臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1963號原 告 山禾不動產仲介經紀有限公司法定代理人 曾瑞珍訴訟代理人 巫宗翰律師被 告 廖金助訴訟代理人 楊逸民律師
張毅超律師上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國103 年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零伍萬元，及自民國一百零二年十二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告將其所有之廣興加油站，門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○ 段○○○ 號1-2 樓，及所坐落之土地即桃園縣平鎮市○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（以下合稱系爭不動產），委託原告銷售，並於民國101 年9 月11日簽立同意書，委託期間自101 年9 月11日起至同年月30日24時為止。
原告嗣將系爭不動產出售予訴外人沈德鈞，約定成交總價新臺幣（下同）4,800 萬元，並於101 年9 月14日簽訂不動產買賣契約書。依兩造於101 年9 月11日簽訂之同意書第1 條所示，被告應於101 年9 月14日給付成交價之2.5％即120 萬元之服務報酬予原告。兩造嗣於101 年10月 1日簽立如附表一所示之賣方給付服務費同意書（下稱附表一同意書），載明服務費為120 萬元，約定於買賣順利完成結案時一次付清仲介費。其後兩造又於101 年10月11日簽立如附表二賣方給付服務費同意書（下稱附表二同意書），其中將服務費120 萬元更改為105 萬元，並約定分二期給付。
（二）附表二同意書分別以「聯邦銀行1,600 萬元支付時」作為給付第一期居間報酬55萬元之條件、「結案日」作為給付第二期居間報酬50萬元之條件，依民法第99條規定，系爭同意書所定之條件性質上屬於附停止條件。而依被告與買方沈德鈞簽訂之不動產買賣契約書第14條特別事項第3 項，乃約定沈德鈞支付買賣價金1,600 萬元之履行方式，是上開約定係要求被告應協同沈德鈞於聯邦商業銀行（下稱聯邦銀行）先行辦理抵押權反設定2,000 萬元後，被告始得動撥沈德鈞匯入聯邦銀行1,600 萬元履約保證金。然沈德鈞與被告相約至聯邦銀行辦理2,000 萬元之反設定登記，於雙方到場後，被告卻屢次藉詞推拒，且被告至始未提出設定抵押所需之印鑑證明及相關文件，已屬違約在先，可見被告不願履約之意思甚明。再以，上開買賣契約書第
3 條約定所示，沈德鈞應履行第14條特別事項第8 項之代償，應係在過戶完成後始有代為償還被告渣打、合庫銀行貸款之義務，與第14條特別事項第3 項之約定必須被告履行反設定2,000 萬元於沈德鈞後，始得動撥聯邦銀行履約保證帳戶內1,600 萬元之情形不同。是以，被告未能動撥聯邦銀行1,600 萬元，乃被告之消極不作為，未能與沈德鈞一同辦理反設定登記所致，依民法第101 條第1 項規定，視為條件已成就，原告請求被告給付第一期居間報酬給付債權55萬元，應屬有據。
（三）又兩造既簽訂有代理不動產銷售同意書，委託原告銷售系爭不動產，兩造間即成立居間仲介契約。嗣經原告洽詢沈德鈞並提供買賣系爭不動產之締約機會後，被告與沈德鈞即簽訂不動產買賣契約書，完成訂約目的，顯見原告實已達成居間契約之勞務給付義務，原告自得請求給付服務報酬。且居間報酬之請領不因其所媒介成立之契約嗣後解除而受影響，亦即縱原告媒介成立之不動產買賣契約因故而遭解除，不論有否可歸責於被告之事由，均無礙原告依約請求居間報酬。且被告業於本件103 年1 月24日準備程序期日自認附表二同意書所約定之結案日包括解除買賣契約，即生自認效力，是該居間契約之效力應仍有效。再以，被告於沈德鈞匯入1,600 萬元於履保帳戶後本即有給付居間報酬之義務，惟被告竟因貪圖系爭不動產房地產飆漲後可預期享有更大之利益，而逕自拒絕履約，並發函解除買賣契約，此舉顯係以不正當手段阻其居間報酬額之給付條件成就，故依民法第101 條第1 項規定，應視為條件已成就。
（四）縱系爭不動產買賣契約遭解除，至少亦無礙第一期居間報酬之給付，蓋沈德鈞既已完成第一次支付條件。被告自於此同時負有第一期居間報酬之給付義務，其所謂應就他案結果判斷之拖延手段已無實益。且他案之判斷結果若為契約解除違法，原告仍有完成不動產買賣契約之給付義務，並同時依約給付居間報酬。反之，若他案判斷結果為契約解除合法。而居間報酬之給付義務不因契約之解除而消滅，被告仍有先因第一期條件成就部分給付服務費用55萬元義務，否則，豈非因被告個人之舉（解除系爭不動產契約），而使原告毫無機會獲取本應可取得之居間報酬利益，嚴重違反締約誠信與交易安全等語。
（五）並聲明：除擔保金額外如主文所示。
二、被告則以：
（一）被告並無拒絕原告服務費之意思。而附表二同意書載明：服務費支付分二期，第一次於買方於聯邦銀行1,600 萬元支付時提撥55萬元等語，所謂「買方於聯邦銀行1,600 萬元支付時」非指「買方將1,600 萬元存入聯邦銀行」之謂，而係指「於聯邦銀行交付被告1,600 萬元時，從中提撥55萬元交付原告」而言。此觀附表一同意書載明：「於第一次撥款保留60萬元於聯邦銀行，待結案日另提撥60萬元」等語自明。而沈德鈞存入聯邦銀行之價金1,600 萬元尚未交付於被告，故被告給付原告第一期服務費之條件尚未成就，被告自無給付義務。
（二）被告就系爭不動產買賣契約如已解除，被告仍有給付原告居間報酬，亦不爭執。惟如被告主張沈德鈞違約，被告解除系爭不動產買賣契約有理由，則沈德鈞存入聯邦銀行之1,600 萬元最終將由被告沒收，被告同意於聯邦銀行交付被告1,600 萬元時，提撥105 萬元報酬予原告。反之，如被告解除系爭不動產買賣契約並無理由，則沈德鈞於給付被告全部價金4,800 萬元後，系爭不動產買賣契約亦告結案，被告亦同意於聯邦銀行交付被告4,800 萬元時，提撥
105 萬元報酬予原告。是無論系爭不動產買賣契約是否解除，原告之給付報酬債權皆得以實現清償，惟因被告約定給付之條件尚未成就，原告自不得提前請求給付。系爭同意書亦載明：「系爭服務費支付分二期…第二次於結案日付清仲介費」等語，而系爭不動產買賣契約既尚未結案，原告請求被告給付應於結案日方付清之第二期服務費，其給付條件亦未成就，被告即無給付義務。
（三）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告將其所有之系爭不動產委託原告銷售，並於101年9月11日簽立同意書，委託期間自101年9月11日起至同年月30日24時為止。原告嗣將系爭不動產出售予沈德鈞，約定成交總價4,800 萬元，並於101 年9 月14日簽訂不動產買賣契約書。
（二）依同意書第1 條所示，被告應於101 年9 月14日給付成交價之2.5 ％即120 萬元服務報酬予原告，兩造嗣於101 年10月1 日簽立附表一同意書，載明服務費為120 萬元，且約定於買賣順利完成結案時一次付清仲介費。其後兩造又於101 年10月11日簽立附表二同意書，其中將服務費120萬元更改為105 萬元，並約定分二期給付。被告迄今尚未給付原告105 萬元之服務報酬。
四、得心證之理由
（一）按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第
565 條、第568 條之規定甚明，最高法院72年度台上字第1537號裁判意旨參照。次按，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照。
經查，被告所有之系爭不動產業經原告之媒介而出售予沈德鈞，且被告與沈德鈞業已於101 年9 月14日訂立買賣契約，是原告對被告之居間報酬請求權120 萬元即已發生，且兩造於101 年10月1 日訂立附表一同意書再次重申被告負有給付原告居間報酬120 萬元之義務，嗣再於101 年10月11日訂立附表二同意書，協議將本件120 萬元居間報酬更改為105 萬元，且被告迄今尚未給付，此有兩造於 101年9 月11日所簽署之同意書、附表一同意書及原告與沈德鈞所訂立之不動產買賣契約書附卷可參（見本院卷第10至37頁），復為兩造所不爭，堪認與事實相符，故本件被告負有給付原告105 萬元居間報酬之義務，洵堪認定。
（二）再按，當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認該事實之發生時或其發生已不能時，為清償期屆至之時。此項清償期之約定，與民法第99條第1 、2 項所定附條件之法律行為，於條件成就時，其法律行為發生效力或失其效力之情形，尚有不同。最高法院93年度台上字第1600號裁判意旨參照。又按，當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101 條第1 項規定，應視為清償期已屆至。最高法院87年台上字第1205號判例意旨可資參照。經查，被告對原告負有105 萬元居間服務報酬給付義務，業經本院認定如前，然兩造先於101 年10月1 日訂立附表一同意書，約定居間服務報酬於「完成結案」時一次付清仲介費，其後又於
101 年10月11日簽立附表二同意書約定，分別於「聯邦銀行1,600 萬支付」時給付55萬元，及「結案日」付清仲介費。是以，兩造所訂附表一、二同意書，係以被告對原告負有給付居間服務報酬義務，且約定於「完成結案」、「聯邦銀行1,600 萬支付」、「結案日」等預期不確定事實發生時為債務之清償期者，揆諸首揭規定及裁判意旨，附表一、二同意書即非民法第99條之條件或期限，而應係兩造間對於清償期之特別約定，合先敘明。
（三）次查，附表二同意書將居間服務報酬第一期款項55萬元之清償期約定於「聯邦銀行1600萬元支付時」給付。又依被告與沈德鈞間不動產買賣契約書第14條特別事項第三項，約定沈德鈞存入聯邦銀行履約專戶之第一、二期款項共1,
600 萬元等語，經辦理抵押權反設定2,000 萬元後，沈德鈞即同意被告先行動撥上述1,600 萬元等語（見本院卷第22頁）。嗣後，被告與沈德鈞又於101 年9 月28日協議加註事項第6 項中特別約定被告同意將系爭不動產及坐落桃園縣平鎮市○○段○○○ ○號全部先由沈德鈞反設定2,000萬元，經地政機關審查同意時，即可由被告動用聯邦銀行款項等語（見本院卷第35頁）。再查，沈德鈞已於101 年
9 月14、17日開立面額480 萬元及1,120 萬元支票，將第
一、二期款項總計1,600 萬元，存入聯邦銀行履約帳戶中，並經被告與沈德鈞買賣契約所委任之訴外人唐嘉才於本院102 年度重訴字第52號履行契約事件（下稱履行契約事件）中證稱綦詳（見本院卷第12至14頁、本院102 年度重訴字第52號卷第136 頁背面，下稱重訴字卷）。是以，依被告與沈德鈞買賣契約之第14條特約事項第3 項及101 年
9 月28日協議加註事項第6 項，只要系爭不動產及坐落桃園縣平鎮市○○段○○○ ○號設定2,000 萬元抵押權登記經地政機關審查同意時，被告即可先行動撥聯邦銀行履約帳戶中之1,600 萬元，堪予認定。
（四）然查，證人唐嘉才在履行契約事件中，於102 年9 月25日到庭證稱略以：伊為被告與沈德鈞委任之地政士，伊於10
1 年10月1 日與被告、沈德鈞、聯邦銀行人員相約辦理2,
000 萬元抵押權設定，惟當日因被告及訴外人廖玉琴用印及證件不齊全，故無法至地政事務所辦理抵押權設定，因為未辦理抵押權登記，被告即無法動用聯邦銀行履約帳戶中之1,600 萬元，其後被告有說會提出被告及廖玉琴之印鑑證明及印鑑章，但經伊及仲介公司催告，被告一直說好，一直到現在都尚未補正。雖被告與沈德鈞在101 年9 月28日有另行協議加註事項第6 項約定只要將設定2,000 萬元之文件送交地政機關審查同意後，就可由被告向聯邦銀行辦理動撥款項事宜，但因被告證件不齊全，無法將設定文件送交地政機關審核等語（見重訴字卷第134 背面至13
6 背面）。況查，101 年10月1 日當日未能辦理抵押權設立登記後迄今，被告均未配合提出設定抵押權之必備證件及印章，是被告與沈德鈞未能完成抵押權設定之申請係肇因於被告無正當理由遲未能提供印鑑證明及印鑑章所致，足認屬實。
（五）雖被告辯稱，被告未配合辦理設定抵押權，係因沈德鈞未依買賣契約第14條特別約定事項第8 項以及101 年9 月28日協議加註事項第2 項先行償還被告之渣打國際商業銀行（下稱渣打銀行）約1,200 萬元之貸款云云。惟查，被告與沈德鈞間買賣契約第14條特別約定事項第8 項及101 年
9 月28日協議加註事項第2 項雖均提及沈德鈞須代償被告渣打銀行之貸款，然觀諸前揭約定與買賣契約第14條特別約定事項第2 項約定並無約定沈德鈞需先清償貸款，始得設定抵押權，否則101 年10月1 日被告即無可能在沈德鈞尚未代償被告貸款前，即與沈德鈞及地政士約定前往辦理抵押權設定。況依被告與沈德鈞間買賣契約第3 條約定所示，應係在過戶完成後，始有代償義務，故被告所辯難認有據。是被告自101 年10月1 日迄今，無正當理由拒絕配合用印並提出設定抵押權之文件，致使附表二同意書第一期之「聯邦銀行1,600 萬支付」之事實無法發生，揆諸首開裁判意旨，被告以不正當行為阻止兩造約定之第一期居間服務報酬55萬元於「聯邦銀行1,600 萬支付」事實之發生，類推適用民法第101 條第1 項規定，視為清償期已屆至，故原告向被告請求給付第一期居間服務報酬55萬元，自屬有據。至被告辯稱被告業已向沈德鈞表示解除買賣契約，無論被告解除與沈德鈞間之買賣契約有無理由，沈德鈞存入聯邦銀行之1,600 萬元最終將由被告作為價金收取或作為違約金沒收，故清償期尚未屆至云云。然觀諸兩造所訂附表二同意書將居間服務報酬分為二期給付，應係導因被告與沈德鈞之買賣契約第14條特別約定事項第2 項及
101 年9 月28日協議加註事項第6 項，被告得在買賣契約履約完畢前動用沈德鈞所給付第一、二期買賣價金之1600萬元而來，否則若如被告所辯，第一期「聯邦銀行1,600萬支付」並不包括得設定2,000 萬元抵押權由被告先行動撥1,600 萬之情形，僅適用於被告與沈德鈞履約給付買賣價金之時，則第一期之「聯邦銀行1,600 萬支付」事實之發生，即與第二期約定「結案日」無異，是被告上開辯詞，尚非有據，殊不可採。
（六）復查，附表二同意書將105 萬元居間服務報酬第二期款項清償期約定於「結案日」付清。而依被告與沈德鈞於 101年9 月28日協議加註事項第2 項，協議將「結案日」最遲時間訂於102 年6 月30日，且若超過106 年6 月30日之最遲結案日，沈德鈞有權主張契約解除或繼續履約（見本院卷第35頁），此外，被告與沈德鈞嗣於101 年10月1 日協議再加註事項第2 項中亦重申，若於最遲結案日102 年 6月30日仍未結案時，買方沈德鈞有權決定解除契約或繼續履約等情。再參以附表一同意書中，亦曾約定「服務費12
0 萬元…於買賣順利完成結案時一次付清仲介費」。據此，堪認兩造於附表一、二同意書所約定「結案日」之真意，係被告與沈德鈞間之買賣契約給付價金及完成過戶後順利履約完畢，如解約亦屬「結案」，則協議加註事項中即不會記載「如於最遲結案日仍未結案，買方沈德鈞有權解除契約」等語。末查，既被告與沈德鈞分別在101 年9 月28日及101 年10月1 日約定最終結案日為102 年6 月30日，其後被告於101 年10月11日又與原告訂立附表二同意書，約定以「結案日」作為第二期居間服務報酬之清償期，堪認兩造對於第二期居間服務報酬係約定，如被告與沈德鈞提早完成履約，原告即可提早請求付清居間服務報酬，縱未能提早完成履約，最遲至102 年6 月30日最終結案日原告即可請求付清居間服務報酬，至於被告與沈德鈞其後決定解除契約或繼續履約即與原告無涉。準此，102 年6月30日業已屆至，依附表二同意書，被告即負有付清第居間服務報酬之義務，被告迄今仍未給付，原告請求自屬有據。
（七）綜上所述，被告對原告負有給付居間服務報酬105 萬元義務，且依兩造附表二同意書所訂之二期清償期均已屆至，原告請求被告給付105 萬元，於法有據，應予准許。
五、從而，原告依民法第568 條第1 項規定，請求被告給付 105萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年12月24日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又本件兩造分別陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，爰分別酌定相當擔保金而准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 5 月 15 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 黃翊哲法 官 陳寶貴如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 19 日
書記官 張彩霞┌───────────────────────────────────┐│附表一：賣方給付服務費同意書 │├───────────────────────────────────┤│立書人廖金助於民國101 年9 月14日經蘋果房屋體育園區店之媒介出售○○○鎮○○○○段756 、758 、757 地號依分割鑑界土地 筆及其地上物門牌廣興加油站建││物 棟並已向買方沈德鈞完成簽約手續本人同意於給付服務費新臺幣壹佰貳拾萬││元整予 恐口說無憑特立本同意書為證。於第一次撥款保留陸拾萬於聯邦銀行，││特結案日另提撥陸拾萬元整，合計壹佰貳拾萬元支付仲介公司。 ││ ││附記於買賣順利完成結案時一次付清仲介費。 ││ ││立同意書人：廖金助 ││中 華 民 國 101 年 10 月 1 日│├───────────────────────────────────┤│附表二：賣方給付服務費同意書 │├───────────────────────────────────┤│ 原101 年10月1 日同意支付服務費120 萬元整更改為壹佰零伍萬元整，支付││分二期，第一次於買方於聯邦銀行壹仟陸佰萬支付時提撥伍拾伍萬元第二次於結││案日付清仲介費。 ││ ││ 立同意書人：廖金助 ││ ││中 華 民 國 101 年 10 月 11 日│└───────────────────────────────────┘