臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第564號原 告 臺灣石門農田水利會法定代理人 莊玉光訴訟代理人 彭成青律師被 告 游明惠訴訟代理人 張孟茹律師複代理人 江宜蔚律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國102 年11月27日辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落桃園縣平鎮市○○段○○○段00○00地號土地之耕地租賃關係不存在。
被告應將前項所示土地之耕地三七五租約（租約字號：桃園縣平鎮市平東字第76號）辦理註銷登記。
被告應將第一項所示土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查兩造間因耕地租約發生爭議，經原告申請桃園縣平鎮市公所耕地租佃委員會調解而不成立，嗣經桃園縣政府耕地租佃委員會調處結果，原告不同意委員會決議致調處不成立，由桃園縣政府移送本院審理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調解、調處不成立案全宗卷及桃園縣政府民國102 年4 月1 日府地用字第0000000000號函可憑，是本件起訴程序合於前開規定，先予敘明。
二、次按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（參最高法院52年度台上字第1240號判例意旨）。本件原告主張就其所有坐落桃園縣平鎮市○○段○○○段00○00地號土地（下稱系爭土地），與被告成立三七五耕地租賃關係，然被告未實際自任耕作農作物，反而於系爭92地號土地上搭建鐵皮屋及水泥建物供被告及家人居住使用，顯然已違反耕地三七五減租條例第16條應自任耕作之情事，兩造間就系爭土地所成立之租賃關係因被告違反上開規定而無效，系爭租賃關係已不存在，然為被告所否認，致系爭租賃法律關係存否，即處於不確定之狀態，有賴確認判決予以除去。故原告訴請確認兩造間之系爭租約不存在，自有即受確認判決之法律上利益。
三、原告起訴主張：原告前就系爭土地與訴外人黃仁發成立三七五耕地租賃關係，並以桃園縣平鎮市平東字第78-1號租約登記在案，嗣黃仁發死亡後，承租人變更登記為其子即訴外人黃崇富，黃崇富死亡後，再由黃崇富之配偶即被告繼承承租人之地位，而上開租約亦經桃園縣平鎮市公所於92年間重編為桃園縣平鎮市平東字第76號租約（下稱系爭租約）。惟原告於101 年3 月間發現被告所承租之系爭92地號土地上搭建有鐵皮屋及水泥建築物以供被告及其家人居住使用，參酌最高法院70年台上字第4637號、80年度台再字第15號判例意旨，被告所為顯已違反耕地三七五減租條例第16條應自任耕作之規定，原告乃以101 年3 月16日石農財字第0000000000號函通知被告應於101 年3 月31日前拆除上開鐵皮屋並恢復耕地使用，詎被告並未依限拆除，其所為顯已違反耕地三七五減租條例第16條規定，故系爭耕地租約即因被告未自任耕作而全部無效，其仍繼續使用系爭土地自屬無權占有。為此，爰依民法第767 條規定請求被告返還系爭土地。爰聲明：如
主文所示。
四、被告則以：
（一）被告於系爭92地號土地角落所搭建2 座地上物，乃係便利耕作為目的之工寮及堆置農具、肥料所用之農舍，並非供被告居住使用。此由原告所提出之照片可知，其中一座地上物並無牆壁，無從遮蔽風雨或供居住使用，其目的乃置放收割後之牧草及攪拌肥料等耕作用途之工寮而非建物；而另一建物雖似有屋頂及四周牆壁，然該建物其原本僅有鐵皮屋頂，因近來農具、肥料時常遭竊，被告始另行建築牆壁以防竊盜，上開2 座地上物並未作居住使用。
（二）被告家族於系爭土地上從事耕作已歷經五個世代，自日據時代昭和18年起被告祖先雖已租賃系爭土地耕作，然家族成員均居住於桃園縣○○鄉○○○段○○○ ○○ ○號土地上之祖厝即門牌號碼為「桃園縣龍潭鄉九座寮66號」房屋，有戶籍謄本可證；另參以原告為通知被告所寄發信函之地址，亦係向被告上開祖厝地址即桃園縣龍潭鄉九座寮66號寄送，而非寄送或張貼於上開工寮及農舍處，顯見原告亦知悉被告並未居住於上開工寮及農舍，益證上開工寮及農舍並非供被告居住使用而係供被告堆置農具、肥料使用，依最高法院64年台上字第571 號判例、95年台上字第2595號判決意旨，被告自無違反耕地三七五減租條例之規定。
（三）被告拆除系爭土地上之工寮及農舍後，更花費新臺幣（下同）13萬元進行整地以利後續耕作、種植牧草，此有鈞院
102 年7 月19日現場勘驗拍攝之照片存卷可查。102 年7月間因降雨減少，牧草生長不如預期；及被告於102 年6月28日已與觀音鄉牧草產銷班第一班之訴外人黃學楸簽立牧草契作合作運銷合約書，被告拆除系爭土地上工寮及農舍後所種植之牧草因不符合合約約定品質，乃將該處牧草全部重行種植，故鈞院至現場勘驗時才會發現該處牧草呈現幼苗狀、未及生長，或因牧草經收割後呈現類似之乾禿荒地情狀，而被誤認為未自任耕作，此實非被告未自任耕作；況依原告所提出之95年、98年空照圖均可見系爭土地僅極小部分搭建工寮及農舍，其餘部分綠意盎然，益徵被告確有耕作之事實。
（四）至原告主張被告分別於101 年3 月28日、101 年7 月1 日向原告提出陳情書中自承確實居住在系爭92地號土地上搭建之建物內，此乃被告於調解程序中為博取原告同情求免予拆除之機會及爭取時間以移置存放於農舍中之耕耘機具及肥料；況依民事訴訟法第422 條規定，調解程序中所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟應不得採為裁判之基礎，故不得據此遽認被告有居住系爭土地上建物之事實；抑且，原告所提照片等證物並不能證明被告未自任耕作，及系爭工寮及農舍為供被告居住使用之事實。
（五）原告早於96年1 月18日曾通知被告共同於96年1 月22日會勘被告所有坐○○○鄉○○○段○○○ ○○ ○號土地上之農舍（即桃園縣龍潭鄉九座寮66號房屋），該農舍與系爭92地號土地上之工寮、農舍僅有產業道路相隔且為會勘必經之路，是原告至遲應於96年1 月間已知悉被告於系爭92地號土地上蓋有工寮、農舍事實，然於98年被告申請系爭土地耕地租約續約時，原告經桃園縣平鎮市公所通知後並未於20日內提出相反意見，亦未於桃園縣平鎮市公所98年4月15日審核申請符合續約登記逕為變更登記通知後提出任何意見，卻遲至101 年3 月始對被告主張違反耕地租約，則參最高法院102 年台上字第176 號判決意旨，原告主張系爭租約無效之權利應已失效，自不得再提起本件訴訟主張系爭租約無效。
（六）並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
五、本件原告為系爭土地之所有權人，兩造間就系爭土地有耕地租賃關係，惟被告於系爭92地號土地搭建鐵皮屋及水泥建物，經原告限期拆除並恢復耕地使用，仍未獲被告置理之事實，業據原告提出系爭土地登記第二類謄本、桃園縣平鎮市私有耕地租約附表、現場相片為證（見本院卷第9 至13、99至
101 頁），並有桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調解、調處不成立案全宗卷所附桃園縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、桃園縣平鎮市公所耕地租佃委員會調解（處）程序筆錄、空照圖等資料可佐，堪信屬實。
六、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。且按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因；而佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決佃農家族實際居住問題為目的；耕地三七五減租條例第16條第1 項及第2 項規定所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之。如承租人以承租耕地建築房屋或供其他非耕作之使用，均應解為非自任耕作，而有使原訂租約無效之效力（最高法院64年台上字第571 號判例、70年台上字第4426號判決、70年台上字第4637號判例、83年台上字第2636號判決意旨參照）。又所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言；如一耕地租約內有多筆耕地，承租人將其中一部轉租或不自任耕作，則原租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據（最高法院91年度台上字第1311號判決意旨參照）。查本件被告雖辯稱系爭92地號土地角落所搭建2 個地上物，乃係便利耕作為目的之工寮及堆置農具、肥料所用之農舍，非供其居住使用，且應由原告舉證證明被告未為自任耕作之事實，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）系爭92地號土地，被告於95年間已在其上建造有上開2 建物，此有原告提出95年、98年之空照圖可憑（見本院卷第
33、37頁），且本院於102 年7 月19日至現場履勘時系爭
2 建物雖已遭拆除，然拆除後之原址並無耕作，僅有部分雜林，有本院勘驗測量筆錄及拍攝之照片4 幀附卷可稽（見本院卷第31、35至36頁）；另依原告提出系爭水泥建物未拆除前拍攝之外觀照片，顯示該建物屋頂邊側裝有電視天線支架，牆外有電表及中華電信股份有限公司安裝之電信盒箱，屋後牆面安放有冷氣機（見本院卷第99至101 頁）等物件，均為供居住使用之物；再自被告為求緩拆於10
1 年3 月28日寄予原告陳情書中提及「日前我們居住92號土地" 寮" ，現貴會突然來函限時要我們拆除」、「現在" 寮" 是我們母子唯一可棲身之處」，復於101 年7 月1日陳情書中亦稱因找不到適合之棲身處所希望原告同意延後拆除" 寮" 等語（見本院卷第103 頁正、背面），均揭露被告確以系爭水泥建物為其居住使用之處所無疑。又系爭水泥建物與另一鐵皮建物合計共占用耕作土地面積達1,
162 平方公尺，此有被告於97年3 月7 日、97年8 月18日向鄉鎮市公所提出申報97年1 期、2 期作農戶種稻及輪作、休耕申報書中記載耕作面積應扣除建物1,162 平方公尺可佐（見桃園縣政府租佃爭議調解、調處不成立案全宗卷、本院卷第102 頁），而水泥建物外地面並鋪設有一大片碎石子路面（見本院卷第99頁），是被告未供耕作土地面積至少多達1,162 平方公尺以上。被告於承租系爭92地號耕地上興建上開房舍並備有上開電視天線、電信盒箱、冷氣機等物件供自己及家人居住之用已如前述，且觀諸上開建物牆壁設有5 扇窗戶及3 扇門，占地寬廣，並於近旁另興建1 座鐵皮建物合計占用耕地面積達1,162 平方公尺，顯非以供堆置農具、肥料或臨時休息而為耕作之目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，難謂屬於工寮或農舍。
（二）被告搭蓋上開水泥建物，既實際供被告及家人居住使用，未將租賃物供耕地使用，已有變更用途之非自任耕作情事，無待出租人另為終止租約之意思表示，租約已經當然無效。又被告向原告承租系爭土地後，既有在其中部分土地（系爭92地號）上興建前揭房舍供自己及家人實際居住之用，則揆諸上開法律規定及說明，被告與原告間就系爭租約即應屬全部無效。
（三）被告另抗辯以其寄予原告之陳情書乃調解程序中所為之陳述，於調解不成立後之本案訴訟應不得採為裁判之基礎；及原告對被告使用系爭土地方式未於續租時表示反對意見，依誠信原則及權利失效原則，原告得主張租約無效之權利已經失效云云。惟查：⑴兩造間之調解程序係分別於10
1 年8 月29日及101 年11月15日舉行，有調解筆錄在卷可按（見桃園縣政府檢送之租佃爭議調解、調處不成立案全宗卷），而原告自書之上開陳情書乃進行調解程序前之10
1 年3 月28日及101 年7 月1 日所書立寄發，顯非調解程序中所為之陳述，被告上開所辯並不可採。⑵又按權利失效，除權利人經過相當期間不為權利行使之事實外，並須有特別事實，足致義務人信賴該項權利不再主張始足當之。單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定之意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院29年上字第762 號判例著有明文；易言之，沈默係單純之不作為，並非間接之意思表示，除法律或契約規定，原則上不生法律效果。查被告雖自95年間即已搭蓋水泥建物供自己及家人居住使用，惟原告自該時起或因信賴被告會自任耕作，而未及時巡視而不知情；或自96年迄本件起訴時止，原告除單純沈默外，並未有其他事實足使被告信賴其不行使系爭土地之相關權利。本院審酌一般三七五租約均歷時甚長，且法律對承租人又有相當保護，地主不得任意收回土地，依此耕地須長期數十年提供承租人使用，耕地所有權人信賴承租人有為耕作之正當使用，而未時時至土地現場察看，乃致多年不知承租人有不自任耕作之情事，並未違背常理。原告於察知上情後始聲請調解、調處、依相關規定主張權利，揆諸前揭說明，難謂有違反誠信原則或權利失效原則之適用。是被告抗辯原告對被告使用系爭土地方式未於續租時表示反對，不得再為租約無效之主張云云，亦無足取。
（四）從而，原告依耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項之規定主張系爭租約有無效事由，洵屬有據。系爭租約既經認定有無效事由，亦無待原告終止即失其效力，故原告基於所有權人之地位，請求確認其與被告間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，為有理由。
七、綜上所述，被告就系爭土地確有耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作之情形而使耕地租約無效，原告訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，並請求被告將系爭租約登記予以註銷暨返還系爭土地，均有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，與判決之最終結果不生影響，爰不一一審酌論述。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 26 日
民事第二庭 法 官 林文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 26 日
書記官 陳秀鳳