠低於祭祀公業吳從子旺應繳付之地價稅，且長期坐收漁利致祭祀公業無法使用，卻需交付龐大稅捐，甚至有無法繳納稅捐而面臨拍賣祀產之窘境，損失慘重。為此，爰依民法第767條、第821條、第828條第2項之規定提起本件訴訟等語。
㈢並聲明：
⒈被告張忠松、林於順應將66地號土地如附圖編號A 所示面積
4 平方公尺、編號B 所示面積4 平方公尺、編號C 所示面積21平方公尺、編號D-1 所示面積139.7 平方公尺、編號E-1所示面積9 平方公尺，及65地號土地如附圖編號D-2 所示面積0.3 平方公尺、編號E-2 所示面積145 平方公尺，面積共計323 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還祭祀公業吳從子旺。
⒉被告張忠松、林於順應將66之3 地號土地如附圖藍色斜線區
塊部分所示面積9 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還祭祀公業吳從子旺。
二、被告則以：㈠被告於92年12月1 日及95年10月20日分別與祭祀公業吳從子
旺締結租賃契約書，雙方並於95年10月20日簽訂之系爭租約中約定，租賃期間至該日起至97年10月19日止，然被告於期日屆至後仍本於承租之意思繼續使用系爭土地，祭祀公業吳從子旺亦於明知約定租期業已屆至之情況下，對被告就租賃物繼續使用收益無任何反對之表示，並就被告嗣後仍按期繳納之租金亦有定期收取之事實，依民法第451 條之規定及參照實務見解，系爭租約已被視為不定期限之租賃，故於祭祀公業吳從子旺之管理人或由祭祀公業決議依法終止系爭租約前，被告所有於66地號土地如附圖所示編號A 、B 、C 、D-
1 、E-1 部分，65地號土地如附圖所示編號D-2 、E-2 部分，及66之3 地號土地如附圖所示藍色斜線區塊部分仍有使用之正當權源，原告自不得本於公同共有人之身份請求被告拆除返還。
㈡縱使吳鎮守非屬吳從子旺祭祀公業之合法管理人，其出租系爭土地予被告已構成民法第169 條之表見代理，詳述如下：
⒈吳鎮守自94年11月11日起即具有被授予代理權之外觀：⑴依祭祀公業吳從子旺之「祭祀公業契約書」第2 條記載「本
祭祀嘗業之管理人認定，於公舉貳拾名之內選擇勤勞誠實者，以為管理篤辨其租利支收祭典一切之義務，如無照例任命辦理者，即臨時開公協議改選半數以上者裁決為照」，可知祭祀公業吳從子旺之管理人本得就祀產為出租等管理行為。⑵被告所有坐落66地號土地上門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路
○○○ 巷○○號建物，早於65年10月1 日即建築完成，並由原建物所有權人即被告之前手向祭祀公業吳從子旺承租系爭土地，嗣因該祭祀公業內部管理權限紛爭未定，吳鎮守及祭祀公業吳從子旺遂先後於101 年間、102 年9 月30日通知被告暫不宜為租金之繳納，可知上開建物之所有人與祭祀公業吳從子旺間就系爭土地之租賃關係業已存續逾10數年以上。
⑶系爭土地之登記謄本於締約當時皆載明祭祀公業吳從子旺之
管理者為吳鎮守，足使被告確信吳鎮守為祭祀公業合法管理人。而被告每年繳納租金後，訴外人吳家標均會開立蓋有祭祀公業吳從子旺傳承90餘年公印信及流水編號之租金繳納收據予被告，吳鎮守於收受租金後，亦全數存入華南銀行楊梅分行之「吳鎮守祭祀公業吳從子旺管理人」帳戶內，用以支付祭訴公業之正常開支，更加深吳鎮守為祭祀公業吳從子旺合法管理人之形式外觀。
⑷又本院另案102 年度訴字第1729號事件判決理由中亦以楊梅
市公所函文載明「管理人吳鎮守」、華南銀行帳戶戶名「吳鎮守祭祀公業吳從子旺管理人」及吳鎮守持有祭祀公業吳從子旺之公章及存款簿等客觀情節，認定吳鎮守確為祭祀公業吳從子旺派下全體之管理人，有權代理派下全體與被告訂立系爭租約或收取租金。
⒉原告早已知悉吳鎮守本於祭祀公業吳從子旺管理人之地位管理祀產，而從未為反對之意思表示：
⑴查祭祀公業吳從子旺曾於96年10月8 日召開96年度第2 次代
表會議，其中就該祭祀公業之祀產現金存款分配乙案提出討論；復於同年10月31日再次召開96年度代表會議，決議將該祭祀公業之祀產現金存款6,000 萬元分派予各派下之裔孫，當時祭祀公業吳從子旺之實際管理人均係吳鎮守。
⑵次查，祭祀公業吳從子旺可分子昇公、子旦公兩大派下，關
於前揭祀產之現金存款，子昇公派下共分得3,000 萬元，而子昇公派下旋於96年10月31日就祀產之金額分配方式達成協定，並於96年11月5 日由子昇公派下之8 名代表（基本派下員）簽立派下員切結書，以表示同意祭祀公業吳從子旺祀產分配之決議，並承諾將再分配給所屬派下裔孫。
⑶末查，子昇公派下又可再分為宏文公、奇來公、熾昌公等派
下，而原告即屬宏文公派下之子孫，且宏文公派下於96年11月7 日針對前揭祀產分配事宜召開會議，決議將該款項列為公款，作為修繕祖墳公廳等途，並推選管理委員及前揭公款管理財務委員，而原告除出席該次宏文公派下會議外，並當選為管理委員及公款管理財務委員之一。
⑷承上，吳鎮守既為當時祭祀公業吳從子旺之實際管理人，則
依「祭祀公業契約書」第2 條，吳鎮守自當將閒置之不動產出租予第三人，牟取利潤以維持祭祀公業之永續運作。而吳鎮守於擔任管理人時期，就祭祀公業吳從子旺之祀產管理均逐月製作收支報表提供子昇公、子旦公之代表查核，既原告身為宏文公派下之管理委員及公款管理財務委員，本於職責至少須瞭解宏文公派下相關資金往來詳情，故原告就吳鎮守斯時以祭祀公業吳從子旺合法管理人自居、有出租祀產之權利，及逐月製作收支報表之情事，絕無不知情之可能。
⑸再者，原告於本院另案97年度重訴字第92號確認派下權存在
事件中已自承祭祀公業吳從子旺曾將管理或處分祀產所得之金錢財產間接分配予原告；另於本院101 年度訴字第409 號給付分配款等事件中亦承認，其於96年10月2 日向當時祭祀公業吳從子旺之管理人吳鎮守就90年至95年之帳冊中6,000萬元開支流向予以說明。
⒊表見代理之規定雖屬無代理權，然在外觀上有足使第三人信
其為有代理權之事實，為顧及本人之利益與社會交易安全，遂以法律命本人應負授權人責任。依實務見解認為，無論係於客觀情形判斷下，本件已足使被告確信吳鎮守經祭祀公業吳從子旺派下全體授權為管理人，有權代理祭祀公業派下全體與被告訂立系爭租約，抑或原告既明知吳鎮守當時以祭祀公業之合法管理人身份出租系爭土地予被告，卻未曾為反對之意思表示，均足以分別使本件該當民法第169 條前段或後段表見代理之構成要件，故原告拆屋還地之主張顯無理由。㈢至原告原係基於祭祀公業吳從子旺派下員之身分提起本件訴
訟，卻於審理中逕自轉為管理人之身分欲終止系爭租約，先不論其身份之合法性，因原告於本件係以派下員個人之身分起訴，訴訟中所提出之書狀自無法代表祭祀公業吳從子旺之意思表示；再者，原告一再指摘被告與祭祀公業吳從子旺所締結之系爭租約因未有該祭祀公業之公印鑑而不存在租賃關係，則原告前揭終止租約之意思表示何嘗不也欠缺祭祀公業之公印鑑，是否亦應不生法律效力？倘原告仍認其終止之意思表示具法律效力，豈非其前後主張互相矛盾，恐有邏輯上之重大謬誤。
㈣另姑不論被告得否主張表見代理之適用，因被告自始即認係
向祭祀公業吳從子旺合法承租系爭土地，並自92年12月1 日起依約按時繳納租金，倘僅因祭祀公業之管理人身份嗣後經法院否認，即命被告拆屋還地顯不公平，且實已違反誠實信用原則甚明；況祭祀公業吳從子旺現任合法管理人業經台灣新北地方法院102 訴字第2374號、103 訴字第334 號各別判決認定為訴外人吳富陞而非原告，原告提起本件訴訟縱因權利之行使而獲有極微薄之利益，造成他人受有重大損害時，仍屬權利濫用之情況。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項為：㈠原告為祭祀公業吳從子旺之派下員之一，即為祀產公同共有
人之一（見本院卷一第24至32頁反面、第36頁之臺灣高等法院98年度重上字第246 號民事判決及確定證明書）。㈡吳鎮守經判決認定自始並非祭祀公業吳從子旺之管理人（見
本院卷一第101 至111 頁之本院101 年度訴字第404 號民事判決、臺灣高等法院101 年度上字第1322號民事判決及確定證明書）。
㈢立契約書人即出租人祭祀公業吳從子旺與承租人即被告林於
順於95年10月20日簽訂系爭租約，租賃期間自95年10月20日起至97年10月19日止，共計2 年。系爭租約中，出租人祭祀公業吳從子旺部分，分別蓋有「管理人吳鎮守」、「祭祀公業吳從子旺管理人吳鎮守」之印文（見本院卷一第92頁之租賃契約書）。
㈣吳鎮守於擔任祭祀公業吳從子旺之管理人期間，65、66、66
之3 地號土地登記謄本均分別記載：「所有權人：祭祀公業吳從子旺」、「管理者：吳鎮守」（見本院卷一第37、39、
193 頁之土地登記第二類謄本）。
四、本院之判斷：原告以65、66、66之3 地號土地為祭祀公業吳從子旺所有，其為派下權人之一，主張被告以坐落桃園縣楊梅市○○段○○○ ○號建物及附圖所示鐵皮屋及圍牆、牌樓等物無權占用65、65、66之3 地號土地，請求拆除上開建物並返還土地，被告固不否認占用上開土地之事實，惟抗辯伊等係有權占用，並提出前述各項依據，本件應審認者為：㈠系爭租約是否為吳鎮守無權代理所為？㈡被告主張祭祀公業吳從子旺應就系爭租約之簽立負表見代理責任，有無理由？㈢系爭租約屆期後，有無民法第451 條之適用？㈣原告於103 年9 月26日以民事辯論意旨續狀為終止不定期租約之表示，是否有效？㈤原告以被告係無權占有65、66、66之3 地號土地，請求被告拆除地上物並將土地騰空返還原告及其他全體土地共有人有無理由？茲分述如下：
㈠系爭租約為吳鎮守無權代理祭祀公業吳從子旺所為。
1.按祭祀公業係祀產之總稱，屬於派下員全體所公同共有，是關於祭祀公業財產之處分及權利之行使，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意。惟若就祭祀公業財產之處分或權利之行使另有習慣，可認該祭祀公業派下有以此為契約內容之意思者，自應認該處分或權利之行使為有效（最高法院95年度台上字第1233號裁判意旨參照），關於祭祀公業之法律性質，學說上固然仍有爭議，惟我國實務向來之見解均認為祭祀公業之主體應為全體派下員，祀產為派下員全體公同共有，從而祀產之處分或法律行為除有代理人外，應以派下員全體名義為之。查系爭租約之立契約人甲方以電腦繕打：「祭祀公業吳從子旺」，法定代理人欄位蓋有「管理人吳鎮守」職名章及「祭祀公業吳從子旺管理人吳鎮守」之印文，已同時表彰祭祀公業及管理人之名，顯見吳鎮守係以「祭祀公業吳從子旺」之名義對外為系爭租約，而祭祀公業本身既然並非權利主體，權利主體應為全體派下權人（論者有謂，此為現行土地登記實務仍仿日據時代以祭祀公業為登記權利人，此為法律與現實脫節之處，參見法務部編印臺灣民事習慣調查報告第820 頁，93年7 月6 版），是顯名之祭祀公業吳從子旺應僅為派下權利集合團體之代稱而已，其意涵應為所有實際享有公同共有權利之各派下員全體，是系爭租約應為之締約主體應為祭祀公業吳從子旺派下全體（吳鎮守代理）與被告所簽訂，堪以認定，原告主張吳鎮守係以自己名義簽訂系爭租約，要與租約內容不符，要無可採。
2.次按台灣之祭祀公業，僅屬某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，尚難認為有多數人組織之團體名義，故除有表示其團體名義者外，縱設有管理人，亦非民事訴訟法第40條第3 項所謂非法人之團體，自無當事人能力。實務上雖認得以該管理人之名義起訴或被訴，乃係基於便宜上之理由，非謂其管理人即為民事訴訟法第40條第3 項之代表人或管理人，即非祭祀公業之法定代理人。查系爭公業既有管理人之設置，而該管理人之選任契約，有認為性質上屬於類似委任之無名契約（參照法務部編印台灣民事習慣調查報告第775 頁，93年7月6 版），乃著重在派下員或選任者與管理人間之關係，似與法定代理有別（最高法院95年度台上字第1860號判決意旨參照）。基此，管理人與派下權全體間乃類似委任關係之無名契約，在授權範圍內之管理行為意定代理。由本件祭祀公業吳從子旺之原始規約序第1 條記載：「該吳從子旺公之祭祀嘗業、從來係子昇公及子旦公同宗共創以為蒸嘗永遠祭典，會份按作貳百四拾份中，子昇公之派下取得壹百貳拾份，子旦公之派下取得壹百貳拾份，歷來公議指定各舉拾名編為派下之代表，永不得加減，途中如有都合或要名義變更者，宜聽其義務之人連署承認方則換名過簿照。」；第2 條則記載：「本祭祀嘗業之管理人認定，於公舉貳拾名之內選擇勤勞誠實者，以為管理篤辨其租利支收祭典一切之義務，如無照例任命辦理者，即臨時開公協議改選半數以上者裁決為照」等內容（見本院卷第一第107 頁），可知管理人權限應為替祭祀公業「管理篤辨其租利支收祭典一切義務」，就此而言，吳鎮守代理祭祀公業吳從子旺簽訂系爭租約本為授權範圍內之行為，惟吳鎮守之管理人身份，經本院101 年度訴字第404 號民事判決確認自94年11月11日起管理權不存在，上訴後經臺灣高等法院101 年度上字第1322號民事判決駁回上訴確定（見本院卷一第102-111 頁），是系爭租約於簽約時即屬無權代理，應可認定。
3.承上，系爭租約之本人為祭祀公業吳從子旺派下員全體，依原始規約第1 條之記載：「該吳從子旺公之祭祀嘗業、從來係子昇公及子旦公同宗共創以為蒸嘗永遠祭典，會份按作貳百四拾份中，子昇公之派下取得壹百貳拾份，子旦公之派下取得壹百貳拾份，歷來公議指定各舉拾名編為派下之代表，永不得加減，途中如有都合或要名義變更者，宜聽其義務之人連署承認方則換名過簿照。」，可知所謂子昇公、子旦公各舉10名合為20名者，僅為「派下之代表」而已，非系爭公業全體派下，顯見系爭公業吳從子旺之派下亦絕非僅有20名，且自管理權爭議發生後，陸續繫屬各法院經清查後，系爭公業派下全員有達253 人，經訴訟判決確定至少亦有47人，非僅20人爾，臺灣高等法院98年度重上字第246 號、101 年度上字第1322號民事判決均同此認定（本院卷第24-32 頁、第102-110 頁），派下權人數並非明確，且祭祀公業吳從子旺管理人為何，經臺灣新北地方法院102 年度訴字第2374號判決認定訴外人吳富陞為合法現任管理員，另案臺灣新北地方法院103 年度訴字第334 號判決亦確認原告吳富乾對系爭公業自始無管理權（見本院卷第158-169 頁、第249-254 頁），足見系爭公業之合法管理人為何尚有爭議，前揭無權代理之系爭租約未經本人（全體派下）或代理人（管理員）承認或拒絕承認前，效力未定。
㈡祭祀公業吳從子旺派下全體應就系爭租約負表見代理責任。
1.按無權代理之法律行為未經本人承認前固然效力未定，惟代理制度乃本人透過代理人參與社會經濟活動，該法律行為效力及於本人，以有效擴大其參與範圍，在意定代理之類型下，代理人之選擇由本人決之，利益亦歸屬本人，基於損益同歸之思想，代理行為之風險除相對人明知外，應由本人承擔。是以，倘代理人逾越授權範圍或無代理權限而為代理行為，惟仍有權限外觀時，即客觀上仍以有權代理之外觀與相對人為法律行為，從減少相對人查證及交易成本及交易安全保障之考量，縱本人未授權或授權有瑕疵，因權限外觀已經形成且本人有其原因力，仍應由本人負授權人責任。此由民法第107 條、第169 條之規定內容即明。其中第169 條規定，「由自己之行為表示以代理權授與他人（表示授權），或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者（容忍授權），對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」，即為表見代理，立法目的即在有效劃歸風險及對於信賴權利外觀者之保障。基此，倘社會通念已經形成某一權利團體即為表彰本人之概念，相對人亦有此認識，代理人以權利團體之名義與之法律行為，縱未彰顯本人名義於契約上，該法律行為之效力即不能不及於本人，不能以該權利團體非本人或契約未顯明本人名義，而脫免契約責任。
2.查原始規約第2 條記載：「本祭祀嘗業之管理人認定，於公舉貳拾名之內選擇勤勞誠實者，以為管理篤辨其租利支收祭典一切之義務，如無照例任命辦理者，即臨時開公協議改選半數以上者裁決為照」，是凡祭祀公業吳從子旺之管理人本得就祀產為出租等管理行為，該原始規約之存在本已創設基本之權限外觀。再者，被告所有坐落66地號土地上門牌號碼桃園縣楊梅市○○路○○○ 巷○○號（即296 建號）建物，早於65年10月1 日即建築完成，並由原建物所有權人即被告之前手向祭祀公業吳從子旺承租系爭土地，被告自92年12月1 日至94年11月30日及95年10月20日至97年10月19日分別先後與管理人吳振安、吳鎮守簽立租約（見本院卷一第91-92 頁），而上開租約出租人即甲方分別列名：「祭祀公業吳從子旺」及「管理人吳振安」並蓋有印文、「祭祀公業吳從子旺」、「管理人吳鎮守」、「祭祀公業吳從子旺管理人吳鎮守」之印文，均足使被告信賴締約相對人為祭祀公業吳從子旺。再查，被告林於順承租上開建物期間，分別於93年12月30日、94年12月21日、95年10月20日、96年11月8 日、97年12月23日、99年1 月18日、99年12月30日、100 年11月22日均有定期繳付租金，由訴外人吳家標蓋印收訖，有吳從子旺祭祀公業繳付租金收據聯附卷可參（見本院卷一第93-96 頁），而上開收據抬頭亦均記載「吳從子旺祭祀公業」等字樣。自
102 年9 月30日起，因祭祀公業管理權爭議，經時任管理人吳鎮守曾發函各承租戶，請暫緩繳付租金一事，有桃園縣楊梅吳從子旺祭祀公業102 年9 月30日楊梅吳祭字第12001 號函1 份卷可查（見本院卷一第97頁），核與證人吳家標於審理時證稱：這些收據上的印章是伊的，也確實有收到租金，收到租金後，都交給會計，存到祭祀公業帳戶，至於租金的決定是會計依照公告現值的百分之九計算，每年一期，依照伊的紀錄，被告從81年到現在都沒有欠繳租金，一直到101年間，因為發生管理權爭議，伊不敢繼續收租，上開函文有些還是伊送到租戶的等語（見本院卷一第208 頁反面）相符，益見被告主觀認為締結系爭租約之相對人應為「祭祀公業吳從子旺」無疑。原告固然主張吳家標無權代祭祀公業收取租金，然前揭收據之抬頭已經明示吳從子旺祭祀公業，與被告締約時之相對人名義相符，且被告繳付租金多年均無爭議，充其量僅祭祀公業與吳家標間之訟爭關係，不影響被告對於相對人之正當信賴。
3.再由祭祀公業吳從子旺關於祀產之登記謄本登記內容觀之，所有權人均登記為祭祀公業吳從子旺，管理者均登記為吳鎮守，有65、66、66之3 地號土地第二類謄本各1 紙附卷可查（見本院卷一第37頁、39頁、193 頁），另祭祀公業送交桃園縣楊梅鎮公所備查之函文中，關於受文者與附件管理人名義，亦均以吳鎮守列名，亦有桃園縣楊梅鎮公所95年11月20日桃楊鎮民字第0000000000號函及附件全員系統表、變動名冊等件在卷可參（見本院卷二第107-113 頁），客觀上已足表彰管理人吳鎮守確實有權為祭祀公業吳從子旺祀產之管理行為，其代理祭祀公業與被告締結系爭租約，被告自無從懷疑其權限，更遑論吳鎮守之管理權嗣後遭確認不存在乙節。
4.祭祀公業本身法律上雖然無法作為權利主體，實際權利義務者為其派下全體，然不論土地登記實務及訴訟當事人之認定，均或見直接以祭祀公業為當事人之認定，前已論及，此現象為法律概念定性與社會生活經驗的落差，不能不加以調整。本院衡以系爭租約及謄本之記載內容，佐以祭祀公業確實有以其名義向被告收取租金，並由吳鎮守擔任管理人多年，此為公知且不爭之事實，原告爭執吳鎮守嗣後經確認管理權不存在，惟此一透過法院判決之狀態變動，並非任何人所得預期，更難要求不諳法律之被告應知悉，況祭祀公業派下者眾，其管理人究何時變動為何人，何人方有權代理祭祀公業為法律行為，實難要求非公業派下員或契約相對人知悉，被告既然與管理人吳鎮守簽訂系爭租約，嗣持續向以祭祀公業名義收租之吳家標繳付租金，此一表見事實，依客觀情形判斷，足使被告信該吳鎮守確為祭祀公業派下全體之代理人，有權代理祭祀公業派下全體與被告成立租賃關係，依民法第
169 條前段規定，祭祀公業派下全體自應負授權之責。
5.至原告主張吳鎮守與被告簽訂系爭租約時，原告及其他派下權人並無所悉，並無表見代理之適用，及縱祭祀公業對系爭租約負表見代理責任，自被告知悉吳鎮守非管理人時起，祭祀公業不負授權人責任等語。然表見代理制度核心為交易安全之維護，民法第169 條前段所規定之表示授權，僅本人創設某種權利外觀足以引起相對人信賴即為已足，本人是否知悉該無權代理行為，要非所問。本件系爭租約之本人為祭祀公業派下全體，透過土地登記及主管機關之備查文件，均已創設吳鎮守為管理人之權利外觀，被告據以信賴而為締約，自應受到保障。另表見代理之法律效果為要求本人就無權代理之法律行為負授權人責任，一旦有民法第169 條之適用，法律關係即已確定有效，縱相對人嗣後知悉無權代理之事實，亦不影響已經生效之法律效力，此為法安定性之必然解釋，原告執前揭法律見解而為主張，應有誤會。
㈢系爭租約屆期後，有民法第451 條之適用。
系爭租約起迄日期為95年10月20日至97年10月19日止，契約屆滿後，被告仍持續支付租金，出租人亦持續收取租金，業經本院認定如前，依民法第451 條之規定，被告與祭祀公業吳從子旺全體派下間為就65、66、66之3 地號土地為視為不定期限繼續契約。
㈣原告於103 年9 月26日以民事辯論意旨續狀為終止不定期租約之表示不生效力。
原告於103 年9 月26日以民事辯論意旨續狀為終止不定期租約之表示，然爭租約之權利主體為祭祀公業派下全體及被告，渠等間法律關係為不定期限租賃，依民法第450 條第2 項固然得隨時終止，然依民法第263 條準用第258 條第2 項之規定，終止權人應為祭祀公業派下全體或有管理權之人，原告固然提出祭祀公業吳從子旺102 年度臨時大會會議紀錄及管理人選舉投票單等資料（見本院卷二第47-88 頁），主張其為祭祀公業之合法管理人，然迄今祭祀公業吳從子旺合法管理人尚未確認，業如前述，原告以管理人名義以民事準備續狀為終止租約之表示，自難認為合法，本件亦無祭祀公業派下全體為終止之表示，渠等間租賃契約仍有效存在。要之，系爭租約為不定期限租約，除合法管理人或派下全體得為終止租約之表示外，系爭租約仍繼續存在。
㈤原告請求被告拆屋還地無理由。
按民事法規範重在財產權保護與交易安全之促進，降低交易風險及避免嗣後創設性或認定性之權利變動影響既得權利者，為財產法制健全之根本，原告以嗣後管理人權限欠缺之確認，主張多年來以其名義所為法律效力之瑕疵，進而向善意第三人主張權利，即與前揭要旨有違。是被告與祭祀公業全體派下間之不定期租賃契約仍有效存在，被告為有權占有，原告請求拆屋還地，不應准許。至原告認吳鎮守、吳家標等人擔任管理人期間擅自處分公業財產，此為吳鎮守、吳家標否涉及背信、偽造文書等刑事責任問題，與本件無涉，附此敘明。
五、綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
民事第一庭 法 官 黃裕民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 5 日
書記官 沈佩霖