臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1295號原 告 宜笙光電有限公司法定代理人 張秀戀訴訟代理人 楊逸民律師
張毅超律師被 告 郭章城訴訟代理人 陳家慶律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國101 年4 月24日向被告承租門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○○○ 號廠房（下稱系爭廠房），雙方並訂定租賃契約，租期自101 年5 月10日至102 年5 月9 日止、租金為每月新臺幣（下同）4 萬元、押租金為12萬元（下稱系爭租賃契約）。然桃園縣政府工務局（下稱工務局）前曾分別於99年7 月19日及99年9 月30日至系爭廠房張貼違章建築聯合稽查通知單，並通知預定於101 年8 月15日進行強制拆除等語，未料，被告竟隱瞞系爭廠房遭查報之情，仍於
101 年4 月24日將系爭廠房出租予伊，伊承租後即投入相當之裝潢費用以供營業，詎工務局於101 年12月25日以違反建築法為由，派員強制拆除系爭廠房，致伊無法即時因應，亦使系爭廠房內之裝潢遭受破壞，伊因而無法繼續營業，更迫使伊於租期屆滿前遷離。又被告未經伊同意，竟於101 年12月28日教唆訴外人張文信駕駛怪手進行系爭廠房後續拆除工程，將伊未及搬走之包裝材料、治具及零件等物品拆除、毀損後運走意圖變賣回收。而被告上開行為已致伊分別受有如附表所示之裝潢、搬遷費用及營業損失。被告既未提供合於約定使用、收益之租賃物，亦未告知系爭廠房為違章建築之重要事項，顯係可歸責於被告之事由致給付不能，復故意侵害伊所有物品之所有權，為此，爰依民法第226 條第1 項及第184 條第1 項前段規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告1,325,919 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於簽訂系爭租賃契約時業已明確告知系爭廠房為違章建築，原告當已知悉系爭廠房有隨時遭拆除之虞，自不得將此損失轉嫁予伊，伊無庸負權利瑕疵擔保之責，且伊於101 年12月25日系爭廠房廠房前端遭工務局拆除前，並未收到任何通知，伊無法提前通知原告，而工務局於101 年12月25日拆除時，伊前向工務局人員協商，先由承租戶搬離物品後，再由伊自行拆除，嗣伊即委由張文信於101 年12月28日拆除工務局未拆除之部分，然伊已告知張文信須待承租戶搬離後始能拆除，於張文信駕駛怪手拆除時，伊並不在現場，伊不知系爭廠房內尚留有何物，伊亦未教唆張文信毀損或搬運原告之物等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第273 頁反面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
（一）原告向被告承租系爭廠房，並於101 年4 月24日簽訂系爭租賃契約。
（二）桃園縣政府分別於99年7 月19日、99年9 月30日至系爭廠房張貼違章建築聯合稽查通知單，並於101 年8 月15日進行強制拆除，嗣被告出具同意自行拆除切結書表明願於10
1 年8 月22日前自行拆除系爭廠房，嗣工務局再於101 年12月25日強制拆除系爭廠房。
四、原告另主張被告明知系爭廠房為違章建築，竟未告知而出租予原告，嗣工務局強制拆除系爭廠房，被告又教唆張文信拆除系爭廠房以毀損及搬運伊所有留置於系爭廠內之物，致伊受有如附表所示之損害，被告自應負給付不能及侵權行為損害賠償責任等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：（一）原告主張被告應負給付不能及侵權行為損害賠償賠償責任，有無理由？（二）如是，原告得請求損害賠償之項目及金額為何？茲分述如下：
（一）關於被告應否負給付不能及侵權行為損害賠償責任之爭點：
1、關於給付不能部分：
（1）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222 號判決意旨參照）。次按，租賃為有償契約，依民法第347 條準用第349 條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依同法第353 條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使其權利，惟依同法第351 條規定，承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責（最高法院97年度台上字第979 號判決意旨參照）。而違章建築在物理上並無滅失或減少價值、效用或品質之瑕疵，僅係因無法為所有權第一次登記，且將來有遭主管機關命令拆除之風險，自屬權利瑕疵之範疇。
（2）原告雖主張被告隱瞞系爭廠房為違章建築，仍出租予伊云云，惟查，被告辯稱簽約時已告知原告系爭廠房為違章建築等情，業據證人即被告女兒郭怡廷於本院審理時證稱：當時係原告員工何家昌打電話詢問出租廠房一事，伊於電話中就告知系爭廠房係違章建築，無法為廠房登記，後來何家昌就約伊看廠房，何家昌並表示租金4 萬元伊才要承租，嗣伊就打電話告知何家昌4 萬元可以出租，伊就約何家昌於101 年4 月24日簽訂系爭租賃契約，當時契約本係在文具店買的例稿，所以沒有記載違章建築一事，而雙方簽完約後，伊還陪同何家昌去現場抄電錶度數，何家昌也有詢問化糞池在何處，伊請同為承租戶之吳明華告知何家昌，伊當時也有再告知何家昌系爭廠房係違章建築等語（見本院卷第136 頁至第138 頁反面）；證人即被告所有廠房之承租戶吳明華於本院審理中證稱：伊係在101 年時向被告承租廠房以經營藝品買賣及設置佛堂，當時係看到租屋廣告，伊就打電話給仲介，後來就約屋主見面，簽約時郭怡廷就有告知該處係農田違建，日後有可能遭強制拆除，但因伊一時找不到其他房子所以就向被告承租，伊大約係在101 年年中時第一次遇到何家昌，當時因何家昌要增建廁所，郭怡廷問伊化糞池在何處，伊就告訴何家昌，伊有提醒何家昌說系爭廠房係違章建築，如果要增建廁所會造成很多麻煩，伊也有聽到郭怡廷告知何家昌系爭廠房係違章建築等語（見本院卷第176 頁反面至第181 頁反面），查證人吳明華與兩造間亦無嫌隙，衡情應無故意偏袒一方之必要，證人郭怡廷雖為被告女兒，惟證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（最高法院53年台上字第2673號判例意旨參照），而證人郭怡廷係代理被告與原告之代表即何家昌簽約之人，就系爭租賃契約之簽約過程自當知悉，且觀諸證人郭怡廷及吳明華前開證述，就何家昌於簽約時曾至系爭廠房詢問化糞池及郭怡廷復告知系爭廠房為違章建築等情互核一致，亦無明顯矛盾或不合常情之處，倘非渠等親身經歷之事，自無可能具體描述案發經過，況渠等均願具結作證，已擔保渠等證言之可信性，並願受偽證之處罰，自不能徒因證人郭怡廷為被告女兒，即否定其證言之可信性，故上開證言自足採信。復參以被告另行出租系爭廠房周遭廠房與他人時，亦已告知訴外人仲介即王玉梅該處廠房所在地係農地，上面蓋的廠房並非合法而係違章建築，並由王玉梅告知訴外人即承租人陳德財及廖孝勇等情，業據證人王玉梅於本院另案審理中證述明確（見本院卷第102 年度訴字第172 號影卷第3 頁反面至第4 頁），則被告既均係出租鄰近廠房予他人使用及營業，倘被告果真有隱瞞之意，當無另透過仲介人員告知其他出租人該處廠房均為違章建築，致原告極可能自同為出租人處知悉，並轉而為向被告為不利請求之理，益徵證人郭怡廷證稱於簽約時已告知系爭廠房為違章建築等語，應堪採信，則原告主張被告刻意隱瞞系爭廠房為違章建築而出租予伊云云，尚不足採。
（3）原告雖舉證人何家昌之證詞、被告出具之同意書及原告公司變更登記表為證（見本院卷第171 頁、第173 頁），惟觀諸證人何家昌於本院審理中之證述：伊係原告法定代理人之兒子，系爭租賃契約均由伊與郭怡廷聯繫，並由伊在契約上蓋章，伊並沒有事先查閱系爭廠房之權狀，因附近有8 、9 戶廠房，伊有看了一陣子，也有問過鄰居，才向郭怡廷詢問出租一事，當時伊還有向郭怡廷詢問系爭廠房可否做為公司登記地，伊還有向郭怡廷索取房屋稅單，郭怡廷從未告知系爭廠房係違章建築，伊係到工務局於101年8 月間來拆除系爭廠房雨遮時始知系爭廠房為違章建築等語（見本院卷第133 頁反面），惟觀諸桃園縣政府103年9 月25日桃工拆字第0000000000號函附現場照片，系爭廠房週遭多同為鐵皮構造之廠房，並相鄰農田（見本院卷第244 頁至第270 頁），是否為合法建物，客觀上已足生懷疑，然證人何家昌亦未要求被告出具建築執照等合法證明文件仍執意承租，實與一般交易常情有違，況證人何家昌亦證稱：工務局曾於101 年8 月間拆除系爭廠房之雨遮，伊有找被告處理等語（見本院卷第134 頁），證人即原告員工鄭涵行亦證稱：原告自101 年8 月被拆除雨遮後至工務局於101 年11月間再次場勘期間，只有找被告談，並沒有其他因應方式，也沒有找新的廠房，直到工務局通知
1 個月要拆除，原告才找新廠房等語（見本院卷第19 3頁及反面、第197 頁反面），則原告至遲於該時即已知系爭廠房為違章建築，卻僅通知被告處理後仍繼續承租系爭廠房，而未為以承租違章建築為由向被告主張任何法律上權利，直至101 年12月25日遭工務局強制拆除後始以此為由向被告請求損害賠償，原告所為亦悖於常情，顯見原告應早知悉系爭廠房為違章建築。至原告所提出之被告出具之同意書固載明被告同意原告以系爭廠房為公司登記所在地（見本院卷第171 頁），而原告亦以系爭廠房地址申請登記為公司所在地，有公司變更登記表為證（見本院卷第17
3 頁），惟房屋稅係以附著於土地之各種房屋及有增加房屋使用價值之建築物為課徵對象，違章建築之房屋亦不例外，至房屋稅之完納，僅表示納稅義務之履行，尚無從使違章建築之房屋更易為合法建築，是被告雖出具系爭廠房之房屋稅單供原告為公司所在地登記，惟此仍與系爭廠房是否為合法建築無涉，自不能徒以被告出具房屋稅單予原告即遽認被告未告知或隱瞞系爭廠房為違章建築一事，亦不足為不利於被告之認定。
（4）從而，原告既於簽訂系爭租賃契約時即已知悉系爭廠房為違章建築，仍予以承租，則依民法第347 條準用第351 條規定，被告無須負權利瑕疵擔保責任，亦無可歸責之事由，自不負給付不能之損害賠償責任。
2、關於侵權行為部分：
（1）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第91
7 號判例意旨參照）。本件被告雖不否認曾委由張文信拆除系爭廠房，然原告主張被告教唆張文信毀損及行竊原告之物，乃故意侵害伊所有物品之所有權，被告已構成故意侵權行為等語，既為被告所否認，依上開舉證責任分配之原則，自應由原告負舉證之責。
（2）原告所稱被告教唆張文信拆除系爭廠房，顯係故意毀損其物乙節，無非係以證人何家昌、原告公司員工鄭涵行之證述及現場照片為其論據，但查，觀諸證人鄭涵行於本院審理中之證述：伊約4 年前進入原告公司工作，並成為股東，後來因原有廠房太小無法置放機具，原告遂向被告承租系爭廠房，工務局約在101 年12月25日拆除前一個月曾至系爭廠房告知一個月內要強制拆除一事，原告公司內部有開會討論要找新廠房承租，嗣工務局於101 年12月25日拆除了系爭廠房靠近道路之門，但因原告東西還沒搬完，伊有留下來看顧，原告也有請拖車將機具搬走，嗣伊於101年12月28日時騎車前往原告公司所承租之新廠房，於經過系爭廠房時就看到張文信在拆系爭廠房，伊還有看到二樓有物品掉落，伊以為係何家昌通知人來拆的，所以伊沒有阻止張文信，伊係回到原告公司後約一小時始告知何家昌此事，何家昌就趕去系爭廠房，後來何家昌有載回一些物品等語（見本院卷第192 頁至第197 頁反面），然證人鄭涵行不僅為原告公司員工，亦為原告公司股東，於目睹張文信拆除系爭廠房之際，而廠房內尚有原告所有之物，且該物價值不菲，卻任由張文信拆除並致原告所有留置於系爭廠房內之物品遭受損害，而無任何阻止或查看之舉，於返回原告公司後亦未立即向何家昌確認，已悖於常情，其證言可信度啟人疑竇，難以採信。而證人何家昌證稱：張文信拆除時伊並不在現場，係員工經過該處時打電話通知伊，伊才趕到現場，當時已全拆完了，伊並沒有看到張文信毀損及運走物品之過程，伊沒有報警，伊只有問張文信兒子為何要拆，他說是房東要求的，伊就打電話給郭怡廷詢問為何要拆系爭廠房等語（見本院卷第134 頁反面），則證人何家昌既未在場見聞張文信拆除系爭廠房之過程，而僅依憑證人鄭涵行之轉述遽而認定張文信毀損或搬運原告物品，自無從為有利於原告之認定。至原告所提出之現場照片，固能證明工務局於101 年12月25日進行拆除系爭廠房前端之工程之際，系爭廠房內尚有物品堆置（見本院卷第31頁至第35頁），然觀諸張文信僱請怪手拆除系爭廠房及拆除後之照片（見本院第36頁），系爭廠房內並未見有何原告所指之大型機具，亦無從據以證明原告所指其所有物品係遭張文信毀損或搬運一事為真，此外，原告復未提出其他證據以實其說，則原告逕以被告委由張文信為後續拆除工程，推論被告有教唆張文信毀損及搬運原告之物云云，顯屬其主觀之臆測，委無足採。
（二）關於原告得請求損害賠償範圍之爭點：承上，原告既不得請求被告為損害賠償，即無再予論述此部分之必要，併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第226 條第1 項及第184 條第1 項前段規定請求被告應賠償1,325,919 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 11 月 12 日
民事第一庭 法 官 張永輝正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
書記官 江純慧附表：
┌──┬───────────────────┬──────┐│編號│名稱 │請求金額 │├──┼───────────────────┼──────┤│1 │系爭廠房裝潢拆除之損害 │ │├──┼───────────────────┼──────┤│1-1 │廁所施工 │ 47,250元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-2 │輕鋼架、隔間、活動門、玻璃及鐵窗 │ 225,750元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-3 │燈具 │ 10,752元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-4 │冷氣安裝費 │ 92,000元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-5 │型鋼夾層 │ 221,792元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-6 │白扁線、給水接頭、快速接頭 │ 2,077元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-7 │電纜線、P型管束 │ 1,852元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-8 │南亞電鍍球 │ 1,861元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-9 │電纜線、C型鋼架 │ 5,518元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-10│馬桶、立型便斗、洗手台 │ 11,218元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-11│水泥沙 │ 60元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-12│PVC管、國際牌雙插 │ 1,211元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-13│PVC管、電話線、接線盒、給水彎頭 │ 468元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-14│PVC管、給水彎頭、龍口彎、西型鋼、塑膠 │ 960元││ │油 │ │├──┼───────────────────┼──────┤│1-15│燈具、水銀燈泡 │ 1,290元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-16│快速接頭、PVC管 │ 1,214元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-17│排T、順水T │ 29元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-18│南亞管、電線、套鋼龍頭 │ 914元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-19│水電材料 │ 515元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-20│油漆、溶劑 │ 6,111元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-21│燈具 │ 945元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-22│水電工程施工費 │ 25,500元│├──┼───────────────────┼──────┤│1-23│水塔 │ 5,000元│├──┼───────────────────┼──────┤│小計│ │ 664,287元│├──┼───────────────────┼──────┤│2 │系爭廠房遭拆除所增加支出之費用 │ │├──┼───────────────────┼──────┤│2-1 │保全服務費 │ 28,875元│├──┼───────────────────┼──────┤│2-2 │機器移機費用 │ 10,500元│├──┼───────────────────┼──────┤│2-3 │搬運起重費 │ 21,000元│├──┼───────────────────┼──────┤│2-4 │拆遷後搬運費用 │ 37,800元│├──┼───────────────────┼──────┤│2-5 │CNC機台校正費 │ 15,000元│├──┼───────────────────┼──────┤│2-6 │拆除後另暫租廠房之三個月租金 │ 120,000 元│├──┼───────────────────┼──────┤│2-7 │拆除後另暫租廠房之解約金 │ 40,000元│├──┼───────────────────┼──────┤│小計│ │ 273,175元│├──┼───────────────────┼──────┤│3 │原告遭被告毀損之物品 │ │├──┼───────────────────┼──────┤│3-1 │電源供應器備料 │ 11,088元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-2 │零件備料一批 │ 30,000元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-3 │待出治具一台 │ 105,000元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-4 │治具半成品三台 │ 18,000元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-5 │未包裝之PVC拉門二組 │ 7,533元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-6 │包裝材料─大氣泡布二捲 │ 1,234元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-7 │包裝材料─防撞泡棉 │ 866元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-8 │包裝材料─防撞泡棉 │ 394元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-9 │包裝材料─防撞泡棉 │ 462元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-10│包裝材料─防撞泡棉 │ 2,625元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-11│包裝材料─大氣泡布二捲 │ 2,730元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-12│包裝材料─小紙箱 │ 6,300元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-13│包裝材料─大紙箱 │ 2,205元│├──┼───────────────────┼──────┤│3-14│治具十台 │ 200,000元│├──┼───────────────────┼──────┤│小計│ │ 388,437元│├──┼───────────────────┼──────┤│總計│ │ 1,325,899元│├──┴───────────────────┴──────┤│備註：項目3之小計為388,437元，原告請求388,457元 │└─────────────────────────────┘