臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1043號原 告 祭祀公業法人桃園縣呂達川法定代理人 呂百理訴訟代理人 李承訓律師
陽文瑜律師被 告 呂理宏訴訟代理人 吳上晃律師
呂宗達律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，於民國103 年5 月29日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認兩造間就桃園縣○○鎮○○段○○○段○○○地號內面積八四六三平方公尺土地之耕地三七五租約之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間就桃園縣○○鎮○○段○○○段000 地號內面積8463平方公尺土地之耕地三七五租約之租賃關係（溪鎮南字第306號）不存在，然此情為被告所否認，是兩造間就上開租約存否一節既屬未明，並因致原告於私法上之地位處於不安之狀態而有受侵害之危險，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，揆諸前揭法律規定及判例意旨，原告提起本件確認之訴，堪認有即受確認判決之法律上利益，應予准許。
二、原告主張：㈠被告為原告前管理人呂芳澧之子，呂芳澧於擔任原告管理人
期間為圖被告之利益，未經派下員大會同意或代表會決議，且未利益迴避，竟違背其管理人職務，擅於民國89年2 月1日將坐落桃園縣○○鎮○○段○○○段000 地號（下稱系爭
249 地號）內面積6165平方公尺之土地出租予被告，並向大溪鎮公所提出耕地三七五租約之申請，後更將租約始日虛偽填載至89年1 月1 日，並變更租賃面積為8463平方公尺，終於89年11月17日經大溪鎮公所准予租約登記在案（溪鎮南字第306 號，下稱系爭租約）。
㈡呂芳澧擔任原告管理人期間從未於歷年代表會中提出將系爭
249 地號土地出租給被告之議案或報告，且呂芳澧於89、90年度製作提出於代表會之收支結算書中亦未見有屬於被告繳納租谷之記載，又原告於88年間與訴外人蕭財丁等人發生租佃爭議，當年度自不會向蕭財丁收取租谷，則倘被告果於89年間承租系爭249 地號土地，則89年所收總租谷應較88年為多，然屬於黃旺田、蕭財丁、邱家興等人之租谷，於88及89年均為15,627斤，亦可明被告於89年並未有繳納租谷之事實，益可見兩造間並未就系爭249 地號土地達成租賃合意。參諸原告之81年規約（下稱系爭81年規約）第13條規定，原告管理人並無可代理公業簽訂租約之權限，復依系爭81年規約第12條規定，有關原告祭祀公業之權利義務事項，均須經過公業代表會議決，然呂芳澧與被告所訂立之租約卻未依上開規定經代表會議決，是縱認呂芳澧與被告間有簽訂租約之合意，呂芳澧亦顯無簽訂租約之權限；況被告亦自認系爭81年規約並無明文賦予管理人有代表原告訂定租約之職權，故系爭租約對原告自不生效力。至於，被告雖辯稱亦有耕地租約係經由前管理人呂傳命代表原告前身與承租人簽約云云，惟呂傳命所代表簽訂之租約均有依程序辦理，而當時各房代表均知悉簽約情事，自與呂芳澧未依規約經代表會議決、未於代表會中報告之情形不同，當無最高法院95年度台上第1233號判決意旨所示祭祀公業財產權利行使另有習慣，可認該祭祀公業派下有以此為契約內容之意思，而應認該權利行使為有效情形之適用。
㈢被告雖辯稱祭祀公業之管理人猶如法人之法定代理人，對外
可代表該祭祀公業云云，然就屬祭祀公業派下全體公同共有財產之權利行使，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，而租賃行為既屬管理行為，除非法律或原告公業之規約另有規定，即應得全體派下員之同意方能為之，被告就上開規定不可能諉為不知，遑論被告尚係前管理人呂芳澧之子，自無從主張其為善意相對人。系爭81年規約相關規定並非係就前管理人呂芳澧代理權之限制或撤回，前引法律規定僅係考量祭祀公業無法時時召開派下員大會，方以規約授權由代表會議決，而管理人則根本未被授權可逕為原告公業之財產管理行為，故顯無民法第107 條規定之適用。被告雖辯稱於租約補正期間，原告之89年規約（下稱系爭89年規約）第13條第2 款已增訂管理人得代表公業訂定租賃契約云云，然由此反見被告知悉系爭81、89年規約內容，且參諸系爭89年規約第12條代表會之職權，其中關於公業之權利義務事項，仍應經代表會議決通過，則縱認系爭89年規約為有效，因租約之訂立係屬關於原告公業之權利義務事項，程序上即應經代表會之議決，而被告既明知未經上開程序，更可見其並非善意相對人。又被告自認知悉系爭249 地號土地前經承租人違法轉租，嗣經調解、調處後由原告收回土地等情，則原告既欲收回土地，自無另行出租之可能，尤無可能再行訂立耕地三七五租約，由此亦可認被告無從主張其為善意相對人。被告雖辯稱其非原告之派下員，無從知悉原告內部事務，然由被告知悉系爭249 地號土地遭違法轉租始末、提出系爭89年規約及89年5 月12日代表會議相關過程等節，顯見被告就原告內部事務及運作狀況甚為熟悉，豈可能為善意相對人；被告雖另辯稱其前開所述乃係原告提起本件訴訟後，委任律師依本案相關資料提出答辯云云，惟前引內容多屬事實方面陳述，苟未經被告告知，其委任律師如何可能知悉，益見被告所辯並不足採。
㈣被告雖辯稱於申請耕地租約補正期間，原告公業代表會已就
系爭81年規約決議通過修正為系爭89年規約，並於系爭89年規約第13條第2 款增訂管理人得代表公業訂定租賃契約，即已獲得原告授予管理人訂定租約權限云云，然呂芳澧於89年
5 月12日召開代表會議所通過之管理暨組織規約增訂、修訂案，並未於會後召開派下員大會通過，顯然違反系爭81年規約第26條而不生效力；呂芳澧自81年2 月16日派下員大會被推選為管理人後，於4 年任期屆滿前，並未召開派下員大會推選新任各房代表、管理人、監察人，是渠等任期已於85年
2 月16日終止，如何能於89年5 月12日組成代表會修改規約，故89年5 月12日由已不具代表身分及職權之派下員所修正通過之系爭89年規約自屬無效；退步言，縱認81年2 月16日派下員大會所推選之各房代表即訴外人呂傳華、呂傳獅、呂芳統、呂水字、呂清發、呂琳、呂捷發、呂芳澧、呂芳恭、呂芳畹等10人仍得於任期屆滿後行使代表職權，然呂芳澧於89年5 月12日召開之代表會議時，上開人等僅有呂傳華、呂傳獅、呂芳統、呂捷發、呂芳澧、呂芳畹等6 人出席，未達系爭81年規約第19條規定全體代表三分之二以上即7 人出席之規定，故89年5 月12日經由代表會議修正通過之系爭89年規約即屬違反要件而不具效力；又系爭89年規約第26條修正為「本章程經本公業代表會通過呈報主管機關核准後實施，修改亦同」，顯然逾越經由派下員大會通過之系爭81年規約所授與代表會之權限而不生效力，故亦無從認89年5 月12日經代表會議修正通過之系爭89年規約為有效。退步言，縱認系爭89年規約為有效，然因系爭81年規約第12條關於代表會職權並未修正，故修正後之系爭89年規約第13條規定，至多僅能認於代表會決議同意簽訂耕地租約及租約關於公業權利義務事項之內容後，由管理人代表公業簽訂租約、管理及執行，自無從以規約業已修正，即謂呂芳澧可逕行決定將公業財產出租予被告。被告雖另辯稱於系爭租約期滿後，呂芳澧曾先後兩次與被告續訂租約，顯屬有權代理云云，然呂芳澧於85年2 月16日已因任期屆滿而不具管理人身分及職權，系爭89年規約如上所述亦根本不生效力，則呂芳澧縱先後與被告續訂租約，亦仍無法對原告發生效力。
㈤退萬步言，縱認呂芳澧具有可代原告與被告訂立系爭租約之
權限，且與被告間亦有耕地租約合意，然渠等達成合意之日期顯於農業發展條例89年1 月4 日修正施行（即89年1 月28日）後，故不適用耕地三七五減租條例之規定。蓋被告雖辯稱系爭租約於89年1 月1 日即已成立，且於89年1 月28日前即向大溪鎮公所提出申請登記云云，然被告先辯稱系爭租約於88年11、12月間即已成立，後始改稱係於89年1 月1 日成立，其前後主張顯然矛盾，自屬不實；又參諸被告提出租約訂立登記申請書所載租期始日為89年2 月1 日、承租人自任耕作切結書所載簽立日為89年1 月28日、大溪鎮公所103 年
2 月27日溪鎮民字第0000000000號函亦謂出承租人雙方係於89年2 月間第一次會同提出耕地租約登記申請等情，亦足見被告所辯與事實不符。其次，倘系爭租約果於89年1 月1 日即已成立，呂芳澧何以遲至89年2 月間始代表原告向大溪鎮公所申請終止登記與蕭財丁等人之租約？何以於89年3 月接獲桃園縣大溪鎮公所補正通知後，迄至89年11月8 日始提出補正切結書？由此均見與常情不符。被告第一次向大溪鎮公所提出租約登記時，除載明租約始日為89年2 月1 日，更約定出租耕地面積為0.6165公頃，租谷為1,661 公斤稻米，然被告於89年9 月間向大溪鎮公所提出租約登記時，約定出租耕地面積則為0.8463公頃，租谷則為2,352 公斤稻米，顯見被告亦應係於89年9 月間就系爭租約達成合意。又被告雖於89年9 月間第二次向大溪鎮公所提出耕地租約訂立登記申請時記載租約始日為89年1 月1 日，然其提出之時點已於農業發展條例89年1 月4 日修正施行後（即89年1 月28日）後，再參酌農業發展條例之修正對出租人權益影響甚大，即顯見呂芳澧為圖被告之利益，始配合將租約始日虛偽填載至89年
1 月1 日，此自無從作為被告答辯有利之證明。㈥呂芳澧身為原告前管理人，本應全力維護原告全體派下員權
益，其明知依系爭81年規約關於訂定耕地租約係屬原告權利義務之事項，須經代表會決議，其根本無代表原告訂約之權限，且當時原告與蕭財丁等人之租佃爭議雖經調處成立，然實際仍由蕭財丁等人持續耕作而尚未收回，自不可能另行出租他人，復未經派下員大會同意或代表會決議，竟未利益迴避且違背其管理人職務，為圖被告利益，擅於89年2 月1 日將系爭249 地號土地內面積6165平方公尺土地出租予被告，而被告明知呂芳澧為其父親，卻未向原告提出書面承租申請，隱瞞原告公業各代表及監察人而向大溪鎮公所提出耕地三七五租約之申請，且於大溪鎮公所要求補正祭祀公業章程及派下員全體同意書時，渠等為規避農業發展條例第20條規定，竟另行訂立不實之耕地三七五租約登記申請書，將租約始日虛偽填載至89年1 月1 日，更共同出具切結書不實記載「租約確實在農業發展條例修正施行前之民國89年1 月1 日所訂立之租約無誤」等語，致大溪鎮公所職員陷於錯誤而准予登記在案，故渠等顯係以共同侵權行為而侵害原告及全體派下員之權益甚明，則原告即得依民法第184 條第1 項、第18
5 條、第213 條第1 項規定請求被告回復原狀，而回復原狀之效果即回復至系爭租約未簽訂之狀態㈦至於，被告雖辯稱本件有權利失效原則適用云云，並不足採
，蓋系爭租約訂立過程有諸多瑕疵已如前述，而呂芳澧身為原告前管理人，卻違反原告祭祀公業規約規定，長期不召開派下員大會，自任管理人長達20年，復未就土地出租予被告之事向其他代表報告，且被告更係呂芳澧之子，如何能期呂芳澧會向被告主張權利。被告雖另辯稱原告於98年7 月18日經派下員大會會議改選訴外人呂百理為原告公業之法定代理人，且迄至提起本件訴訟前均未行使權利云云，惟該次會議並未選舉新任管理人及監察人，被告此部分所辯顯與事實不符。呂芳澧嗣雖於99年12月26日召開派下員大會選出原告改制為法人之第一屆管理人、管理委員、監察人及監察委員，然大溪鎮公所並未同意新任管理人、監察人之備查，故原告公業於當時仍由呂芳澧擔任管理人。原告公業前身係迄至10
1 年4 月22日再次召開臨時派下員大會，決議通過將原告公業名稱申請變更為「祭祀公業法人桃園縣呂達川」，並通過原告法人之章程，推舉新任代表呂芳清等10名，再由新任代表推選呂百理為新任管理人，嗣並呈報大溪鎮公所於101 年
5 月24日准予核備，呂百理始正式開始行管理人職責，且於完成法人登記立案後，積極清理原告公業財產狀況，始發現系爭租約之簽訂過程有諸多瑕疵而認應屬無效，並無被告所指怠於行使權利情事。被告雖另辯稱呂百理於102 年3 月11日向大溪鎮公所申請更改系爭租約出租人名義，並收取被告所繳交100 年度租金，通知繳納101 年度租金，逕謂原告已承認系爭租約有效性云云，惟被告繳納100 年度租金時，仍由呂芳澧擔任原告管理人職務，呂百理僅係以祭祀公業法人桃園縣呂達川籌備委員會主任委員身分代為收取租金；至10
2 年3 月11日向大溪鎮公所申請更改系爭租約出租人名義，乃係因原告已成立法人，且有新任管理人，故依法申請名義變更，非謂承認系爭租約之效力。至被告另辯稱呂芳澧於10
0 年1 月28日與呂百理辦理交接，呂百理自斯時起即接管原告業務云云，惟斯時原告法人尚未依法設立，呂百理當時之任務僅係將原告公業完成法人登記及相關事宜，對原告各項業務均待瞭解，況當時原告登記之管理人仍係呂芳澧。
㈧縱認系爭租約為有效，原告亦得依耕地三七五減租條例第17
條第1 項第4 款及民法第458 條第2 款規定，以被告非因不可抗力繼續1 年以上不為耕作而終止，且原告亦以起訴狀繕本之送達為終止之意思表示，蓋被告自認自90年第2 期稻作起即向主管機關申請休耕領取休耕款迄今，且由大溪鎮公所
102 年11月28日溪鎮民字第0000000000號函覆亦可知被告自94年起迄今均申請休耕而僅種綠肥，足見被告顯係非因不可抗力不為耕作繼續1 年以上。至於，被告雖辯稱其前開申請休耕均係配合政府政策云云，然政府政策迄至98年間已係鼓勵兩個期作連續休耕之稻田回復耕作，而被告承租之系爭24
9 地號土地係屬前開政府政策鼓勵回復耕作之土地，故其所辯自不足採；被告雖另辯稱耕地三七五減租條例第17條第1項第4 款所稱之繼續1 年不為耕作者，係指承租人於主觀上已放棄耕作權之意思，且於客觀上繼續不從事耕作為要件，而其主觀上並無放棄耕作權之意思，且客觀上亦依農政單位規定於休耕期間播種綠肥云云，然系爭租約並不適用耕地三七五減租條例已如前述，被告援引耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定已欠妥適，再參諸最高法院84年度台上字第1856號民事判例意旨，亦無承租人主觀上須放棄耕作權意思之要件，益徵被告所辯並不足採。
㈨聲明：確認兩造間就桃園縣○○鎮○○段○○○段000 地號
內面積8463平方公尺土地之耕地三七五租約之租賃關係（溪鎮南字第306 號）不存在。
二、被告則以：㈠系爭81年規約雖未明文賦予管理人有代表公業訂定租約之職
權，惟依系爭81年規約第13條規定可知，原告公業管理人既對外代表公業，復有其他職權應辦事項之概括授權，自非不可代理公業與承租人簽訂租約，況被告申請系爭租約補正期間，原告已於89年5 月12日經公業代表會通過修正規約，於系爭89年規約第13條第2 款增訂公業管理人得代表公業訂定租賃契約（包含佃農三七五租佃契約，續約，契約之更正等）並管理及執行之職權，且於89年5 月31日呈送大溪鎮公所以桃縣溪民字00-00000號函同意備查在案，足徵原告前管理人呂芳澧已獲原告授予訂定租約之權限，自應認本件已獲得補正訂定系爭租約欠缺代理權之瑕疵，從而系爭租約應合法成立且對原告發生效力。退步言，縱認兩造間於89年1 月1日所簽租約有授權與否之爭議，惟兩造於該租約期間至94年12月31日屆滿後，復另先後續訂二次租約，期間分別為95年
1 月1 日起至100 年12月31日、101 年1 月1 日起至106 年12月31日，是呂芳澧依系爭89年規約第13條第2 款規定與被告二次續約即屬有權代理，故原告指稱系爭租約對其不生效力云云，應屬無據。兩造間訂立系爭租約，已就系爭249 地號土地、租金、租賃期間達成合意，被告並即開始耕作，且按期繳納租金，自無所謂未就系爭249 地號土地達成租賃合意之問題。至於，原告另指稱89、90年度收支結算書並無屬於被告繳納租谷之記載，並以此推論兩造間於當時並未就系爭租約達成合意云云，則不足採，蓋系爭249 地號土地於88年間經調處收回，呂傳根及蕭財丁未再耕作，自不可能再繳納租谷，惟由88、89年收支結算書可知仍有相同均為15,627公斤之租谷收入，足徵89年之租谷係被告所繳納，且系爭24
9 地號土地之租谷自89年起迄今均未短少，益徵被告自89年起即按年繳納租谷，況由被告領取90年2 期休耕款乙節，亦可證被告確有承租之事實，而收支結算書未記載被告繳納租谷乙情僅係因便宜援用蕭財丁等人名義登記，故不能因當時管理人在記載上之權宜措施或未詳載被告名字，即謂被告無繳納稅金，更遑論以此推論兩造並無訂立租約之合意。
㈡原告於88年11、12月間向呂傳根正式收回系爭249 地號土地
後，被告迅即向原告表明承租系爭249 地號土地之意思，亦獲原告前管理人呂芳澧承諾同意出租，故兩造間租賃契約應於88年11、12月間即成立，嗣被告於89年1 月28日向主管機關提出耕地三七五租約登記申請，並誤以為締約日期僅能填載於申請日之後，遂於第一次提出申請時將締約始日填寫為89年2 月1 日，後被告於送審補正期間詢問承辦人員後始得知締約日係指兩造約定發生租賃關係之日期，復因兩造之合意係以整年度計算，被告乃於補正期間提出第二次補正申請資料更正締約始日為89年1 月1 日，並提出切結書為憑，故原告指摘被告虛偽填載租約始日云云，應有誤會。其次，原租約所載面積雖為6165平方公尺，惟原告於88年5 月間與蕭財丁等進行土地租佃爭議調解時已提出「租約面積0.6165公頃，實際耕作面積0.8463公頃」之陳述，嗣於被告提出耕地三七五租約登記申請後，而於上開申請補正期間即89年8 月
1 日，經原告與蕭財丁等確認系爭249 地號土地原租約之承租面積與實耕面積不符，故兩造乃協議更正此錯誤而簽訂更正協議書，並檢呈耕作位置圖予大溪鎮公所存查，復未異動或影響其他鄰地佃農之承租權益，且係經蕭財丁等人參與協議同意更正，故原告指摘被告與呂芳澧不實記載增加租賃面積云云，亦有誤會。被告自締約後即於89年1 月間開始種植稻作，嗣因配合政府休耕政策而辦理休耕，且被告自89年度開始即年年向原告按時繳納租金，迄今亦未曾欠繳租金。
㈢原告前任管理人呂傳命曾與他承租人簽訂耕地租約，任期屆
滿後亦由管理人續約，而原告前管理人呂芳澧復有與他承租人簽約、更正等情形，且原告新任管理人呂百理更代表原告於102 年3 月11日向大溪鎮公所聲請更改系爭租約出租人名義，故由上可知，原告關於耕地租約事宜習慣上均由管理人為之，則參諸最高法院95年度台上第1233號判決意旨所示，祭祀公業財產權利行使另有習慣，可認該祭祀公業派下有以此為契約內容之意思，而應認該權利行使為有效情形之見解，呂芳澧與被告所簽立之系爭租約應對原告發生效力；至原告指稱呂傳命均有依程序辦理及各房代表均知悉云云，應有誤會，蓋呂傳命自接任至57年死亡期間，並無派下員及代表會組織，亦無召開任何派下員大會及代表會議。其次，祭祀公業之管理人猶如法人之法定代理人，對外可代表該祭祀公業，而系爭81年規約第13條第1 款亦明定本公業管理人對外代表本公業，則原告之內部縱有對管理人之代理權有所限制，亦不得對抗善意第三人，故原告以呂芳澧並無代理權限與被告簽訂系爭租約，自不得對抗善意之被告。至於，原告雖指稱管理人根本未被授權可逕為原告之財產管理行為，且被告並非善意相對人云云，惟原告管理人既有對外代表之權，其內部規約縱未授權，亦僅係對管理人代表權之限制，況且是否係善意相對人，亦應以簽約時是否知悉原告之規約並未授權管理人得代表對外簽訂三七五租約來判斷，茲被告既非原告之派下員，無從知悉前開規定，自屬善意相對人甚明；至原告援引被告答辯及所提出資料，逕推論被告知悉前開規定云云，則有未合，蓋被告於原告提起本件訴訟後，經向呂芳澧詢問，並由呂芳澧提供相關資料，復委任律師而由律師詢問呂芳澧相關細節後提出法律上答辯，均屬事後之事，自難謂被告於簽訂系爭租約時即知悉前開規定。
㈣原告雖指稱呂芳澧自81年2 月16日派下員大會被推選為管理
人，任期屆滿後並未召開派下員大會推選各房代表、管理人、監察人，而認於89年5 月12日由任期已屆滿之代表組成代表會修改通過之規約無效云云，惟81年2 月16日派下員大會所推選之各房代表、管理人、監察人雖確於85年2 月16日任期屆滿，且未於屆期前改選，然依實務見解祭祀公業之管理人實類似股份有限公司之董事，不妨依公司法第195 條第2項前段為法理適用，則管理人任期雖已屆滿而未改選，原管理人自仍繼續執行其職務，其管理權並不因任期屆滿而當然消滅，故原代表所組成代表會進行規約修改，自仍屬有效。其次，原告復指稱81年2 月16日派下員大會係由各房代表共10人代表組成，然89年5 月12日召開之代表會議僅有6 人出席，不符系爭81年規約第19條規云云，惟法定出席人數，如其中部分代表實際上因故無法出席者，均係以實際在任而能出席者以為出席人數始符法理，而81年2 月16日派下員大會所當選各房代表中之呂水字、呂芳恭2 人於89年5 月12日召開代表會議前業已死亡，實際在任者僅有8 人，故系爭81年規約第19條規定之三分之二以上出席人數應係6 人，而非原告所稱之7 人，故89年5 月12日召開代表會議因有6 人出席，並經全體代表決議通過修正規約，當屬有效。至於，原告雖另指稱89年5 月12日召開代表會議所通過之規約，於會後並未召開派下員大會通過，違背系爭81年規約第26條規定，且修正通過之系爭89年規約第26條顯然逾越前開經由派下員大會通過之規約所授與代表會之權限，故不生效力云云，惟被告並非原告派下員，無從了解其內部修正後之規約是否因程序上瑕疵而無效，且由系爭81年規約第12條及第19條規定可知，關於章程訂定與修改，已授權代表會為之，並明定以全體代表三分之二以上出席及出席人數三分之二以上決議行之，依系爭81年規約以觀，並無代表會通過後，尚須經派下員大會通過之規定，故系爭81年規約第26條顯與前開規定不符，是否有誤，尚非無疑。
㈤原告又謂縱認系爭89年規約為有效，然因系爭81年規約第12
條關於代表會之職權並未修正，從而修正後之系爭89年規約第13條第2 款規定，至多僅能認管理人得代表公業訂定租賃契約並管理及執行，惟就是否可訂立租賃契約、租賃契約之內容等，均屬原告公業之權利義務事項，仍應由代表議決云云，惟祭祀公業之管理人猶如法人之法定代理人，對外可代表該祭祀公業，系爭81年規約第13條第1 款亦明定本公業管理人對外代表本公業，足見原告前管理人呂芳澧對外有權代表原告，原告內部縱對管理人代理權有所限制，亦不得對抗善意第三人，從而原告以其前任管理人呂芳澧並無代理權限與被告簽訂系爭租約，自不得對抗善意之被告。至於，原告雖又指稱系爭租約係於89年2 月後訂立云云，然依蕭財丁之證述可知，原告於88年8 月12日即已收回系爭249 地號土地，而實際上係於88年度第二期稻作收割完成後，約88年11、12月間始正式為原告收回，其後即由前任管理人呂芳澧出租予被告，復因系爭249 地號土地係以年度計算租金，故租期自89年1 月1 日起算，因此系爭租約於89年1 月1 日即已成立；又系爭租約既經大溪鎮公所受理辦理登記，亦可證明係於89年1 月28日前提出申請，事實上僅因尚有部分文件待補正，補正後大溪鎮公所始准予登記。
㈥系爭租約於89年1 月1 日訂立，租約期限屆滿後，兩造復另
先後2 次簽訂續約，原告於98年7 月18日改選後之新任管理人呂百理亦代表原告於102 年3 月11日向大溪鎮公所聲請更改系爭租約出租人名義，已表示承認系爭租約之有效性，被告於租賃期間均按期繳納租金，呂百理亦收取100 年度租金，原告復通知被告繳納101 年度租金，嗣被告依通知繳付，惟遭原告退回，被告不得已乃予提存，故由上開經過以觀，應認足使被告正當信任原告已承認系爭租約有效，惟原告遲未為任何主張，迄至102 年5 月8 日始提起本件訴訟，實有違公平及個案正義，本諸權利失效原則，自應認此際原告所行使之權利有違誠信原則，不能發生應有效果，從而原告主張系爭租約對其不生效力云云，即無可採。至於，原告另稱呂芳澧違反祭祀公業規定，長期不召開派下員大會，呂百理於交接後始陸續得悉呂芳澧於任期內諸多有損公業之行為，復因呂芳澧係被告父親，又何可能期其會向被告主張權利云云，惟被告並非原告之派下員，無從知悉原告內部事務如何進行，亦無從拘束被告，況原告除管理人1 名外，另設有監察人3 名，代表10名，各有其職掌，應非只有管理人始可代表原告主張權利，其所辯自非可採，再觀諸系爭81年規約第15條、第13條可知，管理人職權僅有召開代表會之權，並無召開派下員大會之權，故原告亦顯有誤解。原告係於99年12月26日召開派下員大會選出管理人、管理委員、監察委員，而新任管理人呂百理並於100 年1 月28日與前任管理人呂芳澧辦理交接，故呂百理自交接日即接管原告業務，又雖大溪鎮公所係於101 年5 月24日始准予備查其新任管理人呂百理，惟此係因原告名稱本為「祭祀公業呂達川」，祭祀公業條例通過後，依法申請成立「祭祀公業法人桃園縣呂達川」，僅係名稱變更，並不影響其同一性，且僅不過係行政備查程序，亦不影響其實質效力，況原告於其間收受被告100 年租金，並於102 年3 月19日向大溪鎮公所申辦系爭租約出租人名義變更，今原告再主張系爭租約無效，即有權利失效之適用。至於，呂芳澧於101 年2 月22日仍代表原告向大溪鎮公所申請派下員變動之備查，僅因原告尚未完成法人登記程序，故仍以前任管理人呂芳澧名義為之，乃係權宜之計，尚非謂呂芳澧於辦理交接後仍繼續掌管原告業務。
㈦又原告主張被告自認90年第2 期稻作起即因主管機關申請休
耕領取補助迄今，有非因不可抗力不為耕作繼續1 年以上情形，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款，及民法第
458 條第2 款終止系爭租約云云，惟被告係依法向大溪鎮公所申請休耕，並領取休耕補助款，主觀上並無放棄耕作權之意，客觀上被告依農政單位規定於休耕期間進行翻土，並播種綠肥以維護地力，則依最高法院97年度台上字第254 號判決見解，實與繼續一年不為耕作之規定有間，故原告主張自有未合，並不足採。至於，原告雖指稱被告與呂芳澧以不法方式簽訂系爭租約，並向大溪鎮公所申請耕地三七五租約登記，侵害原告及全體派下員之權益而構成共同侵權行為，其得依民法第184 條、第185 條、第213 條第1 項規定，請求被告回復原狀云云，惟祭祀公業之管理人猶如法人之法定代理人，對外可代表該祭祀公業，系爭81年規約第13條第1 項亦明定本公業管理人對外代表本公業，足見原告前管理人呂芳澧對外代表原告之權，已如前述，則呂芳澧代表原告與被告簽訂系爭租約，自無何不法可言；被告並非原告之派下員，並不清楚原告規約，於簽訂系爭租約時亦無故意或過失可言，則被告與呂芳澧應不成立共同侵權行為，原告上開主張自不足採。
㈧聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告與原告前管理人即被告之父呂芳澧就坐落桃園縣○○鎮
○○段○○○段○000 號土地，其中之0.6165公頃簽訂租約，租期自89年2 月1 日起至95年1 月31日止，並於89年2 月間向桃園縣大溪鎮公所申請登記，該所於89年3 月6 日函請補足資料並退還原件，嗣於89年9 月雙方第二次向大溪鎮公所申請，於租約記載租期為89年1 月1 日起至94年12月31日止，租約面積為0.8725公頃，經該公所登記為溪鎮南字第30
6 號耕地三七五租約在案。（見本院卷二第58頁至77頁）㈡前項租約期限屆滿後，被告與呂芳澧2 次簽訂續約，分別自
95年1 月1 日起至100 年12月31日止，及自101 年1 月1 日起至106年12月31日止。（見本院卷第65、66頁）㈢原告改選之新任管理人呂百理代表原告向大溪鎮公所聲請系
爭租約更改出租人名義，收取100 年度之租金，並通知被告繳納101 年度之租金，被告依通知匯入指定帳戶但遭原告退回，被告已辦理提存。（見本院卷第116至124頁）
四、本件之爭點：㈠被告與原告前管理人呂芳澧代表原告簽署之系爭租約是否有
效？㈡若屬無權代表行為，原告是否有承認系爭契約效力之意思表
示？㈢原告是否權利失效？
五、本院之判斷：㈠被告與原告前管理人呂芳澧代表原告簽署系爭租約是否違反
規約？得否對抗被告？
1.依系爭租約簽訂當時有效之原告規約（即81年規約，見本院卷第15至20頁）第13條規定：本公業管理人職權如左：1.對外代表本公業，並召開代表會及執行其決議案。第6 條第2項規定：平時除改選管理人或代表外，均以代表會為審決公業一切事務之機構。第12條規定：本公業代表會之職權如左：5.議決其他有關本公業之權利義務事項。依此部分規約內容，原告祭祀公業管理人對外固有代表祭祀公業之職權，然有關祭祀公業權利義務之業務內容，應依代表會決議為之，管理人本人並無決定之權限。查原告祭祀公業與被告訂定系爭租約，屬於祭祀公業財產之管理，自應由原告祭祀公業之代表會決議為之，然依證人呂傳獅即原告祭祀公業管理委員於本院審理時證稱：原告祭祀公業尚未成立法人前，其為房代表，呂芳澧並沒有就出租土地給呂理宏提出報告或議案等語（見本院卷一第199 頁），且被告對於呂芳澧未經代表會決議即與被告訂約一節亦始終不爭執，則呂芳澧擅自代表原告祭祀公業與被告系爭租約之行為確已違反規約之規定。
2.被告固辯稱：此屬原告祭祀公業內部授權之限制，被告為善意第三人，應不得對抗被告等語。然被告與呂芳澧為父子，親屬關係極為密切，而呂芳澧身為管理人，其對於須經祭祀公業代表會決議始得與被告訂定系爭租約之規定，自屬知之甚詳，被告為管理人之子，又欲承租祭祀公業之土地，衡諸社會常情，對於原告祭祀公業之相關規約不能諉為不知；何況觀諸大溪鎮公所於89年3 月6 日曾通知被告補正原告祭祀公業之章程及派下員全體同意書，以完成耕地租約之登記（見本院卷二第59頁正反面），惟被告及呂芳澧卻未補正，可合理推斷其等於當時已知悉系爭租約之訂定不符原告祭祀公業規約之規定，始未提出補正，直至89年5 月間原告祭祀公業訂定新規約，於新規約第13條增加管理人有關訂定租賃契約之職權，被告與呂芳澧方於89年9 月間向大溪鎮公所重新提出申請，並以新規約檢附於申請資料內（見本院卷二第69至72頁），被告辯稱其不知呂芳澧違反原告81年規約之規定，自無可採。
3.按代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋上應類推適用關於代理之規定，最高法院74年台上字第2014號民事判例可資參照，又按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。民法第107 條定有明文。依前所述，呂芳澧依81年規約雖可代表原告祭祀公業對外為意思表示，然並無自行決定事務之權，僅得依代表會之決議執行之，故其代表權顯然受有規約之限制，又被告對於此代理權之限制並非善意第三人，則被告辯稱原告不得以規約之內部限制對抗被告，核屬無據。
4.被告另辯稱：原告祭祀公業前有由管理人不經代表會決議即出租土地、續約、更正租約之習慣，並提出前管理人呂傳命、呂芳澧與他人簽訂之耕地租約為憑（見本院卷一第125 至
133 頁），然被告並未舉證此部分租約之訂定均未經代表會決議，徒以租約內容自無從證明原告有管理人自行決定之習慣，況前揭81年規約之內容明確記載，有關原告祭祀公業之權利義務事項，應由代表會決議，管理人僅為執行機構，故縱使上開租約之訂定均未經代表會之決議，理應認為屬違反規約之行為，應追究相關人員責任，豈得反以違反規約為常態，甚至推認原告祭祀公業有與規約抵觸之習慣存在。
㈡原告是否有承認系爭租約效力之意思表示？
被告辯稱：系爭租約到期後之二次續約，原告新任管理人呂百理向大溪鎮公所申請變更出租人及收受被告租金併通知被告繳交租金等行為（見本院卷一第116 頁至119 頁），已承認系爭租約之效力，均為原告所否認。查系爭租約到期後固有二次續約，姑不論該續約之效力如何，原告祭祀公業均無隻字片語表示承認系爭租約效力之意思，況2 次續約之時，原告之管理人均仍為呂芳澧，其顯然不可能承認系爭租約為其擅自簽訂，效力尚有疑問，則自無承認系爭租約效力之問題。又新任管理人呂百理係於99年12月26日原告改制法人前之派下員大會所選任，惟該次決議為大溪鎮公所不予備查（見本院卷一第149 至151 頁），直至101 年4 月22日經原告祭祀公業召開臨時派下員大會確認上開決議，再經大溪鎮公所於101 年5 月24日准予核備（見本院卷一第154 至161 頁），呂百理始正式接任原告祭祀公業之管理人，而呂百理接任管理人後因原告祭祀公業派下員及財產眾多，事務繁雜，難認可立即發現系爭租約具有未經代表會決議之瑕疵，故原告管理人呂百理雖向大溪鎮公所申請變更出租人名義，或向被告通知繳納租金，無非係基於其新任管理人就原告祭祀公業事務管理之必要行為，難認其當時已明知系爭租約之瑕疵，既不能證明呂百理明知系爭租約之瑕疵，自無從認定其係基於原告管理人之身分為承認系爭租約效力之意思表示。此外，續約乃系爭租約到期後之行為，兩造間於95年之後2 次續約是否有效，均不影響系爭租約之效力，是兩造間關於續約效力及相關原告祭祀公業89年規約效力等攻擊防禦方法，本院均不予論駁。
㈢原告是否權利失效？
按權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權義時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此權利失效原則，乃係源於「誠信原則」之特殊救濟方法（最高法院100 年度台上字第445 號民事判決意旨參照）。
被告抗辯原告於新管理人呂百理上任後遲未對被告行使權利，已屬權利失效，不得再行使。惟查，呂百里係於101 年4、5 月間始正式擔任原告祭祀公業管理人，並經大溪鎮公所准予核備，已如前述，上任後公業事務千頭萬緒，難期可於短時間之內發現系爭租約之瑕疵，而在原告尚未知悉其對於被告具有本件權利可主張之前，自無所謂「不行使權利」之可言，縱如被告抗辯：呂百理於100 年1 月28日已向呂芳澧取得原告祭祀公業之重要文件、憑證等物（見本院卷第193、194 頁），然被告仍未舉證原告在何時已發現系爭租約瑕疵，又在發現瑕疵後有何行為造成之特殊狀況，使被告正當信任原告已不欲行使權利，是以，被告抗辯原告之權利已失效，自無可採。
六、綜上所述，原告主張其前管理人呂芳澧違反81年規約與被告簽訂系爭租約，應屬無效，堪認有據，從而，原告訴請確認兩造間系爭租約之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，無庸一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 7 月 8 日
民事第二庭 法 官 袁雪華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 11 日
書記官 吳仁心