臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第685號原 告 王伯全（原名王仁伯）被 告 黃榮仁訴訟代理人 林宗竭律師複 代理 人 陳 鵬律師
葉禮榕律師上列當事人間請求返還押金等事件，本院於民國103年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟參佰壹拾肆元及自民國一○二年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用肆萬肆仟捌佰伍拾柒元由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬柒仟參佰壹拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告於民國102 年3 月8 日所提之起訴狀，其訴之聲明為：「租賃物返還並請求損害賠償」。嗣於102 年5 月15日提出民事追加訴之聲明狀（卷第36頁），陳明其訴之聲明為：①被告應返還原告押租金新臺幣（下同）4 萬元及自102年3 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；②被告應給付原告4,380,996 元元及自102 年3 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。核其所為僅係補充法律上之陳述，非為訴之變更或追加，揆諸首揭規定，核無不合，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）兩造於101 年6 月10日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由原告向被告承租門牌桃園縣桃園市○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自101 年7 月1 日起至
103 年6 月30日止為期2 年之定期房屋租賃契約，租金為每月2 萬元。訂約時被告指定在六百甲房屋仲介有限公司（下稱六百甲公司）營業處所簽訂系爭租約，然被告與六百甲公司仲介人員未告知系爭房屋為共有物，且於系爭租約並未載明系爭房屋為共有物之文字，並刻意隱瞞系爭房屋坐落之土地為國有土地之事實，使原告誤信系爭租約合法有效，於簽訂系爭租約時同時交付押租金4 萬元予被告，原告於系爭租約期限內將系爭房屋作為商業用途之營業店面。詎於101 年9 月12日，系爭房屋之他共有人即被告之胞兄黃金益以郵局存證信函通知原告，系爭房屋出租未經全體共有人同意，將訴請原告返還系爭房屋等語。原告迫於102 年2 月28日起遷離系爭房屋，將系爭房屋返還予共有人，原告依民法第436 條準用同法第435 條規定終止系爭租約，孰料被告卻避不見面，置之不理。
（二）茲因原告欺瞞不實之行為，且無法取得系爭房屋共有人同意出租系爭房屋之原因，使原告自系爭房屋搬遷而無法繼續使用系爭房屋作為營業店面，原告所付出之心血及財產，亦受到店面裝修、營業損失、信譽及精神上等損害，且該損害與被告不實欺瞞之行為間具因果關係，被告自應依民法第245 條之1 第1 項第1 款第3 款、同法第247 條、同法第226 條及同法第184 條負締約過失、債務不履行等損害賠償責任。
（三）承前，原告因承租系爭房屋所支出之水電裝配、裝潢整修、設備及廣告看板費用共465,300 元，而系爭租約尚餘16個月租期，因原告無法繼續將系爭房屋作為營業使用，依社會通念，將受有相當於每月可能獲得利益之損害，依營業人銷售額與稅額401 申報書計算，原告營業店面每月平均可獲得之營業利益為244,731 元，依民法第216 條規定，原告所失利益為3,915,696 元（計算式：244,731 16＝3,915,696 ），是原告所受損害合計為4,380,996 元（計算式：465,300 元＋3,915,696 ＝4,380,996 元）。
（四）對被告答辯所為之陳述：⒈被告於答辯狀稱已與黃金益達成分管協議云云，然查系爭
契約成立後，被告與黃金益雖於101 年8 月28日簽訂系爭房屋分管協議，嗣後兩人又因租金分配問題，於101 年9月3 日重訂分管協議，復因被告撕毀該協議，致黃金益未能領取租金之下，遂於101 年9 月12日以存證信函告知原告「系爭房屋尚有其他共有人，且其他共有人未同意出租」，並於同年10月26日寄發存證信函給被告主張其分管協議內容無效。
⒉被告指稱黃金益先前就系爭房屋提起之101 年度司桃簡調
字第870 號事件（下稱前案），相對人非原告云云，然系爭租約簽立及洗車廠營業經營者，抑或黃金益所聲請調解對象皆為原告，其訴訟相對關係實為原告本人，不容被告否認。
⒊雖被告提出之被證四，系爭房屋大門敞開並非原告所為，
且其室內未有燈光照明、照片中亦無人員營業洗車。又被告提出之被證五，帆布係受颱風吹襲掉落，非被告指稱係原告人為捲起。又被告提出之被證六，照片中堆置之廢棄物，亦非原告所為。是以，被告所陳均非屬實。
⒋被告稱以監視器錄到原告於102 年3 月28日上午10時許，
進入系爭房屋內，拿取被告所有之接電線1 組2 條後離去；於102 年5 月30日晚間8 時許，原告另夥同友人持手電筒進入系爭房屋云云，惟原告係經被告大嫂即黃金益之妻同意去拿回電線及工具。
（五）並聲明：①被告應返還原告押租金4 萬元及自102 年3 月1日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；②被告應給付原告4, 380,996元及自102 年3 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
三、被告則以：
（一）兩造於101 年6 月10日簽訂系爭租約時，被告當時已言明系爭房屋坐落之土地業經交通部通公路局徵收為國有土地，系爭租約並載明其標的所在地及使用範圍為：桃園縣桃園市○○路○○○ 號1 樓（香記烤鴨右側）房屋部分，故被告將系爭房屋出租予被告時，租賃之標的僅及於系爭房屋，並不及於系爭房屋坐落之土地，故原告此部分主張顯非事實。
（二）被告已於前案訴訟中之101 年11月間已明確告知原告就系爭房屋之出租，被告與黃金益已簽訂分管協議書（下稱系爭協議書），其前已將系爭協議書交予原告過目無訛，並告知原告願支付酬金聘請律師保障原告之權益，孰料原告對此不予理會，竟於101 年11月12日前案訴訟期日代理該案被告湯蕙米即惠絜汽車美容坊與黃金益達成調解。從前案調解筆錄可知，系爭返還房屋事件之當事人非原告，原告顯然違反系爭租約第4 條第3 項關於未經被告同意，而將系爭房屋轉租於他人之約定。
（三）被告於知悉前案調解成立後，為免原告誤認法律關係而影響系爭租約之履行，先於102 年2 月8 日以郵局存證信函向原告再次重申被告有權出租系爭房屋，原告屬合法占有使用系爭房屋，不受黃金益之干擾，並附系爭協議書為憑，且已告知原告前案之調解筆錄效力不及於原告，並向原告再次承諾，黃金益若有干擾原告在系爭房屋開設洗車廠之情事，被告願代為委請律師以保障其合法權益。被告復於102 年3 月6 日以郵局存證信函催告原告依系爭租約給付租金，並再次告知原告重申前次存證信函之意旨，是原告顯然明知被告有將系爭房屋出租與原告之合法權利，故原告並不符合民法第436 條終止系爭租賃契約之規定，其請求被告返還押租金，顯無理由。
（四）原告提出證五收據乙份，欲用以證明其支出水電裝配、裝潢等事實，惟第1 頁僅是估價單，是否確有支出，原告並未舉證，且該估價單係出具予訴外人「炫蝶國際車業」，並非原告，如何作為原告支出之憑證？又第2 、3 頁收據之買受人為訴外人「惠絜汽車美容車坊」，亦非原告，無從作為原告支出之憑證，原告據此請求被告賠償水電裝配、裝潢等費用，顯無法律上之依據。
（五）原告稱其於102 年2 月28日被迫返還系爭房屋並遷離該址，因而受有諸多損害云云。然經被告訪查發現，原告於翌日（102 年3 月1 日）仍占有系爭房屋並持續使用，此由當日照片所示原告經營洗車所用之廣告招牌、帆布看板皆仍俱在，大門並敞開營業等情，可見原告稱已被迫遷離洵屬無稽；嗣102 年7 月間，因颱風「蘇力」來襲，原告特將系爭建物上之帆布看板捲起移往隔壁處，足認原告至斯時仍占有使用系爭房屋；又於102 年12月底，原告竟將上開帆布看板卸下，連同其他廢棄物一同堆置系爭房屋內，因此原告一再主張自102 年2 月28日後無法繼續使用租賃物，遭受被告侵害，實則為原告持續掌有大門遙控鑰匙，未遷離並占用系爭建物持續使用。此外由監視器觀之，被告於102 年3 月28日上午10時，先以大門遙控鑰匙進入系爭房屋內，再拿取被告所有之接電線1 組2 條後離去；嗣於102 年5 月30日晚間8 時，原告另夥同友人持手電筒進入該辦公室。綜上可知，原告一直掌有大門遙控鑰匙，持續使用、自由進出系爭房屋，故其稱於102 年2 月28日即返還系爭房屋之說法顯屬虛偽。
（六）答辯聲明：①請求駁回原告之訴；②如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
三、系爭房屋為被告及黃金益共有之未保存登記建物，兩造於10
1 年6 月10日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自101 年7 月1 日起至103 年6 月30日止為期2 年定有期限之房屋租賃契約，租金為每月2 萬元。訂約時被告指定在六百甲公司營業處所簽訂系爭契約，並於簽約同時交付押租金4 萬元予被告，嗣因黃金益就系爭房屋提起前案訴訟，原告乃代理該案被告湯蕙米即惠絜汽車美容坊與之達成調解，此有系爭租約、前案調解筆錄等在卷可稽，並為被告所不爭執，堪信為真實。是本件爭點厥為：①原告得否依民法第435 、436 條終止系爭租約？是否得請求返還押租金？②原告請求被告上開損害賠償金額，是否有理由？
四、得心證之理由：㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。
前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。民法第423 、435 、
436 條定有明文。惟承租人按民法第436 條規定終止租約，以因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益之情形為限。
㈡原告承租系爭房屋期間，因黃金益主張為系爭房屋共有人，
以被告未經其同意擅自出租為由，要求原告返還，致原告無法為約定之使用、收益等情，此有黃金益寄送予原告之存證信函、前案調解筆錄等在卷（卷第49-50 、62頁）可稽，並經本院調取前案卷宗核閱無訛，被告對此亦無爭執。揆諸民法第436 條所謂「承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益」，僅須客觀上有此情形即為已足，並未限於第三人以特定方式主張權利之情形，難謂承租人須於第三人以訴訟、保全程序或物理實力主張權利時，方得適用其規定，況黃金益業已提起前案訴訟，堪認原告確實已不能為系爭租約約定之使用、收益甚明。原告主張其已於前案調解成立後，已以口頭透過電話向被告終止系爭租約等情，雖為被告於言詞辯論期日當庭否認，原告復未能舉證以實其說，惟被告於102 年2 月8 日寄發予原告之郵局存證信函（卷第64-65 頁），已載明「…台端隨即依據上開調解筆錄向本人主張貴我上開房屋租約至102 年2 月28日終止」等語，堪認被告早於起訴前即已自認有接受並了解原告終止系爭租約之意思表示，故原告主張其已於前案調解成立後向被告終止系爭租約一節，信而有徵，是原告援引民法第436 條準用同法第435 條終止系爭租約，洵屬有據，系爭租約顯已於10
1 年11月12日前案調解成立之日起至被告寄發前揭存證信函之日期間終止。
㈢按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人不負返還之責（最高法院83年台上字第2108號判例參照）。準此，在租賃關係消滅後，承租人如無債務不履行之情事發生，出租人即負有押租金返還之義務。觀系爭租約第3 條約定：「㈠乙方（原告）應於契約訂定時，交付甲方（被告）押租保證金：新臺幣肆萬元整。㈡乙方不得以押租保證金抵扣未到期之租金。㈢甲方應於契約終止後，乙方遷空搬清並將公司行號、戶籍遷出後及結清所使用之水費、電費後，立即無息退還押租保證金予乙方」（卷第7 頁），被告返還租押金之義務顯係附停止條件之法律行為，須俟原告「遷空搬清並將公司行號、戶籍遷出後及結清所使用之水費、電費」，被告始有返還義務，然被告既主張原告尚持有系爭房屋大門遙控鑰匙，並提出相關照片及監視錄影翻拍畫面（卷第111-115 、130-138 頁），證明被告於系爭租約終止後之102 年3 月1 日起，仍有占有、使用系爭房屋之情，原告對此並未否認，僅以前詞抗辯，足認原告確實於系爭租約終止後，仍有占有、使用系爭房屋而未遷空搬清之違約事實，尚與系爭租約第3 條約定不合，原告亦始終未舉證證明其已合於系爭租約第3 條約定之請求返還要件，是其請求被告返還押租金，難認有據。
㈣次按民法第245 條之1 所定「締約過失責任」，係以「契約
未成立時」為適用前提，系爭租約顯無未成立之情事；同法第247 條所定「因契約標的給付不能之賠償責任」，係以「契約因不能之給付為標的而『無效』者」為適用前提，出租系爭房屋既非自始客觀給付不能之標的，系爭租約復無何無效之情事，原告主張依前揭各該規定請求被告損害賠償，洵屬無據。
㈤次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。第258 條及第260 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。民法第226 、263 條分別定有明文。則系爭房屋因黃金益對之主張權利，致原告不能為約定之使用、收益，並須遵照前案調解筆錄內容限期搬遷，系爭租約之給付嗣後已陷入不能，且係屬可歸責於被告之事由所致，原告本於法定終止權而得請求之損害賠償，其範圍自應依一般損害賠償之法則，即民法第216 條定之（最高法院55年台上字第1188號判例參照）。
⑴就原告主張所受損害部分，業據其提出證五在卷（卷第51
-54 頁）可稽，被告對其形式真正並未爭執，但爭執其內容真實（詳見被告答辯），被告對於原告為惠絜汽車美容車坊之實際負責人、惠絜汽車美容車坊僅為商業登記名義，被告承租系爭房屋後將所經營之洗車廠命名為炫蝶等情亦未爭執，被告提出之照片亦顯示系爭房屋外確實有炫蝶字樣之直式招牌及大型帆布，足佐原告確實有為廣告部分之支出，是在被告未能舉證證明證五各單據之金額過高或不實之下，證五各單據尚堪採信。從而，原告於終止系爭租約後，無法繼續使用之裝潢、設備，此部分費用之支出即為被告不完全給付致原告所受之損害。經查：證五第1頁所示之廣告物品共13萬元、第2 頁第1 至4 項物品共91
000 元、第4 頁所示之水電設備共74800 元（卷第51、52、54頁），均屬原告無法繼續使用之裝潢、設備，參酌行政院頒布之固定資產耐用年數表「商店用簡單裝備」及「電器設備」之耐用年數各為3 年、10年，依定率遞減法折舊率各為每年千分之536 、206 ，各該單據之開立日期均為101 年6 月間，復依「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位，其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1 月者，以月計」之計算方法，自原告自101 年6 月設置上開裝潢、設備起迄102 年2 月止，共計使用9 個月，故上開裝潢、設備之折舊金額為178486元〔計算式：（13萬＋91000 ）0.536 9/12＋74800 0.20069/12＝178486，元以下四捨五入〕，扣除折舊後，原告所受損害為117314元（計算式：13萬＋91000 ＋00000 －000000＝117314）。故原告向被告請求損害賠償，即應以此金額為度，逾此範圍，或為原告進行裝潢前必須進行之雜物清運（卷第52頁），或為原告可攜走之動產（卷第53頁），均與被告之不完全給付無關，即屬無據。
⑵就原告主張所失利益部分，固據其提出101 年7 月至10月
之營業人銷售額與稅額401 申報書，然原告係自行經營洗車業，並非固定收入，而影響每月營收之內外部因素頗多，原告過去之利得不必然代表未來之績效，自難以認定原告每月均能保證獲得與上開期間相同之營收，則原告不能證明有何特別情事，可得預期每月均能賺取與上開期間相同之利益，此部分請求即嫌無據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。經查：原告起訴狀係於102 年3 月31日送達被告，有送達證書在卷（見卷第25頁）可憑，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即102 年4 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％給付遲延利息，自屬有據。茲原告雖請求被告自系爭租約終止之日即102 年3 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％給付遲延利息，然此金錢給付並非有確定期限者，尚非可採。
六、綜上所述，原告依不完全給付損害賠償責任之法律關係，請求被告給付117314元及自102 年4 月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分，則非有據，應予駁回。經核原告勝訴部分，因所命被告給付之金額不超過50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定依職權宣告假執行，並依被告之聲請酌定其供擔保得免假執行金額。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一審酌，併予敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
民事第三庭法 官 毛松廷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
書記官 范升福