臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第139號原 告 王聖夫訴訟代理人 陳亮佑律師複 代理人 雷麗律師
唐榮澤被 告 黃采淋
黃茂三黃世賢訴訟代理人 黃達元律師複 代理人 郭佩君律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年5 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一百零二年二月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃采淋、黃茂三、黃世賢負擔百分之十二、餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告經營金奇寵物生活館，為增設桃園南崁店PADA寵物水族
時尚館，乃於民國101 年4 月29日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告應於所有之桃園縣蘆竹鄉（現已改制為桃園市○○區○○○段661-3 等5 筆土地上興建如系爭租約附圖所示之建物（下稱系爭建物），供原告作店面用途使用，租期自101 年12月1 日起至107 年11月30日止，並約定每月租金新臺幣（下同）15萬元（未含稅），原告並於簽約同時即依系爭租約第3 條第2 款約定交付保證金（含首月租金）共計45萬元予被告。又原告為準備營業，陸續於
101 年6 月8 日、101 年6 月30日聘僱工作人員；101 年7月15日、101 年7 月18日、101 年7 月22日訂購相關機具設備、簽訂室內裝潢契約及冷氣工程契約。詎被告竟於101 年10月1 日以存證信函表明拒絕履行系爭租約，復於101 年10月25日再以存證信函通知原告表達願返還保證金及預收之首月租金，且果於101 年12月1 日租賃期開始後確實未依約交付建物予原告，顯違反系爭租約第2 條、特別約定事項第2點及民法第423 條規定，致原告受有如下損害：⒈太平洋房屋仲介費7 萬5,000 元。⒉聘用人員損失28萬5,000 元。⒊被沒收之採購相關機具設備訂金22萬元。⒋被沒收之預付室內裝潢設計費及違約金125 萬5,000 元。⒌被沒收之安裝冷氣空調系統工程費簽約金44萬7,300 元，共計受損害227 萬2,300 元。此外，被告既已明示土地及日後興建之房屋均不出租予原告，顯然亦違反系爭租約特別約定事項第4 點，應給付違約金30萬元。為此，爰依民法第226 條第1 項、第25
4 條及系爭租約第7 條第5 項、特別約定事項第4 點，請求被告應給付原告257 萬2,300 元。
㈡金奇寵物生活館登記負責人為陳亭妤，而實際負責人乃係原
告，此為被告所明知。系爭租約第7 條第5 項明確約定「甲乙雙方如有違約時，他方各得終止本租賃契約，如有損害，並得請求賠償」，且特別約定事項中並無排除其他賠償約定適用之文字，足見兩造即應受拘束，故被告辯稱本件已有賠償總額之約定云云，應有誤解。又兩造曾於101 年8 月10日在聿昭法律事務所就被告應賠償原告給付員工3 個月薪資乙事洽談，因被告同意給付原告30萬元，原告始於101 年8 月13日與員工約定給付薪資，自無何過失可言。另有關系爭租約違約金之約定，其性質應係屬懲罰性違約金，此參諸系爭租約第7 條第2 項、第5 項約定即明，該條文規定目的係在懲罰違約之一方，並不排除另得請求其他損害賠償；再觀諸系爭租約特別約定事項第4 點並未排除第7 條適用之明文，是依契約整體解釋，應認係屬特約之罰則，應如同租約第7條意旨，並不排除其他損害賠償之請求。準此，於上開兩條款併行適用下，應合理解為特別約定事項部分為懲罰性違約金性質，縱然特別約定事項部分違約時，應處罰以擔保金，仍無礙於其同屬違約金之性質，始能賦予系爭租約第7 條第
5 項發揮效力之解釋。㈢聲明：被告應連帶給付原告257 萬2,300 元，及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告就原告請求應給付違約金30萬元部分認諾，其餘部分請
求則均予否認。又依原告主張受有聘僱人員損失提出之約聘人員聘用契約書暨其補充備忘錄、採購機具設備估價單等文件以觀，簽約之人均非原告，而係金奇寵物生活館，故契約主體顯非同一，上開文件自不足以作為原告損失請求之依據。抑且，系爭租約係約定由被告於土地上興建建物完成後再交付予原告使用，然建物迄今尚未興建，衡情自不可能委由裝潢公司、冷氣公司進行估價，甚至支付渠等高額訂金，是原告於無實體之建物、完整之建築圖面，及機電配置圖下，卻自行委託裝潢、冷氣公司估價並支付訂金，顯然悖於交易常情。
㈡茲就原告所主張之各項損失分述如下：
⒈太平洋房屋仲介費：此項費用應係原告從事社會經濟生活所
需之成本，與被告因故終止租約間並無因果關係，自無從列入因將來無法繼續履行契約之利益損失。
⒉聘用人員損失：原告於101 年8 月10日已明知尚未興建系爭
建物，其交付日期恐有變數，卻仍於101 年8 月13日與員工締約，並先行預付3 個月薪資以為補償，顯與常情有違；況原告自承員工涂福恩、許佩怡已於他處工作，則依原告所提出之聘用契約備忘錄第3 項約定，該2 名員工即應退還補償金12萬元，益徵原告並無其主張之損失可言。
⒊被沒收之採購相關機具設備訂金：原告主張向冠軍堡寵物用
品製造廠採購相關機具設備，其負責人即證人施三德固到院證稱：伊確實收受訂金22萬元等語，然卻證稱所訂製設備已由伊自行變賣處理，並未歸還原告部分價金等情以觀，其所證述顯與一般交易常情有違。
⒋被沒收之預付室內裝潢設計費及違約金：依據與原告簽訂室
內裝潢設計工程之彥霖室內裝修設計工程有限公司人員即證人宋瀚霖（宋國征）到庭證稱：伊並未收受設計費現金83萬元等語，足徵原告前揭所述損失，應屬其自行捏造。
⒌被沒收之安裝冷氣空調系統工程費簽約金：本件租賃標的物
之系爭建物既未興建，且原告亦未取得建築完整圖面、機電配置圖，則其如何能確定需安裝之冷氣噸數、空間位置，又原告經商多年，實難以想像其何以會於相關工程尚未進場施作前即先行給付廠商高額訂金。
㈢系爭租約特別約定事項第4 點，已經約定不予出租之違約賠
償為一倍之擔保金即30萬元，是租約既已有違約時賠償總額之約定，原告至多僅能請求損害賠償30萬元。被告於決定不出租予原告後，即寄發存證信函通知原告，更主動通知原告返還擔保金、月租金事宜，顯見被告已盡最大誠意解決爭議。然原告明知被告尚未興建系爭建物，即擅自給付員工3 個月薪資、支付鉅額款項予承包商，則縱認原告所提出之單據為真，原告就其損害之發生亦屬與有過失，自無理由要求被告全額承擔等語，資為抗辯。
㈣聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不理判決判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項如下：㈠兩造於101 年4 月29日簽訂系爭租約，被告於同日依約交付擔保金30萬元及預繳第一個月租金15萬元，合計45萬元。
㈡依系爭租約「特別約定事項」第⑴、⑷點約定，因本標的目
前為空地，甲方（即被告）承諾建築建物1 至2 樓，約120坪，如附圖）。如甲方於建築完成後，不予出租於乙方（即原告），則需賠償乙方1 倍之擔保金即30萬元。
㈢因租賃物交付日期有變更，101 年8 月10日兩造簽訂房屋租
賃契約備忘錄，因使用期限變更，將另於他日簽立「房屋租賃補充契約書」。
㈣被告於101 年10月1 日以國史館郵局第815 號存證信函通知
原告，決定日後興建完成之房屋不出租予原告，原告於101年10月2 日收受送達。
㈤被告於101 年10月25日以國史館郵局第870 號存證信函通知
原告，請提供銀行帳戶，以匯還擔保金及已預收之第1 個月之租金共45萬元，原告確實有收受送達。原告已收回45萬元。
㈥原告以本件起訴狀繕本送達（即102 年2 月4 日）為解除契約之意思表示。
四、得心證之理由：原告主張被告拒絕履行交付系爭建物，已發生給付遲延及給付不能之違約事由，違反系爭租約第7 條第5 項及特別約定事項第4 點規定，以起訴狀送達被告為解除或終止租約之意思表示，被告應給付其懲罰性違約金30萬元及賠償其他損害
227 萬2,300 元等語，被告並不爭執其有違約事由，惟僅認諾應賠償原告依特別約定事項第4 點約定「應賠償原告一倍之擔保金」即30萬元，否認其餘請求，並以前揭情詞置辯，是本件主要之爭點厥為：㈠系爭租約是否已終止？㈡如租約已終止，原告得請求賠償之金額為何？系爭租約中特別約定事項第⑷點約定之性質，為「懲罰性違約金」？抑或「損害賠償總額預定性之違約金」？㈢原告主張除依特別約定事項第⑷點約定請求賠償外，另得依系爭租約第7 條第5 項規定請求被告賠償因給付遲延及給付不能所受之其他損害227 萬2,300 元（包含仲介費7 萬5,000 元、聘用人員28萬5,000元、採購機具設備沒收定金22萬元、沒收預付室內裝潢設計費與違約金124 萬5,000 元、沒收冷氣空調系統安裝工程簽約金44萬7,300 元），有無理由？茲分別論述如下：
㈠系爭租約是否已終止？
查，兩造簽訂之系爭租約約定被告應於101 年11月1 日交付系爭建物予原告裝潢使用，並訂有租賃期限自101 年12月1日起至107 年11月30日止，嗣因租賃物交付日期有變更，兩造於101 年8 月10日簽訂房屋租賃契約備忘錄，敘明因交屋期日有變更，同意將另於他日簽立「房屋租賃補充契約書」時再行約定使用期限。惟兩造事後亦未簽訂「房屋租賃補充契約書」，是系爭租約之租賃期限即未確定，系爭租約即由定有期限之租賃契約變更為未定期限之租賃契約。嗣因被告因素不願繼續履約，即於101 年10月1 日以國史館郵局第81
5 號存證信函通知原告，決定日後興建完成之房屋亦不出租予被告之旨，原告於101 年10月2 日收受送達，此為原告所不爭，是被告已為終止系爭租約之意思表示。按未定期限租賃，各當事人得隨時終止租約，民法第450 條第2 項定有明文，則被告終止系爭租約於法有據；又被告另於101 年10月25日以國史館郵局第870 號存證信函通知原告提供銀行帳戶，以匯還擔保金及預收之第1 個月之租金共45萬元，原告對於收受上開存證信函及收回45萬元乙節，均不爭執（見本院卷第180 頁背面），足認被告已合法終止系爭租約。是原告於租約終止後2 個月，再起訴主張解除或終止租約，並以起訴狀繕本送達被告（即102 年2 月4 日）為解除或終止系爭租約之意思表示，即無必要。
㈡如租約已終止，原告得請求賠償之金額為何？系爭租約中特
別約定事項第⑷點約定之性質，為「懲罰性違約金」？抑或「損害賠償總額預定性之違約金」？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，最高法院83年度台上字第2879號判決足資參照。
⒉查兩造簽訂系爭租約時，系爭租賃標的物尚不存在，而由兩
造約定被告應於所有之土地上興建系爭建物供原告作店面使用，此與一般租賃契約於訂約時已有實體之租賃物存在者不同。而就系爭租約之約定內容結構以觀，第1 條係規範房屋所在地及使用範圍、第2 條租賃期限、第3 條租金與擔保金、第4 條使用租賃標的物之限制（如：未經出租人同意不得將租賃房屋出借、頂讓或由他人使用；租約終止或期滿應回復原狀、騰空遷讓交還；不得供非法使用或存放危險物品影響公安；裝潢或修繕必要應取得出租人同意，不得損害建築結構安全；應遵守租賃標的物之住戶規約）、第5 條危險負擔（如：應以善良管理人之注意使用房屋；如因承租人故意、過失房屋毀損、滅失，應負責修繕；房屋不當使用應負賠償責任）、第6 條相關約定事項（如：房屋稅、地價稅、租賃所得稅、水電、瓦斯、管理、電話費之負擔約定；租賃期滿後遺留家具、雜物不搬出視為廢棄；優先承租權約定）、第7 條違約處罰、第8 條應受強制執行之事項等，其內容均係規範出租人於交付租賃物予承租人後，因使用租賃物雙方所生租賃關係之權利義務。又基於本件簽訂租約時尚無租賃標的物存在之特殊性，故兩造另於契約之特別約定事項中規範有關交付租賃物之前兩造間之權利義務關係，此觀特別約定事項內容：第⑴點，為敘明本標的目前為空地，被告承諾建築如附圖所示之系爭建物；第⑵點，約定租賃物之交付期限應於101 年11月1 日前；第⑶點，約定「如原告於建築期間，不予承租，則被告將沒收原告所支付之擔保金」；第⑷點，約定「如被告於建築完成後，不予出租於原告，則需賠償原告一倍之擔保金。」等項，其內容均係有關交付系爭建物並開始使用租賃物前之雙方權利義務內容即明。足徵特別約定事項第⑷點之約定應係規範系爭租賃物交付前雙方如有一方不承租或不出租情形下之法律關係。而本件被告終止租約時尚未興建系爭建物，自無租賃物之存在，其所生不履行契約之違約事由，自應適用上開特別約定事項第⑷點之規定，即被告應賠償原告一倍之擔保金。雖原告主張上開條款其性質係屬懲罰性之賠償金約定，伊尚得依系爭租約第7 條第
5 項規定請求其他損害云云，惟細繹系爭租約第7 條有關違約處罰規定中之各項約定，其第1 項係關於承租人「違反使用房屋」，經出租人催告、限期改正而不為改正，出租人得終止租約，若出租人非違反使用房屋，出租人不得以其他理由終止租約；第2 項係有關租約終止或屆滿承租人應將租賃物回復原狀、騰空遷讓交還，如有違反，出租人得請求承租人給付房租增加一倍之違約金至遷讓日為止；第3 項係約定任一方有違約情事致損害他方權益，應賠償他方之損害；第
4 項則係約定欠繳2 期租金時視為違約；第5 項係約定雙方如有違約時他方各得終止租約，如有損害並得請求賠償，均係規範有關交付租賃物後並實際使用租賃物所生之違約罰則（如：終止租約、給付違約金或損害賠償）。而本件被告違約情形係未開始建築系爭建物，未交付租賃物下即已不欲履約，應無該第7 條第5 項規定之適用。另佐以特別約定事項第⑷點規定，其於建築完成後違約不予出租於原告，僅需賠償原告一倍之擔保金，而系爭建物尚未興建較諸興建完成後不予出租，其違約情節較輕，依該條文舉重明輕之法理，自應適用該條規定，即賠償原告一倍之擔保金已足，應無約定被告需再賠償其他損害之可能。再觀諸該條項約定違約賠償之文義，係記載「如被告於建築完成後，不予出租於原告，則需賠償原告一倍之擔保金。」，既未明定違約金之性質為「懲罰性之違約金」，依法自應認屬賠償總額預定性質之違約金。準此，原告主張系爭租約中特別約定事項第⑷點約定之性質為「懲罰性違約金」，非「損害賠償總額預定性之違約金」，如有其他損害仍得請求損害賠償等語，並不足採。又被告對於原告依據系爭租約特別約定事項第⑷點規定請求30萬元之賠償部分既已認諾，則原告此部分之主張應屬有據，應予准許。
㈢原告主張除依特別約定事項第⑷點約定請求賠償外，另得依
系爭租約第7 條第5 項規定請求被告賠償因給付遲延及給付不能所受之其他損害227 萬2,300 元（包含仲介費7 萬5,00
0 元、聘用人員28萬5,000 元、採購機具設備沒收定金22萬元、沒收預付室內裝潢設計費與違約金124 萬5,000 元、沒收冷氣空調系統安裝工程簽約金44萬7,300 元），有無理由？依兩造簽訂之系爭租約之特別約定事項第⑷點約定，如被告於建築完成後，不予出租於原告，則需賠償原告一倍之擔保金，係屬賠償總額預定性質之違約金，既經本院認定如前，是原告縱有其他損害，亦僅能於上開預定賠償總額30萬元範圍為請求。故原告主張得另依系爭租約第7 條第5 項規定請求給付不能違約之其他損害227 萬2,300 元，洵屬無據，不應准許。則本院就原告是否有發生其他損害即無庸再予審酌，附此敘明。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依租賃契約法律關係，請求被告應給付原告30萬元部分為被告所認諾，其主張於法自屬有據。從而，原告請求被告給付30萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即102 年2 月5 日）起至清償日止按年息5%之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，即應由本院依職權宣告假執行；至原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟此乃促使本院注意，此部分不另為准駁之諭知；被告陳明願供擔保聲請免假執行部分，核無不合，爰酌定擔保金准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 林文慧以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
書記官 陳志誠