臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1158號原 告 徐俊發訴訟代理人 邱秀珠律師被 告 陳玲翔訴訟代理人 彭國良律師受 告知 人 合泰建築經理股份有限公司法定代理人 林平福上列當事人間請求核減違約金等事件，於民國102 年12月9 日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；告知訴訟，應以書狀表明理由及訴訟程度提出於法院，由法院送達於第三人；前項書狀，並應送達於他造，民事訴訟法第65條第1 項、第66條定有明文。
查原告於民國102 年11月4 日以民事聲請告知訴訟狀，以被告所主張沒收之款項新台幣（下同）2,000,000 元尚在受告知人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）履約保證專戶內，認受告知人合泰公司係因被告敗訴而有法律上利害關係之人為由，聲請本院對受告知人合泰公司為訴訟告知，而本院訴訟告知函係於102年11月7日合法送達予受告知人合泰公司，茲先敘明（見本院卷第93、95頁）。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告於102 年5 月間經有巢氏房屋仲介公司加盟店旺居開發
建設有限公司之介紹，有意購買被告所有坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地暨其上門牌中壢市○○街○○○ 號房屋（下稱系爭不動產），然因仲介人員之催促，原告乃於102 年
5 月13日上午電告同意以12,000,000元之價額購買，並於同日中午填載要約書，惟原告於當日下午自覺出價過高，乃向仲介人員表示僅願出價10,000,000元，而仲介人員則以要約書已送至總公司無法更改為由拒絕，並通知兩造於當日晚間至該公司營業處所協商訂約，故兩造即於當日晚間簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），約定總價款為12,000,000元外，並約定簽約款為2,000,000 元，嗣原告即於102 年
5 月14日將簽約款2,000,000 元（下稱系爭款項）匯入兩造所指定告知人合泰公司於兆豐國際商業銀行思源分行之履約保證專戶。
㈡原告於102 年5 月15日經再三思考，認系爭不動產並不適合
原告，且原告過於輕率無經驗，乃向仲介公司表示不願購買系爭不動產，然仲介公司卻以已訂約為由拒絕之。嗣原告收受被告於102 年5 月30日所寄發之存證信函，要求原告於文到7 日內支付備證款2,000,000 元，否則將依系爭契約書第12條約定沒收系爭款項云云，經原告於102 年6 月5 日發函表示系爭契約書並未給予原告審閱期間，原告被迫倉促匆忙訂約，違反意願書所載之法定審閱權，系爭契約應屬無效等語後，被告即於102 年6 月11日發函解除系爭契約，並表示沒收系爭款項云云。嗣原告收受告知人合泰公司於102 年6月24日所寄發之存證信函，要求原告於文到7 日內提出書面陳述及證明文件，以供其認定所保管之系爭款項應如何處理云云，後雖經原告於102 年6 月24日及同年月26日發函予合泰公司表示系爭款項不得交付予被告等語，惟合泰公司仍於
102 年7 月9 日發函指稱其認定被告已依合法程序完成解除契約，將撥付系爭款項予被告，倘如原告不服，得於通知後10日內聲請調解、提出訴訟或申請交付仲裁云云。
㈢原告認被告沒收全部違約金2,000,000 元，顯然於法未合。
蓋兩造係於102 年5 月13日訂立系爭契約，而被告係於102年6 月11日發函解除系爭契約，則被告之損害應自102 年5月13日起算至102 年6 月11日止，共計30日；又以原告依約尚未交付之買賣價金10,000,000元及法定利率年息百分之五計算，被告之損害額應為41,096元，故原告爰依民法第252條規定，請求核減原告應付之違約金為41,096元。承此，本件原告之違約金既以41,096元為適當，則被告逾此數額所收受之1,958,904 元即屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，自屬不當得利，原告爰依民法第179 條規定訴請被告返還1,958,904 元及法定利息。
㈣原告所交付之系爭款項並非定金性質，蓋定金者應係指於尚
未簽訂契約書前，為成立買賣契約所交付之金錢，而系爭款項顯係於簽訂系爭契約書之隔日方為交付，業如上所述，其性質自非屬定金甚明；至原告於存證信函所指稱款項2,000,
000 元為定金等語，乃係原告不懂法律且未細讀系爭契約書而誤繕，自不生民事訴訟法上所謂自認之效力，況此款項性質應屬法律問題而非事實問題，亦無所謂自認與否可言。另系爭契約書並未特別約定違約金之性質，則依民法第250 條規定，自屬視為因不履行而生損害之賠償總額，性質應係損害賠償總額預定性之違約金，故被告指稱係懲罰性違約金云云，顯有誤會。又被告業於102年8月20日將系爭不動產以買賣為原因而移轉登記予訴外人劉張火全，其原因發生日期則記載為102年6月27日，而此原因發生日期通常係於買賣契約訂立後約一週至十日間，故被告於102年6月11日解除系爭契約後，旋於一週內再另與他人訂立買賣契約，足見被告僅損失約一週之利息，應未超過原告上開所主張之數額41,096元。民法第252 條之規定已明定法院得依職權核減違約金，其目的即在於防止不公平之現象，此觀諸該條之立法理由即明；至於，被告所提出內政部編印之成屋買賣契約書範本，新版本業將違約金上限改訂為百分之十五，非為被告所指稱之百分之二十，且此範本僅係為民服務項目之一，本係僅供參考而無任何法律之拘束力；至於，被告另引他案以85年不動產買賣業淨利率百分之十七作為違約金參考標準云云，實係供國稅局於營利事業不依規定辦理營業事業所得稅時之相關規定，且帶有懲罰性質，當與本件私法間違約金之約定及核減毫無關係，自無參考該同業利潤標準之餘地。
㈤被告雖主張其解除契約後另行出售系爭不動產，因價金較低
而損失差額230,000 元云云，然違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，不應將解約後所生之損害列為酌減標準，故被告所指並無理由。被告雖另主張其解除契約後仍應支付仲介費480,000元，且其後出賣再支付仲介費470,000元，此等費用均係解約所受損害云云，然被告並未提出上開仲介費單據以實其說，且是否有仲介服務？係由何人支付仲介服務報酬？等項均非無疑，再觀諸系爭買賣係由有巢氏房屋仲介，解約後之買賣，依被告所提出之文件係委由永慶不動產仲介，而該二公司均係永慶房屋集團旗下公司，而前後兩份契約書除代書手寫部分外，其餘印妥文字完全相同，故此二公司本質上係同家公司，被告縱與仲介公司有仲介服務報酬之約定，頂多僅支付一次服務報酬而已；又被告既然第二次買賣契約成交，則其支付該次成交仲介費用，亦屬其依約所當為，自無何損害可言。
㈥聲明：被告應給付原告1,958,904 元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭款項係屬定金性質，此觀原告於102 年6 月5 日龍潭郵
局第000142號存證信函所主張即明，故原告自不得援引民法第252 條規定請求酌減違約金。退步言，倘認系爭款項係屬違約金性質，則參酌臺灣高等法院花蓮分院98年度上字第42號判決見解，此係屬私法自治契約自由原則之範圍，法律並不應過度干涉。復以，系爭不動產價金為12,000,000元，則參酌臺灣臺北地方法院89年度訴字第1733號判決見解，此違約金2,000,000 元並未高於內政部編印預售屋買賣契約書範本所載百分之二十違約金及85年不動產買賣業淨利率百分之十七，應屬合理。
㈡被告因原告之違約，後將系爭不動產售予他人，買賣價金為
11,770,000元，則被告即損失差額230,000 元、系爭買賣契約仲介費480,000 元（12,000,000元之百分之四）、另行出售不動產之仲介費470,000 元（11,770,000元之百分之四）及本件履約保證手續費由被告負擔部分3,600元，共計1,224,696 元；被告依民法第216 條第2項規定之所失利益部分，則依臺灣臺北地方法院89年度訴字第1733號判決見解之百分之十七計算，應為2,040,000 元，故本件原告之請求自無理由。復以，系爭款項至今尚在兆豐銀行保管中，而原告要求被告支付非被告管領之金錢，亦無理由，應予駁回。
㈢聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，請准供擔保為免假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告於102 年5 月間經有巢氏房屋仲介公司加盟店旺居開發建設有限公司之介紹，購買被告所有坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地暨其上門牌中壢市○○街○○○ 號房屋（即系爭不動產），兩造於102 年5 月13日晚間簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約書），約定總價款為12,000,000元，其中簽約款為2,000,000 元，嗣原告即於10
2 年5 月14日將簽約款2,000,000 元（即系爭款項）匯入兩造所指定受告知人合泰公司於兆豐國際商業銀行思源分行之履約保證專戶。原告嗣後反悔不願購買，並未依約給付第二期款（即備證用印款）200 萬元，被告即於102 年6 月11日發函解除系爭契約，並表示沒收系爭款項。受告知人合泰公司於102 年6 月24日寄發存證信函，要求原告於文到7 日內提出書面陳述及證明文件，以供其認定所保管之系爭款項應如何處理云云，後雖經原告於102 年6 月24日及同年月26日發函予合泰公司表示系爭款項不得交付予被告等語，惟合泰公司仍於102 年7 月9 日發函指稱其認定被告已依合法程序完成解除契約，將撥付系爭款項予被告，倘如原告不服，得於通知後10日內聲請調解、提出訴訟或申請交付仲裁。
四、本件之爭點為：㈠系爭款項為違約定金？或違約金？㈡被告沒收簽約金200 萬元屬懲罰性違約金或損害賠償總額預
定性之違約金？原告請求依被告之損害金額酌減違約金之數額是否有理？
五、本院之判斷：㈠系爭款項為違約定金？或違約金？
1.按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平，惟究與違約金之酌減並不相同（最高法院95年度台上字第2883號判決意旨參照）。本件原告主張系爭款項遭被告沒收，屬違約金之性質，請求法院酌減，被告則抗辯該筆款項屬違約定金，不得援用酌減違約金之規定，是本院首應審究系爭款項之性質為何。
2.查系爭不動產買賣契約書第4 條有關價款給付之約定記載：甲方（即原告）應給付之價款包含：簽約款200 萬元、備證用印款200 萬元、完稅款300 萬元、尾款500 萬元（見本院卷第7 頁背面），並無定金之約定，又系爭款項係於兩造簽約時所支付，應屬上開所定「簽約款」無訛；又觀諸同契約第12條違約責任第2 項約定：「若甲方毀約不買或有其他違約情事，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」（見本院卷第8 頁背面），並非僅以上開「簽約金」為契約不履行損害賠償之擔保，與違約定金之定義尚有未合；另參以同契約第12條第4 項已載明：本條所規定之「違約金」，並不妨礙損害賠償請求權之行使等語，益徵系爭契約第12條前3 項，均屬違約金之約定，是被告抗辯系爭款項乃違約定金，原告不得請求酌減，自有未合。
㈡被告沒收簽約金200 萬元屬懲罰性違約金或損害賠償總額預
定性之違約金？原告請求依被告之損害金額酌減違約金之數額是否有理？
1.按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。而約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，則為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909 號判決參照）；違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準（最高法院87年度台上字第2563號判決參照）。
2.查系爭契約之違約責任係約定於第12條，其中第2 項約定「若甲方毀約不買或有其他違約情事，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」、第4 項則約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」等語，由此約定內容觀之，系爭契約就「沒收已付款項」與「請求損害賠償」乃約定可併為主張之，依上開說明，堪認第2 項約定沒收已付款項應屬懲罰性違約金之性質，是原告主張被告依此約定沒收簽約金200 萬元，為損害賠償總額預定性之違約金，尚非有據。
3.既然被告沒收系爭款項200 萬元核屬懲罰性違約金之性質，而兩造於議約時已就此契約條件達成共識，理應受其拘束，又基於契約自由原則，法院不宜任意變更契約之效力，是揆諸上開說明，原告事後主張此項違約金額過高，自應由原告舉出具體事證證明，就一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害等標準觀之，本件有關違約金之約定有何過高之情事存在。經查，原告除主張被告僅就原告未付價金1000萬元受有法定利息損失外，對於被告抗辯之各項損失均表否認，然卻未就「違約金過高」一節提出任何事證，舉證責任已有未盡。本院審酌，依法律規定，原告違約導致被告解除契約，被告可請求之損害賠償包含：被告已支出或應支出費用之損害、出售系爭不動產預期可獲得之利潤、若原告違約另造成被告人格權受侵害時，尚可請求非財產上損害，以系爭不動產買賣契約之總價1200萬元非區區之數，尋找買家難度甚高，且僅論仲介費用一項，被告已須支出48萬元，加計各項稅費，被告所預計可得之利潤自然可觀，否則將不敷成本，綜上種種，堪認原告違約致被告解除契約，被告因而所受各項損害顯然非輕，原告主張被告僅受有原告未付款項之法定利息損失，自與事實不符；又參以內政部101 年101 月29日公告修正之「成屋買賣契約書範本」，就買方違約經賣方解除契約後，賣方得沒收之已付價款，規定以不超過房地總價款百分之15為限（見本院卷第117 頁），應認此比例為一般社會經濟狀況所認可接受之標準，而本件被告沒收簽約金
200 萬元，所佔總價金1200萬元之比例為百分之16.67 ，雖稍有逾越上開標準，然因本件兩造於102 年5 月訂約之時，既未採取上開範本，可見有其特殊考量，現依兩造之契約履行之結果，與上開範本所顯現之社會一般標準略有出入，亦屬兩造所可預期，且其間差距僅不到百分之2 ，應屬合理範圍，因此，本院認本件被告依兩造契約之約定沒收簽約金20
0 萬元並無過高之情事，原告空言主張違約金過高，請求酌減，尚非可採。
4.至於被告事後雖將系爭不動產再度出售予訴外人張武鑑，惟此乃被告委託他人銷售並與次位買受人折衝議價之結果，並非原告所促成，故無論再次出售是否成交、再次出售之價格高低、或再次出售時所支付之費用等等，均與原告本件違約當時所造成之損害無涉，是被告所提出因再次出售所得價金較低，及另支出仲介費用等計算（見本院卷第77頁），均有誤會，而原告就此部分損失之爭執，亦無論述之必要，附此敘明。
六、綜上所述，原告主張被告沒收200 萬元違約金過高，請求酌減，尚屬無據。從而，原告基於不當得利之法律關係，請求被告返還逾收之違約金1, 958,904元法定利息，為無理由，應予駁回。原告既已敗訴，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 袁雪華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
書記官 吳仁心