臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第2024號原 告 簡柏村訴訟代理人 周威君律師複 代理人 林珪嬪律師
徐翊昕律師被 告 賴佩君
李月慧（即可成物業管理企業社）共 同訴訟代理人 呂嘉坤律師
鄧湘全律師上列當事人間請求減少價金等事件，於民國102 年8 月13日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告賴佩君應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬壹佰元，及自民國一百零二年十二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告李月慧應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬壹佰元，及自民國一百零二年十二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第一項、第二項部分，其中任一被告已為給付，就其給付範圍，他被告免給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告賴佩君供擔保後，得假執行。被告賴佩君如以新臺幣壹佰伍拾萬壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告李月慧供擔保後，得假執行。被告李月慧如以新臺幣壹佰伍拾萬壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。查原告起訴時，應受判決事項之聲明為：（一）被告賴佩君應給付原告新臺幣（下同）88萬7050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）被告李月慧（即可成物業管理企業社）應給付原告88萬7050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（三）第一、二項聲明，其中任一被告已為給付，就其給付範圍，他被告免給付義務；
（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國103 年8月4 日原告具狀擴張上開（一）、（二）應受判決事項之聲明為：（一）被告賴佩君應給付原告168 萬1300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；
（二）被告李月慧應給付原告168 萬1300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）被告李月慧為不動產租賃及仲介服務業者，原告前透過被告李月慧，於102 年9 月7 日，以450 萬元向被告賴佩君購買其所有坐落桃園縣中壢市○○○○段○○○○○○○號土地及其上同段8489建號（即門牌號碼桃園縣中壢市○○街○○號2 樓）之建物（下稱系爭房地），且被告賴佩君於「建物現況確認書」第3 項「是否有滲漏水之情形」勾選「否」，嗣於同年9 月17日完成所有權移轉登記，並於同年9月27日交屋。原告購買系爭房地前，因見被告李月慧刊登之廣告，建築完成日為「民國85年完成」，且照片顯示屋況不差，故買屋前僅看過一次屋況；又當時被告李月慧李月慧親自帶原告看屋，被告李月慧受被告賴佩君委託管理租賃相關事宜，李月慧稱每間套房都已出租，且約不到其他房客，所以當天只帶原告看B 室，之後即在李月慧之遊說下，與被告賴佩君簽立買賣契約，原告並支付被告李月慧依成交總價2%計算之仲介服務費9 萬元。
（二）交屋當天，原告見E 室之天花板為輕鋼架，曾詢問被告李月慧及賴佩君：「為什麼E 室天花板裝潢不一樣？是否有漏水？」，渠等均回答「沒有」。被告李月慧向原告表示，等到5 間套房均更換租約完成後再交付鑰匙，原告不疑有他而答應。不料，原告卻陸續經由房客得知房屋嚴重漏水，且據D 室房客表示，其原本承租E 室，因滲漏水情況嚴重而向被告李月慧反映，因而更換到D 室，但D 室同樣有嚴重滲漏水現象；且被告係在5 、6 月間將E 室改為輕鋼架，顯然被告李月慧及賴佩君早已知悉房屋漏水一事。
（三）原告旋於102 年9 月29日告知被告賴佩君該房屋有滲漏水問題，但被告賴佩君仍稱伊不知情，其將套房全權交由被告李月慧出租管理；原告遂要求被告李月慧交付鑰匙，並於102 年9 月30日進入房屋檢視，乃竟發現系爭房屋有多處滲漏水，遂向被告李月慧反應。嗣後原告與被告賴佩君及可成企業社於102 年10月5 日曾就房屋漏水之事為協調，被告賴佩君表示修繕事宜全權交由被告李月慧處理，當天三方達成共識：由原告負責與所有房客解約，請5 間套房之房客搬離，之後由被告李月慧修繕。原告於102 年10月6 至17日陸續與房客解約，並俟其等全部遷出後，102年10月19日隨即告知被告李月慧可以施工，但遲遲未見被告進行修繕；又原告在房客搬遷後得以進入房間仔細檢視，乃竟發現有多處壁癌、混凝土剝落、鋼筋裸露銹蝕等嚴重瑕疵，102 年11月15日再次通知被告賴佩君及可成企業社出面處理，102 年11月18日被告李月慧曾來電邀約買賣雙方協商，斯時原告請被告李月慧先詢問被告賴佩君方便的時間，迄未獲置理。
（四）對被告賴佩君請求部分：
1、本件不動產買賣於被告交付系爭房屋時，存有上述瑕疵，足以影響居住生活之品質，甚至造成原告無法將之出租，妨害原告對系爭房屋之使用，依通常房屋交易觀念，該屋顯已欠缺應具備之效用、品質，屬物之瑕疵，惟被告賴佩君於訂定不動產買賣契約時故意不告知，甚至保證系爭房地沒有滲漏水，自應對原告負債務不履行之損害賠償責任。
2、對被告賴佩君抗辯則以：被告辯稱伊持有系爭房屋所有權3 年來，可成物業或賴佩君本人均未接獲房客反應有滲漏水情事；E 室天花板由木板改為輕鋼架，係基於美觀而非滲漏水；且系爭房屋所有權移轉予原告後，原告已拆除室內裝潢，被證1 之照片可證明房屋無滲漏水瑕疵及壁癌現象，起訴狀所稱鋼筋裸露等情形，應為原告自己造成。系爭房屋既無滲漏水、壁癌、鋼筋裸露等情事，自無隱匿或故意不告知瑕疵云云。惟系爭房屋於交屋時確有滲漏水、混凝土剝落及鋼筋裸露生鏽等瑕疵：
（1）原告於102 年9 月7 日透過被告李月慧居間仲介，向被告賴佩君購買系爭房屋，同年月17日完成所有權移轉登記，同年月25日換租約（僅更換BCDE室，A 室房客當天不克前來換約，改約28日），同年月27日交屋，交屋當天僅由代書分算稅費、水電等費用，被告李月慧表示，待5 間套房皆換約完成後再交付鑰匙。之後原告陸續接獲A 、D室房客反應套房有滲漏水情事，旋通知被告，被告原本表示要10月5 日才交付鑰匙，之後在原告堅持下，於9 月30日向被告取得房屋鑰匙，入內仔細檢查始發現不僅壁癌、滲漏水嚴重，甚至有鋼筋裸露、混凝土剝落等情形，房客並告知其等已經向房東反應多次，但被告僅提供除濕機、或要E 室房客改租D 室，顯然被告早已知悉房屋有漏水情形，但為促使買賣交易成交，竟向原告謊稱無瑕疵，且在建物現況說明書勾選不實資訊。
（2）又牆面潮濕突起、鋼筋生鏽等問題，非短期間能造成，然由原證4 之拍攝時間可知，有多張9 月30日之照片（即原告取得鑰匙之隔日），顯然系爭房屋在交屋時即有漏水、混凝土剝落、鋼筋裸露之情形，被告辯稱瑕疵係原告事後自己造成，並非簽約時存在，實屬無稽。
3、茲分述原告請求賠償之項目如下：
（1）修繕費用68萬9500元：依社團法人桃園縣土木技師公會鑑定報告書鑑定結果，修繕項目：A.拆除天花板、角材廢料清運1 萬6000元；B.鋼筋裸露生銹、壁癌修繕21萬元；C.木作復原7 萬元；D.浴室輕鋼架45萬元，全部修繕費用共計為68萬9500元。
（2）租金損失13萬6800元：系爭房屋因有滲漏水、壁癌、混凝土剝落及鋼筋裸露等問題而無法出租他人，致原告每月受有租金損失2 萬2800元，自102 年9 月27日交屋之日起，迄至修復完竣約6 個月，被告賴佩君亦應賠償原告此部分之損失13萬6800元（計算式：2 萬2800元×6 ＝13萬6800元）。
（3）價值減損85萬5000元：系爭房屋鋼筋裸露、滲漏水之情況造成市價減損之程度，經社團法人桃園縣土木技師公會鑑定報告書鑑定結果認定，依據「不動產估價師公會」統計折價幅度約為房屋時價之15至19% ，即67萬5000元至85萬5000元（詳鑑定報告書第19、20頁），故本件原告就此部分請求金額以85萬5000元為計算。
（4）綜上，原告請求被告賴佩君賠償之數額總計168 萬1300元。
（三）對被告李月慧請求部分
1、原告經由被告李月慧居間仲介，向被告賴佩君購買系爭房地，並支付9 萬元之仲介費用，即係著眼於交易過程安全、不動產產權清楚，並藉助房屋仲介業者之專業調查能力而為交易，非僅止於向原告報告交易機會或媒介訂約，是兩造間所成立之契約關係，兼具居間及委任性質，被告李月慧應依民法第535 條後段規定盡受任人之注意義務，並以善良管理人之注意程度為之，及依民法第567 條規定盡居間人據實報告、調查義務。
2、又被告李月慧於受委託銷售系爭房地前，即負責處理系爭房屋5 間套房租賃管理相關事宜，自應就系爭房屋現況詳盡勘查確認義務，但被告李月慧卻未善盡調查義務，甚至對於房客早已反應有漏水現象知情不報，明知系爭房屋有嚴重滲漏水、壁癌、混凝土剝落及鋼筋裸露等情況，竟故意隱匿未告知，致原告受有損害168 萬1300元，已如前述，其所提供之居間服務顯然違背房仲業者合理可期待之專業水準，故被告李月慧自應依民法第535 條、第544 條、經紀業管理條例第26條第2 項規定負損害賠償之責。
（四）被告二人各應給付原告損害賠償168 萬1300元，因僅發生一損害結果，屬不真正連帶債務，故其中任一被告如已為給付，另一被告於其給付範圍內，免給付義務。
（五）爰依民法物之瑕疵擔保之法律關係、居間與委任法律關係、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定提起本訴。並聲明：1 、被告賴佩君應給付原告168 萬1300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；2 、被告可成物業管理企業社應給付原告新台幣168 萬1300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；3 、第1 、2 項聲明，其中任一被告已為給付，就其給付範圍，他被告免給付義務；4 、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告依民法第354 條、第360 條規定，請求被告賴佩君給付部分：
1、拆除天花板、角材、廢料清運共1 萬6000元部分：原告以系爭房屋有滲漏水現象，主張損害賠償云云，然系爭房屋在被告賴佩君所有期間，不曾有滲漏水發生，應由原告舉證瑕疵存在。而原告在未為瑕疵鑑定之前，即率爾進行拆除天花板等工程，縱系爭房屋現在有滲漏水情形，亦有可能是系爭拆除工程所造成的。故原告不僅應先舉證系爭房屋有滲漏水瑕疵，尚應舉證滲漏水之瑕疵在上開工程前即已存在。又依被證1 之現場照片可知，在原告拆除工程之前，系爭房屋之天花板、牆面均為完好態樣，並無滲漏水造成之損害現象。亦即，系爭房屋之天花板係在完好之狀態下，遭原告拆除。系爭房屋係屋齡近三十年之老舊房屋，原告在購買系爭房屋後，隨即大規模拆除天花板，然此工程可能影響老舊房屋之建築、壁面結構等，應非不能預見。原告在拆除工程後，再指責系爭房屋有滲漏水瑕疵，顯欠妥適。此外，原告請求天花板等費用，亦與系爭房屋是否有滲漏水瑕疵，欠缺相當因果關係。依最高法院48年台上字第481 號判例意旨，原告若欲請求此項費用，除應舉證系爭房屋有滲漏水瑕疵，且該瑕疵在原告施工前即已存在；尚應舉證天花板在拆除工程施作前究竟有何損害？又該損害若存在，與系爭房屋滲漏水瑕疵之間是否具有相當因果關係？縱有因果關係，是否即有重新裝潢、全面拆除天花板之必要？若必要，則費用是否如原告所主張之金額？原告一味指責系爭房屋滲漏水，又率爾全面施行天花板、壁面等裝潢工程，以致破壞現場；又提出諸多欠缺因果關係之損害賠償請求，被告認為原告之請求無理由。
2、鋼筋裸露生鏽、壁癌修繕21萬元部分：由被證1 照片可知系爭房屋並不存在鋼筋裸露生鏽、壁癌之現象，起訴狀所指之鋼筋及壁癌處係原告進行室內施工、拆除原有天花板後，才露出之壁面；且是否屬於壁癌，容有疑義。退步言之，此種壁面外觀、鋼筋裸露生鏽之情況，均係在原先天花板之內，無論係何時發生，均不能為被告得知。在被告持有之期間，從未拆除走道之天花板，被告自不可能發現是否有壁癌或鋼筋裸露生鏽，自無隱匿原告可言。縱有鋼筋裸露生鏽、壁癌之現象，惟系爭房屋係屬屋齡近30年之老舊房屋，且台灣屬於濕熱之氣候；依照一般生活經驗，在同齡之房屋，無論有無滲漏水之瑕疵，亦常見有鋼筋裸露生鏽、壁癌等現象，不見得即與滲漏水瑕疵有關，亦可能純屬時間、氣候之因素。更何況，鋼筋裸露極有可能是原告施作拆除工程時所造成。換言之，原告應舉證鋼筋裸露生鏽、壁癌在拆除工程施作前已存在，且應舉證原告所請求之費用為必要費用。
3、木作復原7萬元部分：原告起訴狀僅略以「以兩造先前協商約定之價格…」云云，為其請求之理由，實不知所指為何。僅就字面言之，被告亦不曾同意所謂木造復原之費用，應請原告舉證其所指「木作復原」、「協商約定」等範圍為何，並請原告說明此項請求之具體內容。
4、浴室輕鋼架修復裝設費用4250元部分：原告若欲請求此數項費用，除應舉證第1 、2 項之前提事實外，尚應舉證浴室輕鋼架在原告點收系爭房屋前究竟有何損害？又該損害若存在，其發生原因與系爭房屋漏水瑕疵是否有相當因果關係？是否即有修復裝設之必要？若必要，則費用是否如原告所主張之金額？且觀諸原告起訴狀所載理由，其所謂浴室輕鋼架修復裝設，似指在修繕浴室混凝土過程中，因施工需要而拆除、裝設之費用。縱使系爭房屋有滲漏水瑕疵，浴室輕鋼架與滲漏水應無果關係；又，此浴室輕鋼架修復裝設費用亦與修補壁面瑕疵之修復無必然之關係。原告之請求顯無理由。
5、租金損失每月2 萬2800元，6 個月修復期間共計13萬6800元部分：
被告持有系爭房屋所有權期間，均將系爭房屋之五間套房出租，租約接續，甚少中斷。在被告將系爭房屋所有權移轉予原告之當時，五間套房中僅有一間套房是待出租的狀態，且已有新租戶繳納該套房訂金，嗣後新租戶直接與原告簽立書面契約；其餘四間套房當時均在租賃狀態下，該四名房客皆配合更換租賃契約，並無人提出終止租約。兩造係於102 年9 月7 日買賣系爭房屋，由原告民事陳報狀所附五份租賃契約書上所載之出租人均為原告，惟其起租日有在買賣期日之前者，足見是經過換約之契約文書；可證明被告所言真實，即B 、C 、D 、E 室之房客均配合換約與原告建立租賃關係。又民事陳報狀所附之A 室租賃契約書，其租賃期間恐係誤載年分，惟其內容載有「9/26代換約、000 年0 月00日生效」等文字，足見A 室套房之房客亦有與原告建立租賃關係。縱使系爭房屋存在有滲漏水瑕疵，亦不必然導致承租人解除租賃契約；且亦無承租人提出如此之抱怨，亦無任何承租人因此行使解除權。該5紙租賃契約，均係原告自行與承租人解除契約，而非遭承租人行使解除權，自應由原告自行承擔解除契約之損失，不應由被告負擔。
6、請求價值減損45萬元部分：系爭房屋應無滲漏水瑕疵，原告之主張即屬無據。況且系爭房屋縱若有滲漏水瑕疵，其價值減損亦不可能達45萬元。數年來，五間套房均能持續出租，而得收取租金利益，每月租金收益可達2 萬5 千元左右，每年可收取30萬元租金，足見系爭房屋甚有價值，此項請求無理由。
7、系爭買賣契約簽立前，被告李月慧之人員陳國秦陪同原告帶看系爭房屋，曾聽原告自述是建材業者，並聽原告談及當時木質天花板隆起、吸濕之狀況，足見原告於簽約前即知系爭房屋天花板內有滲漏水狀況。而系爭房屋於10
2 年9 月27日交屋後，兩造於102 年10月5 日簽有「大仁街協議書」（被證4 ），由協議書之內容「現況樓板- 有水->找三樓屋主」、「現況樓板- 無水->協助復原」等文字，可知被告賴佩君當時認為系爭房屋僅是反潮現象。原告於鑑定現場展現之土木、建材知識，獲鑑定技師之肯定，詢問相關當事人後，發現原告應早知系爭房屋有滲漏水瑕疵，仍故意向被告買屋後，再行爭執，依民法第355 條第1 項規定，出賣人不負擔保之責。
（三）原告依民法第535 條、第544 條之規定及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告李月慧給付部分：
1、系爭房屋在被告李月慧管理租賃事宜之期間，或在執行仲介事務之期間，並無滲漏水現象發生。又天花板內壁面、鋼筋裸露生鏽等情況，均包藏於天花板之內，無論鋼筋裸露生鏽或壁癌係何時發生，均不能為經紀人員所得知，可成企業社亦不可能破壞天花板查驗，自不能謂可成企業社未盡調查事宜。換言之，原告所主張之瑕疵縱使存在，均屬需破壞系爭房屋之裝潢，方能探知之情況，已逾越經紀人員之調查能力及調查義務之範圍。縱有原告所指之現象，亦不能認為被告李月慧未盡善良管理人之注意義務。故被告李月慧之經紀人員執行仲介業務並無過失，亦無任何逾越權限之行為。因此，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項請求損害賠償，或依民法第535條、第544 條請求損害賠償，均無理由等語置辯。
答辯聲明為：1 、原告之訴駁回；2 、若受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院協助兩造整理爭執與不爭執之事項如下：
（一）不爭執事項
1、系爭房地為被告賴佩君所有，被告賴佩君委託被告李月慧出售系爭房地，在出售系爭房地之前，被告賴佩君亦委託被告李月慧管理租賃事宜。
2、原告透過被告李月慧，於102 年9 月7 日，以450 萬元，向被告賴佩君購得上開系爭房地，買賣契約如原證一所示，系爭房地於102 年9 月17日完成所有權移轉登記，於102 年9 月27日完成交屋。
3、原證一所示買賣契約書內「建物現況確認書」第三項勾選無滲漏水之情形。
4、原告支付總價金2%即9 萬元服務費與被告李月慧。
5、系爭房屋隔成5間套房。
（二）爭執事項
1、原告依民法第354 條、第360 條之規定，請求被告賴佩君給付下列款項，是否有理由：
（1）修繕費用68萬9500元，是否有理由？
（2）租金損失每月2 萬2800元，6 個月修復期間共計13萬6800元，是否有理由？
（3）請求價值減損85萬5000元，是否有理由？
2、原告依依民法第535 條、第544 條、經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告李月慧給付上開款項，是否有理由？
四、本院得心證之理由
（一）原告依民法第354 條、第360 條之規定，請求被告賴佩君給付168萬1300元，是否有理由：
1、物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第373 條定有明文。物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負上開責任，此屬法定無過失責任；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，此亦為民法第359 條第1 項、第360 條所明定。
2、原告主張系爭房屋中，有滲漏水、多處壁癌、混凝土剝落、鋼筋裸露銹蝕等嚴重瑕疵，業據提出照片22張為證（見本院卷第15至25頁），自上開照片中，可看出系爭房屋牆壁、天花板均有滲漏水，混凝土剝落及鋼筋裸露銹蝕之情狀，又本件經被告同意（見本院卷第86頁）擇桃園縣土木技師公會鑑定，該會於103 年6 月12日以桃土技字第00000000號函暨鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）略以：「樓板會龜裂、發生銹斑、粉刷成片塊狀鼓起至少需有2~4 年以上時間，但要如照片編號：34、35、38顯示的鋼筋鏽蝕即保護性鈍化膜消失通常分兩種情況，....如本案：混凝土已龜裂，有水氣經過，加上混凝土中高氯離銹，並經過一段時0生銹、腐蝕，才會導致鋼筋膨脹，擠開水泥粉刷層、而或擠開混凝土層，使混凝土塊掉落，才能看到如上述編號照片鋼筋銹蝕的情況，也才能依此銹蝕程度判斷，但是雖然銹蝕會加速，至少仍需十餘年甚至二十餘年的時間（本案從73年5 月1 日完工至今已30餘年）。由此判斷，部分鋼筋早已生銹、腐蝕，部分混凝土早已崩裂、掉落，同樣部分鋼筋早已裸露，不可能在簽約交屋後至今如此短時間內房屋之鋼筋腐蝕裸露、滲漏水情況便達如此嚴重境況，故與原告拆除工作無關」等節（見本院卷第129 頁、第204 頁），依系爭鑑定報告所示，可信原告主張系爭房屋前揭瑕疵，乃係在簽約前即存在等節自足認定，被告前揭所辯系爭房屋之瑕疵由原告裝修工程所致云云，顯不足採。
3、原告主張被告訂定系爭房地買賣契約時，故意不告知，且保證無滲漏水之情況，並提出與被告李月慧之對話內容及房客於102 年4 月23日向被告李月慧反應漏水情形（見本院卷第96至99頁），經查：
（1）房客於102 年4 月23日向被告李月慧反應漏水情形之對話內容略為：
房客：房東小姐你好！被告李月慧：你好啊。
房客：為什麼你那房子的天花板會有水滴！房客：我是跟你租大仁路E 房的李先生！房客：你還記得嗎？被告李月慧：請問平常就有還是下雨天才有房客：是不是當初你有裝潢時，防水沒做好！房客：平常只有一點！房客：下雨天會比較大片！被告李月慧：梅雨季節空氣較潮濕也會，公司在振興
街68號1 樓樓板也都會有小水滴1 片，天氣較炎熱就不會了，還有請您上班時將窗戶打開通風或關窗戶開除濕，再觀察看看囉。
（2）原告與被告李月慧於102 年9 月29 日之對話內容略為：原告：簡先生看到A 室臉都綠了，屋頂都起波浪了。滲水那麼嚴重。
原告：李小姐，跟妳約明早11點我們過去妳公司，在屋況未處理好前我先收回租約書，鑰匙，BE室租押金。
請妳準備好點交給我。謝謝。
被告李月慧：請問您跟簡先生商量的結果是希望賣方這邊
怎麼處理呢？原告：服務費？我沒跟妳打契約啊！我不是付9 萬給妳了。
被告李月慧：方法一木板拆掉，改釘輕鋼架。
被告李月慧：方法二木板拆掉，重釘木板，留維修孔。
被告李月慧：方法三因有房客，請賣方貼費用待約滿後再處理。
（3）依前揭102 年4 月23日對話內容可知，房客業早將系爭房屋漏水情形告知被告李月慧，而被告賴佩君將系爭房屋委由被告李月慧管理之情形下，被告李月慧當會告知被告賴佩君系爭房屋業經房客反應有漏水之情況，再依前揭鑑定報告所示，系爭房屋之瑕疵早已存在多時，被告賴佩君實無可能不知系爭房屋有上開瑕疵等節，而依不爭執事項第
3 點所示，被告賴佩君出售系爭房地與原告時，又未告知系爭房屋有滲漏水之情狀，屬故意未告知，被告賴佩君空言抗辯無故意云云，顯屬無據。且原告與被告李月慧對話內容可知，系爭房屋交屋後原告發現有滲漏水瑕疵，立即與被告李月慧聯繫等節觀之，倘原告果真知悉系爭房屋有滲漏水之情，其反應何需如此之大，可證被告抗辯原告知悉有系爭房屋存有瑕疵云云，不足採信。
4、依系爭房地買賣契約書第12條第1 項約定：本契約之附件及廣告為本契約之一部分（見本院卷第11頁），而建物現況確認書又為系爭房地買賣契約書之附件，依前揭約定，建物現況確認書當為契約之一部分；再依不爭執事項第3點所示，被告賴佩君於「建物現況確認書」第3 項勾選無滲漏水之情形，而系爭房屋又有滲漏水之情形，顯然欠缺所保證之品質，亦足認定。
5、原告請求被告賴佩君給付168 萬1300元之部分：損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條定有明文。則原告依民法第360 條請求不履行之損害賠償是否有據，分述如下：
（1）請求修繕費用68萬9500元之部分依系爭鑑定報告（見本院卷第138 頁所示），此部分修繕費用包含拆除天花板、角材廢料清運、鋼筋裸漏生銹、壁癌修繕、木作復原、浴室輕鋼架，總計為68萬9500元，此部分乃屬民法第216 條第1 項前段所定之所受損害，準此，原告此部分請求被告賴佩君給付68萬9500元，自屬有據。
（2）租金損失13萬6800元之部分
A、原告主張系爭房屋因有前揭滲漏水瑕疵，致無從收取預期可取得之租金損失等節，依不爭執事項第5 點所示，系爭房屋隔成5 間套房等節，被告則以系爭房屋四間套房均在租賃情況下，無人終止契約，原告與被告賴佩君係於102年9 月7 日買賣系爭房屋，原告陳報之租賃契約起租日在買賣契約之前者，所載之出租人均為原告，可見係經過換約之契約文書，即B 、C 、D 、E 之房客均配合換約與原告建立租賃關係，又民事陳報狀所附之A 室租賃契約書，其租賃期間恐係誤載年分，惟其內容載有「9/26代換約、
000 年0 月00日生效」等文字，足見A 室套房之房客亦有與原告建立租賃關係（見本院卷第90至91頁）等節，另依原告陳報租賃契約5 份（見本院卷第75至79頁）與不爭執事項第2 點及第5 點所示，可知系爭房屋隔成5 間套房，而原告買受系爭房屋後，均有承租人等節堪與認定。
B、再依原告陳報之租賃契約觀之，系爭房屋內A 室每月租金為5000元；B 室每月租金為4800元；C 室每月租金為4000元；D 室每月租金為4500元；E 室每月租金為4500元，總計每月租金為2 萬2800元等節，有前開租賃契約在卷可佐（見本院卷第75至79頁），亦足認定。
C、被告雖抗辯縱有滲漏水之瑕疵，上開租賃關係乃原告自行與承租人解除契約，非遭承租人行使解除權，自應由原告自行承擔解除契約之損失云云，然如前所述，系爭房屋確有前揭本院認定之滲漏水等瑕疵，原告將上開房屋出租，已有違民法第423 條、第424 條之情況（見本院卷第122頁），原告自需將上開租賃標的物修復，則原告縱自行終止租賃契約，亦得向被告賴佩君請求所受租金之損失，倘被告所辯情節為真，需待承租人終止契約始得請求此部分租金損失云云，豈非要求原告永不得修復前揭租賃物之瑕疵而坐看損害擴大，亦足爭被告所辯不足採信。
D、系爭房屋修復工程之工期約為60天（見本院卷第139 頁、第247 頁），原告自可向被告賴佩君主張租金損失為4 萬5600元（計算式為：2 萬2800元*2=4萬5600元），逾此範圍，原告主張應以6 個月計算修復期間云云，然未舉證以實其說，自屬無據，應予駁回。
（3）價值減損85萬5000元之部分原告主張依系爭鑑定報告統計折價幅度約為房屋時價之15% 至19% ，即67萬5000元至85萬5000元，就此請求85萬5000元等節，依系爭鑑定報告所示：「在現在房屋市場機制，房屋銷售前一定要將諸項缺失揭露，否則事後售屋者不但被罰款且需賠償損失。而房屋缺失揭露，房價必定折損。依據「不動產估價師公會」統計一般屋價折損問題，其中因漏水導致房屋價值減損分兩種情況：1 、漏水已修復：折價幅度約為房屋時價之15~19%（於67萬5000~85 萬5000元之間）2 、漏水未修復：折價幅度則視滲漏情況（更高）而定。本案情況屬於後者，漏水未修復」等節（見本院卷第137 至138 頁），本院斟酌現實狀況確未修復，然原告現已進行修復及請求被告賠償，則系爭房屋價值減損部分當需以漏水修復為依據，並以系爭房屋時價17% 做為價值減損計算較為合理，則原告可請求被告賴佩君給付76萬5000元，逾此部分，尚非有據。
6、綜上，原告請求被告賴佩君給付150 萬100 元（計算式為：68萬9500元+4萬5600元+76 萬5000元=150萬100 元）之範圍內，尚屬有據，逾此部分，即無理由，應予駁回。
（二）原告依依民法第535 條、第544 條、經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告李月慧給付上開款項，是否有理由？
1、仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4 條第5 款定有明文。
又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第565 條、第56
7 條亦規定甚明。又依不動產經紀業管理條例第22條第1項第5 款、第3 項、第23條第1 項、第24條第1 項規定，經紀房屋仲介之相關人員有向買受人解說買賣標的不動產之義務。仲介業之業務，因涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，既支付仲介業者高額之報酬，則仲介業之從業人員自應就其所從事之業務盡善良管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決意旨參照）。而經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失，致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，此亦為不動產經紀業管理條例第26條第2 項所明定。
2、系爭房地為被告賴佩君所有，被告賴佩君委託被告李月慧出售系爭房地，在出售系爭房地之前，被告賴佩君亦委託被告李月慧管理租賃事宜，而原告透過被告李月慧，於10
2 年9 月7 日，以450 萬元，向被告賴佩君購得上開系爭房地，買賣契約如原證一所示，系爭房地於102 年9 月17日完成所有權移轉登記，於102 年9 月27日完成交屋，原告並支付總價金450 之2%即9 萬元服務費與被告李月慧等節（見前開不爭執事項第1 至2 點、第4 點所示），再依原告所提出被告李月慧（可成物業管理企業社）商業登記抄本所示（見本院卷第41頁），被告李月慧所經營可成物業管理企業社之項目為仲介服務業，可知被告李月慧係受有仲介報酬之仲介專業人員，就系爭房地已有受託管理及租賃，並以居間為營業，依前開說明，自應盡善良管理人之注意義務，其有就系爭房地為調查並向原告詳為解說之義務，再依前揭被告李月慧與房客之對話紀錄（見本院卷第99頁），被告李月慧顯已知悉系爭房地有滲漏水情事，而仍故意不告知原告，是堪認被告李月慧王偉安於本件仲介之過程之確有過失，依前揭規定，自應負損害賠償責任。而此部分損害賠償範圍則與被告賴佩君前揭所述相同，不再贅述。
（三）給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。查本件起訴狀繕本於102 年12月25日送達被告賴佩君，於102 年12月12日送達被告李月慧等節，有送達證書2 紙在卷可查（見本院卷第34頁、第36頁），則原告請求被告賴佩君自102 年12月26日起；被告李月慧自
102 年12月13日起，均自清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。
（四）數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文；末按所謂不真正連帶債務者，係指數債務人客觀上具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付義務之債之關係；此類債之關係，因債務人中之一人為給付，他債務人對債權人之債務亦告消滅。如前所述，被告賴佩君與被告李月慧分別依前揭規定，各均須對原告各負全部給付之義務，屬不真正連帶債務，是以若其中債務人已為給付，另一債務人於其給付範圍內即免為給付，併此敘明。
（五）被告另聲請調查下列證據：
1、有關通知證人陳國泰部分，應證事實為原告於契約簽定時，已知悉系爭房屋有滲漏水情況等節，然被告初始抗辯為系爭房屋未曾拆除天花板，被告不知有前揭瑕疵存在，及另依民事訴訟法第203 條規定聲請本院訊問原告，以明原告之經歷云云（見本院卷第58頁、第260 至261 頁），上開抗辯顯與聲請通知證人陳國泰之應證事實相互矛盾，且倘如被告抗辯為實，自可將系爭房屋瑕疵載明買賣契約中，何需在原證一所示買賣契約書內「建物現況確認書」第三項勾選無滲漏水之情形，本院認上開聲請，並無必要，應予駁回。
2、有關通知鑑定人曾文忠之部分被告抗辯系爭鑑定報告之鑑定人曾文忠不適任云云，然系爭鑑定報告之鑑定單位，乃係本院依被告陳報三家鑑定單位請求本院選任（見本院卷第86頁），且系爭鑑定報告歷經初勘、會勘等程序所完成，鑑定過程尚無瑕疵，被告徒憑己見，任意指摘系爭鑑定報告不實，並聲請通知鑑定人曾文忠到場，顯無必要。
五、綜上，原告依民法物之瑕疵擔保之法律關係、居間與委任法律關係、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定提起本訴，請求（一）被告賴佩君給付150 萬100 元，及自102 年12月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）被告李月慧給付150 萬100 元，及自102 年12月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（三）第一項、第二項部分，其中任一被告已為給付，就其給付範圍，他被告免給付義務，為有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：本判決兩造於勝訴部分，均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項。中 華 民 國 103 年 9 月 12 日
民事第二庭 法 官 謝憲杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 12 日
書記官 吳仁心