臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第217號原 告 廖彗君訴訟代理人 彭國銘被 告 豐達建設股份有限公司法定代理人 周崇嶽訴訟代理人 沈志成律師複 代理人 莊淑媛上列當事人間請求履行契約等事件，於民國102 年11月6 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國100 年4 月29日簽訂預售屋買賣契約（下稱系爭
契約) ，原告向被告購買「豐達百邑A1棟4 樓」房屋及其土地應有部分（下稱系爭房地），門牌號碼為桃園市○○○街○○號4 樓，前開房地（專有及共有部份之格局與設置) 被告應依桃園縣政府（99）桃縣工建執照字第會桃00313 號為藍圖興建，惟因被告未依法依約興建建築物，且未告知及經原告同意，即自行變更A 棟D1室內安全梯之防火門（下稱系爭防火門）位置與設計，使原告無法使用A3電梯，並因變更防火門位置使得室內安全梯之安全性降低，又室內安全梯之防火門設置門檻且無法自動關閉，以及緊急昇降機間之樓地板面積小於10平方公尺，將造成防火避難安全性降低，爰依消費者保護法第7 條、第22條、第51條及民法第227 條、第22
7 條之2 、第354 條、第359 條規定，請求被告依約履行（復原）或減少價金1,087,500 元。
㈡系爭契約第1 、9 條皆明文記載房屋建築規格應依（99）桃
縣工建執照字第會桃00313 號建造執照（下稱系爭建築執照）之圖說為準，經原告向桃園縣政府工務局函查，系爭建造執照尚無變更設計之紀錄。又桃園縣建築管理自治條例第29條，工程進行中變更設計者，應依本法第39條『前段規定』提出申請，桃園縣建築管理自治條例已規定變更設計辦理方式，應依建築法第39條前段辦理，尚無被告所述非屬申請建築執照變更設計之範疇，是被告自應辦理變更設計申請，並進行建造執照審查與消防安全設備圖說審查，以取得變更設計後之建造執照，然被告指示相關人員辦理「變更設計」說明，卻復以提出更正原核准設計圖說（隔間調整）方式申請「備查」，而非提出變更設計申請變更建造執照，實為規避變更設計時之審查許可，被告本應辦理「變更設計」，而被告卻主張以該條款為依據而逕行申請「隔間調整」，且非屬申請建築執照變更設計之範疇，實為未依法依約辦理，被告據此以免除擔保之責，洵不可採。
㈢豐達百邑社區A 棟（下稱系爭房屋）住戶（除原告外) 亦有
多戶區分所有權人向管委會反應A3間所設置防火門與銷售初期所用圖面不符。另本社區網站論壇上亦有多位住戶表示，被告調整A3防火門位置後使得原有四戶（A1、A2、A3、A5）共同使用兩部電梯，形成A3專用1 部電梯，（A1、A2、A5）三戶共同使用1 部電梯，並使得原告與其他非A3戶無法使用A3戶前之電梯，足徵被告於預售銷售時，確有以原始設計圖為範本介紹於消費者。被告辯稱依系爭契約第11條第3 項增進公共安全而變更防火門設計，然被告所辯照原設計A3失火，煙不會進入左側安全梯，即便打開消防栓，煙亦是少量進入，可見被告亦知變更設計後火煙會進入室內安全梯，與原設計火煙不會進入室內安全梯之情形已產生顯著差異，使火煙進入室內安全梯之設計何有增加安全性之整體效益？被告辯稱變更防火門位置，經被證8 函釋防火門位置之移動不影響消防安全設備，惟該函文中消防局已敘明防火門非屬消防局權管，且防火門位置移動不影響消防安全設備之部分，如防火門非消防局權管，何以認定位置移動不影響消防安全設備? 且消防局未再至現場勘驗，卻發出不影響消防安全設備函文，可見桃園縣政府消防局函復期間皆無相關檢查勘驗紀錄，被告據此主張未損害原告安全性實不可採。又系爭防火門變更設計後，若A3戶發生火災時，為使用位於A 梯廳之消防栓連結送水管之出水口延伸水帶，需開啟A3前之防火門，仍將使得火、煙漫入A1、A2、A2戶，甚且漫入靠A3戶之左側安全梯，導致僅剩靠右側之安全梯可供逃生。另原設計A 棟
4 戶經走廊連通共用兩部電梯，被告變更防火門位置後，利用增設防火門阻斷連通之走廊，形成A3戶專用獨立電梯之形式，除降低室內安全梯安全性外，亦使得其他三戶住戶共用一部電梯之使用不便情形。依建築技術規則建築設計施工編第95條、第96條，應設置二座以上室內安全梯，雙方向逃生原則，被告變更設計後使得其他住戶僅剩一座室內安全梯可避難使用，減損整體住戶安全效益，與被告所辯尚有一右側安全梯可使用，不會影響原告逃生云云，實屬不實。
㈣又雪山隧道火燒車意外事件中，交通部檢討報告提出6 大缺
失與監察院調查報告（派查字0000000000號）及糾正案（10
1 交正0014號）皆指出，聯絡隧道及導坑防火門因民眾倉皇走避及消防隊員拉接水帶防阻逃生門（防火門）關閉，安全門（防火門）完全開啟後無法回復關閉，煙塵漫入民眾賴以逃生之聯絡隧道、導坑，造成人員嗆傷及影響救援，故被告調整A3防火門位置之設計，與原有預售時之原設計不同，已始得室內安全梯安全性下降，並與上述糾正案相同（即防火門無法自動關閉、水帶延伸防阻逃生門關閉）之情形，顯已危害原告之使用安全性。
㈤緊急昇降機機間之樓地板面積未符建築技術規則施工設計篇
第107 條第1 項第6 目規定，緊急昇降機機間之樓地板面積小於10平方公尺，使得原告防火避難安全性降低。原告函詢桃園縣政府工務局，嗣該局函覆略以：「故有關建築技術規則建築設計施工編第107 條第1 款第6 目規定『每座緊急昇降機間之樓地板面積不得小於10平方公尺』，故面積計算不含排煙相關設備」；又另原告復以本案建築圖說與計算方式，函請內政部營建署釋疑，經營建署函復略以：「經本部95年6 月19日台內營字第0000000000號函釋示在案，是緊急昇降機機間之樓地板面積自不得包括排煙管道面積」，桃園縣政府雖函覆表示，該府實務上採豎管道面積得計入緊急用昇降機間樓地板面積10平方公尺內，然經原告向桃園縣政府陳情更正上述函文，桃園縣政府函復說明：「法令解釋之權責係屬內政部營建署」，可見桃園縣政府與內政部營建署皆對本案所訴緊急昇降機機間之樓地板面積面積不足做出明確函示，本案將排煙豎道斷面積2.9 平方公尺違法計入10平方公尺面積檢討。緊急昇降機機間之樓地板面積面積不足，減損29% 之面積，未依法依約新建建築物，實已使得原告防火避難安全性降低。
㈥附卷之101 年訴字第1427號建物糾紛鑑定報告書中，鑑定要
旨為防火門位置變更（原建築執照圖說：同本案系爭房地)與位置變更後（即廣告平面配置參考圖) 之市價差異。鑑定人於鑑定分析中，變更防火門後之現場狀況，使得A3戶成為類似專用樓、電梯之狀況，而其餘三戶成為類似共用一部電梯（因梯廳分為二處) ，故鑑定人認為將會因使用狀況不同形成價差。據此可見變更防火門之前原建築執照圖說，一層四戶共用兩部電梯與梯廳，因防火門變更位置使得使用情況不同，造成梯廳分為二處，A3戶成為類似專用樓、電梯之狀況，而其餘三戶成為類似共用一部電梯，已形成價差。又桃園縣建築師公會102 年10月7 日函復說明，價差之形成部分來自A3戶房屋價值增加，部分來自系爭房屋價值減損。被告變更防火門位置實已造成其他三戶（A1、A2、A5）皆產生價值減損之情形。
㈦被告變更施工已違反系爭契約約定之保證品質與安全性，自
應負瑕疵擔保責任。又被告如變更施工於系爭契約成立後，且可歸責被告，被告應付不完全給付之責。並聲明：⒈被告應依預售房屋契約履行（復原）或減少價金1,087,500 元（房地總價1.5 成），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告為增進系爭房屋之公共安全，乃依系爭契約第11條第3
項之約定指示相關工程技師或設計人員辦理變更設計，並於99年11月9 日向桃園縣政府提出更正原核准設計圖申請，經桃園縣政府於100 年2 月17日以府工建字第0000000000號函准予備查，嗣於99年11月下旬始出售系爭房地，銷售時銷售人員皆以平面配置參考圖向購屋者解說，而該參考圖上已有防火門之配置，且該參考圖與該建案之竣工圖相符，殊無原告所指被告未告知及未經原告同意即自行變更防火門設計之情事。又系爭防火門之設計係為失火時阻斷及延緩火勢燃燒之用，以維護住戶之安全，即屬公共安全設施，平時之使用方式均由管理委員會決定，並非被告所能決定，且被告已於
100 年12月10日將系爭防火門之鑰匙及社區所有公設鑰匙點交予管理委員會，並經管理委員會代表蔡秉恩及監委莊清順清點簽收，因此原告自得向管理委員會複製系爭防火門之鑰匙，開啟防火門通行使用，原告之生活及權益亦不因防火門關閉而有所影響及損害。又倘被告未施作系爭防火門，則失火時煙霧必然毫無阻隔而直接漫入原告之住處樓層，其嚴重性遠比未施作為高，顯見被告施作系爭防火門確係為原告及全體住戶安全而為，並無損害原告之權益，亦無原告所言之安全疑慮。原告主張因被告變更防火門設計而使其無法使用A3電梯，並使其防火避難安全性降低，致其權益喪失等語，不惟未舉證以實其說，且依法亦顯無理由，殊不足採。
㈡被告為增進系爭房屋之公共安全，於99年11月9 日向桃園縣
政府提出更正原核准設計圖申請，經桃園縣政府於100 年2月17日以府工建字第0000000000號函准予備查在案，殊無原告所指未依法辦理變更設計之情事。又原告固提出原證6 之桃園縣政府工務局於101 年8 月27日桃工建字第0000000000號函覆本案建築執照尚無變更設計之記錄，惟系爭防火門之設計並未涉有建築物之主要構造或位置、高度或面積之變更設計，自非屬申請建築執照變更設計之範疇，且系爭防火門經桃園縣政府准予備查在案，就此亦有鈞院於101 年度訴字第1427號函詢桃園縣政府工務局關於系爭建造執照申請更正乙案，經桃園縣政府工務局函覆：「本案設計人前於99年11月9 日申請窗戶形式、立面圖及部分室內隔間調整；此次申請部分室內隔間調整包含梯間牆及防火門位置調整。因不涉及變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置，故本府100 年2 月17日府工建字第0000000000號函同意更正備查。」等語可資為憑，是桃園縣政府僅就原告所函查建築執照是否有變更設計而函覆本案尚無變更設計之記錄，原告以原證6 桃園縣政府工務局之函文主張被告未依法辦理變更設計，顯係企圖混淆鈞院之認定，實不足採。
㈢原告所提經桃園縣政府消防局於100 年5 月23日查驗合格並
蓋有核符章之竣工圖係變更前之建照圖，該消防竣工圖與被告向工務局申請核發使用執照之竣工圖並不相同，且該送請桃園縣政府消防局核符之竣工圖（即原告所提之竣工圖）係消防師周璟和送請消防安全檢查時，不慎誤將變更前之建照圖附於消防安全設備圖說，此由消防師所檢送消防安全檢查文件中共有消防安全設備圖說共28張，其中除包含原告所提出上開蓋有桃園縣政府消防局100 年5 月23日核符章之竣工圖（即變更前之建照圖）外，尚包含有變更後第十三層之竣工平面圖觀之自明。又由上開送請消檢之文件尚有相關建築圖說共12張，該12張圖說中亦有檢送變更後之建照圖乙節觀之，益足證之。又由證人周璟和在鈞院審理時之證述，亦見消防師周璟和於會勘時係依原審消防審核圖會勘，且於送請消防安全檢查時，僅將有增設消防設備部分重新套圖，致送審文件中之消防安全設備圖說除包含原告所提上開蓋有桃園縣政府消防局100 年5 月23日核符章之竣工圖（即變更前之建照圖）外，尚包含有變更後第十三層之竣工平面圖，而此部分送審圖說之修正業經桃園縣政府消防局101 年10月9 日桃消預字第0000000000號函釋應以建築峻工圖說為準及系爭防火門位置之移動不影響消防安全設備等語在案，故原告以桃園縣政府消防局於100 年5 月23日查驗合格並蓋有核符章之竣工圖顯示A 棟室內安全梯防火門D1位置與建造執造核准圖說相符為由，主張被告顯未依約依建照核准圖說新建，亦未依約依法辦理建築變更設計乙節，顯無理由，殊不足採。㈣被告為增進系爭房屋之公共安全，於99年11月9 日向桃園縣
政府提出更正原核准設計圖申請，並經桃園縣政府准予備查，而被告係於99年11月下旬始出售系爭房地，亦即被告係於申請變更後才開始出售系爭房地，且銷售人員於銷售時皆以全區平面圖、樓層平面配置圖、傢俱平面配置圖及地下室車位平面圖等圖面向消費者解說介紹，以供消費者了解公共設施分佈位置、樓層戶別及設施、其所購買之房屋座向、採光、位置及房屋室內格局等內容，根本不可能提供專業且複雜建造執照圖說予消費者。且依常理，購屋者通常藉由上開平面圖了解後始選購房屋，而原告竟指稱其於100 年4 月29日購屋時銷售中心人員係提供建造執照圖說明，不惟與常理不符，亦與一般購屋常情不合，原告此部分之主張，顯非事實。又由證人鄧憶蓉在鈞院審理時之證述觀之，足證銷售人員即證人鄧憶蓉並未提供建造執照圖說予原告，原告上開所指，顯與事實不符，殊不足採。
㈤依建築技術規則第107 條第1 項第1 款第4 目之規定，昇降
機間應設置排煙設備，亦即排煙設備即為機間之一部分，且並無規定不得計入緊急昇降梯機間之樓板面積，殊無原告所指不符消防法規之情事。又由桃園縣政府於102 年4 月16日以府工建字第0000000000號函覆鈞院之說明內容記載：「…排煙設備豎管道面積是否計入緊急用升降機間樓地板面積十平方公尺內，並無明文，實務上本府辦理執照審查時採豎管道面積得計入緊急用升降機機間樓地板面積十平方公尺內。
」等語觀之，益證被告確無原告所指不符消防法規之情事。此外，系爭房屋亦經建管單位及消防單位查驗合格，並取得建築執照、使用執照及消防安全檢查核可，原告上開主張，顯無理由，殊不足採。
㈥系爭防火門於變更前係設計於安全梯之出入口，嗣為增進大
樓之公共安全，將原設計於靠近A3之安全梯出入口之防火門移至A3與A5間之連接通道靠A3之一側，並於該連接通道靠A5一側增設1 道防火門（系爭防火門變更前與變更後位置如被證9 之對照示意圖所示），該防火門之變更設計不惟未涉及建築結構之變更，並經桃園縣政府准予備查在案。此外，桃園縣政府消防局於101 年10月9 日亦以桃消預字第0000000000號函覆系爭防火門位置之移動不影響消防安全，原告一再主張未依法辦理變更設計，顯無理由。又系爭防火門之設計係為失火時阻斷及延緩火勢燃燒之用，如A3住戶處失火時，系爭防火門即可發揮阻隔火、煙之竄燒，煙霧不會直接漫入A1、A2、A5部分，並維護原告及A 棟其他住戶之安全。且如需使用室內消防栓對A3住戶處進行救災時，雖可能造成部分煙霧漫入A1、A2、A5部分，惟如被告未施作系爭兩道防火門，則火煙必然毫無阻隔直接漫入A1、A2、A5部分，其嚴重性及危險性遠比未施作為高，顯見系爭防火門確係增進全體住戶之安全性。此外，倘遇火災發生時，原告亦可利用位於系爭防火門旁另一安全梯逃生避難，並不影響其逃生安全之疑慮，相較於未設置系爭防火門致火煙直接灌入而嚴重影響原告利用安全梯逃生之安全性，系爭防火門阻隔火煙漫入A1、A2、A5部分之功能反而增加逃生之安全性，故原告主張系爭防火門已使室內安全梯安全性下降，顯已危害原告之使用安全性，顯無理由。
㈦桃園縣建築師公會之鑑定報告就A3與A5間之連接通道部分分
別依建築執照圖及廣告平面參考圖與現況示意圖估算裝修材料工程費為111,650 元及46,090元，惟依建築執照圖之A3與A5間連接通道僅有1 樘防火門，而鑑定報告之附件7-1 建照估價單卻誤計2 樘防火門之費用，是建照估價單以1 樘防火門估算裝修工程費應為67,210元【計算式為：4800（地坪拋光石英磚)+6000（矽酸鈣板暗架天花板)+4800（牆批土油漆粉刷)+2800（黑色花崗石收邊)+35000(1 樘防火門)+7700 (牆磁磚) ＝61100 元，61100 元＋6110（稅捐及管理費10 %) ＝67210 元】。又依廣告平面參考圖與現況係設置2 樘防火門，惟該鑑定報告之附件7-2 估價單竟僅以1 樘防火門計算，是以廣告平面參考圖與現況之2 樘防火門估算裝修工程費應為93,390元【計算式為：2000( 地坪磁磚)+6000（矽酸鈣板暗架天花板)+6400（牆批土油漆粉刷)+500(踢踏板)+70000(2 樘防火門) ＝84900 元，84900 元＋8490（稅捐及管理費10%)＝93390 元】，故上開鑑定報告就A3與A5間連接通道之裝修材料工程費用估算之金額顯有錯誤，實不足採。又被告加裝系爭2 樘防火門所支出之裝修工程費用為93,390元，比依原建築執照圖裝修工程費67,210元增加支出26,180元【計算式為：93,390元－67,210元＝26,180元】，足見被告加裝系爭防火門為增進公共安全利益，且增加興建之成本，並無損害原告之權益。另本件系爭房屋之電梯、樓梯、梯廳、梯間等係屬公共設施空間，並無專用電梯、樓梯之情形，且被告加裝系爭防火門係為增進系爭房屋之公共安全，系爭防火門平日亦未上鎖（關此有豐達百邑社區管委會於102 年
4 月26日函覆鈞院函記載：「…二、委員會嚴格禁止住戶將防火安全門上鎖。三、為了消防安全，委員會規定，平日不可將防火安全門上鎖，…」等語可證），原告及其他住戶自得開啟防火門通行使用，並無上開鑑定報告所載「88號5F成為類似專用樓、電梯之狀況，而其餘三戶成為類似僅共用一部電梯」之情形。又88號7 樓係三面採光，而82號7 樓僅兩面採光，其價格自有不同，上開鑑定報告竟疏未將此涉及價差之重要問題加以考量，遽認該價差係因專用樓、電梯所致，其意見顯與事實及經驗法則不符，不足採信。此外，上開鑑定報告以實價登錄資料88號7F、82號7F、78號7F之成交單價分別為21.4萬元/ 坪、20.2萬元/ 坪、19.1萬元而認定本案價差約1~2 萬元/ 坪，惟未有專用樓、電梯情形之同社區78號7F成交單價相較於82號7F（即A1部分）成交單價低，顯見該價差根本與專有樓、電梯無關，亦可見82號（即A1部分）價值並無減損之情形，詎上開鑑定報告未就造成價格差異之原因一一加以分析，逕以上開實價登錄資料認本案因專用樓、電梯形成價差約1~2 萬/ 坪，顯屬率斷。退步言之，倘如上開鑑定報告所認因有類似專用樓、電梯之狀況而形成價差，惟該鑑定報告無法判定此等價差係屬A3部分價值增加或其餘三戶即A1、A2、A5部分價值減損，實難謂原告所有系爭房屋之價值有所減損，故本件並無價值減損之情事，原告主張減少價值，顯無理由，殊不足採。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉若受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於99年11月9 日向桃園縣政府提出更正原核准設計圖申
請，嗣於100 年2 月17日桃園縣政府回函准予備查，此有申請書、桃園縣政府函各1 份在卷可稽（見本院卷第114 頁、第115 頁）。
㈡原告於100 年4 月29日與被告簽訂系爭契約，購買門牌號碼
為桃園縣桃園市○○○街○○號4 樓之房屋及其土地之應有部分，總價款為725 萬元，原告已支付全部價款予被告，且被告於同年8 月23日交屋，此有豐達百邑預售房屋買賣契約書、售服卡各1 份在卷可稽（見本院卷第9 頁至第35頁、第18
7 頁）。㈢就系爭防火門部分，桃園縣政府核發之（99）桃縣工建執照
字第會桃00313 號建築執照圖說與施工完成之位置不同，此有平面設計參考圖、建築執照圖說、位置對照示意圖各1 份在卷可稽（見本院卷第116 頁、第195 頁、第235 頁）。
㈣桃園縣政府核發之（99）桃縣工建執照字第會桃00313 號建
築執照，並未有變更設計之紀錄，此有桃園縣政府工務局函1份在卷可稽（見本院卷第61頁）。
㈤緊急升降機間之樓地板面積，將排煙豎管道面積加入計算後，面積已達10平方公尺。
㈥A3住戶失火時，必須使用A 梯廳出口對面牆上之消防栓，使
用結果將造成室內安全梯防火門D1即系爭防火門無法完全關閉。
㈦豐達百邑社區管理委員會禁止住戶擅自將室內防火安全門上
鎖，此有豐達百邑社區管理委員會函1 份在卷可稽（見本院卷第233-1頁）。
四、原告主張被告擅自變更系爭防火門位置與設計，使原告無法使用A3電梯，且系爭防火門設置門檻致安全門無法自動關閉，及緊急昇降機間之樓地板面積小於10平方公尺，將造成防火避難安全性降低，爰依消費者保護法第7 條、第22條、第51條及民法第227 條、第227 條之2 、第354 條、第359 條規定，請求被告依約履行（復原）或減少價金1,087,500 元等語，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭防火門之設計位置是否與兩造於訂約時，原告所認知之位置不同？被告變更建築執照圖說系爭防火門之設計是否未依法提出申請？該變更設計是否導致室內安全梯安全性降低？變更後之位置是否使其他非A3之住戶無法使用A3戶前之電梯，以致於非A3戶房屋價值減損？㈡室內安全梯設置門檻及欠缺自動關閉設備，且為可上鎖之門型，是否導致安全性降低？㈢緊急升降梯之樓地板面積可否將排煙豎管道面積加入計算？茲論述如后：
㈠系爭防火門之設計位置是否與兩造於訂約時，原告所認知之
位置不同？被告變更建築執照圖說系爭防火門之設計是否未依法提出申請？該變更設計是否導致室內安全梯安全性降低？變更後之位置是否使其他非A3之住戶無法使用A3戶前之電梯，以致於非A3戶房屋價值減損？⒈經查，被告於99年11月9 日向桃園縣政府申請更正原核准設
計圖說，嗣桃園縣政府於100 年2 月17日就被告申請更正乙案准予備查，此有被告所提申請書、桃園縣政府100 年2 月17日府工建字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第114頁、第115 頁）。而兩造於100 年4 月29日簽訂系爭契約，且被告銷售系爭房地時皆以被證4 即申請增設防火門後之平面配置參考圖向購屋者解說（見本院卷第116 頁），以及原告於購買系爭房地前已實地至現場參觀等情，業經負責銷售本件豐達百邑建案之業務員即證人鄧憶蓉證述：「（問：你跟原告接觸都跟你如何介紹這建案？）客戶一進門，我們右手邊有一個大櫃子，那是我們放彩色配製圖的位置，是一個全區平面的配置圖，那是基本的銷售工具。」、「（問：全區平面圖有將安全梯、消防門都標出？）有。」、「（問：〈提示第235 頁平面圖〉你當初介紹給原告的是上面的平面圖還是下面的平面圖？）如今日提出的平面圖（即同被證4之平面配置參考圖）。」、「（問：你印象中原告來購買系爭房屋，比較注重什麼？）我們是針對他來看房子，我們制式流程就是介紹彩色配置圖，再帶上去看實際的房子，那時候已經有結構體。」、「（問：只有結構體完工，還是有幾棟蓋好？）進去房子裡面看。」、「（問：你們那時候房子已經有隔間？）我印象中有。」、「（問：你帶原告去看安全門或安全梯的配置，是跟彩色圖一樣，還是平面圖所示？）我知道的就是跟彩色配置圖一樣。」、「（問：是否你只有用你所述的廣告參考圖來銷售？）那是我們的基本工具。
」等語綦詳（見本院卷第268 頁正、反面、第269 頁）。
⒉又系爭建築執照曾經桃園縣政府工務局同意更正備查在案，
該局並曾函覆系爭建築執照無變更設計之紀錄，此有桃園縣政府100 年2 月17日府工建字第0000000000號、該府工務局
101 年8 月27日桃工建字第0000000000號函文在卷可稽（見本院卷第61頁、第115 頁），而上開所謂「更正備查」與「無變更設計」有何差異？該更正是否非屬變更設計？以及室內隔間調整是否包括防火門設置之變更或調整等情，復經該局於102 年1 月22日以桃工建字第0000000000號函覆：「二、建築法第39條：『起造人應照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。』。三、本案設計人前於99年11月9 日申請窗戶型式、立面圖及部分室內隔間調整，此次申請部分室內隔間調整包含梯間牆及防火門位置調整，因不涉及變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置，故本府100 年2 月17日府工建字第0000000000號函同意更正備查。」等語（見本院卷第231 頁反面），堪認系爭防火門之設計位置與兩造於訂約時，原告所認知之位置相同，且被告已於與原告簽約前依法申請變更建築執照圖說系爭防火門之設計，是被告依兩造間買賣契約之約定，交付室內安全梯防火門位置如卷附第116 頁、第272 頁平面配置參考圖所示之系爭房屋予原告，顯係依債之本旨提出給付，並無不完全給付可言。又被告所提出系爭房屋成品之室內安全梯防火門位置與當初用來銷售之平面配置參考圖並無差異，則原告主張被告有違反消費者保護法第22條廣告不實規定之情事，尚非有據。
⒊另原告雖主張被告擅自變更系爭防火門之位置，將造成防火
避難安全性降低云云，惟查被告已於99年11月9 日就原核准設計圖說窗戶型式、立面圖及部分室內隔間調整，向桃園縣政府申請更正，嗣經桃園縣政府於100 年2 月17日同意更正備查在案，業如前述。而就系爭建築執照申請更正之法令依據為何一節，業經該府工務局以101 年12月20日桃工建字第0000000000號函覆：「建築法第39條規定『起造人應照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。』；本案設計人王國輝建築師事務所於99年11月9 日申請更正窗戶型式、立面圖及部分室內隔間調整，業經桃園縣建築師公會審查合格，故本府於100 年
2 月17日府工建字第0000000000號函同意更正備查在案…」等語（見本院卷第229-9 頁）。又依桃園縣政府消防局101年10月9 日桃消預字第0000000000號函第二項說明所示：「有關部分防火門實際位置與消防竣工圖說不符，因防火區劃之防火門非屬本局權管，且其位置移動不影響消防安全設備，其相關位置請以建築竣工圖說為準，本局不另修正。」等語（見本院卷第163 頁），參以該局100 年5 月24日桃消預字第0000000000號函載明：「主旨：有關於桃園縣桃園市○○里○○鄰○○○街○○號等100 筆，請領建築物使用執照會勘消防安全設備乙案，復如說明二，…說明：…二、…經本局抽查相關消防安全設備結果：符合規定（詳如附件）。三、本案係依消防設備師簽證負責所附圖說辦理，若導致衍生相關法律及損失問題，概由簽證消防設備師負完全責任。」等語（見本院卷第62頁），足見系爭房屋已通過建築物公共安全簽證並經桃園縣政府消防局查驗合格。再系爭房屋防火門位置變更前係設置於安全梯之出入口，若A3戶或A1、A2、A5戶任一方發生火災，因A3戶與A1、A2、A5戶間之連接通道並無防火門可阻隔火、煙之竄燒，則煙霧將直接漫入未發生火災之一方，故被告將原設計靠近A3安全梯出入口之防火門移至A3與A5間之連接通道靠A3之一側，並於連接通道靠A5處增設一道防火門（詳如卷附第235 頁系爭防火門變更前後位置對照圖所示），可阻斷煙霧及延緩火勢漫入未發生火災之一方。又原告雖主張因消防栓僅設置於A 梯廳內（詳前開對照圖），若A3戶發生火災時，為進行救災需開啟防火門使用連結送水管之出水口延伸水帶至A3戶，則火、煙屆時仍會漫入A1、A2、A5戶及靠近A3戶之室內安全梯，造成僅剩一座室內安全梯可供逃生云云，惟如需使用A 梯廳內之室內消防栓對A3住戶進行救災，雖可能造成部分煙霧漫入A1、A2、A5戶，然被告若未將防火門設置於A3戶與A1、A2 、5A 戶間之連接通道兩側，則發生火災時火、煙必然毫無阻隔直接漫入未發生火災之一方，其嚴重性及危險性遠較防火門變更設計前高，堪認被告辯稱系爭防火門之變更設計係增進全體住戶安全性，尚非無稽。
⒋參酌系爭房屋進行消防安檢之消防設備士即證人周璟和到庭
證述：「（問：所以你會勘時，是一個防火門還是已經變更後的兩個防火門做會勘與檢查工作？）我們是依據原審的消防圖，因為建築沒有做變更，所以消防就沒有做變更的設計，我們是依據原審的消防圖。原審的消防圖是一個門。」、「（問：針對原證九，同樣是變更後兩個防火門設置情形，是否有遺漏設置消防設備？〈請法官提示本院卷第65頁原證九〉）我們是依據當時消防的審核圖施工的，我們沒有依據變動去施工。」、「（問：是否如我所述有缺漏？）因為原審消防圖沒有變動，現場要不要補，不是我決定，是原設計圖審沒有變動。」、「（問：那兩個門也是經過消防局核備過的門？）我們會勘送審的文件會附帶消防圖與建築圖，消防師、士是簽證消防圖，建築的部分由建築師提供建築圖。」、「（問：你的意思是說後來變更為兩個門是建築圖是建築的部分不是消防的部分？）兩個門是屬於建築的。」等語（見本院卷第279 頁反面、第280 頁正、反面），足見證人周璟和於會勘時係依原審消防審核圖會勘，且被告增設一個防火門係屬建築部分之範疇，與消防安檢無涉。從而，原告主張系爭防火門位置變更設計已使室內安全梯安全性下降，自不足取。
⒌原告依另案（即本院101 年度訴字第1427號損害賠償事件）
囑託桃園縣建築師公會就桃園市○○○街○○號5 樓之A2戶之防火門位置變更前（即原建築執照圖說，同本案之系爭建築執照) 與位置變更後（即廣告平面配置參考圖) 市價有無差異之鑑定結果，主張防火門位置變更後使其他非A3之住戶無法使用A3戶前之電梯，以致於非A3戶房屋價值減損云云，惟觀諸該鑑定報告載明：「依現場狀況，88號5F成為類似有專用樓、電梯之狀況，而其餘三戶成為類似僅共用一部電梯（因梯廳分為二處），故鑑定人認為將會因使用狀況不同形成價差。…此等價差係屬88號價值增加或其餘三戶價值減損，難以直接判定。」等語（參另案卷二第15頁、第16頁）。又本院函詢該鑑定單位無法判斷該等價差係屬88號房屋價值增加或86號5 樓之A2戶房屋價值減損之理由為何，嗣桃園縣建築師公會函覆：目前甚少有房屋案例如本案之電梯配置可供參考，且使用者不同其對市場產品價格之接受度亦有不同，故難以判斷。且此等價差中亦可能部分來自88號房屋價值增加，部分來自86號5 樓之A2戶房屋價值減損等語（見另案卷二第6 頁），則該鑑定報告雖認定88號房屋及86號5 樓之A2戶會因使用不同而形成價差，惟無法判斷此等價差係屬A2戶之房屋價值減損所致，尚難遽以該鑑定報告為有利於原告主張因被告擅自變更系爭防火門位置致系爭房屋價值減損之認定。況建商即被告並未承諾A3住戶單獨使用A3戶前之電梯（見本院卷第219 頁反面），且為達消防安全之目的，豐達百邑社區管理委員會規定住戶平日不可將防火安全門上鎖，有豐達百邑社區管理委員會102 年4 月26日邑法函字第000000
0 號函在卷可憑（見本院卷第233-1 頁），是系爭防火門既未上鎖，則A1 、A2 、A5之住戶自仍可通過防火門使用A3戶前之電梯，是原告主張系爭防火門變更後之位置將使其他非A3之住戶無法使用A3戶前之電梯，尚非可取。
⒍縱認系爭房屋因防火門之變更導致A3房價增值等情，然原告
於買受系爭房地時，對於系爭防火門之設計位置與兩造於訂約時所認知之位置相同，又原告係於100 年4 月29日簽約購買系爭房地，而系爭防火門之位置已於原告購買前申請更正完成，業如前述。原告於簽約前即可充分得知系爭防火門之位置，衡諸原告所購買系爭房地之交易價格高達725 萬元，依通常交易習慣，亦無可能在該屋已有相同規格之實品屋甚或交易標的本身可供參觀時，而不進入查勘及為任何檢視，即貿然簽約，致未能發現系爭防火門位置更動，訂約後，復未到場勘查，即先後付款達七百餘萬元，亦顯與事理有違。換言之，即使系爭防火門之位置與變更前平面配置參考圖不同係構成「瑕疵」，原告於買受時應已知悉，或可隨時勘查發現而未為檢視發覺，顯有重大過失，依照前開說明，及民法第355 條第2 項前段之規定，自不能令出賣人即被告負瑕疵擔保責任（最高法院77年度台上字第1031號判決參照）㈡室內安全梯設置門檻及欠缺自動關閉設備，且為可上鎖之門
型，是否導致安全性降低？⒈經查，本院就系爭防火門下方設置門檻，防火門是否無法自
動關閉等情函詢桃園縣政府消防局，嗣該局於102 年5 月8日以桃消預字第0000000000號函檢附系爭房屋歷年消防安全檢查紀錄1 份到院供參（見本院卷第264 、265 頁），而細鐸該檢查紀錄，豐達百邑社區歷年（即100 年10月至102 年
2 月間）消防安全檢查之不符項目計有：緊急照明設備部分數量不足、部分樓層緩降機數量不足、未依規定製定消防防護計畫（含共同、變更及施工）、室內消防栓設備箱內設備不足（缺水帶）、自動撒水設備幫浦未連動啟動、泡沫滅火設備幫浦組件故障、火警自動警報設備受信總機故障（斷線及動作測試故障，無法自動復舊）、連結送水管送水口缺標示及大廳室內排煙設備未依規定設置等，未包含安全梯設置門檻、欠缺自動關閉設備以及為可上鎖門型之違規事由。
⒉再本院函詢豐達百邑社區管理委員會社區防火安全門平日是
否上鎖，及A1通往A3之防火門有無上鎖等情，嗣該社區於10
2 年4 月26日以邑法函字第0000000 號函覆：「二、委員會嚴格禁止住戶將防火安全門上鎖。三、為了消防安全，委員會規定，平日不可將防火安全門上鎖，若真有上鎖，乃屬住戶個人不當之行為，一經發現，將會予以該住戶糾正…」等語，已如前述，是豐達百邑社區管理委員會既嚴禁住戶將防火安全門上鎖，且被告業將豐達百邑社區各樓層逃生門鑰匙點交予該社區管理委員會，此有被告所提各公設鑰匙清單為憑（見本院卷第118 頁至第121 頁），復為兩造所不爭執，則豐達百邑社區防火門雖為可上鎖之門型，仍不致於導致安全梯之安全性降低。況系爭房屋業經建管單位及消防單位查驗合格，並取得建築執照（99年桃縣0000000000 號）、使用執照（100 年桃縣工建使字第桃00631 號）及消防安全檢查核可，並無原告所述室內安全梯設置門檻、欠缺自動關閉設備及為可上鎖之門型，將導致安全性降低之情。況此社區室內安全梯設置門檻及設備等乃兩造訂約時即已存在，原告於買受時理應知悉，或可隨時勘查發現而未為檢視發覺，顯有重大過失，依照前開說明，實不能令出賣人即被告負瑕疵擔保責任。
㈢緊急升降梯之樓地板面積可否將排煙豎管道面積加入計算？
經查，排煙豎管道面積是否計入緊急升降機機間樓地板面積10公尺內乙節，業經本院函詢桃園縣政府工務局，嗣桃園縣政府於102 年4 月16日以府工建字第0000000000號函覆：「
二、本案依建築技術規則第107 條之規定設置排煙設備，另按內政部營建署95.6.19 台內營字第0000000000號函：『按緊急昇降機機間係供消防人員攜帶救災裝備器材執行救災工作所需使用，並據本部消防署查日本（東京消防廳預防事務審查檢查基準）規範，每座緊急昇降機門廳之樓地板面積應在10平方公尺以上。故有關建築技術規則建築設計施工編第
107 條第1 款第6 目規定『每座昇降機間之樓地板面積不得小於十平方公尺』，上開規定機間面積之計算範圍，不包括機道或機廂所占面積。』，惟排煙設備豎管道面積是否計入緊急用升降機機間樓地板面積十平方公尺內，並無明文，實務上本府辦理執照審查時採豎管道面積得計入緊急用升降機機間樓地板面積十平方公尺內。」等語（見本院卷第177 頁正反面），觀諸上開函文所載內政部95年6 月19日台內營字第0000000000號函意旨，排煙管設備管道面積計入緊急用昇降機間樓地板面積，似為法所不禁。從而，排煙管設備管道面積是否可計入緊急用昇降機間樓地板面積十平方公尺內之爭執，涉及法令解釋問題，而桃園縣政府辦理審查時既採豎管道面積「得」計入緊急用升降機機間樓地板面積十平方公尺內，且業已核准建築執照（99年桃縣0000000000號）及使用執照（100 年桃縣工建使字第桃00631 號），尚難遽此認系爭房屋之緊急昇降機間之樓地板面積小於十平方公尺。
五、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。同法第227 條、第227 條之2 分別定有明文。原告雖主張系爭房屋有上開瑕疵云云，惟經本院認定尚無何瑕疵可言，已如前述。況按最高法院77年4 月19日77年度第7 次民事庭會議要旨謂：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」本件依照上開決議之意旨，標的物如係特定物，則瑕疵如於契約成立時既已存在，就被告而言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。本件兩造係於100 年4 月27日簽訂「豐達百邑」預售房屋買賣契約書，而該建物係於100 年5月9 日建築完成，並於100 年5 月24日申請消防安全設備查驗，此有建物登記第二類謄本及桃園縣消防局100 年5 月24日桃消預字第0000000000號函在卷可稽（見101 年度訴字第1427號卷二第42頁、本院卷第62頁），則原告簽約時，豐達百邑社區當已接近完工，系爭房屋已有相同規格之實品屋甚或交易標的本身可供查勘，原告卻不進入查勘及為任何檢視，顯有重大過失，依照前開說明，亦不能令出賣人即被告負瑕疵擔保責任，已如前述。
六、次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，固為民法第二百二十七條之二第一項所明定。惟情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號判決參照）。本件原告簽約購買系爭房屋時，豐達百邑社區已接近完工，系爭房屋已有相同規格之實品屋甚或交易標的本身可供查勘，原告卻不進入查勘及為任何檢視，且更改防火門等均在契約成立前已完成，該等情事為原告所能預料，原告本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始主張有情勢變更原則之適用，原告此部分主張，尚屬無據。
七、又按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性」；「商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法」；「企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任」，消費者保護法第7 條第1 、2 、3項定有明文。其立法理由謂：第一項所稱「安全或衛生上之危險」，應係指商品或服務欠缺安全性，而所謂「欠缺安全性」，指商品於流通進入市場時或服務於提供時，不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性而言，爰參考歐體指令第六條並將本法施行細則第五條第一項及第二項規定修正予以納入等語。而歐洲共同體產品責任法指令所稱之受危害之「財產」並不包括「安全或衛生上之有危險之商品」本身。從我國消費者保護法之體系觀之，消費者保護法第二章第一節標題為「健康與安全保障」，在消費者保護法之規範中，可請求之賠償範圍並不包括商品本身的損害。「商品責任」規範之目的在保護消費者之「健康與安全保障」，而商品本身的損害賠償與消費者之健康與安全保障並無直接關係，商品本身的損害，依民法瑕疵擔保責任或債務不履行規定保護即可，無依消費者保護法規範之必要，以免導致民法體系之紊亂。故消費者保護法第7 條第2 項所稱之受危害之「財產」並不包括「商品本身」，且消費者保護法第7 條第2 項所指之財產亦不包括「安全或衛生上之有危險之商品」本身，原告依消費者保護法第7 條規定，請求系爭房屋之安全門等瑕疵之損害，亦屬無據。
八、再按消保法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金」。又該條條文中之懲罰性賠償為英美法特有之損害賠償制度，目的在於對具有邪惡動機、非道德的或極惡之行為人施以懲罰，阻嚇他人效尤或提高他人注意力之處罰性賠償，與我國損害賠償法目的在於填補損害者不同。而我國消保法第51條雖係繼受自美國法，惟擴大懲罰性賠償金之適用範圍，而及於行為人出於過失之情形，此為英美法所無。從而為求符合英美懲罰性賠償制度之原始精神，並與我國固有損害賠償法填補損害之本旨相協調，本院認為我國消保法第51條所謂「過失」，應為目的性限縮解釋而限於「重大過失」，亦即當行為人顯然欠缺注意，如稍加注意，即得避免損害時，法院始應課以懲罰性賠償金。查本件原告併援引消費者保護法第7 條、第51條作為請求被告賠償之依據，惟原告並無因企業經營者即被告故意或重大過失所致之損害，且系爭房屋亦不具有安全上之危險，已認定如前述，自難謂被告有何違反消費者保護法第7 條規定之義務之可言。從而，原告依消費者保護法第51條請求被告賠償此部分之損害，亦無理由。
九、綜上所述，原告主張系爭防火門位置變更、設置門檻致安全門無法自動關閉，及緊急昇降機間之樓地板面積小於10平方公尺，導致安全性降低，被告應負物之瑕疵擔保責任，並無理由。故而，原告依民法第354 條、第359 條、第227 條、第227 條之2 及消費者保護法第7 條、第22條、第51條等規定，請求被告依約履行（復原）或減少價金1,087,500 元，並無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
民事第一庭 法 官 徐 培 元正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
書記官 邱 仲 騏