臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1147號原 告 禾潤不動產有限公司法定代理人 楊海霞訴訟代理人 林清漢律師被 告 趙令井訴訟代理人 李承訓律師
陽文瑜律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國102 年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告前於民國102 年5 月26日將渠所有坐落桃園縣○○鄉○
○段171 、180 、181 、182 、183 、892 地號土地（下稱系爭土地）委由原告公司銷售，並約定每坪單價為新臺幣（下同）15萬元，且同意以成交總價百分之3 為本件居間之報酬，惟因被告委託銷售之期間僅至同年6 月10日止，是被告乃同意放棄3 日之審閱期間，有專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）及契約內容變更合意書（下稱系爭合意書）為憑；嗣有訴外人王倩儀於102 年5 月27日願以每坪單價175,00
0 元，合計總價為76,646,000元買受系爭土地，並開立發票日為102 年5 月27日、票面金額為500 萬元之支票（下稱系爭支票）乙紙以為定金，詎被告除未予置理原告公司及王倩儀多次催請履行契約之意思表示外，復以存證信函通知原告公司於審閱期間內終止系爭契約，惟如上所述，被告業已同意拋棄審閱期間之利益，是被告終止系爭契約之行為，自不生效力，又被告係於原告公司告知系爭土地之買賣價金已逾被告委託之價格，且已與買受人即王倩儀簽訂買賣契約等情下，始為終止系爭契約之行為，顯違反誠信原則及系爭契約之約定，以不正當行為阻止系爭契約條件之成就，是原告公司本件居間仲介之義務既已完成，自得請求被告給付報酬，為此，爰依系爭契約第19條及民法第565 條、第568 條規定提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告2,299,380 元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於102 年5 月26日下午4 時30分許，前往住處附近菜園
欲澆水，適有原告公司之員工即訴外人巫建漢及王志善向渠詢問知否附近有何土地欲出售等語，被告遂隨口詢問倘有土地欲出售，則每坪售價為何等語，嗣巫建漢、王志善至被告住處詳談後得知被告所有之系爭土地後，即當場計算且提出系爭土地之每坪單價應為188,000 元，進而要求被告於系爭契約簽署相關內容，惟巫建漢、王志善於商談過程中，均未向被告告知渠有3 日審閱期間之權利，甚未表示系爭土地每坪委託單價降至為15萬元，亦未向被告解說系爭契約之重要權益事項，顯已違反消費者保護法第4 條、第11條規定，而被告基於原告公司為知名之品牌公司，應會維護被告之相關權益之情下，旋於是日簽立系爭契約及系爭合約書。是以，原告公司既未依法交付系爭契約予被告審閱，則系爭契約對於被告自不生效力，或至少就系爭契約第2 條、第8 條、第12條、第15條、第19條，均不構成系爭契約之內容。㈡縱認系爭契約有效成立，惟被告於簽訂系爭契約後，旋與渠
之配偶即訴外人游秀英至住處附近散步，適遇被告之堂弟，游秀英即將系爭土地以每坪188,000 元委託原告公司銷售乙事告知被告之堂弟，然被告之堂弟隨即表示此一價格過低，嗣經被告詢問被告堂弟熟識之地政士、訴外人即被告之胞妹趙鳳英與另家不動產居間公司後，始發現被告委託之價格確低於一般交易行情。後被告於系爭契約簽訂翌日詳閱系爭契約後，始發現系爭土地委託之價格降為每坪15萬元，被告乃於是日即102 年5 月27日上午11時54分許，以訴外人即被告之女趙勻虹之行動電話撥打至原告公司欲聯繫巫建漢及王至善，恰伊等未於原告公司內，遂於同日上午11時55分許，再以趙勻虹之行動電話聯繫巫建漢，並向伊表示欲提高系爭土地委託銷售價格等語，復於同日下午6 時36分許再次告知巫建漢欲將系爭土地委售單價提高等語，並於同日下午8 時43分許，撥打電話予原告公司之法定代理人楊海霞表達上情，且趙鳳英亦曾數次撥打電話聯繫楊海霞，而原告公司人員均稱當晚即至被告住處妥為處理，迄至同日下午9 時許，楊海霞方偕同巫建漢等人至被告住所，並表示業已與王倩儀簽訂系爭土地買賣契約等語，然原告公司苟於是日中午前即已找到買主，何以於當日下午9 時許抵達被告住所前，均未向被告報告上情，且所提出之文件何以係不動產買賣斡旋契約書，而非要約書，復系爭180 、181 、182 、183 地號土地上有原告所有門牌號碼桃園縣○○鄉○○街○○○ 巷○○○ 號建物，惟上開斡旋契約書卻未予檢附相關不動產標的現況說明書，況王倩儀固有於102 年5 月27日分別存入200 萬元及6 萬元至伊開立於合作金庫商業銀行大園分行之支票帳戶內，然當日分別為交換付款及轉支後，該帳戶已無存款餘額，則王倩儀是否有購買系爭土地之意願及資力，顯屬有疑，是原告公司主張業已找到買主云云，顯屬有疑，或至少可認王倩儀所出之價金尚未符合被告委託之本旨，是系爭土地買賣契約尚未成立，原告公司即無從請求居間報酬甚明。
㈢承前所述，被告既已多次向原告公司表示欲提高系爭土地委
託單價，即變更委託之指示，原告公司當應盡善良管理人之注意義務，依被告之指示處理委任事務，然原告公司卻僅表示會將提高價格之意思轉知王倩儀，拒未承認原告公司所屬人員之疏失，而原告公司於102 年5 月28日以電話通知被告，王倩儀不願提高買受價金等語後，被告乃當場表示不予同意，並於是日以存證信函通知原告公司系爭契約作廢，嗣又分別於同年月28日及31日以存證信函終止系爭契約。是以，原告公司既未依被告指示處理委任事務，被告實無有原告公司主張之違反系爭契約、誠信原則或以不正行為阻止契約條件成就等情，又系爭契約既經被告依法終止，而原告公司自始未依委託意旨完成委任事務，顯無從請求系爭土地之居間報酬。另系爭契約第15條雖約定未經兩造書面同意，不得片面變更或終止系爭契約，惟該約定限制被告得於委任契約成立後，就委任事務為指示及隨時終止之權利，顯違反定型化契約條款保護弱勢一方之立法意旨而無效，是被告自得於委託銷售期限內變更指示及終止系爭契約。
㈣系爭契約委託標的標示僅及於系爭土地，未予記載前開所述
之建物，且不動產標的現況說明書亦未填載，復未交付被告簽認，甚將該制式說明書劃掉作廢，然該建物無法脫離土地存在，原告身為專業之不動產仲介公司，卻就委託銷售標的之範圍、系爭土地上現有建物之處理等完全未予記載，亦應認兩造就系爭契約之重要事項未達意思表示之合致，該契約自不成立。又依系爭契約第7 條第2 項約定，原告公司於簽訂系爭契約前，應據實提供近3 個月之成交行情供被告為訂定售價之參考，然巫建漢、王志善於簽約前，均未提供成交行情資料予被告參考，並隱匿系爭土地及附近土地之交易行情，甚以不正方式令被告簽署系爭合約書，降低系爭土地委託單價，然被告近日委託之不動產估價師進行估價後，系爭土地每坪單價應約為21萬元，足徵原告違反不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，未盡其應負之注意義務，並違反上開契約約定，則倘被告與王倩儀簽訂系爭土地買賣契約，至少受有逾1,000 萬元之損害，是被告終止系爭契約，當使原告公司免遭被告向其請求上開鉅額之損害賠償，對原告公司顯較有利，原告公司卻反為本件請求，益證其主張不足為採等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第134-135頁、第175頁）：㈠坐落桃園縣○○鄉○○段171 、180 、181 、182 、183 、
892 地號土地為被告所有，其中第 180 、181 、182 、183地號土地上有門牌號碼為桃園縣○○鄉○○村○○鄰○○街○○○ 巷○○○ 號之建物（見本院卷第117 頁反面）。㈡兩造有於102 年5 月26日下午6 時許在被告住處簽訂原證二
之系爭契約，簽約時在場者有原告公司之人員王志善、巫建漢、被告及被告配偶游秀英。
㈢兩造簽立系爭契約之同時，有另簽署原證二之系爭合意書。
㈣被告有於102 年5 月28日以蘆竹錦興郵局第172 號存證信函
通知原告原簽訂委託契約作廢，原告並已於同年月29日收到該存證信函，嗣又於102 年5 月29日以蘆竹錦興郵局第 173號存證信函通知解除系爭契約，原告係於102 年5 月30日收到；另被告於同年月31日再以蘆竹錦興郵局第175 號存證信函通知終止系爭契約，原告亦已於同年6 月1 日收到該存證信函。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第64頁）：㈠兩造間如原證二之系爭契約書及系爭合意書是否因未給予被
告合理審閱期間而違反消費者保護法第11條之1 規定？效力為何？被告是否已拋棄審閱期間？被告拋棄審閱期間是否生效？被告得否主張契約第2 、8 、12、15、19條條款不構成契約之內容？㈡原告是否已於委託期間內覓得已符合被告委託條件之買方王
倩儀？被告與王倩儀間就系爭不動產之買賣契約是否已經成立？㈢被告以原證四之存證信函通知原告終止契約是否合法生效？㈣原告是否得請求被告給付按成交總價3 ％計算之服務報酬？
五、兩造間如原證二之系爭契約書與系爭合意書是否因未給予被告合理審閱期間而違反消費者保護法第11條之1 規定？效力為何？被告是否已拋棄審閱期間？被告拋棄審閱期間是否生效？被告得否主張契約第2 、8 、12、15、19條條款不構成契約之內容？㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 定有明文。
另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中第1 條第
1 項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。是企業經營者雖於簽約前未給予消費者3 日以上之契約審閱期，自亦應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。
㈡查系爭契約之最前段即約定：「立委託書人您在簽訂本契約
書前，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱3 日以上（若您尚未行使此項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約：契約審閱期間至少3 日）。若您已行使前條契約審閱權或已充分了解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入簽署本契約。立委託書人簽章。」等語，並經被告於該欄內簽名及蓋章（見本院卷第12頁），系爭合意書特約條款第⑴條亦載明「本人已詳閱本契約書內容無誤，並願放棄三天審閱期，特簽訂本契約」（見本院卷第14頁），又被告為00年生（見本院卷第21頁），擔任擔任植大橡膠公司課長已
2 、30年，除據被告陳明在卷以外，亦據證人即被告配偶游秀英到庭證述屬實（見本院卷第115 頁反面），是被告業有相當社會歷練，應得透過該等記載，知悉其得主張3 日以上之契約審閱權。證人即原告公司人員巫建漢到庭證稱：「手寫條款都是王志善寫的，是寫上之後被告看過，且被告夫妻討論過後才簽名，且被告夫妻討論很久。」、「（問：簽約時，原告公司人員是否有告知可有審閱期間？被告是否願意放棄審閱期間？）有說明，因為這是短期合約，被告給我們的委任期間不長，所以我們特別有跟他說三天審閱期間，被告願意當天就簽名。」（見本院卷第123 頁反面至第124 頁）。證人游秀英亦證稱：「手寫部分是王志善寫的，他寫及打勾的，王志善直接跟我先生說要蓋章、簽名。是王志善寫了之後我先生才簽名蓋章的。」（見本院卷第114 頁反面），雖證人游秀英亦證稱：「我先生沒有看手寫的內容，是王志善直接叫我先生簽名蓋章。」、「王志善與巫建漢都沒有向被告解釋契約條款之內容。」、「被告沒有將整份契約看過」、「原告公司人員沒有有告知有審閱期間，就直接叫被告簽名蓋章。」等語（見本院卷第114 頁反面至第115 頁），然被告既係在王志善手寫條款之「後」始簽章於緊接其旁（見本院卷第13頁），被告於簽章時當可輕易看見王志善手寫之內容，況證人游秀英亦自承其並未於兩造洽談簽約過程全程在場，而有中途離開（見本院卷第115 頁），其又焉可確知於其離席之時原告人員並未向被告解釋契約條款與審閱期間？證人游秀英此部分證詞尚難憑採。是被告既已簽章放棄審閱權利，自不得再爭執原告未給予審閱期間，是被告事後執消費者保護法第11條之1 審閱期間之規定，抗辯系爭契約第2 、8 、12、15、19條條款等約定，不構成契約內容云云，自無足取。
六、原告是否已於委託期間內覓得已符合被告委託條件之買方王倩儀？被告與王倩儀間就系爭不動產之買賣契約是否已經成立？㈠按事實有常態與變態事實之分，其主張常態事實者無庸負舉
證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。衡諸常情，瞭解及認同私文書之記載後始簽名於其上者為常態事實，未認同私文書之記載即簽名於其上者為變態事實。經查：被告就系爭土地之委託銷售總價，據卷附系爭合意書之記載原為「價額變更前為新台幣每坪壹拾陸萬捌仟元整，變更後為新台幣每坪壹拾伍萬元整」。之後該條項前段又修改為「每坪壹拾捌萬捌仟元整」，被告並在刪改處蓋章（見本院卷第14頁）。就上開價額之修改過程，證人巫建漢證稱：「一開始被告開價16萬8 千元，被告覺得太低，所以我們改開價18萬8 千，最後的開價是18萬8 千。我們仲介會有開價和底價，因為買方一定會殺價，開價是18萬 8千，底價是15萬元，此部分有跟被告夫妻講解得很清楚，他們也看過同意了才簽名蓋章。」（見本院卷第124 頁），證人游秀英則表示其中途離開故不清楚，惟其亦證稱手寫部分是王志善寫了之後被告才簽名蓋章（見本院卷第114 頁反面至第115 頁）。被告既委託原告銷售系爭土地，就委託銷售之開價及底價應為兩造最為關心之點，倘被告不同意上開開價與底價之記載又何須簽章其上？被告已具備相當之智識能力及社會經驗，衡情對於出售價值上千萬元土地此等重要之事，豈有可能於不瞭解契約內容以及自己之主要權利義務狀態下（例如出賣後之價金），即率予簽字？亦足見被告就委託銷售價格變更乙情，已清楚知悉而簽名確認無訛。被告辯稱於系爭契約簽訂翌日詳閱系爭契約後，始發現系爭土地委託之價格降為每坪15萬元云云，與常情不符，尚難憑採。堪認兩造間確實已就系爭「土地」達成以每坪15萬元為銷售底價之合意。
㈡按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立
，民法第345 條第2 項定有明文。經查：原告業於委託期間內之102 年5 月27日覓得買方王倩儀乙節，固據提出不動產買賣斡旋契約書、票面金額500 萬元之系爭支票為證（見本院卷第14-16 頁），證人王倩儀亦到庭證稱確實出價以每坪17萬元購買，上開不動產買賣斡旋契約書、支票均為證人王倩儀於當日親簽無訛（見本院卷第127 頁反面至第130 頁），然系爭土地中之180 、181 、182 、183 地號土地上尚有門牌號碼為桃園縣○○鄉○○村○○鄰○○街○○○ 巷○○○ 號之建物，為兩造所不爭（見本院卷第117 頁反面），據證人王倩儀、巫建漢證稱：上開買方出價之價格係包括系爭土地上之建物在內（見本院卷第125 頁反面、第128 頁），堪認買方王倩儀以其所出價金所欲買受之標的係包括「系爭土地」及「其上之建物」。證人巫建漢雖證稱被告之委託銷售之標的亦係包括系爭土地及其上建物云云，然上開建物依卷內廣福不動產估價師事務所之估價報告書所載其面積達103.42坪，估價約5,827,800 元（見本院卷第84頁反面），價值匪淺，而參諸原證二之委託銷售契約書（見本院卷第12-14 頁），委託標的標示僅及於系爭土地，就前開建物部分完全未記載，另不動產標的現況說明書亦根本未填載，甚至將該制式說明書劃掉作廢；然依前述，系爭土地上既有面積達103.42坪之建物，則該建物是否在委託銷售之範圍？如不在委託銷售範圍，則該建物如何處理？被告是否仍得繼續使用（蓋依民法第425 條之1 規定，如僅委託銷售系爭土地，則推定在前開建物得使用期限內有租賃關係）？前開委託銷售契約書完全未為任何記載，原告更未書立不動產標的現況說明書交被告簽認，然因建物無法脫離土地而存在，原告為專業之不動產仲介公司，卻就委託銷售標的之範圍、系爭土地上現有建物之處理等完全未記載，證人巫建漢所言與卷內文書之記載不符，尚難憑採，況原告起訴狀中就委託銷售之標的亦僅敘及系爭六筆土地，對其上之建物隻字未提，應認兩造間僅就系爭「土地」達成以每坪15萬元為銷售底價之合意。而買方王倩儀所欲買受之標的物及其價金既均包括系爭土地上之建物，顯然與被告委託出售之標的物未達意思表示之合致，從而契約自不成立。
七、原告之請求權基礎為民法第568 條規定及系爭委託契約第19條約定；而按民法第568 條規定，係以契約因原告報告或媒介而「成立」者為限，方得請求報酬；另系爭委託契約第19條亦約定若「成交」，被告願付總價3%作為原告之仲介費等情；然基於前述，被告與王倩儀間之買賣契約未達意思表示合致而未成立，既據認定如前，即未達成交之條件，是原告亦無從依上開法條規定及契約約定向被告請求報酬自明。
八、綜上所述，本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
民事第二庭 法 官 游智棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 29 日
書記官 楊書棼