臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第829號原 告 李玉盆
王聖富兼上二人之訴訟代理人 王朝經共 同訴訟代理人 吳金棟律師被 告 金滿億建設有限公司法定代理人 楊雅淇訴訟代理人 廖年盛律師上列當事人間損害賠償等事件，於民國102年7月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，為訴之變更或追加；再原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款，第256條、第262條第1 項分別定有明文。查本件原告初以張添庸、楊雅淇為被告，並以被告遲延給付土地買賣價金，致其受有利息損失新臺幣（下同）140萬7,606元、原告為被告代墊之律師訴訟費5萬元及被告誤扣之地樑清潔費10萬元，合計155萬7,606元，並聲明：「被告應給付原告155萬7,606 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行」，嗣於訴狀繕本送達被告後，先於102年6月13日言詞辯論期日經本院闡明訴訟對象與契約約定當事人有所不符後，以言詞撤回被告張添庸、楊雅淇之起訴，改以金滿億建設有限公司（下稱金滿億公司）為被告（本院按即為當事人之變更，見本院卷第57頁），復於同年7月1日以書狀變更被告為金滿億公司及楊雅淇，並撤回地樑清潔費10萬元之請求（見本院卷第77至82頁），再於102年7月11日言詞辯論期日，以言詞更正被告僅金滿億公司而已，102年7月1 日起訴訴狀中法定代理人楊雅淇稱謂欄有「兼」字為贅文（見本院卷第134 頁），核其所主張原因基礎事實前後未曾變更，於被告均尚未到場為本案言詞辯論前，僅就起訴對象為變更後，原訴訟對象即視為撤回，另就請求金額變更（撤回），僅係減縮判決事項之聲明，嗣後被告並據此已為本案言詞辯論；又更正被告部分，僅係更正法律上之陳述，揆諸前揭法律規定，均無不符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、訴外人張添庸與原告王朝經於100年2月23日洽談原告3 人共有坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）買賣事宜時，原告於未簽約前，即將當時土地之現狀，須以水溝內設計規劃，可蓋成屋20棟，明確告知被告，並提出以水溝內規劃設計之約定書及臺灣高等法院93年度上易字第240 號刑事判決交予張添庸，張添庸於確實了解並閱讀上開資料後，才與原告議價，原告因不願再花心思與精神處理與訴外人龍潭鄉公所間越界鋪設柏油路面及請求返還被借用占為籃球場之地主私人等事宜，始同意以低於市價即每坪7萬6,000元出售系爭土地，兩造約定買賣總價金為4,818萬7,040元，並於斯日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）。然系爭土地於100 年3 月18日經大溪地政事務所鑑界時，仲介人黃維山竟出言恐嚇威脅原告王朝經之生命安全，故原告於101年1月16日及同年2月5日簽訂買賣補充協議書時，因仍心生恐懼，始同意被告之無理條件。而鑑界無誤後，被告依系爭契約書第2 條約定，應於鑑界公告10日無人異議時給付原告1,445 萬元，惟被告竟以梅花莊居民提出異議為由，委請律師發函要求原告將系爭土地回復原狀，原告因遭上開恐嚇威脅不得已始對龍潭鄉公所提起訴訟，並經本院100年度重訴字第153號拆除地上物返還土地事件（下稱前拆除地上物事件）判決原告勝訴在案，被告並於該案判決確定後之101年1月18日始交付第一期款予原告，是自100年3月月19日起至101 年1月18日，被告共計遲延292日，應給付原告第一期款之按法定利率5 ％（以下均同）計算遲延利息57萬8,000元。又被告依約應於100年4月1日完成系爭土地過戶及給付尾款，然其遲至101年2月9日始完成過戶並給付尾款1,928萬7,040元，共計遲延314日，應給付原告尾款利息82萬9,606元。原告爰依民法第233條第1 項規定依法定利率請求被告給付第一期款及尾款之遲延利息。
二、另系爭土地前經龍潭鄉公所於88、89年間越界鋪設柏油路面及設置籃球架，然此情業經原告於兩造簽訂系爭契約書前明確告知被告系爭土地之現況，故原告嗣訴請龍潭鄉公所拆除地上物並返還土地，本非必要，而係為被告而提起訴訟，被告並因此而得利，多蓋4棟別墅，約估淨賺2,000多萬元，是故原告於系爭拆除地上物事件乙案曾代墊訴訟代理人黃靖霖訴訟費用5 萬元，被告亦應一併返還。為此，被告合計應給付原告145萬7,606元（計算式：第一期款遲延利息57萬8,000元＋尾款利息82萬9,606元＋代墊款5萬元＝ 145萬7,606元元）。
三、並聲明：1.被告應給付原告145 萬7,606 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告於訂立系爭契約書並支付訂金1,445 萬元後，欲在系爭土地公告進行鑑界及設圍籬時，即有村長、鄰長及鄰近梅花莊社區居民提出異議，聲稱：原告王朝經早有簽立土地使用協議書，同意將土地上現有之籃球場保留給梅花莊居民使用，並提出土地使用協議書為憑。被告並發現土地上有菜園、活動車棚、雜草、垃圾等尚未清除，及部分土地已為即成巷道。被告乃委託律師於100年3月22日發函通知原告負責排除，否則應減少原買賣面積及價金，故被告在原告未依系爭契約書特約事項第1 款、第4 款約定排除地上物等之前，暫緩付第一期款、第二期款，有正當理由。
二、原告主張其於出售系爭土地予被告時，有告知張添庸因不願意花心思與精神處理與龍潭鄉公所之間越界鋪設四周柏油路面及請求返還借用占為籃球場之土地，故願以低於行情價（每坪11至12萬元），以每坪7 萬6,000 元賤賣給被告云云，被告否認之，且參原告100年3月26日之存證信函內容，亦可知買賣價金係經雙方討價還價下成交的，並無原告上述所主張之情事。且原告於出售系爭土地時固有提出原證1 即原告王朝經於84年6 月26日出具其跟建商合建時以水溝內規劃二樓以上加一米陽台出來之文書，及原證2 即臺灣高等法院93年度上易字第240 號刑事判決，給張添庸過目，但張添庸關心的是系爭土地被占用之部分，原告是否可以排除，始決定是否購買，至於原告所提原證1 之文件，乃是其與附近居民之協議，與被告無關，被告買下系爭土地後，要如何規劃建築，乃被告之權利，原告也無權置喙，且被告買地當然是要全部可以利用，豈有付全部土地價金卻有一部分自己不能使用之理。被告並未同意買下土地後仍受原證1 之拘束，故在知悉原告可依法拆除被占用之土地，始與原告簽訂系爭契約，並作上揭特約事項之約定。
三、當被告委託廖年盛律師（以下律師函均同）於101 年3 月22日發函給原告後，原告也於同年月26日回函表示其得隨時請求返還借用作為籃球場之土地，及已去函告知當地村長收回被占用之土地等語。被告遂於100 年3 月29日再寄發律師函予以回覆，請原告儘速於15日內取回被占用之土地，以利雙方後續履約事宜。原告於100年4月12日回函卻表示土地上無部分土地已是既成道路，及籃球場已清理完畢。但事實上有部分土地已是既成道路，籃球場也尚未拆除，被告於100 年
4 月19日又發律師函重申訂立買賣契約時，被告並未同意受原告與附近居民協議之拘束，及請原告依特約事項排除被占用之部分，否則買賣範圍應減去被占用之面積，按每坪成交價減少價金。之後，兩造為此爭執，在謝楨亮里長辦公室協商時，被告告知原告就被占用之部分，若無法依約排除，又不願減少買賣面積，則請退回已收之訂金，解除買賣，然原告堅持要全部出賣，不願意退款，並表示已向法院訴請龍潭鄉公所拆除占用之部分返還土地，且於100 年4 月27日發函通知被告，要被告等候法院判決。於100年7月22日兩造又在謝楨亮里長家中協調，本已談妥先將土地所有權移轉登記給被告，並點交未被占用之土地，價金則先保留500 萬元，俟被占用之部分經法院判決勝利確定後，取回土地點交時再支付，但事後原告反悔。被告乃於100年8月5 日發律師函通知原告，因不知返還土地事件何時能判決勝訴確定，原已備妥之買賣價金，不能無謂的耗等，決定先移作其他投資用，請原告於日後訴訟勝訴確定後，通知被告付款時，每期須給被告2 個月之緩衝期。原告於100 年8 月12日回函則稱依買賣契約書約定，被告須於返還土地後5 日內付清第一期款，所有權移轉登記完畢，立即給付第二期款。嗣當原告返還土地事件勝訴確定後，被告即與原告於101年1月16日訂立補充買賣協議書，同時給付第一期款，並於101年2月5 日（尚未強制執行拆除地上物完畢之前）與原告再簽訂補充買賣協議書，約定辦理所有權移轉登記予訴外人金如億建設有限公司，於扣除代墊土地增值稅、基礎結構清除費及交由呂錦堂地政士代保管之50萬元後，支付第二期款。以上，乃是兩造間就系爭契約履行所生爭議的全部過程，可知是原告違約在先，被告因而主張同時履行抗辯而暫緩付第二期款、第三期款，乃屬有據。
四、原告對龍潭鄉公所提起拆除地上物返還土地之訴訟，本即是其為履行系爭契約特約事項第1 款、第4 款所應負之義務，且原告也是自行處理訴訟案件，未委任律師處理，其請求被告支付律師費5萬元，顯然無據。另依兩造於101年1 月16日訂立之補充買賣協議書，第5 條明定原告若未在尾款交付前將土地上遺存之建築結構體清除乾淨運走，同意由被告從尾款中扣除10萬元作為清除費用，由被告自行處理。嗣原告未依約清除，是由被告另雇工清除的，所花費也不只10萬元。
另兩造於101 年2 月5 日再簽訂補充買賣協議書時，原告也同意尾款扣除基礎結構清除費，茲卻要求退還，乃無理由（本院按此部分清潔費10萬元，原告聲明已經縮減不再請求）。
五、綜上，原告主張被告延遲付款，導致其受有利息損失，請求被告給付第一期款、第二期款自100年4月1日起按年息5% 計算之利息損失計140 萬7,606 元、代付之訴訟費用5 萬元，合計合計145萬7,606元，均非有據。
六、並聲明：如主文所示
參、本院之判斷：
一、原告主張系爭土地原為原告3人所共有，兩造於100年2 月23日簽訂系爭契約書，約定由原告出售系爭土地予被告，買賣總價金為4,818萬7,040元。兩造復於101年1月16 日、同年2月5 日就系爭土地買賣事宜簽訂補充買賣協議書。被告分別於101年1月18日給付原告第一期款1,445萬元、同年2月9 日日於扣除土地增值稅、地下樑基礎結構清潔費後，給付原告第二期款1,521萬2,507元。系爭土地前經龍潭鄉公所於88、89年間未經原告同意，越界鋪設四週柏油路及以公款補助架設籃球架，業經原告提起拆除地上物、返還土地訴訟，經本院以100年度重訴字第153號判令龍潭鄉公所拆除地上物，並將土地返還予原告，該案嗣告確定等情，有原告提出不動產買賣契約書正本、支票影本3 紙等件為證（見本院卷第14至19頁），被告對上情亦不爭執，原告此部分主張可堪信實。
二、原告另主張依系爭契約書第2 條約定，被告應分別於鑑界公告10日無人異議及100 年4 月1 日給付第一期款、第二期款予原告，然被告均遲延給付，應給付遲延利息等語；被告就此已經否認，並辯以伊暫緩給付，均有正當理由。兩造主張及所辯情詞詳如上述。基此，本件所應審究者厥為，被告於
101 年1 月18日、同年2 月9 日始給付買賣價金第一期款、第二期款，是否具有遲延情事，原告可否據此請求被告依法定利率給付遲延利息。
三、按「買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者，得拒絕支付價金之全部或一部。」民法第368 條前段定有明文，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，惟有如上規定之情形，得暫時拒絕支付價金，此即買受人價金支付拒絕權。同法第349 條關於出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利之規定，是出賣人應擔保所買賣標的物之「權利無缺」，否則出賣人應負權利瑕疵擔保責任。又「民法第264 條第
1 項前段規定：因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，是買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得依上述規定主張同時履行抗辯。」最高法院74年度台上字第17 96 號裁判要旨亦資參照。查：
1.系爭契約書第2 條約定：「…第一期款：簽約及地政事務所鑑界公告十日內無人提出異議時給付賣方（原告）1,445 萬元」，惟其他特約事項第1 款、第4 款亦明文約定「一、土地依現況點交、地上物、違建、垃圾、雜草等，賣方（原告）於鑑界時清除完畢。鑑界後如土地如有減少依每坪成交單價減少價金。如有部分被侵占或為私設巷道或即成巷道無法使買方（被告）主張所有權時，賣方（原告）需於知悉十日排除，否則同意依每坪成交單價減少價金。鑑界時需通知買方到場完成點交手續。」、「雙方簽約後即申請地政事務所鑑界及私設圍籬公告十日後，無第三者提出異議，買方（被告）始給付第一期款，若有第三者提出異議時，雙方同意由賣方（原告）負責排除」等情，有系爭買賣契約書在卷可稽。據此，系爭土地若有地上物、私設巷道等，原告應負責排除，被告於鑑界及私設圍籬公告十日後，若無第三者提出異議時，被告依約須給付第一期款1,445 萬元予原告，堪可認定。
2.惟本件被告於100 年3 月18日鑑界時，即遭附近居民提出異議，且鑑界時發現系爭土地上設有籃球場、部分土地成為既成巷道等情，被告即於100 年3 月22日以明盛法律事務所10
0 年度盛字第010 號函通知原告應於10日內排除上開情狀，原告於收受上函後，旋於100 年3 月26日以中壢建國路郵局第403 號存證信函表示其已於100 年3 月26日去函告知（龍潭鄉）八德村村長收回占用之週邊土地等語；被告再於100年3 月29日以100 年度盛字第011 號明盛法律事務所函稱：
原告雖以去函告知八德村村長收回占用，但去函告知收回不等於已經收回排除他人占用，…原告須將籃球場土地收回排除占用，被告始支付第一期款。原告於100年4月11日以中壢十四支郵局第39號存證信函覆以：系爭土地並無部分土地已成既成道路…籃球場已清理完畢等語；被告復於100 年4 月19日以100 年度盛字第012 號函覆以：若系爭土地上無既成道路，則請原告將柏油路面清除…籃球場尚未清除完畢。原告於100 年4 月27日以平鎮南勢郵局第77號存證信函稱：其已於100 年4 月14日訴請龍潭鄉公所應將籃球架及柏油路面拆除後將土地交還予原告等語；原告訴請龍潭鄉公所應將系爭土地上之籃球場、柏油路拆除，將土地返還原告，嗣經本院於100 年12月8 日以100 年度重訴字第153 號判決原告勝訴，並於101 年1 月6 日確定在案，此有被告提出之前揭律師函及存證信函附卷可憑（見本院卷第94至111 頁），原告對上開證據之形式及內容亦不予爭執，並經本院依職權調取前拆除地上物事件卷宗核閱無訛，堪信為真實，是系爭土地上之遭龍潭鄉公所占用之籃球場、既成道路之情形，導致系爭土地地上物、違建、垃圾、雜草於鑑界前未清除完畢、鑑界後復有第三者異議，土地全部無法點交，顯然原告於締結買賣契約後系爭土地有物之瑕疵（地上物未清除）或權利瑕疵（系爭土地遭占用）等情存在，依照前開規定及判決要旨之說明，被告依約本暫無於鑑界公告後10日內支付第一期款全部之義務，且在原告依約排除系爭土地之障礙前，被告亦非不得行使同時履行抗辯暫不付款，直至101 年1 月6 日始告確定應予拆除，則被告依系爭契約書第4 款約定，於斯時始負給付第一期款之義務。
3.兩造於系爭土地遭第三人占用之情形確定排除後（即前揭拆除地上物事件判決確定後），先於101 年1 月16日簽訂補充買賣協議書，約定被告於簽訂該協議書時，交付原告第一期款1,445 萬元。再於101 年2 月5 日簽訂補充買賣協議書，約定原告同意尾款由訴外人金如億建設有限公司（下稱金如億公司）應原告持分比例支付，於扣除代墊款、基礎結構清除費及50萬元後，交由呂錦堂地政士代為保管，俟桃園縣大溪地政事務所辦竣所有權移轉登記，金如億公司取得所有權時，由地政士將銀行本票逕行交付原告，此亦有補充買賣協議書在卷可稽（見本院卷第43、44、53、54頁）。而被告業依上開補充買賣協議書之約定給付第一期款、第二期款，並經原告收受無訛，此亦為兩造所不爭執，足認被告已依約履行給付價金之義務，並無遲延之情事。原告主張被告應於鑑界即100 年3 月18日後10日付第一期款、100 年4 月1 日完成過戶後付第二期款，即無所據。
4.原告雖以伊係因被告叫系爭土地仲介人恐嚇伊，伊遭逼迫始簽訂上開補充買賣協議書及提起前拆除地上物事件訴訟云云，此為被告所否認，而原告除於被告所提出上開存證信函略有提及外迄至本件言詞辯論終結時，均未能再進一步舉證證明仲介人黃維山確有對伊說過上開恐嚇的言詞及黃維山係受被告之教唆所為，況且，被告果若透過仲介人黃維山去恐嚇原告得逞，則被告何以再需委託律師屢屢發函通知催促原告應儘速排除系爭地上之障礙物以便互相交付土地及價金，原告此之主張顯然悖於一般社會常情，實難採信。再參諸上開訴訟係兩造以存證信函、律師函等文件往返後，原告為履行契約上之義務所提起，而補充買賣協議書係於101年1月16日及同年2月5日所簽訂，而據原告於中壢建國路郵局第403 號存證信函中陳稱：「介紹人黃維山係於100 年3 月18日鑑界當時恐嚇原告王朝經要花200 萬元將其幹掉」等語，有存證信函附卷可憑（見本院卷第99頁），是兩者時間相差近一年，縱原告確有遭被告教唆仲介恐嚇，亦難遽認原告提起拆除地上物訴訟及原告簽訂補充買賣協議書時之意思表示，均係因脅迫而為。
5.原告復以伊出售系爭土地予被告時，已明確告知系爭土地須以水溝內設計規劃，伊係不願再花心思處理龍潭鄉公所間越界鋪設柏油路面及占用籃球場等事宜，始同意以低於市價之每坪7 萬6,000 元出售系爭土地云云，並提出原告王朝經於84年6 月26日所出具之協議書及臺灣高等法院93年度上易字第240 號刑事判決為憑。然於簽訂買賣契約前，系爭土地之現況或為磋商議訂價金之因素之一，惟兩造既已於系爭契約書開宗明義即載本件買賣標的為系爭土地權利範圍之「全部」，則原告主張應以水溝內規劃設計，即屬有疑。況兩造若有就原告提出原證1 附圖所謂之水溝內規劃之協議，則理應於訂定系爭契約書時，先行進行測量，並將測量鑑界後之附圖作為系爭契約書之附件，以確定本件之買賣標的為何，惟本件卻付之闕如，就此尚難認原告之主張為可採。系爭契約書其他特約事項又明訂：系爭土地若有地上物、違建等，原告於鑑界時應清除完畢，如有部分被侵占或為私設巷道無法使被告主張所有權時，原告應予排除；系爭土地經鑑界及私設圍籬公告10日後，若有第三者提出異議，同意由原告負責排除等語，是原告依約本有排除第三者無權占用系爭土地之情形，況被告既非上開水溝內規劃協議書之當事人，則對被告而言上開協議書及刑事判決均不生效力；是原告上開主張，自無可採。
6.末以，原告主張其就本院100 年度重訴字第153 號拆除地上物事件支出訴訟費用5 萬元，被告應予返還云云。惟排除上開侵害既係原告依系爭契約書所載應負排除第三者無權占用之義務，且須排除後，始得請求被告給付第一期款，已如前述，原告就此筆費用之支出，應屬對其自身有利之費用，非可謂得轉嫁於被告。況於第一審訴訟事件非如第三審為法律審，依法須委任律師為訴訟代理人，則原告於第一審訴訟事件中委任他人代撰書狀，以伸張或防衛自己權利，即難認係必要費用，原告就此請求被告負擔，亦屬無由。
四、綜上所述，被告係依系爭契約書、補充買賣協議書之約定給付價金，於法有據，故原告主張被告遲延給付買賣價金第一期款、第二期款之遲延利息及代墊訴訟費用，並非可採。從而，原告主張被告應給付價金遲延利息、代墊訴訟費用共計
145 萬7,60 6元及遲延利息等，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請因訴之駁回已失所附麗，併予駁回。
五、另原告雖聲請本院通知證人張添庸為證，用以證明系爭土地買賣過程、每坪售價7 萬6,000 元係如何訂定、是否較市價為低、系爭土地係按「現況點交」或「排除第三人占有後點交」、就上開拆除地上物事件應由何人負責及訴訟費用應由何人負擔等情。惟被告雖不否認張添庸實際上代表被告公司為系爭土地買賣之洽商，然兩造關於系爭土地之價金為若干，及本件應由原告負責排除第三人占有後點交予被告等節，既均明載於系爭契約書之中，明文供兩造約定遵守，原告亦自行提出以為證據之一，應無再以其他反於明文之方式予以推翻，至於尚未達成買賣契約意思表示一致前之磋商、買賣契約要素、常素、偶素構成之談判過程，甚至買賣價金條件之某種特別讓步等等，在意思表示一致前，契約既未成立，原均無約束兩造，何況如同上述，兩造在履約過程，互以律師函及存證信證信函往來通知後終至履行完畢。原告再以非契約當事人者為證用以證明買賣契約前之磋商過程，已經與事實不符且無必要，自無再依原告之聲請通知證人張添庸為證，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 25 日
民事第三庭 法 官 劉克聖以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 25 日
書記官 藍盡忠