臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第571號原 告即反訴被告 黃琳媗訴訟代理人 施竣中律師被 告即反訴原告 胡偉成訴訟代理人 葉繼學律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國103 年5 月21日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰萬元，及自民國一○二年五月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰叁拾叁萬叁仟供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰萬為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原告以備位聲明請求確認被告之價金給付請求權在新臺幣（下同）150 萬元之範圍外不存在，為被告所否認，則兩造就該請求權之範圍既有爭執，致原告私法上地位有受侵害之危險，而此不安之狀態得以本件確認判決除去，揆諸上揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上利益。
二、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條定有明文。本件原告基於兩造間房屋買賣之原因事實，以先備位之聲明，訴請被告返還價金、給付違約金及損害賠償、確認被告價金請求權之範圍；被告於言詞辯論終結前，基於同一原因事實對原告提起反訴，請求返還登記系爭房地所有權及給付違約金，核與本訴之標的及其防禦方法相牽連，且非專屬他法院管轄，則其反訴之提起為合法。
貳、本訴部分：
一、本件原告主張：
（一）先位聲明部分：
1.原告於民國101 年12月12日以700 萬元之價金，向被告購買位於桃園縣桃園市○○路○○○○號3 樓之建物及其基地與停車位1 個（下合稱系爭建物），兩造並簽定卷附買賣契約書。該契約書第16條第3 項約定：「依不動產現狀說明書交屋。」而被告於不動產標的物現況說明書第8 項「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄勾選否定，依約即應交付無滲漏水之建物。原告不疑有他，相信系爭建物並無滲漏水，遂依約給付被告各期買賣價金共計400 萬元。
2.原告於102 年1 月10日向被告借屋裝修，兩造並簽訂借屋裝修同意書，約定原告借屋裝修，不得在交屋前搬入佔用，且自借屋日起所生之水、電、瓦斯、管理等費用仍由被告負擔，足徵借屋裝修不等同於交屋，被告尚未將系爭建物點交與原告，原告尚未取得於裝修之外使用、收益系爭房屋之權限；原告為保全證據，避免現場遭到破壞而更換門鎖，而兩造互留有電話號碼，被告或其家人以電話與原告聯繫後，即可隨時進入，被告抗辯系爭建物業於102 年
1 月11日點交、原告並已更換門鎖並阻絕被告及家人進入云云，皆與事實不符。
3.原告於借屋裝修動工前前往檢視，始發現系爭建物次臥室地板竟有數處嚴重滲漏水及壁癌，其他房間亦均有壁癌，並經訴外人即修繕師傅盧宥宏檢視判定，應係有水管漏水情事，且其滲漏水顯有相當時日；另系爭建物現有地板呈現結晶、冒水及壁癌現象及地板及牆壁施作不實（俗稱空心磚）等重大瑕疵。該次臥室地板滲漏水處，為進出房間必經之處，被告出售系爭建物前，至少於該屋居住6 個月以上，要難謂其對此處地板滲漏水之現象毫不知情。然被告對於上開瑕疵非但隻字未提，甚至於不動產標的物現況說明書第8 項「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄勾選否定，顯有故意隱瞞不告知系爭建物滲漏水現象之詐欺情事，使原告陷於錯誤而購買系爭建物，原告自得依民法第92條之規定，並以起訴狀繕本之送達為撤銷受詐欺所為意思表示之通知，撤銷買受系爭建物之意思表示，則被告受領400 萬元之買賣價金，即無法律上之原因，應依民法第
179 條關於不當得利之規定返還；原告亦得依民法第259條、第260 條規定解除契約，請求返還已給付之400 萬元價金以回復原狀，另就支出稅款、仲介服務費之損害（其餘損害保留）及按月計算之違約賠償金2 個月，合計為21萬111 元請求違約金及損害賠償。
4.原告請求被告修繕系爭建物之滲漏水，不得已乃於102 年
1 月29日至臺灣新北地方法院公證處認證，並由法院寄發認證文書與被告，主張被告應於102 年1 月30日前交付無滲漏水之房屋、依卷附買賣契約書第8 條第1 項之約定給付違約金，並賠償因遲延所生之損害，且原告於滲漏水修繕完成後，始同意提撥付尾款等語，足見原告確已主張同時履行抗辯；原告並影印上開公證文書數份，於102 年1月30日在系爭建物交付與被告及其父親等人，更委由第三人告知其因房屋有多處漏水，與系爭買賣契約書及不動產標的物現況說明書之約定不符，原告不同意交屋，亦不同意於滲漏水修繕完畢前給付買賣價金尾款；原告寄送102年2 月1 日新北市000000000000號存證信函，乃重申同時履行抗辯之意。被告指摘原告之同時履行抗辯權係於102 年2 月8 日被告解除契約後始主張而為無效云云，要與事實不符。
5.被告依約本應交付無滲漏水之房屋，而系爭建物竟有前述漏水瑕疵，其交付非依債之本旨為之，在其補正之前，原告自得拒絕為對待給付，原告於約定交屋日即102 年1 月30日前，為同時履行之抗辯而拒絕給付尾款，應有理由。
被告抗辯其於102 年2 月8 日，以原告未依約給付尾款為由，解除兩造間之買賣契約云云，於法無據。
（二）備位聲明部分：縱認系爭建物之滲漏水瑕疵並非重大，原告不得據以解除契約，惟此滲漏水之情事已有相當時日，被告刻意隱瞞而故意不告知漏水之瑕疵，原告亦得依民法第359 條前段、民法第360 條請求減少價金及賠償損害。
系爭建物次臥室地板有數處滲漏水，估價結果全屋亦有多處地磚貼著不實等瑕疵，修繕費用估計約74萬3,600 元。
此外，房屋修繕費用另包含現有房屋裝潢因房屋漏水而須拆除重新裝潢之費用，原告亦得據以請求減少價金；又依卷附買賣契約書第1 條第5 款之約定，被告應於102 年1月30日前交屋，原告因而出售原有位於新北市新莊區之房屋，並與買受人約定於102 年1 月20日交屋，嗣因被告未依約點交系爭建物，致原告對買受人負擔給付遲延之損害賠償，並受有支出另覓居住處之租金與搬遷費等損害，自得請求被告賠償；另依該契約書第8 條第1 項之約定，被告因點交房屋給付遲延，應自102 年1 月30日之翌日起，至依約交付無滲漏水瑕疵之房屋日止，按日支付以買賣總價金萬分之3 計算之違約金，即按月給付6 萬3,000 元與原告（計算式：0000000 ×0.0003×30），作為違約之賠償。前開請求減少之價金及賠償損害等項，應與原告尚應給付之尾款300 萬元抵銷，則被告對於原告之價金債權於超過150 萬元之範圍內不存在。
（三）綜上，原告先位依民法第259 條關於回復原狀之規定、民法第179 條關於不當得利之規定，擇一有利者，請求被告返還400 萬元，並依民法第260 條之規定、系爭契約第8條第1 項之約定，請求21萬111 元之損害賠償；另備位請求確認被告對於原告之價金債權於超過150 萬元之範圍內不存在等語。
（四）並聲明：
1.先位聲明：：⑴被告應給付原告421 萬111 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起即102 年5 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。
2.備位聲明：確認被告對原告之價金請求權於超過150 萬元之範圍內不存在。
二、被告則以：
（一）系爭建物並無原告主張之瑕疵：
1.系爭建物於原告簽訂買賣契約前入內察看屋況時，以及兩造簽約後之102 年1 月11日借屋裝修交付系爭建物時，均無滲漏水之情形。況且被告倘明知屋內有滲漏水，豈有於取得全部買賣價金之前，提前借屋與原告，自曝其短之理？此外，系爭建物自102 年1 月至4 月間之用水度數僅有
1 度，當無如原告所述水管漏水之情節。雖原告主張可能係排水管漏水云云，然既無用水，又何來排水之有？原告購屋前多次看屋，至借屋裝潢前，均不曾主張系爭建物有滲漏水之瑕疵，何以借屋裝修並且更換門鎖後，始有滲漏水之說？另被告之父母亦曾委請技師出面勘查，但原告拒絕開挖勘驗，原告主張被告對於房屋漏水乙事置之不理云云，均非事實。
2.系爭建物主臥室及次臥室緊鄰主臥室浴廁牆壁，應不至於發生滲漏水之情事；本院勘驗時，雖於踢腳板遮蔽處發現有類似壁癌之情形，然因該等牆壁緊鄰主臥室之浴廁，而浴廁用水頻繁，濕度難免較高，且緊鄰浴廁之牆壁下緣，復有踢腳板遮蔽之故，吸收自浴廁之濕氣本即較難揮發，加以系爭房屋已有一段時間無人居住，門窗緊閉，通風自較平時不良，難免因受潮而出現疑似壁癌之現象，此等情形只需維持通風、定期除濕，即可緩解。換言之，上開情形既非原告所謂滲漏水，對於系爭房屋通常效用上並無影響，顯非瑕疵。
3.另按證人盧宥宏之證述，其數度前往系爭建物所見滲漏水及結晶之情況，一次比一次嚴重，導致其對修繕費用之估價，從一開始的5 萬元、40萬元乃至最後竟高達70餘萬元；且按其證述，所滲漏出來的並非一般的水，其並判斷滲漏水係地板下廁所配管所致云云。但證人盧宥宏既證稱滲漏水造成結晶要一、兩年的時間，而系爭建物出售前僅半年無人居住，顯見所謂結晶，並非一般一、兩年後會呈現結晶之滲漏所致，其情形絕非發生於被告仍居住於屋內之期間，況且系爭建物主臥室及次臥室下方並無任何管線通過，自無漏水之可能，則所謂地板結晶非一般之漏水云云，其來源為何，更啟人疑竇。
4.依證人盧宥宏所證述系爭建物滲漏水及結晶之情況一次比一次嚴重、其對修繕費用之估價亦一再增加等語，加以本院勘驗時，經技師表示次臥室地上有明顯可見「疑似抓漏之痕跡」（即人為灌注液體處），而該處痕跡正位於次臥室一進門明顯可見之處，按諸常情，兩造及仲介於買賣系爭建物期間，不應無人發現該處明顯痕跡；另原告既主張該等滲漏水為重大瑕疵，其聲請鑑定後又百般阻撓，最後竟撤回鑑定之聲請，由上述諸般線索綜合判斷，系爭房屋滲漏水之現象，根本係原告借屋裝潢後人為所致，與被告無涉，更非房屋之瑕疵。
5.原告前僅主張系爭建物有滲漏水之瑕疵，經證人盧宥宏到庭作證後，突更改主張而稱另有地板及牆壁施作不實等瑕疵，顯係與該證人兩相配合之不實主張，且縱此等瑕疵確實有之，按原告先前不曾主張該等瑕疵之情形，可見其顯非重大，且其提出該等主張時，已逾民法第365 條第2 項規定之6 個月除斥期間，顯非法之所許。
（二）卷附買賣契約書第2 條約定：「買賣雙方同意就本買賣契約之履約，委由安信建築經理股份有限公司（以下簡稱安信建經）辦理買賣價金履約保證（以下簡稱價金履保），買賣雙方於本契約簽訂之同時共同簽立『買賣價金履約保證申請書（編號F026295 ）』該申請書視為買賣合約之一部分。」第3 條第3 項約定：「賣方原貸款如須由買方之金融機構核撥轉帳清償者，雙方合意需將買賣標的物騰空且買方檢視屋況無誤後始得辦理…若買方已借屋裝修者不在此限。」卷附「買賣價金履約保證申請書」第9 條第1款另約定：「若買方未能明確主張確有重大之權利瑕疵或物之瑕疵（如經政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者之證明文件）而無故拒絕點交或拖延時，並經賣方定期間催告仍拒不配合點交，安信建經得逕將履保專戶價金餘款撥付予賣方。」則被告不僅已將系爭建物所有權移轉登記於原告，原告且於
102 年1 月11日借屋裝修並更換門鎖，阻絕被告及其家人進入，系爭建物即於借屋之際移轉占有與原告；且房屋經原告裝修後，裝修前之現況全然改變，若再行點交亦不具任何意義，此即卷附買賣契約書第3 條第3 項之約定，將借屋裝修之情形排除於應行點交外之真義，系爭建物當無另行點交之可能與必要，原告以被告未依限於102 年1 月30日完成房屋點交為由，解除買賣契約，顯無理由。
（三）依卷附買賣契約書第2 條約定第3 條第2 項2 款之2 約定，原告有先清償以系爭建物設定抵押權之原貸款並完成抵押權塗銷登記之義務，此與點交有先後履行之順序，並無同時履行之關係。則於被告要求原告清償該項貸款債務之際，原告以系爭建物有滲漏水為由主張同時履行抗辯，顯無理由。縱系爭建物確有滲漏水之瑕疵，原告所提出估價單中，防水工程項目之施作至多僅需花費3 萬元，顯見其瑕疵甚輕微，並非重要，原告據以拒絕給付300 萬元之尾款，顯有違背誠實及信用之原則，應為法所不許。
（四）被告除於102 年1 月11日應原告要求，騰空系爭建物並交付與原告進行裝修外，並已依約於102 年1 月17日將該建物移轉登記於原告名下，原告依約應於102 年1 月21日前，以尾款300 萬元代償被告之銀行貸款。詎原告非但遲未依約履行，且擅自更換門鎖，拒絕被告及家人進入，復糾眾要脅被告減少買賣價金，被告一旦不從，原告之友人即當眾以「騙子、沒有家教」等惡言相向，令被告至為不堪。被告遂委請律師代撰102 年2 月1 日台北大安郵局63號存證信函催告原告，促其應於102 年2 月6 日17時之前，依約給付尾款300 萬元，惟原告屆期仍未給付，被告遂以同年月7 日台北大安郵局第82號存證信函，通知被告解除買賣契約，該存證信函於102年2 月8 日中午12時27分32秒送達於原告。原告於被告以該存證信函解除買賣契約之前，未曾提出同時履行抗辯，其以新北市新莊區存證信函所為之表示，亦係於被告以上開存證信函解除契約之意思表示到達生效後，始到達於被告。是以，縱使原告新北市000000000000號存證信函之內容主張同時履行之抗辯，亦因系爭契約業已先經被告解除，而不生同時履行抗辯之效力。
（五）系爭建物並無滲漏水之瑕疵，縱或有之亦甚輕微，顯非重大，原告竟據以主張應減少250 萬元之買賣價金，且未就價值減損舉證以實其說，其以被告未依限於102 年1 月30日前交付無漏水瑕疵之房屋，主張被告應給付損害賠償及按月給付違約金6 萬3,000 元，並以之買賣價金尾款300萬元互為抵銷云云，亦無理由等語，以資抗辯。
（六）聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本件兩造不爭執事項：
（一）兩造前於101 年12月12日簽訂卷附買賣契約書，約定原告以700 萬元向被告購買系爭建物；其中，不動產標的現狀說明書乃按被告之說明而勾選、記載。
（二）原告依約於101 年12月17日將簽約金60萬元、於101 年12月18日將簽約金10萬元、102 年1 月14日將完稅款330 萬元，合計400 萬元，匯入安信建築經理股份有限公司交易專戶（下稱安信專戶）。
（三）原告自102 年1 月11日起在系爭建物進行修繕，系爭建物並於同年月17日移轉登記為原告所有、於同年月30日交付與原告。原告因認該建物有多處滲漏水、壁癌，全屋亦有多處空心磚等瑕疵，而未給付尾款300 萬元，除電請被告出面處理外，並透過地政士告知被告欲減價100 萬元。
（四）被告於102 年2 月1 日以存證信函催告原告於同年月6 日前給付尾款300 萬元；原告於102 年2 月8 日以存證信函催告被告出面處理房屋之瑕疵，被告於同日以存證信函為解除契約之意思表示，以快捷寄送，經原告於同日收受。
四、本件主要爭點：
（一）系爭建物有無原告所指多處滲漏水、壁癌、全屋亦有多處空心磚等瑕疵？
（二）倘確有上開瑕疵，被告於訂定系爭契約時是否已明知？
（三）被告於102 年2 月8 日所為解除契約之意思表示，是否有效？原告得否再予解除或撤銷系爭契約？
五、本訴部分得心證之理由：
（一）原告得依不當得利之法律關係請求返還價金400 萬元：
1.因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過10年，不得撤銷。法律行為經撤銷者，視為自始無效。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第92條第1 項前段、第93條、第114 條第1 項、第179 條定有明文。
2.本件系爭建物內之房間3 間，均生有壁癌，其次臥房內有水自地板滲漏，明確可見，且其滲漏乃自地磚縫隙成點狀冒出，顯非因環境潮濕而成片狀結露，經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄1 份，並有勘驗當日所攝照片6 張在卷可稽（見本院卷第1 宗第240 、249 、250 頁），堪可採認；又被告前於系爭建物居住長達半年，其並於出賣系爭建物時，在卷附「不動產標地現況說明書」上「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄勾選選項為「否」，而告知原告該屋並無滲漏水等情，亦為兩造所不爭執，已述如前。
3.依系爭建物滲漏水之情形，被告於該建物居住長達半年，必然知之，其竟仍就此房屋買賣交易上之重要事項，以書面告知原告該房屋並無滲漏水之不實事實，原告因而買受該房屋，其買受之意思表示即屬受詐欺而為之意思表示，其於102 年1 月間因借屋裝修發現受詐欺之情事，並以本事件之起訴狀撤銷該意思表示，該起訴狀之繕本嗣於同年
4 月11日送達於被告等情，有原告起訴狀及送達證書1 份存卷可查（見本院卷第1 宗第7 、8 、49頁），揆諸前開說明，原告買受系爭建物之意思表示視為自始無效，兩造間之買賣契約應自始即不成立。
4.原告因履行出賣人給付價金之義務，而給付400 萬元與被告乙節，為兩造所不爭執，而兩造間之買賣契約既不成立，被告因原告之給付所受400 萬元價金之利益即無法律上原因，而屬不當得利，原告訴請返還，為有理由，應予准許。
5.兩造間之買賣契約既因原告撤銷買受之意思表示而自始不成立，原告即無從依買賣契約之法律關係請求違約金或損害賠償；又原告所給付之稅款、仲介服務費，本非由被告受領，於兩造之間自不構成不當得利。原告關於稅款、仲介服務費、違約金共21萬111 元之請求，為無理由，應予駁回。
6.被告雖以：系爭建物並無原告所指瑕疵，縱或有之，該瑕疵亦與被告無關，且於交易上亦不重要云云，以資抗辯。
惟：
⑴系爭建物確有滲漏水之瑕疵，已述如前，雖按兩造所為
舉證，尚不足以判斷造成瑕疵之原因，及其修復所需費用或對系爭建物所生價值之減損，究不能因此否認瑕疵之存在；另按卷附網路線上查詢水費結果所示，系爭建物之用水度數，於102 年1 月至4 月間為1 度，然於
101 年6 月至12月間，均在20度以上（見本院卷第1 宗第79頁），被告所稱系爭建物用水度數僅有1 度，並據以推論系爭建物當無水管漏水之情節云云，即無可採。
⑵依證人盧宥宏之證述，系爭建物滲漏水造成結晶需要一
、兩年的時間等語（見103 年4 月16日言詞辯論筆錄，本院卷第2 宗第10頁），而原告借屋修繕未幾，兩造即就即該等瑕疵發生爭議，顯係該建物於兩造買賣契約成立之際，已有滲漏水之瑕疵，被告指稱該等瑕疵係原告借屋後始生云云，應非事實；又原告於起訴時已經主張系爭建物有多處空心磚等瑕疵，此見其起訴狀之記載甚明（見本院卷第1 宗第6 頁），被告抗辯此乃其與證人盧宥宏兩相配合後之不實主張云云，並無所據，亦難因此認定該證人為不可信。
⑶本院前於現場勘驗之際，原告所指滲漏水、結晶及壁癌
等情形，清楚可見，已述如前。然依現場照片所示，勘驗之際，系爭建物內大半之傢俱、家電及其他擺設均已搬離，另壁癌部分生於腳踏墊之後，倘非掀開該腳踏墊，實難以得見（見本院卷第1 宗第249 、250 頁），則原告看屋之際，對於該等瑕疵，應非如本院勘驗時一目了然。況且，相較於因仲介介紹始倉促前往看屋之原告，曾居住於系爭建物長達半年之被告，對該屋之實際狀況應更為熟稔，其更於不動產標的物現況說明書第8 項「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄勾選否定，即應就此不實之勾選負責，被告反而苛責原告不應未發現滲漏水等瑕疵之痕跡云云，並無可採。
⑷兩造就系爭建物有滲漏水、結晶、壁癌或空心磚等瑕疵
所為主張及抗辯，僅為兩造主觀上對該等瑕疵之存否及其法律效果主觀上之認知，然物之瑕疵之狀況，應就系爭建物之客觀狀態加以判斷，被告以兩造該等陳述，推論瑕疵之不存在，此唯心之說，乏證可據，並無可採。
⑸系爭建物滲漏水、結晶及壁癌等瑕疵，對其供作房屋居
住之功能確有相當之影響，於交易上確屬重要，不因修復費用多寡而異。被告擷取卷附估價單之部分項目，指抗辯修復費用僅需3 萬元云云，本不實在，其進而抗辯該瑕疵於交易上不重要、原告不得據以撤銷意思表示云云，更無可採。
（二）原告不能依民法第259 條規定或卷附買賣契約書第8 條第
1 項之約定獲得更有利之給付：
1.被告並無債務不履行之情事：⑴卷附買賣契約書第3 條第2 項2 款之2 約定：「若買賣
標的有原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完成後三個工作日內，由買方申貸之金融機構撥款清償買賣標的物之原貸款，完成抵押權塗銷後，買方貸款銀行將尾款差額（尾款扣除以代償金額）存入履保專戶，雙方同時辦理點交手續。」物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第348 條第1項、第367 條定有明文。
⑵卷附買賣契約書第8 條第1 項約定：「賣方若未依本約
履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之三計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止）…」另物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354 條、第359 條、第360 條定有明文。
⑶據此，於特定物之買賣，出賣人應按物之現狀交付買賣
標的物，倘有物之瑕疵，買受人按其情形，得依民法第
354 條第2 項、第359 條規定解除契約或請求減少價金，並無請求出賣人排除瑕疵之權利；縱於標的物缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵之情形，買受人亦僅得依民法第360 條規定，就其因物之瑕疵所受損害請求賠償，而不得以損害賠償之名義，請求出賣人排除瑕疵。蓋依民法第213 條至第215 條之規定，損害賠償之方法，應為回復損害發生前之原狀，或支付因回復原狀而應支出之金錢，而買賣契約成立時，標的物已有物之瑕疵者，並無原狀可供回復。簡言之，出賣人物之瑕疵擔保責任，不及於瑕疵排除義務，尚難因其拒絕排除物之瑕疵，而謂其所為給付不合於債之本旨，亦無從主張同時履行抗辯。
⑷對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條
定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照）。本件原告於
102 年1 月10日向被告借屋裝修乙節，為兩造所不爭執，已述如前，兩造所簽訂借屋裝修同意書雖謂：「本人胡偉成（以下簡稱乙方）自願將坐落桃園市○○路○○○○號3 樓房屋先行借給買主黃琳媗（以下簡稱甲方）裝修，並約定事項如左：『一、甲方自願借用此屋裝修，並同意不得在交屋前搬入佔用。』」等語，然原告既已更換門鎖，被告或其家人欲進入系爭建物者，均需先以電話與原告聯繫，始得進入，顯見原告對系爭建物已立於得排除他人干涉之狀態者，已然占有之，不因兩造間就系爭建物使用收益之權能有上開約定而異，從而亦無再由被告進行點交之可能或必要。換言之，被告並無怠不交付系爭建物之給付遲延情事。
⑸代償貸款及尾款差額之存入，均為給付價金之方法，原
告依約雖應先為代償，然此先為代償之約定，並不排除原告在其得以系爭建物之瑕疵請求減價或損害賠償之範圍內，對被告之價金給付請求權抵銷。惟依原告所提出之估價單及證人盧宥宏之證述，該等瑕疵之修復費用頂多僅有74萬3,600 元（見本院卷第1 宗第23頁；103 年
4 月16日言詞辯論筆錄，本院卷第2 宗第10至12頁），原告尚未給付之價金為300 萬元，兩相比較，差距甚遠，原告復未舉證證明系爭建物因前開瑕疵減損之價值已相當於300 萬元，顯見原告拒不給付300 萬元，確已陷於給付遲延，且無從主張同時履行抗辯，不因被告負有物之瑕疵擔保責任而異。
⑹原告雖主張：被告於不動產標的物現況說明書上為系爭
建物無滲漏水之勾選，依卷附買賣契約書第16條第3 項之約定，即應交付無滲漏水之建物，被告未依約點交無瑕疵之房屋，即陷於給付遲延，原告得據以主張同時履行抗辯云云，然：因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264 條定有明文，學理上稱為同時履行抗辯。本件系爭建物有滲漏水之瑕疵乙節，已述如前，惟依上開說明，被告並無排除瑕疵之義務，原告依買賣契約之法律關係，請求被告排除瑕疵並給付無滲漏水瑕疵之物，於法無據。且所謂「現狀」，應指系爭建物於契約成立時實際之現狀，而非卷附不動產標的物現況說明書所記載之現狀，該等記載及約定，僅得作為物之瑕疵之判斷，不使被告負有修繕滲漏水以排除瑕疵之義務，被告未依原告之請求進行修繕，即不構成債務不履行。此部分主張為無理由。
2.承上，被告既無遲不點交系爭建物之債務不履行情事，原告在其所給付價金400 萬元外，另主張被告給付遲延，而就稅款、仲介服務費之損害賠償及違約金共21萬111 元之請求被告給付，為無理由，則原告依系爭買賣契約書第8條第1 項約定及民法第259 條規定，不能獲得更有利之給付。
（三）被告之解除權，不影響原告之撤銷權：
1.給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。法律行為經撤銷者，視為自始無效。民法第229 條第1 項、第255 條、民法第260 條、第114 條第1 項定有明文。一般雖謂契約一經解除，契約即溯及歸於消滅，與自始未訂立契約同（最高法院100 年度台上字第2 號判決意旨參照），惟依前引民法第260 條規定，解除權之行使既不妨礙損害賠償之請求，則解除權行使前之債務不履行及其所生損害賠償責任，不因解除權之行使而消滅，未若契約因意思表示瑕疵撤銷後，視為自始無效，而使債務不履行之損害賠償責任均溯及於契約成立當時消滅。
2.換言之，契約上債務不履行之損害賠償責任，不受解除權行使之影響，卻因意思表示瑕疵之撤銷而自始不存在，則經一方當事人行使解除權之契約，他方當事人復行撤銷者，確有實益。況且，倘不許其撤銷，則一方當事人儘可藉由詐欺、脅迫之手段而使他方當事人接受不利益之契約，再藉口他方當事人債務不履行，速為行使解除權並請求損害賠償，剝奪其因意思表示不自由所生之撤銷權，顯非公允。
3.再者，私法自治原則之意旨，乃在保障當事人按其自主之意思做成法律行為，據以形塑其私領域之生活，而民法第92條關於受詐欺、脅迫為意思表示之規定，其意旨即在保障當事人意思之自主；而民法第254 條以下關於契約解除之規定，其意旨乃在契約目的無法達成之際，回復原狀以維護當事人之利益，相較之下，意思自主乃私法自治之前提，而與私法自治原則之實現具有密切之關聯，應予優先保障，則民法第92條所規定之撤銷權，其效力應優先於解除權，在契約業經一方當事人解除之情形下，他方當事人仍得撤銷其意思表示。
4.於本件之情形，原告前受被告詐欺而為買受系爭建物之意思表示，已述如前; 又依系爭契約書第3 條第2 項第2 款之2 約定，原告確應先為被告代償貸款並塗銷抵押權之登記，嗣兩造應同時辦理尾款差額之存入及系爭建物之點交。被告已依約於102 年1 月17日將該建物移轉登記於原告名下乙節，有土地登記謄本4 份在卷為證，且為兩造所不爭執，堪可採認（見本院卷第1 宗第52至63頁）。則依同款約定，原告應於102 年1 月21日之前代償被告之銀行貸款並辦理抵押權塗銷登記，然其怠未履行，即於同年月22日陷於給付遲延。是以，倘不許原告依民法第92條行使撤銷權，被告解除契約並請求損害賠償之主張，於法將屬有據，揆諸前開說明，原告行使撤銷權確有實益，且其撤銷權之效力應優先於被告之解除權，則原告撤銷其買受系爭建物之意思表示, 應不受被告行使解除權之影響，附此敘明。
六、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係請求被告給付400萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102 年5 月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此金額之請求，為無理由，應予駁回。至於原告併依民法第259 條規定及債務不履行之法律關係為同一內容之請求，係就同一給付目的之數請求權合併起訴之選擇合併，本院就此部分既已擇一判決原告勝訴，則就他請求權之訴訟標的自毋庸裁判；又兩造間買賣契約既經原告撤銷而視為自始無效，則原告備位聲明訴請確認依約尚應給付價金金額部分，即無實益，爰不予論駁。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
九、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1 項、第78條、第79條分別定有明文。本件訴訟費用應依比例由兩造分別負擔，爰裁判如主文第3 項。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
叁、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）反訴被告即原告拒絕依約給付尾款300 萬元，並無依據，反訴原告於102 年2 月7 日以台北大安郵局第82號存證信函解除兩造間之買賣契約，依該契約第8 條第2 項之約定，反訴原告得請求反訴被告將系爭建物所有權回復登記為反訴原告所有，並沒收反訴被告已繳付至安信專戶內之價金400 萬元，爰先就其中200 萬元請求給付等語。
（二）並反訴聲明：⑴反訴被告應將系爭房地所有權返還登記予反訴原告；⑵反訴被告應給付反訴原告200 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即102 年8 月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑶反訴原告願供現金或中國信託銀行之可轉讓定期存單為擔保後請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：同本訴部分之主張，並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、得心證之理由：本件兩造間之買賣契約，業經反訴被告撤銷而自始無效等情，已述如前，買賣契約既經撤銷，則契約上給付請求權及因債務不履行所生解除權、損害賠償請求權等，均不復存在，反訴原告據以請求損害賠償並主張沒收價金、將系爭不動產所有權返還登記予反訴原告以回復原狀云云，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，反訴原告本於買賣契約之法律關係請求反訴被告將如附表所示之不動產所有權返還登記予反訴原告，並給付反訴原告200 萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即102 年8月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、第78條定有明文。本件反訴訴訟費用應由反訴原告負擔，爰判決如主文第7 項。
六、據上論結，本件反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 11 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 11 日
書記官 楊美慧