臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第540號原 告 集義祠法定代理人 謝秀蓉訴訟代理人 吳東霖律師被 告 胡桂蘭
彭新常上 一 人訴訟代理人 彭明焜上列當事人間拆屋還地事件，於民國102 年8 月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告胡桂蘭應將坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○號土地內，如附圖所示門牌號碼桃園縣楊梅市○○街○○○號四層樓房，第一層客廳三十九點六平方公尺、浴室及採光十七點四平方公尺、廚房二十二點六平方公尺、倉庫三十五點五平方公尺、雞舍二十九平方公尺，第二層臥室二十六點七平方公尺、臥室三十九點六平方公尺及陽台，第二層臥室二十六點七平方公尺、臥室三十九點六平方公尺及陽台，第四層鐵皮屋二十二點六平方公尺之建物拆除；將土地一九一點八平方公尺返還原告。並自民國一０二年四月九日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣貳仟貳佰叁拾元。
被告胡桂蘭應給付原告新台幣壹拾萬零玖佰玖拾貳元，及自民國一０二年四月九日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告彭新常應將坐落桃園縣楊梅市○○段000000000地號土地內，如附圖所示門牌號碼楊梅市○○街○○○號二層樓房，第一層客廳一０三點八平方公尺，第二層臥室一一一點六平方公尺建物拆除，將土地一一一點六平方公尺返還原告。並自民國一０二年四月二十一日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟貳佰伍拾元。
被告胡新常應給付原告新台幣柒萬叁仟陸佰陸拾貳元及自民國一０二年四月二十一日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（變更減縮後）由被告胡桂蘭百分之六十三，餘由被告彭新常負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣陸拾陸萬伍仟元為被告胡桂蘭供擔保後，得假執行。
本判決第三、四項於原告以新臺幣叁拾柒萬叁仟元為被告彭新常供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明文。原告起訴時聲明：「一、被告胡桂蘭應將坐落桃園縣楊梅市○○段○○○ ○號土地內如附圖黃色所示部分，面積165.26平方公尺（以實測為準）之地上建物，即門牌號碼桃園縣楊梅市○○街○○○ 號三層樓房拆除，將基地返還原告。並自本件起起訴狀繕本送達予被告胡桂蘭之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）6,940 元。二、被告胡桂蘭應給付原告41萬6,400 元，及自本件起訴狀繕本送達於被告胡桂蘭之翌日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息。三、被告彭新常應將坐落桃園縣楊梅市○○段000 000000 地號土地內，如附圖紅色所示部分，面積142.77平方公尺（以實測為準）之地上建物即門牌號碼楊梅市○○街○○○ 號二層樓房拆除，將基地返還原告。並自本件起訴狀繕本送達予被告胡新常之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告5,996元。四、被告胡新常應給付原告35萬9,780 元及自本件起訴狀繕本送達予被告胡新常之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。五、原告願供擔保請准宣告假執行。」於訴狀繕本送達被告後，經本院囑託桃園縣楊梅地政事務所複丈後，原告依據實測結果，關於被告等實際占用及使用土地面積與起訴狀暫載面積未符，因而102 年8 月7 日具狀及102 年8 月20日以言詞，就上開占用土地面積不符為更正並就請求被告胡新常給付不當得利部分數額為減縮，其變更後聲明如後事實欄所載。核上開變更，請求之基礎事實均為被告是否無權占有土地，請求拆除建物返還土地面積及不當得利金額之變更，係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法律規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、坐落桃園縣桃園縣楊梅市○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有。詎被告數十年各無法律上之使用權源分別占用如下聲明系爭部分土地建造房屋，侵害原告之權利，迭促被告返還土地或辦理承租均未理會。為此，爰依民法第767 條規定請求被告等人拆除上開地上物，並將土地返還予原告。
二、又系爭土地為楊梅市富岡市區店面土地，被告擅自搭建地上物於系爭土地使用，無權使用系爭土地，受有相當免於繳納租金之利益，致原告受有損害，按民法第179 條規定，請求返還相當租金之不當得利；爰參酌上開地區網路租金行情，以8坪房屋月租4,000元及90坪房屋月租2萬5,000元比較，以較低90坪房屋月租2 萬5,000 元為據，再減半計算，請求被告分別自本件起訴狀繕本送達予被告之翌日起至返還土地之日止，按月每平方公尺42元計算，計付不當得利；另被告占用系爭土地已達數十年，被告應各返還相當於5 年租金之不當得利。
三、對被告答辯之陳述：被告抗辯前得原告之管理人同意，方使用系爭土地建造房屋等情，均否認之；又原告之管理人系爭合法選任，亦無被告所指無代表原告之權限情形存在。
四、並聲明：
1.被告胡桂蘭應將坐落桃園縣楊梅市○○段○○○ ○號土地內，如附圖即門牌號碼桃園縣楊梅市○○街○○○ 號四層樓房，第一層客廳39.6平方公公尺、浴室及採光17.4平方公尺、廚房
22.6平方公尺、倉庫35.5平方公尺、雞舍29平方公尺（本院按參照附圖第一層尚有附連圍繞之走廊面積47.7平方公尺），第二層臥室26.7平方公尺（本院按：此處原告訴狀誤載為
39.6平方公尺，依附圖所示，第二、三層建物結構面積均相同，依圖示面積為26.7平方公尺，原告訴狀所標示之第三層亦同）、臥室39.6平方公尺及陽台（此處陽台面積應為6.5平方公尺，但附圖未標出，依計算85.2－26.7－12.4－39.6，原告訴狀亦未標示，以下同），第三層臥室26.7平方公尺、臥室39.6平方公尺及陽台，第四層鐵皮屋22.6平方公尺等建物拆除，將土地191.8 平方公尺返還原告。並自本件起起訴狀繕本送達予被告胡桂蘭之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告6,940 元。
2.被告胡桂蘭應給付原告41萬6,400 元，及自本件起訴狀繕本送達於被告胡桂蘭之翌日起至清償之日止按週年利率5 ％計算之利息。
3.被告彭新常應將坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○○○○○○○號土地內，如附圖所示即門牌號碼楊梅市○○街○○○ 號二層樓房，第一層客廳103.8 平方公尺，第二層臥室111.6 平方公尺等建物拆除，將土地111.6 平方公尺返還原告。並自起訴狀繕本送達予被告胡新常之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告4,686 元。
4.被告胡新常應給付原告28萬1,231 元及自本件起訴狀繕本送達予被告胡新常之翌日起至清償之日止，按週年利率5 ％計算之利息。
5.願供擔保，請准為假執行之宣告。
貳、被告則以：
一、系爭土地現固登記為原告所有，實際上係早前桃園縣新屋鄉之有錢人、集結八大庄捐獻而來，成立廟宇用來祭拜孤魂野鬼，系爭土地上如附圖所示之建物各為被告所有，當時被告之先人要去他處買房子，但經原告之管理人拜託要求在系爭土地建屋居住，不要他移，以便繁榮地方，基於情義，因而建屋居住至今，故亦無繳付任何對價，但被告每年均有捐獻，建物既係合法建造，歷經日據時期、現在政府迄今，不能謂為無權占用土地，原告亦不得主張拆除建物；再者，原告之前任管理人陳大能自77年起曾經讓占用相關土地信徒能夠購買土地，被告亦有誠意解決問題，曾經登記要買房屋坐落之土地，亦透過調解方式，但或未接獲通知買賣情事、或調解未能成立，從未聞如原告現任管理人謝秀蓉所稱土地只租不賣。
二、原告之管理人謝秀蓉，選任之過程不合法，臨時信徒大會選任管理人之會議紀錄出於偽造，謝秀蓉不能代表所有之信徒，自不能代表原告提起本件訴訟。
叁、本院之判斷：
一、被告抗辯原告之代表人即本件法定代理人謝秀蓉之選任過程不合法，與原告間無合法委任關係存在，不能代表原告提起本件，係以原告101年9月2 日臨時信徒大會簽到簿所示，信徒出席未簽名係以蓋章代之，開會當日實際到場只有不到30人參加，並未有合法開會人數為據；但此為原告所否認。另本院向桃園縣政府民政局調取關於如上原告選任管理人之臨時信徒大會會議資料，上開臨時信徒大會，原告之信徒有12
5 人，簽到出席者68人，一致同意由謝秀蓉擔任原告管理人，此之信徒大會選任過程亦符合原告組織章程第23條之規定，有桃園縣政府民政局102年7月31日桃民宗字第0000000000號函檢附桃園縣寺廟登記表、原告101 年臨時信徒大會會議紀錄、簽到簿、（謝秀蓉）同意書等件可憑（見本院卷第150至155頁），核與原告陳報之組織章程及信徒名冊節本亦無不符；被告徒以會議紀錄係屬偽造為辯，與前開已經實際存在資料不符，亦未另為舉證以實其說，是被告主張謝秀蓉非原告之管理人或代表人，不能代表原告提起本件，尚非可採。又被告指稱其要加入信徒，參與信徒大會亦屬無門可入，請求皆無下文等等，核與本件無關，亦非本院所應審酌，附此敘明。
二、原告主張係系爭土地之所有人，另被告胡桂蘭、彭新常分別係如附圖編號（門牌號碼楊梅市○○街○○○○ 號4 層樓房、
225 號2 層樓房建物之所有人或事實上處分權人，而上開地上物分別占有使用系爭189 地號土地（門牌215 號建物附連圍繞部分，面積191.8 平方公尺）、系爭187 、193 之9 地號土地（門牌225 號建物附連圍繞部分，面積合計111.6 平方公尺）等情，有原告提出之系爭土地之土地登記第二類謄本、照片為證，且經本院會同桃園縣楊梅地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄及附圖（收件日期：102 年4月26日楊測複字第140600號、複丈日期：102 年5 月17日之複丈成果圖）等件在卷可憑（見本院卷第10至12頁、第15至
16 頁 、第58至59頁、第62至64頁、第148 至149 頁），亦為被告所不爭執，堪信為真實。
三、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。被告對原告係系爭土地所有權人且其等所有之上開建物坐落於系爭土地上並無爭執，有如上述，惟另以地上建物之建造源係於原告早期管理人要求應允在系爭土地上蓋屋，以求繁榮地方，尚非無權占有等語為辯，然此情已為原告所否認，被告此之所辯，亦僅陳述而已，並未有何舉證證明，自難採信。至於被告履稱願向原告購買系爭占用之土地，或者以前原告管理人確曾出售原告所有相關土地，何以其等不能購買等等，均涉及原告自行如何管理或處分財產，非本院所得干涉，亦與本件訴訟相關標的無涉，尤非本院所得置喙，併此說明。
四、承上，原告主張被告等無權占有系爭土地如上述附圖所示部分，可以採認，從而，依據民法第767 條（前段）請求被告等將前開地上物拆除，將占用之土地返還予原告，原告此部分之訴為有理由，應予准許。
五、被告無權占用系爭土地，如上所述。次以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第 179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。有最高法院61年度台上字第1695號判例要旨可參。再建築房屋之基地租金，依土地法第10
5 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，此亦有最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。本件雖係無權占用系爭土地，惟亦係在土地上蓋用地上物，上開法律規定，非不得作為本件計算不當得利之準據。是原告主張被告無權占用系爭土地，如附圖所示之門牌215 號部分為土地面積191.8平方公尺、門牌225號部分為土地面積111.6 平方公尺，則被告顯受有各使用前開土地之利益，而原告則受有無法使用前開土地之損害，且原告所受之損害與被告因而獲取之利益顯有因果關係，則原告主張依民法不當得利法律關係訴請被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。原告主張以系爭土地所在楊梅市○○○區○路租金行情打折，計出以每月每平方公尺42元計算相當於不當得利之租金，固據提出電腦上下載網路資料一份為證，似非無據。惟本院審酌被告使用系爭土地雖係用設置建物作為房屋居住生活使用，並未有何營業出租情形，而建物坐落系爭土地建物前為一般道路未劃設分向之為雙向車道，離富岡火車站僅三百餘公尺，尚稱便利，周圍係有店鋪之商業活動但不能稱為繁榮，亦為兩造所不爭執，且有照片在卷供參等情，認原告上開主張每月每平方公尺42元計算相當於不當得利之租金係屬過高，應以申報地價之8%為當。原告主張被告給付依其所有權全部計算（從起訴時）回溯5 年，及自起訴後起訴狀繕本送達被告之翌日起至返還系爭土地止按月給付不當得利，及上開5 年部分自起訴後起訴狀繕本送達被告之翌日依法定利率計算遲延利息如其部分聲明，參以被告使用、占用系爭土地已經超過5 年甚遠，為兩造所不爭執，原告所得請求被告給付不當得利之金額及利息，詳如附表所示；另回溯5 年不當得利應給付遲延利息部分計算起始日，及按月給付相當租金起始日，以本件起訴狀繕本送達被告胡桂蘭為102 年4 月8 日、彭新常為102 年4 月20日（4 月10日寄存被告住所地派出所，見本院第20、20之1 頁）有送達回證在卷可憑，故翌日分別為102 年4 月9 日、4 月21日，原告請求在上開附表範圍部分，為有理由，超過部分，依法無據。
五、綜上所述，原告主張其系爭土地之共有人，而被告胡桂蘭、所有如附圖門牌215號（占用土地面積191.8平方公尺）4 層層樓房建物；被告彭新常所有如附圖門牌225 號（占用土地面積111.6平方公尺）2層樓房建物分別占有系爭土地。爰依民法第767 條（前段）規定，請求被告將前揭占用土地之建物部分拆除，並將渠等所占用之土地返還予原告，另依不當得利之法律關係請求被告給付金額於如附表所示部分，均為有理由，應予准許。至超過部分，為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，請准宣告，原告勝訴部分，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。原告敗訴部分，該部分假執行之聲請，失所依附，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決之基礎及結果均無影響，無庸一一論列，附此敘明。
據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，第85條第1 項但書、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 10 日
民事第三庭 法 官 劉克聖┌───────────────────────────────────────────┐│不當得利附表： │├────────┬────────────────────────┬─────────┤│占用系爭土地面積│不當得利之計算（小數點以下四捨五入） │備 註│├────────┼────────────────────────┼─────────┤│被告胡桂蘭占用系│⑴97年3 月29日至98年12月31日之不當得利為42,902元│系爭189 地號土地申││爭土地如附圖所示│ （191.8 ×1600×8%×20.97/12） │報地價： ││門牌215 號部分基│⑵99年1 月1 日至101 年12月31日之不當得利為51,556│⑴96年1 月起至98年││地面積191.8 ㎡ │ 元（191.8 ×1680×8%×2 ） │ 12月31日止每平方││ │⑶102年1月1日至102年3月28日之不當得利為6,534元 │ 公尺1,600 ││ │ （191.8 ×1744×8%×2.93/12 ） │⑵99年1 月起至101 ││ │⑷小計：⑴＋⑵＋⑶為100,992元 │年12月31日止每平方││ │⑸自起訴狀繕本送達被告翌日起（即102 年4 月9 日）│ 公尺1,680 ││ │ 至返還系爭土地之日止，每月應給付：191.8 ×1744│⑶102 年1 月起每平││ │ ×8%÷12＝2,230 元 │方公尺1,744 元（參││ │ │地價第二類謄本） │├────────┼────────────────────────┼─────────┤│被告彭新常占用系│⑴96年3 月29日至98年12月31日之不當得利為24,963元│系爭187 、193 之9 ││爭土地如附圖所示│ （111.6 ×1600×8%×20.97/12） │地號土地申報地價：││門牌225 號部分基│⑵99年1月1日至102年3月28日之不當得利為48,659元 │⑴96年1 月起至98年││地面積111.6㎡ │ （111.6×1680×8%×38.93/12） │ 12月31日止每平方││ │⑶小計：⑴＋⑵為73,622元 │ 公尺1,600元 ││ │⑷自起訴狀繕本送達被告翌日起（即102 年4 月21日）│⑵99年1 月1 日起迄││ │ 至返還系爭土地之日止，每月應給付：111.6 ×1680│今每平方公尺1,680 ││ │ ×8%÷12＝1,250元 │元（參同上） │└────────┴────────────────────────┴─────────┘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 10 日
書記官 藍盡忠