臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1290號原 告 蔡菊蓁輔 佐 人 羅鎮南被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕訴訟代理人 張廖泓璋
李宗銘上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國103 年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第2 項定有明文；另按，所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言。經查，本件被告之住所地雖非屬本院轄區，然原告請求被告移轉所有權登記之不動產係坐落於桃園縣中壢市而位於本院之轄區，依前揭規定，本院就本件訴訟自有管轄權，雖原告嗣於民國103 年4 月10日具狀撤回請求被告移轉所有權登記之聲明（見本院卷第200 頁），依民事訴訟法第27條揭示之管轄恆定原則，本院就本件訴訟仍有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款及第3 款分別定有明文。本件原告原起訴之聲明為：㈠被告應依約辦理原告新購房屋湯城世紀F51 產權移轉登記，並完成交屋手續。㈡被告應賠償原告101 年7 月1 日至
102 年7 月31日期間之遲延利息新台幣（下同）585,575 元，並自原告應繳之貸款中扣除。㈢被告應返還原告代辦費結算後之餘額（見本院卷第6 頁）。嗣於102 年9 月25日具狀將前開聲明變更為：㈠被告應將湯城世紀已區F51 坐落於桃園縣中壢市○○段○○○○○○○○○ ○號，建物門牌：中華路1 段
805 巷32弄18號，面積162.35平方公尺及坐落中壢市○○段○○○○○○○○○ ○號土地（面積85.92 平方公尺），移轉登記予原告，並完成交屋手續。㈡被告應賠償原告101 年7 月1 日起至102 年9 月30日止之遲延利息717,355 元。㈢被告應退還原告代辦費結算後之餘額（見本院卷第96頁）。又於103年4 月10日具狀變更聲明為：㈠被告應賠償原告635,362 元。㈡被告應返還原告代辦費結算後之餘額13,496元（見本院卷第200 頁正面），係屬聲明之擴張或減縮，且與原請求之基礎事實同一，是原告上開聲明之變更，經核與法相符，自應准許之。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於100 年2 月22日向被告購買位於中壢市之籌建中預售
屋「湯城世紀」F51 乙戶（下稱系爭房屋），總價679 萬元，兩造並簽立房屋預定買賣合約書（下稱系爭買賣合約書）。兩造於系爭買賣合約第10條旁增列「本戶完工日期101 年
6 月30日完工，罰則依第十二條第二小條」之特別條款。而被告遲至於102 年1 月14日始領得使用執照，惟系爭房屋應自101 年6 月30日即應完工，是被告就系爭房屋自有遲延完工之情事，依系爭買賣合約第10條第2 項約定：「賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。…」，被告應賠償原告遲延利息。又依內政部100 年5 月印製之「預售屋買賣契約書範本」暨「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」通知交屋期限約定：「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息予買方」，雖系爭買賣合約未記載遲延交屋之罰則，然依消費者保護法施行細則第15條規定：「中央主管機關公告應記載之事項未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，上開通知交屋期限罰則之規定仍為系爭買賣合約之內容。另系爭房屋驗收時尚有未設置「特選藝術雙玄關並配門鎖」、「搪瓷浴缸」、「一樓後門烤漆鋼門」之瑕疵。爰依系爭買賣合約第10條第2 項、第14條第2 項請求被告賠償原告如下之損害：
⒈因遲延完工所生之遲延利息168,580 元【計算式：（101 年
7 月20日已繳156 萬元×遲延198 天×5/10000 ）+ （10萬元×遲延178 天×5/10000 ）+ （7 萬元×遲延48天×5/10
000 ）＝168,580 元】。⒉因遲延交屋所生之遲延利息466,782 元【計算式：（自102
年1 月25日止所繳總價款435.5 萬元×遲延114 天×5/1000
0 ）+ （102 年10月29日所繳總價款228 萬元×遲延8 天×
5 /10000）+ （至102 年11月5 日已繳總價金6,648,496 元×102 年11月5 日至103 年1 月17日止遲延63天×5/10000）＝466,782 元】。
⒊返還代辦費結算後之餘額13,496元。
㈡又系爭房屋驗收時存有未設置藝術雙玄關門（5 萬元）、烤
漆不銹鋼門（4 萬元）、搪瓷浴缸（3.5 萬元）之瑕疵，故應減少價金125,000 元。並聲明：如上開變更聲明所示：
二、被告則以：㈠依系爭買賣合約第13條第4 項第2 款及第16條第3 項分別約
定：「買方於賣方房屋產權移轉登記前應履行下列義務…㈡交付辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與尚未繳清款項同額之禁止背書轉讓本票予賣方。」、「買方如不貸款者（含減少貸款）應於賣方取得使用執照時，以現金或即期支票一次付清原預定貸款金額二分之一價款，另不貸款金額二分之一餘額於契稅單核發七日內以現金或即期支票一次付清，賣方即返還買方所簽立之本票」，而原告為不貸款戶，依系爭買賣合約第16條第3 項約定，應先給付貸款金額二分之一，並依契約第13條第4 項第2 款約定，被告於系爭房屋過戶前原告有義務先開立與貸款金額餘額二分之一同額之本票交由被告收執。被告於移轉系爭房屋過戶前，原告有先行交付與尚未繳清款項同額之禁止背書轉讓本票予被告之義務，此為原告之先行為給付義務，雖經被告催促原告辦理，惟原告均加以拒絕，原告既尚未履行辦理過戶前所應負之義務，則被告未將系爭房屋點交予原告，自不構成遲延給付之情形，因此原告主張被告遲延交屋應給付遲延利息，依法無據。
㈡依系爭買賣契約第10條第1 項約定，本件契約所稱完工係指
「取得使用執照」之謂，而系爭房屋被告已於102 年1 月14日取得使用執照，雖已逾兩造所約定之101 年6 月30日，然依系爭買賣合約第10條第2 項規定，遲延利息之計算方式係以「每逾一日按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息」，而原告乃係於102 年1 月24日繳納第一次之房屋價款，是故，原告於102 年1 月14日以前並未繳納任何房屋價款，原告既於被告取得使用執照前未繳納任何房屋價款，則原告自無遲延利息之損失。
㈢系爭買賣合約第10條、第13條及第14條乃分別規定「開工及
完工」、「房地產權移轉登記期限」、「通知交屋期限」，可見系爭買賣合約第10條所稱之「完工期限」與第13條、第14條之「產權移轉登記期限」及「通知交屋期限」不同。尤其依契約第10條第1 項約定「本預售屋之建築工程…以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…」，第13條第2 項約定「房屋產權之移轉，應於使用執照取得後四個月內辦理所有權移轉登記完畢」，第14條第2項約定「賣方應於使用執照取得後六個月內，通知買方進行交屋」，第10條所稱完工期限係指取得使用執照而言，取得使用執照後方有第13條、第14條之產權移轉及通知交屋等問題。今原告認為被告於102 年10月29日通知交屋時，因尚有應待修繕改進者，故至今「尚未交屋」，而主張依契約第10條約定請求被告賠償遲延利息，顯係誤解契約第10條完工期限及第14條點交約定之意義。另原告就系爭房屋尚積欠尾款141,504 元未清償，爰以該尾款主張抵銷。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告准為免假執行。
三、原告於100 年2 月22日與被告簽立系爭買賣合約，由原告向被告買受「湯城世紀」建案之預售屋乙戶（即系爭房屋），買賣總價款679 萬元等情，有「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書影本在卷可稽（見本院卷第8 頁至第23頁反面），自堪信為真實。又原告就系爭房屋已繳納之買賣總價款為6,648,496 元，尚餘尾款141,504 元未付，且被告應返還原告代辦費結算餘額為13,496元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第230 頁正、反面），此部分之事實，亦堪認為真實。
四、原告主張系爭房屋有延遲完工及遲延交屋之情事，原告自得請求被告每日按已繳付房屋價款萬分之五給付違約金乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告以系爭房屋遲延完工為由，依系爭買賣合約第10條第2項約定，請求被告給付以已繳房屋價款萬分之五計算逾期之遲延利息，有無理由？㈡原告以系爭房屋遲延交屋為由，請求被告賠償逾期交屋之損害，有無理由？㈢系爭房屋未設置「特選藝術雙玄關門並配門鎖」、「搪瓷浴盆」、「一樓後門烤漆鋼門」等設備，是否違約？原告以系爭房屋不具兩造約定應設置前開設備之瑕疵，得請求減少之價金若干？茲分別論述如下：
㈠原告以系爭房屋遲延完工為由，依系爭買賣合約第10條第2
項約定，請求被告給付以已繳房屋價款萬分之五計算逾期之遲延利息，有無理由？⒈依系爭買賣合約第10條第1 項附註：「本戶完工日期民國10
1 年6 月30日完工，罰則依第十條第二小條」等語（見本院卷第10頁反面），是依前開認定本件之工期完工日應為101年6 月30日。而系爭房屋係於102 年1 月14日始取得使用執照實際完工，有桃園縣政府（102 ）桃縣建使字第壢00060號府工建字第0000000000號使用執照在卷可稽（見本院卷第
118 頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第135 頁反面），故系爭房屋工程確有逾期完工198 日（即101 年7 月1 日至
102 年1 月14日止）之情事。⒉依系爭契約第10條第2 項約定；「賣方（即被告）如逾前款
期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方（即原告）。…」等語（見本院卷第11頁）。
⒊被告雖辯稱原告於102 年1 月14日系爭房屋完工前並未繳納
任何房屋價款云云，惟觀諸系爭買賣合約附件一房屋付款明細表㈠所載，原告自100 年2 月13日起即陸續繳納價款予被告收受（見本院卷第34頁正、反面），被告固不爭執該房屋付款明細表之真正，惟辯稱：「（問：民事辯論意旨狀稱：原告在102 年1 月24日才繳納第一次房屋價款，但依據本院卷第34頁100 年2 月13日起就有陸續繳款，有何意見？）這是屬於土地的價款，有六成屬於土地款項。」等語（見本院卷第109 頁），本院參酌系爭買賣合約第7 條契約總價之載明：「房地契約總價合計新台幣陸佰柒拾玖萬元整。一、土地價款：新台幣肆佰零柒萬元整。二、房屋價款：新台幣貳佰柒拾貳萬元整。…」（見本院卷第10頁），則原告自100年2 月13日起陸續所繳納之款項應包含土地及房屋之價款，其所占金額應依系爭房地之價款比例計算，較為妥適。
⒋系爭房屋依約應於101 年6 月30日完工，實際則於102 年1
月14日完工，工程遲延198 日，被告應負逾期竣工198 日之責；又原告主張算至102 年1 月14日止已繳納價金金額為17
7 萬元（見本院卷第174 頁），嗣原告於103 年4 月9 日具狀表明僅請求至101 年7 月20日止已繳價金156 萬元為請求基礎（見本院卷第206 頁），被告就該金額亦不爭執，如前所述。從而，被告應給付原告之遲延利息金額為61,867元【計算式：156 萬元×272 萬元（房屋價款）/679萬元（房地總價款）×198 日×5/10,000＝61,867元，元以下四捨五入】。
㈡原告以系爭房屋遲延交屋為由，請求被告賠償逾期交屋之損
害，有無理由？⒈原告主張：依內政部100 年5 月印製之「預售屋買賣契約書
範本」暨「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」通知交屋期限規定「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息予買方」，系爭房屋於102 年1 月14日領得使用執照，故被告應於102 年7 月14日前交屋，其遲至103 年1 月17日交屋，應賠償原告因其遲延交屋所生相當於租金之損害等語。被告則以：原告未繳清貸款金額二分之一及開立與貸款金額餘額二分之一同額本票前，伊不負交屋義務等語，資為抗辯。
⒉查系爭買賣合約第13條第4 項第2 款、第14條第2 項及第16
條第3 項分別約定：「四、買方於賣方房屋產權移轉登記前應履行下列義務：…㈡交付辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與尚未繳清款項同額之禁止背書轉讓本票予賣方。」、「通知交屋期限：…二、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋；…」、「買方如不貸款者（含減少貸款）應於賣方取得使用執照時，以現金或即期支票一次付清原預定銀行貸款金額二分之一價款，另不貸款金額二分之一餘款逾契稅單核發七日內以現金或即期支票一次付清，賣方即返還買方所簽立之本票。」，本件原告為不貸款戶，則依前開約定原告有先履行以現金或即期支票一次付清原預定銀行貸款金額二分之一價款及開立與尚未繳清款項同額之禁止背書轉讓本票之給付義務後，被告始須履行交屋義務。
⒊原告雖主張被告並未通知交屋，惟就被告有無通知原告交屋
乙情，業經證人即前任職於被告之員工林芳妤於言詞辯論時到庭證述：「（問：房子好的時候，你有通知他們交屋？）有，確定，只要任何一個繳款期限，我們都會寄繳款通知單，交屋也要繳款，所以我有寄繳款通知單。」、「（問：你說的通知他們交屋就是你有寄繳款通知單過去？）是。」、「（問：是否有另外口頭或電話通知他們交屋？）有，我有打電話過去，是原告親自接的。」、「（問：你如何跟原告說？）我跟她說使用執照下來，我們要辦理交屋產權過戶。」、「（問：後來為什麼原告沒有去辦理交屋？）因為合約書上有寫我們何時該交屋，我們沒有如期交屋，所以她就對這點有意見。」、「（問：跟簽發保證票有沒有關係？）合約書上我們有載明，交屋前產權移轉必須一半是現金，一半要開本票，因為有這個遲延的關係，所以原告本票不開，但是原告有繳一半現金。」等語綦詳（見本院卷第156 頁反面、第157 頁），堪認被告辯稱其業已通知原告交屋，尚非子虛，應可採信。且由證人林芳妤上開之證述，可知原告並未履行開立與尚未繳清款項同額之禁止背書轉讓本票予原告之義務。
⒋綜上，原告於被告通知其交屋後既未開立與尚未繳清款項同
額之禁止背書轉讓本票予被告，被告本不負履行交屋義務，故原告請求被告賠償遲延交屋所生損害及利息，為無理由，不應准許。
㈢系爭房屋未設置「特選藝術雙玄關門並配門鎖」、「搪瓷浴
盆」、「一樓後門烤漆鋼門」等設備，是否違約？原告以系爭房屋不具兩造約定應設置前開設備之瑕疵，得請求減少之價金若干？⒈系爭房屋是否未設置「特選藝術雙玄關門並配門鎖」、「搪
瓷浴盆」、「一樓後門烤漆鋼門」等設備？是否屬違約？若屬違約，可減少多少價金等情，業經本院囑託台北市建築師公會進行鑑定，嗣該公會於103 年5 月20日以103 （十六）鑑字第1047號函覆說明：「…㈡未設置『特選藝術雙玄關門並配門鎖』；現場有安裝搪瓷浴盆（按：搪瓷浴缸即是俗稱之琺瑯浴缸）；1 樓未設置後門烤漆鋼門。㈢詢問李宗銘先生：原入口金屬大門與後門金屬門，已經由建築師（本案）變更為現況之入口金屬捲門與後門落地鋁窗拉門。㈣由原告所提出合約文中，第七條……之書寫方式，對照第八條中第
1 款、第4 款，應屬違約未設置1 樓後門，但如本案確實1樓是店舖申請，則第1 款被告仍是符合合約，不需設置入口金屬大門；1 樓90×210 金屬門，市價約12000 元。…」等語（見本院卷第224 頁），堪認被告就系爭房屋確違約未設置「一樓後門烤漆鋼門」之設備。
⒉按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。次按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任；至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。二者之法律性質、規範功能及構成要件均非一致，在實體法上為不同之請求權基礎，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的，法院於審理中自應視當事人所主張之訴訟標的之法律關係定其成立要件。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，亦即此際物的瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之（最高法院100 年度台上字第1468號判決意旨參照）。又買賣契約義務，當事人已於契約中予以明定者，亦成為契約之給付義務，債務人有依約履行義務；至契約義務之違反，債權人得否主張解除契約，應視系爭義務之不履行，是否導致債權人失其訂約目的而定，非以所違反者究為主從給付義務或附隨義務而有不同（最高法院10
1 年度台上字第246 號判決意旨參照），亦即出賣人違反依買賣契約應履行之主從給付義務或附隨義務，如其出賣之物有欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質時，均應依民法第359 條負擔保責任，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。經查，被告推出系爭房屋之建案，透天房屋預定買賣合約書第2 條第1 款房屋部分，約定「本戶使用分區屬都市計畫乙種工業區建築用地（申請一般商業設施使用）。．．．」，有原告提出之該合約書影本
1 份可稽，足見系爭房屋1 樓為店鋪申請，而於系爭買賣合約附件四建材設備第7 條、第8 條第1 、4 項約定載明：「衛浴設備：馬桶及面盆採用台灣TOTO、UMI-LAUFEN、隆昌、和成、JONES DANTONE ROKOO 系列等廠牌。浴室依建築設計圖之標示施作：有浴缸者，採用塘瓷浴缸。…」、「門窗：⒈店鋪大門採用不鏽鋼電動捲門附小門，丙、丁、戊、己、庚區大門特選藝術雙玄關門，並配門鎖。…⒋一樓及頂樓後門採用烤漆鋼門。」等文字（見本院卷第21頁反面、第22頁），被告自應就契約內容所載之建材設備負給付義務。而被告就系爭房屋既未提供系爭合約附件四所載之建材設備予原告，足見系爭房屋未設置「一樓後門烤漆鋼門」之設備，顯已失其契約預定之效用，應認為屬於物之瑕疵。至於店鋪大門既已採用不鏽鋼電動捲門附小門，則不需設置入口大門特選藝術雙玄關門。
⒊又按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。
買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足（最高法院86年度台上字第2659號判決意旨參照）。
再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同，又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應賠償，民法第179 條、第18
2 條第2 項亦有明文。查被告應對系爭房屋未設置「一樓後門烤漆鋼門」之設備負其物之瑕疵擔保責任，而原告於103年1 月9 日本院審理中向被告主張依民法第359 條規定減少價金（見本院卷第187 頁正、反面）；又就原告得請求減少價金部分，雖經被告當初以買賣關係為由受領，然嗣因原告行使減少價金請求權，被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在，從而，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還該部分價金，並附加利息。又被告違約未設置「一樓後門烤漆鋼門」之設備可減少之價金為12,000元，業經台北市建築師公會函覆如上。另被告表示：就搪瓷浴缸更改為琺瑯浴缸部分雖經台北市建築師公會函覆並未違約，惟其仍願賠償原告3 萬元等語（見本院卷第230 頁反面) ，是原告得請求減少之價金即為42,000元（12,000元+30,000 元＝42,000元）。
五、復按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334 條第1 項、第
335 條第1 項定有明文。另抵銷應以意思表示向他方為之，其性質為形成權之一種，為抵銷時既不須相對人之協助，亦無經法院判決之必要，此固係指雙方無爭執之債務而言，但如雙方對其債務有爭執，自可由法院予以裁判，最高法院47年度台上字第355 號判例意旨可資參照。本件原告固得對被告請求給付遲延完工之損害賠償61,867元，返還代辦費結算餘額13,496元，以及請求減少價金42,000元，合計117,363元（61,867元+13,496 元+42,000 元＝117,363 元），惟因原告就系爭房屋尚有尾款141,504 元未付，且被告主張以其對原告該尾款141,504 元之金錢債務與原告對其之上述117,
363 元之金錢債務抵銷；故經被告抵銷後，原告得請求之金額為零元，即原告不得再向被告為請求（117,363 元－141,
504 元＝－24,141元）。
六、綜上所述，原告依契約關係、買賣及物之瑕疵擔保減少價金之法律關係，請求被告給付648,858 元（635,362 元+13,49
6 元），為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 10 日
民事第一庭 法 官 徐 培 元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 10 日
書記官 邱 仲 騏