臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1217號原 告 蔡牡丹訴訟代理人 葉智幄律師複 代理人 邱秀芬律師被 告 游明臺上列當事人間請求確認土地優先承買權事件，於民國103 年6 月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。查本件原告主張其就桃園縣政府代為標售坐落桃園縣平鎮市○○段○○○段00地號土地（下稱系爭土地）有優先購買權存在，然此情為被告所否認，顯見兩造間就原告對系爭土地究有無優先購買權存在乙節，確存有爭執而不明確，倘原告不訴請確認，將致其得否依被告得標價購買系爭土地之法律上地位有不安之狀態存在，而依桃園縣政府民國102 年
7 月11日府地籍字第0000000000號函所示：「請台端（即原告）於文到30日內以得標人（即被告）為被告，逕向司法機關提起確認優先購買權之訴，並將蓋有法院收文章之起訴書影本送交本府，逾期未提起訴訟者，視為放棄優先購買權。
」等語（參見本院卷第23頁），足見原告此種不安之狀態得以對於被告之確認判決除去之；是揆諸前揭法律規定及判例意旨，原告提起本件確認土地優先承買權存在之訴，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於83年10月間買受門牌號碼桃園縣平鎮市○○○路○○巷○○弄○ 號房地居住之，並於其後空地即系爭土地之果樹下搭蓋雞舍、工具間及以鐵絲網為籬圈飼養雞隻，暨於樹木旁種植蔬果迄今，此有證人張美色出具之四鄰保證書、證人葉雲星出具之村里長證明及行政院農業委員會林務局農林航空測量所87年5 月21日、94年10月17日航照圖為憑；至證人葉雲星雖因未留意年數而無法確切知悉原告占用系爭土地之時間，然尚不容否認原告確已占有系爭土地多年之事實。是以，原告於地籍清理條例施行前，即已占有系爭土地達10年以上，且至標售時仍為系爭土地之占有人，依地籍清理條例第12條第4 款之規定，原告就系爭土地自有優先購買權存在。為此，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：確認原告就系爭土地有優先購買權。
二、被告則以：被告於95年間向訴外人財團法人桃園縣平鎮市東勢建安宮（下稱建安宮）承租坐落桃園縣平鎮市○○段○○○段00地號土地（下稱系爭56地號土地）時，其上雜草叢生，復有倒塌之雞舍，經被告予以整理並委請地政事務所鑑界後，眾人始知悉系爭56地號土地內尚包含系爭土地，原告旋經由訴外人即桃園縣平鎮市東勢里前任里長薛能章向被告表示其有向系爭土地所有權人承租該筆土地等語，被告因此乃同意原告於系爭土地上搭蓋鐵皮車庫；而被告斯時並應訴外人即時任桃園縣平鎮市東勢里里長張欽和之請求，闢建從系爭土地經由系爭56地號土地通往洪圳路之道路，原告始可自外通往上開鐵皮車庫；另證人葉雲星並無知悉系爭土地之當時情形，而係為選民服務始出具村里長證明等語，資為抗辯。並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事實（參見本院卷第257 、258 頁）：㈠坐落桃園縣平鎮市○○段○○○段00地號土地即系爭土地於
36年7 月1 日以總登記為原因，將所有權登記於訴外人鍾秀觀名下，而桃園縣政府於99年9 月6 日以府地籍字第0000000000號公告系爭土地屬地籍清理清查辦法第3 條第10款之土地，依地籍清理條例第11條第1 項代為標售（參見本院卷第
18、119 頁之系爭土地登記謄本）。另系爭土地係坐落於桃園縣平鎮市○○段○○○段00地號土地即系爭56地號土地內（參見本院卷第248 頁之桃園平鎮地政事務所103 年4 月30日土地複丈成果圖）。
㈡桃園縣政府102 年度第一批代為標售地籍清理未能釐清權屬
土地建物之平鎮市○○段○○○段00地號土地（標號00000-00，即系爭土地），自102 年1 月17日起至4 月17日止，公告3 個月，受理投標期限自同年4 月2 日起至18日上午9 時開啟信箱止，標售底價為新臺幣（下同）1,111,320 元、保證金為111,000 元；嗣上開標案於102 年4 月18日進行開標，原告與被告分別以1,121,000 元、1,266,888 元進行投標，由被告以最高標得標（參見本院卷第90至103 頁）。後原告於102 年4 月22日交付票面金額為111,000 元之支票以為保證金，並檢附四鄰保證書、村里長證明及現況照片，向桃園縣政府主張願以同一價格優先購買系爭土地（參見本院卷第28至60頁）。
㈢桃園縣政府於102 年5 月17日前往桃園縣平鎮市東勢里辦公
處進行訪查，並製作訪查紀錄，其內容略以：「訪視結果：本府102 年第一批代為標售土地平鎮市○○段○○○段00地號之優先購買權人蔡牡丹女士，檢附里長及四鄰保證書，證明其在民國87年7 月1 日以前即占有該地號，惟另據農林航空測量所航照圖所顯示，該地號係民國96年之航照圖始有建物坐落其上，請里長說明其出具保證書緣由，經里長葉雲星說明，其知悉蔡牡丹女士占用平鎮市○○段○○○段00地號多年，無法確定是否有10年，惟開立保證書係因村里服務業務，應里民之請而開立。現場勘查結果：現況搭建鐵皮屋作車庫使用，部分土地種植芭蕉等植物。」等字（參見本院卷第75頁）。
㈣被告前於95年10月16日邀同訴外人林義雄為連帶保證人，向
建安宮承租其所有之系爭56地號土地，面積2.0523公頃，並簽訂土地租賃契約書為憑，繼經公證人古瑞玉認證在案（參見本院卷第125 至133 頁）。
㈤本院於103 年4 月30日偕同兩造及桃園縣平鎮地政事務所至
系爭土地施行勘驗測量，經當場確認系爭土地確係坐落於門牌號碼桃園縣平鎮市○○○路○○巷○○弄○ 號之原告住所後方，而原告於其上以鐵皮圍籬區隔，並在圍籬內露天部分，種植香蕉、芭樂、芒果等作物，至在圍籬內加蓋鐵皮屋頂部分，則鋪設水泥地面以堆放物品或噴灑東西使用（參見本院卷第212 至230 頁）。又原告所占用系爭土地之位置及範圍，如桃園平鎮地政事務所103 年4 月30日土地複丈成果圖所示（參見本院卷第248 頁）。
四、兩造於本院103 年6 月26日言詞辯論期日，協議簡化本件爭點為：原告主張依地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，請求確認其就系爭土地有優先購買權存在，有無理由？（參見本院卷第258 頁）
五、本院之判斷：㈠按直轄市或縣（市）主管機關依地籍清理條例第11條規定，
代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：地上權人、典權人、永佃權人，基地或耕地承租人，共有土地之他共有人，本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，地籍清理條例第12條第1 項定有明文。又地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第9 條、第10條規定：「主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權：身分證明文件。符合本條例第12條第1 項得主張優先購買權之證明文件。申請人為土地占有人者，另檢附第10條規定之證明文件。其他經中央地政機關規定之證明文件。」、「本條例第12條第
1 項第4 款所定優先購買權人，應提出占有土地四鄰之證明或其他足資證明於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。前項占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限。」。是依上開規定可知，地籍清理條例施行前已占有代為標售土地達「10年」以上，且至標售時仍「繼續」為該土地之占有人者，就該土地即具有優先購買權，而得於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，並檢附身分證明文件及占有土地四鄰之證明或其他足資證明於上開條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件，向主管機關為承買之意思表示。
㈡經查：
⒈原告係於83、84年間起經斯時向系爭56地號土地所有權人
建安宮承租上開土地飼養雞隻之陳慶和同意，即開始使用系爭土地飼養雞隻及種植蔬果，嗣建安宮與陳慶和於92、93年間終止上開租約後，建安宮即就系爭56地號土地進行整地欲出租予被告，繼被告於95年間承租系爭56地號土地後委請丈量鑑界，眾人始知悉系爭56地號土地內尚有系爭土地存在，而該時系爭土地經整地後其上已空無一物，至原告則係於系爭土地整地完成後始再於其上加蓋現有鐵皮建物等情，業據證人薛能章於本院審理中結證稱：伊現為建安宮董事，曾於78至91年間擔任東勢里里長，系爭土地係在東勢里範圍內，而系爭56地號土地為建安宮所有，自
50、60年間起至93年間止均係出租予他人作為養雞場使用，伊等原來都不知悉系爭56地號土地內尚有系爭土地，以為整片都是系爭56地號土地，所以一起出租予他人作為養雞場，後來是被告承租土地委請丈量後，才知悉系爭56地號土地內還有系爭土地；建安宮於系爭56地號土地出租予被告前曾經整地，整地完成後土地上包含系爭土地都是空的，上面也沒有原告後來所蓋的鐵皮屋等語明確（參見本院卷第232 頁背面至第233 頁），核與證人陳慶和於本院審理中結證稱：伊自60至92年間曾向建安宮承租系爭56地號土地養雞，當時伊並不知悉系爭56地號土地內尚有系爭土地，而伊該時有同意原告使用部分土地，原告係用來種菜、水果及養雞，伊有一些養雞場淘汰的雞送給原告養，當時原告只用網子圍起來；後來建安宮將土地出租予被告時，被告委託鑑界測量，才知悉其中有一筆墓地即系爭土地非建安宮所有，嗣被告整地後，原告就在其上加蓋鐵皮屋；伊與建安宮間之租約結束時，因原告認為全部土地都是建安宮所有，既然伊要返還承租土地，原告就將其使用部分一併返還，所以當時是將所有土地都交給對方去整地，整地時間大約1 年，後來是鑑界後發現有系爭土地非建安宮所有，原告才又將其圍起使用等語情節大致相符（參見本院卷第236 頁），亦與證人張欽和於本院審理中結證稱：伊於91至99年間曾擔任東勢里里長，系爭土地是在伊任內整地，整地時是將整片土地之地上物都拆除，但當時無人向伊反映地上物遭拆除一事，嗣於整地完成後才有加蓋鐵皮屋等語（參見本院卷第237 、238 頁），及證人葉雲星於本院審理中結證稱：伊是東勢里現任里長，從99年
8 月1 日起開始就任，伊當里長前有看過系爭土地整地，將地上物推平的時間大約1 個月，之後傾倒土石方至整地完成大約間隔半年以上等語情節一致（參見本院卷第238頁背面至第239 頁），就此原告於本院審理中亦自承：伊以前也以為整筆土地都是建安宮所有，是被告鑑界後才知悉有系爭土地存在，伊係於95年間加蓋鐵皮屋等語無訛（參見本院卷第239 頁背面）。是原告雖至遲自84年間起即已開始占有使用系爭土地，然嗣於92、93年間即與證人陳慶和將系爭56地號土地連同系爭土地一併返還建安宮，嗣並經建安宮於上開土地整地期間將原告原於系爭土地上之地上物悉數拆除，繼因被告於95年間承租系爭56地號土地並委請測量後，兩造始知悉系爭56地號土地內尚有系爭土地存在，嗣原告始於系爭土地上加蓋現有鐵皮建物，均已如前述，足見原告前於92、93年間即已放棄其占有使用系爭土地之意思而任由他人將系爭土地之地上物全數拆除，繼於95年間始重新基於占有使用系爭土地之意思在系爭土地上加蓋現有鐵皮建物乙情，要屬明確；則原告既係自95年間起始重新占有使用系爭土地，自與地籍清理條例第12條第1 項第4 款「於本條例施行前已占有達『10年』以上，至標售時仍『繼續』為該土地之占有人」之法定要件尚有未符，揆諸前揭法律規定及說明，原告訴請確認就系爭土地有優先購買權存在，即難認於法有據。
⒉至原告雖提出證人張美色、陳慶和所出具之四鄰保證書、
證人葉雲星所出具之村里長證明，及證人張欽和所出具之證明文件在卷為據（參見本院卷第32、33、152 、153 頁）。惟查，觀諸證人張美色所出具之四鄰保證書及證人葉雲星所出具之村里長證明，其上固均記載原告占有使用系爭土地已符合地籍清理例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地占有人之要件云云；然證人張美色於本院審理中經訊問既無法清楚記憶原告係何時加蓋現有鐵皮建物、系爭土地是否曾經整地等節（參見本院卷第234頁背面），另證人葉雲星於本院審理中亦結證稱：上開村里長證明係原告所委任之代書繕打後交由伊蓋印，伊僅知悉原告使用系爭土地很久，因伊尚未當里長前就看過現在的鐵皮屋，但詳細日期是代書向鄰居查證後所填具，至於鐵皮屋蓋成前伊並未注意原告有無使用系爭土地等語（參見本院卷第238 頁背面至第239 頁），顯見上開證人就原告占有使用系爭土地之實際情形並非明確知悉，自難遽以渠等所提出之上開書面文件，即得據為有利原告之認定。再者，審諸證人陳慶和所出具之四鄰保證書，其上僅記載確認原告至92年間即證人陳慶和與建安宮間終止系爭56地號土地租約時止，均有占有使用系爭土地乙情，然憑此尚難逕認原告自斯時起迄今均仍「繼續」占有使用系爭土地；另觀之證人張欽和所出具之證明文件，其上雖記載原告於91至99年間即證人張欽和擔任東勢里里長期間，均有占有使用系爭土地云云，然此情顯與證人張欽和於本院審理中前揭結稱：系爭土地係於伊任內整地，整地時係將整片土地之地上物全都拆除等語大相逕庭，自難遽認上開證明文件所載內容全然屬實。復原告於本院審理中雖提出系爭土地94年10月17日航照圖在卷為憑（參見本院卷第121 頁），然細觀該航照圖並無法明確確認斯時系爭土地是否確已有地上物存在其上，且原告於本院審理中既已自承：伊係於95年間始於系爭土地加蓋現有鐵皮建物等語，業如前述，則上開航照圖自亦無足據以為有利原告之認定。
六、綜上所述，原告至遲雖自84年間起既已占有使用系爭土地，然於92、93年間即已放棄繼續占有使用系爭土地而任由他人將系爭土地地上物悉數拆除，繼自95年間起始重新以加蓋現有鐵皮建物之方式占有使用系爭土地，均已如前述，顯與地籍清理條例第12條第1 項第4 款「於本條例施行前已占有達『10年』以上，至標售時仍『繼續』為該土地之占有人」之法定優先購買要件尚屬有間。從而，原告基於地籍清理條例上開相關規定，訴請確認就系爭土地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
民事第一庭 法 官 陳振嘉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
書記官 林順成