臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1810號原 告 袁美鳳訴訟代理人 黃政雄律師被 告 林珈代訴訟代理人 侯傑中律師
張漢榮律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國103 年5 月
5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣貳佰肆拾萬元之同時，將所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上同段三九建號門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○段○○○巷○○號五樓之不動產所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告前於民國100 年10月14日以新臺幣（下同）280 萬元之
價額向被告購買其所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地及其上39建號門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○段○○○ 巷○○號5 樓建物（下稱系爭房地），為規避奢侈稅，以租賃代替買賣方式掩飾，除簽訂房屋租賃契約書外並簽立協議書（下稱系爭協議書）為憑。依系爭協議書第3 條已明定「甲（即原告）、乙（即被告）雙方協議租期屆滿，乙方同意以28
0 萬元整將本標的出售於甲方，甲方前繳付乙方之各期租金24萬元整扣除4 萬元作為乙方之利息補貼及押金20萬元整共計40萬元整，視為購買本標的之簽約金，餘款甲方以本標的向金融機構申請貸款，貸款不足以現金補足，貸款不足之差額視為完稅款，雙方約定完稅日期為102 年10月30日，尾款即銀行貸款俟銀行貸款核發後，乙方塗銷貸款完成同時並交屋」，詎被告於102 年10月30日屆期後卻拒不履約，原告前已支付價金40萬元，尚有尾款240 萬元未付，屢經催告履行，被告均置之不理，原告自得依民法第348 條第1 項及系爭協議書第3 條之約定請求被告移轉不動產所有權登記。
㈡又依系爭協議書第6 條約定「本協議一經簽訂甲、乙雙方均
不得反悔或有不履行之情事，雙方協議甲方若不履行本協議所付之所有款項即由乙方沒收，甲方須保持本標的之原貌返還予乙方，乙方若不履行本協議所收之所有款項加倍返還予甲方」，茲被告拒不履行協議，則其前所收受之所有款項共44萬元，即應加倍為88萬元而返還予原告；另系爭房地自簽約迄今已逾2 年，至少增值100 萬元，原告亦得依民法第36
0 條及系爭協議書第6 條之約定請求被告給付不履行之損害賠償100 萬元，合計共188 萬元。
㈢並聲明：先位聲明：被告應於原告給付240 萬元之同時將系
爭房地所有權移轉登記予原告。備位聲明：被告應給付原告
188 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房地係被告前於100 年7 月13日以價金259 萬元向法院
拍定取得，加計向銀行貸款支付之開辦費、第一年保險費、移轉登記費、100 年8 月至同年10月房屋管理費、貸款利息、原屋主搬遷費及仲介費等費用約19萬元後，被告取得系爭房地所支出之成本價約為278 萬餘元。而被告對100 年6 月
1 日公布施行之特種貨物及勞務稅條例（下稱奢侈稅）並不熟悉，僅由報章雜誌中得知2 年內不能辦理過戶，否則要繳納稅賦。系爭房地倘欲出售，顯將面臨課徵奢侈稅問題，衡情被告自不可能以278 萬餘元之成本價於另要繳納奢侈稅之情形下，猶願以280 萬元之價額出售系爭房地，故原告之代理人即房屋仲介人員洪啟榮遂以所謂以「租賃掩飾買賣」之話術方式騙取原告出售系爭房地，其強調以此方式即可以不用繳稅，惟此方式亦非即能規避奢侈稅，其重點必須不可洩露。換言之，此方式係造成故意逃稅之效果，倘一旦遭查獲反而要加倍罰款，洪啟榮並未明白告訴被告有此一風險，僅強調用此方式可以不用繳稅，顯見原告之代理人洪啟榮係以施用詐術方式騙取被告出售系爭房地。洪啟榮既受原告委託而為原告之代理人，依民法規定代理人之詐欺行為，不問本人知悉與否，相對人均得撤銷其被詐欺而為之意思表示，是被告以答辯狀之送達原告為撤銷訂立系爭協議書之意思表示。
㈡退步言，系爭協議書僅係本件買賣之預約，而非本約，兩造
並有2 年後需另簽訂買賣契約辦理過戶之約定，此自系爭協議書僅簽訂一份，並交由仲介人員保管可證；且因系爭協議書目的係為規避奢侈稅，其內容僅針對將來欲簽立之買賣契約內容為初步約定，雖有就買賣標的、價金等條件預作約定，然缺乏一般房地買賣契約書之其他事項約定，亦無以系爭協議書有使買賣契約成立生效之意思。又仲介人員亦不認為已完成仲介任務，此由其所屬之三益房屋仲介實業有限公司亦僅出具服務費臨時收據，無正式發票，需俟兩造簽訂買賣契約後才開立發票予被告可佐，足見系爭協議書性質應屬於不動產買賣契約之預約，而非本約甚明。再者，系爭協議書既為規避奢侈稅而訂立，則買賣條件即附有不得發生繳納奢侈稅為前提要件；換言之，系爭協議書即含有「如需繳納奢侈稅即契約解除」之附解除條件約定，而在此種「以租代售」方式下仍須繳納奢侈稅，顯見以租賃方式規避奢侈稅之目的已無法達成，則解除條件已成就，系爭協議書即應失效。況系爭協議書第6 條另有規定「雙方協議甲方若不履行本協議，所付之所有款項即由乙方沒收，甲方須保持本標的之原貌返還予以乙方；乙方若不履行本協議所收之所有款項加倍返還予甲方。」此為解約定金之約定，則被告亦得主張加倍返還已收款項，而解除系爭買賣協議，並以答辯狀之送達為解除系爭協議之意思表示。系爭協議書既經被告解除，原告即不得再持系爭協議書對被告主張權利等語，資為抗辯。
㈢聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張經由被告同意向其購買所有之系爭房地，兩造於10
0 年10月14日簽立系爭協議書，為規避奢侈稅，採以租代買方式掩飾，雖訂有租約，約定每月租金1 萬元，並另訂協議書約定系爭房地買賣價金為280 萬元，以繳付之各期租金及押金20萬元並扣除約定補貼被告貸款利息4 萬元後，即以40萬元視為簽約金，於2 年後之102 年10月30日完成過戶移轉登記，被告已收受40萬元價金，尚有尾款240 萬元未付，業據其提出協議書1 紙（見本院卷第6 頁）為證，此亦為被告所不爭執，自堪信為真實。又原告主張依系爭協議書被告於原告給付240 萬元價款之同時負有移轉系爭房地所有權予伊之義務，則為被告所否認，並以揭情詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠兩造所簽訂之系爭協議書為本約或預約性質？原告得否依據系爭協議書請求被告履行出賣人移轉所有權登記義務？㈡被告主張係被詐欺而訂立系爭協議書，依民法第92條規定撤銷為協議書之意思表示，有無理由？㈢被告主張因依協議書履行仍需繳納奢侈稅，所附解除條件已成就，系爭協議書已失其效力，有無理由？㈣被告主張其依據系爭協議書第6 條解約定金之規定，已合法解除系爭協議書，有無理由？茲分別論述如下：
㈠兩造所簽訂之系爭協議書為本約或預約性質？原告得否依據
系爭協議書請求被告履行出賣人移轉所有權登記義務？⒈按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係
依所訂立之契約履行而無須另行訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第3 條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約（最高法院64年台上字第1567號判例、98年度台上字第1972號判決意旨足參）。又「所謂預約，乃指當事人約定將來訂立一定契約之約定而言，倘當事人就契約之所有內容，已意思表示一致，不論冠以何名稱，均係契約本身（即本約），而非預約（最高法院82年度台上字第2 號裁判要旨參照）。再解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例要旨可參）。故當事人訂立之契約，究為本約或預約，應就當事人之意思定之，意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所定之契約即可履行而無須另定本約等情斷之。
⒉經查，系爭協議書除已就買賣標的、價金、繳納價款之方式
、貸款事項、移轉登記之程序及時間、稅款負擔、先行使用標的、交屋時間等項，分別定明於前言、第2 條、第3 條、第4 條、第5 條、第7 條外，並於第6 條約明買賣雙方之違約效果，是自系爭協議書第2 條以下，已就契約履行之內容逐一載明而無缺漏，並具有契約之要素。再者，其他約定事項亦就買賣標的之地價稅、房屋稅開始負擔時點約定自101年起由原告負擔；另遍觀系爭協議書及其他約定事項全文，均無將來應另訂本約及逾期不訂本約法律效果之約定。是依系爭協議書及其他約定事項之全部內容，已可直接為履行而無須另訂本約。且本院復傳喚證人即系爭協議書之見證人洪啟榮到庭證稱：伊介紹原告購買被告房子，當初簽系爭協議書目的是為了2 年後要以買賣原因過戶予原告，伊有與兩造提到有奢侈稅的問題，三方討論認以協議書的方式可以規避奢侈稅，才以此協議書內容約定買賣總價金為280 萬元，預定2 年後完成過戶，而買方可以先住進去使用，房屋稅並自
101 年度起由原告負擔；又因被告提及系爭標的有辦貸款繳息，希望買方即原告補貼其利息支出，故於系爭協議書第3條約定原告給予被告4 萬元之利息補貼；另為免協議書流落到外使租賃掩飾買賣規避奢侈稅之事件外洩，故只簽一份協議書連同本票正本均交由伊保管。證人上開證述亦可佐為兩造簽立協議書之真意，即屆期應依其內容條件履行移轉系爭房地所有權之證明。故系爭協議書顯為本約而非預約，要屬無疑。被告雖以協議書第3 條約定有「完稅日」，足見必須另簽訂買賣契約始能辦理完稅云云，然依該條文文字之真意，「完稅日」應僅止於約定買賣雙方需向稅捐機關繳納稅賦完畢之日，並無有另訂買賣契約之表意，雖證人亦陳稱協議書上記載之完稅日期，意思是說會在102 年10月30日之前簽訂買賣契約書再用印，惟其目的乃係為報稅以取得完稅證明後辦理過戶登記，是縱為完成稅賦繳納而有須訂立公契之必要，此亦不影響系爭協議書即為本約而非預約性質之認定，原告自得依據系爭協議書請求被告履行出賣人移轉所有權登記義務，被告上開辯解並不可採。
㈡被告主張係被詐欺而訂立系爭協議書，依民法第92條規定撤
銷為協議書之意思表示，有無理由？按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨參照）。本件被告主張其遭原告代理人即仲介人員之詐欺而簽立系爭協議書乙節，既為原告所否認，揆諸上開判例要旨說明，被告自應就其遭詐欺之事實負舉證之責。但查，被告僅泛稱伊對奢侈稅並不瞭解，是仲介人員誘使、施用詐術而訂立系爭協議書云云。惟被告為一智識成熟之成年女子，多次進出買賣不動產，經驗豐富；況經證人洪啟榮證述，採此租賃掩飾買賣以規避奢侈稅方式，係經三方確認同意後而採行；且被告亦明知訂立系爭協議書係要出售系爭房地，甚至向原告爭取貸款利息之補貼，以抵扣簽約金之支付，被告豈有遭詐騙或誤認之可言。雖被告另以系爭房地取得成本費用高達278 萬元，如非為規避奢侈稅實無以280 萬元之低價出售原告可能。惟查，系爭房地被告係自本院拍賣取得，拍定價金共計259 萬元，然此拍定價格係包括3866建號（即停車位）之價格33萬元，有被告提出之本院不動產權利移轉證書在卷可參（見本院卷第53頁），而原告向被告購買之系爭房地並不包含停車位，此有系爭協議書第6 條約定甚明（見本院卷第7 頁），則被告出售系爭房地所支出之成本費用應為226 萬元【259 萬元（拍定總價額）－33萬元（3866建號之停車位價額）＝226 萬元】，縱加計其主張向銀行貸款支付之開辦費、第一年保險費、移轉登記費、100 年8月至同年10月房屋管理費、貸款利息、原屋主搬遷費及仲介費等約19萬元，總計僅有245 萬元。被告以280 萬元出售予原告，即有利圖35萬元，如另加計欲規避原應繳納之奢侈稅42萬元，其可得利益為77萬元，被告辯稱其無利圖顯無以28
0 萬元低價出售之動機，係遭詐騙誘使云云，尚非可採。是被告迄未舉出積極證據證明其確有受原告詐欺之事實，故被告主張其得依民法第92條規定撤銷其簽訂系爭協議書之意思表示云云，並無理由。
㈢被告主張因依協議書履行仍需繳納奢侈稅，所附解除條件已
成就，系爭協議書已失其效力，有無理由？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條定有明文。被告主張系爭協議書含有「如需繳納奢侈稅即契約解除」之附解除條件約定，此為有利被告之事實，自應由被告負舉證責任。惟被告迄至本件言詞辯論終結前均未能舉證以實其說；且遍查系爭協議書內容並無上開解除條件之明文約定，縱兩造係因規避奢侈稅而訂定系爭（買賣）協議，亦不能逕以其規避之目的不能達成，遽認為兩造有解除契約之合意。是被告抗辯所附解除條件已成就，系爭協議書應已失效，亦屬無據。
㈣被告主張其依據系爭協議書第6 條解約定金之規定，已合法
解除系爭協議書，有無理由？⒈被告又以系爭協議書第6 條另有解約定金之約定，被告自得
主張返還已收款項而解除買賣契約云云。惟按「解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。惟此項解除須於相對人著手履行前為之，相對人已著手履行時，則不得再為此項解除權之行使。」（最高法院72年台上字第85號判例著有明文）。又「解約定金係保留解除權之代價所交付之定金。授與人得拋棄定金而解除契約；收受者得加倍償還而解除契約。申言之，付定金者欲解約，依意思表示為之即可，無須另為拋棄定金之表示；受定金者欲解約，須於為解約之意思表示前或同時提出定金之倍額，否則，不生解約之效力。」（最高法院82年台上字第1325號裁判意旨參照）。
⒉系爭協議書第6 條既明定有甲方（即買方原告）及乙方（即
賣方被告）若不履行本協議時，承買人所付款項由出賣人沒收並保持標的原貌返還出賣人、出賣人加倍返還所收款項等，顯係契約當事人約定以定金（即之前所收之簽約金）為保留解除權之代價，性質上屬解約定金，係屬保留解除權之約定，且為兩造所不爭執（見本院卷第39頁背面）。被告既為受定金之一方，其向原告表示解除契約，又未在此之前或同時提出已收定金之倍額，依上說明，自不生解約之效力。況且，此項約定解除權之行使，必須於對方著手履行前為之，對方如已著手履行時，則不得再為此項解除。而系爭協議書成立後，被告已收受定金40萬元，原告更依約自101 年起開始繳納地價稅、房屋稅，業據其提出支付102 年房屋稅繳款書為證（見本院卷第83頁），系爭房地亦交由原告居住使用迄今，具見兩造均已著手於買賣契約之履行，自不許被告行使該約定之解除權。準此，系爭協議書仍然有效存在，原告自得本於該協議書請求被告履行。而原告尚有尾款240 萬元未付，因認原告請求命被告應於原告給付尾款之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，即屬有據。
四、綜上所述，系爭協議書為兩造買賣系爭房地之約定，原告本於協議書之法律關係，請求被告於其給付買賣價金尾款240萬元之同時應將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。另原告之先位聲明既已勝訴，備位聲明部分即無庸審酌，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
民事第二庭 法 官 林文慧以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書記官 陳秀鳳