臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第981號原 告 黃李月金訴訟代理人 李晉安律師複 代理 人 潘正中被 告 李春荻訴訟代理人 邱秀珠律師複 代理 人 張鈐洋律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國102 年12月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾萬零肆佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十八，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬零肆佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣兩造於民國101 年2 月24日，就原告所有坐落桃園縣○○
鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之買賣事宜簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）在案，約定買賣總價金為新臺幣（下同）616 萬元，原告並於當日收受被告給付之簽約款120 萬元。詎被告於簽約後竟遲延履行其付款義務，片面指稱系爭土地有建築線需退縮達總面積之1/3 ，且系爭土地之一部分可能因此而遭徵收等重大瑕疵，並於101年3 月2 日以存證信函表示解除系爭契約暨請求原告返還簽約款120 萬元。惟此部分經鈞院以101 年度訴字第440 號判決駁回被告訴請原告返還120 萬元簽約款之請求確定。㈡原告已分別於101 年3 月6 日及20日發函通知被告履約，惟
被告遲至鈞院101 年度訴字第440 號事件於101 年12月11日開庭時，始當庭同意繼續履行系爭契約，故依系爭買賣契約書第5 條第3 項之約定，被告自應就其遲延給付價金之期間（101 年4 月1 日起至102 年12月11日止），以一日按遲延價金萬分之5 計算，給付共計773,080 元之違約金予原告（計算式：616 萬元×5/10000 ×251 日）。
㈢並聲明：⑴被告應給付原告773,080 元及自101 年12月11日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告原認為系爭土地全部可作為建築基地，惟於簽立系爭買
賣契約後發現需退縮建築線，實際上可建築之面積將減少23.99 坪，依一般國民之法律感情，至少係屬有無瑕疵之爭議情況，而非明顯無瑕疵，從而被告於鈞院101 年度訴字第44
0 號事件判決確定前暫時停止履約，並無違約或遲延可言。㈡退步言之，若認被告應給付違約金，然被告已於簽約當日交
付120 萬元簽約款，故原告以總價616 萬元按萬分之5 計算，得出每日遲延違約金為3,080 元顯有錯誤。再者，縱使被告有遲延付款，充其量僅遲延交付第2 期款120 萬元，而未遲延交付尾款376 萬元，因當時之情況尚未達到必須交付尾款之程度。
㈢又系爭買賣契約所定之遲延違約金以每日按萬分之5 計算，
相當於週年利率18.25%，而違約金如無特別約定，係以填補損害為原則，參照目前金融機構一年期之定存利率約為1%，則系爭契約有關遲延違約金之約定顯屬過高，應依民法第25
2 條核減之。㈣況被告於鈞院101 年度訴字第440 號事件在101 年12月11日
開庭時，已當庭同意繼續履行系爭契約，惟原告拒不同意，堅持訴訟到底。被告復於102 年1 月23日以存證信函向原告表示請求繼續履約，原告亦未遵行，直至鈞院102 年度訴字第199 號事件於102 年5 月24日開庭時始同意繼續履約，則原告亦有遲延履行其移轉所有權登記之義務，導致被告因而較遲才取得土地所有權，故原告就101 年12月12日起至102年5 月24日之164 日期間應對被告負遲延損害賠償金額為505,120 元（61 6萬×5/10000 ×164 天），被告以此為抵銷抗辯。又依兩造各自遲誤之日數類推抵銷觀念後，被告至多遲誤87日（251 日－164 日），如以120 萬元、週年利率5%計算，被告頂多賠償14,301元。
㈤並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張兩造於101 年2 月24日，就原告所有之系爭土地之買賣事宜簽立不動產買賣契約書，約定買賣總價金為61
6 萬元，原告並於當日收受被告給付之簽約款120 萬元（存入履約保證專戶）。而被告於簽約後陳稱系爭土地有建築線需退縮達總面積之1/3 ，且系爭土地之一部分可能因此而遭徵收等重大瑕疵，並於101 年3 月2 日以存證信函表示解除系爭契約暨請求原告返還簽約款120 萬元，此部分經本院10
1 年度訴字第440 號判決駁回被告訴請原告返還120 萬元簽約款之請求確定；被告於101 年12月11日本院101 年度訴字第440 號事件開庭時，當庭同意繼續履行系爭契約；而原告於102 年5 月24日本院102 年度訴字第199 號事件開庭時同意繼續履約等情，有不動產買賣契約書、支票、中壢普仁郵局48號存證信函及本院101 年度訴字第440 號判決等件影本在卷可稽（見本院卷第7 至28頁），且為被告所不爭執，故原告此部分之主張，自堪信為真實。惟被告則否認應依系爭買賣契約書之約定給付遲延違約金，並以前揭情詞置辯，從而本件兩造所爭執之處，應在於：㈠被告是否應負遲延之違約責任？㈡若被告應負遲延之違約責任，則遲延違約金如何計算？㈢被告為抵銷抗辯，是否有理？茲分別審究如下：
㈠被告是否應負遲延之違約責任？遲延違約金如何計算？⒈按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事
項為限，判決理由並無既判力。但法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院92年度台上字第315 號、95年度台上字第1574號、96年度台上字第307 號、96年度台上字第1782號、96年度台上字第2569號及98年度台上字第1090號裁判意旨參照） 。
⒉查本院101 年度訴字第440 號請求返還買賣價金事件確定判
決，係本件被告起訴請求本件原告返還系爭買賣契約之簽約款120 萬元，關於系爭土地是否存有被告所指之瑕疵等節，該上開事件已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使兩造當事人為適當而完全之辯論後，法院判認：「系爭土地確實可申請建築線及申請建築執照，因兩造並未特別約定建築線劃設之位置與範圍，故已難認被告（即本件原告）有違系爭契約系爭契約第15條之約定。又系爭土地雖因面臨計畫道路寬度而有退縮建築線之問題，惟就退縮部分政府是否徵收，尚在未定之天，亦尚難認系爭土地位在『政府徵收預定地內』。且既成道路及計畫道路部分之面積，亦可因政府徵收而獲得補償，再依一般交易常情，房屋面積之馬路愈寬廣，該地段之價值愈高，系爭土地既成道路倘日後拓寬，則系爭土地之價值將提高當屬無疑，是系爭土地實際可認為建築基地之面積雖有減少，但無滅失或減少其價值之瑕疵，再者原告（即本件被告）所欲買受者為建築用地，系爭土地既依法仍可申請建築使用，並無滅失或減少其興建房屋通常效用之瑕疵；從而系爭土地因計畫道路之拓寬致面積有減少，亦無所謂滅失或減少契約預定效用瑕疵之可言，此外原告（即本件被告）無法舉證以實其說，其主張系爭土地具有瑕疵，尚非可採」，而駁回本件被告於該案之請求，有上開事件之判決書在卷可證（見本院卷第24至28頁），並經本院調取該事件卷證查閱屬實。而上開事件之判決並無顯然違背法令之情事，且被告亦未提出足以推翻上開確定判決就上開爭點所為判斷之新訴訟資料，自應認關於系爭土地並未存有被告所指之瑕疵乙節，就本院101 年度訴字第440 號確定判決，應有爭點效之適用。
⒊系爭土地既未存有被告所指之瑕疵，業如前述。且依系爭買
賣契約第3 條之約定：「甲方（即被告）於簽訂本約前已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產經紀業所提供之產調資料」（見本院卷第8 頁），可認被告於簽立系爭買賣契約前，已取得不動產經紀公司所提供之產權資料，自有機會加以查證或請教專業人士之意見；又系爭買賣契約第15條既約定若無法申請建築線、建照執照，則雙方無條件解除契約，顯見被告於購買系爭土地之前，即決意作為建築之用，是有關於申請建築之事項，攸關重要，衡情被告不可能毫無評估，即率爾購買系爭土地；況被告所委託規劃之建築師劉國慶亦於本院101 年度訴字第440 號案件證稱：「問：是否受委託辦理系爭土地申請建築執照事宜？答：有，有先請我們評估，大約是100 年年中、年底或是101 年年初的事情」、「問：桃園縣內計畫道路的寬度，要如何查詢，是否有公告？答：都市計劃內的土地會有公告，但本案是在都市計畫案外，所以比較複雜，因為同一條道路在都市計畫外的寬度可能會比較不一樣，所以此部分就是要以行文去做確認，也是會公告，但一般縣政府是用道路中心樁的位置，民眾比較不會知道，我們一般會口頭先詢問承辦人員，之後會正式行文去詢問」、「問：都市○○○○○道路之寬度是否有公示的資料庫或網站可查詢？答：在縣政府○○○鄉○○路上有，但是是道路中心樁的位置和座標，一般民眾如果打電話去詢問相關單位，他們也都是會給予解答」（見該案卷第83頁背面、84頁背面），益徵被告於簽立系爭買賣契約前，即已委請專業建築師進行評估，並可至主管機關之網站查詢資料；再參諸一般不動產交易金額非低，買賣雙方普遍經過相當思慮始決意為之，而原告從未向被告保證，雙方並未具體約定系爭土地建築線劃設之位置與範圍，被告亦未舉證證明原告有何行為致被告誤解、誤認以致決意購買系爭土地，是被告於簽立系爭買賣契約前，本即有充分機會評估其內心所想與實際情況是否相符，惟被告竟於締約後，徒以系爭土地有瑕疵云云，於101 年3 月2 日逕自發函解除系爭買賣契約並停止付款，非但於法無據，且難認無違約之處；末就法制序安定而言，倘買賣雙方於訴訟爭議中即得片面停止履行契約，視訴訟進行狀況及結論再行履約或解約，無異徒增糾紛，且可能為有心人士所取巧利用，反而造成社會秩序紊亂；況本件買賣價金依系爭買賣契約第4 條之約定係存入於中國信託商業銀行名下信託專戶辦理履約保證（見本院卷第
8 頁），故於系爭土地辦理所有權移轉登記及點交前均不會有任何撥付價金予原告受領之行為，被告如認有爭議，大可一方面提起訴訟，一方面則按時存入各期價金至履約保證專戶，若訴訟結果認其瑕疵主張為有理由，自可以之作為取回價金之依據，不至於發生原告受領價金後無資力返還之損失風險，如訴訟結果認其瑕疵主張為無理由，亦不發生任何違約問題，是揆諸前揭說明，被告以系爭土地瑕疵訴訟中停止付款並無違約云云為辯，洵屬無理，不可採信。
㈡若被告應負遲延之違約責任，則遲延違約金如何計算？
承上所述，被告既應負遲延之違約責任，則本件遲延違約金之金額計算如下：
⒈被告遲延給付之價金為何：
兩造均不爭執被告於簽約日即給付簽約款120 萬元，由原告存入履約保證專戶，則此部分之價金並無任何遲延給付之問題。另依系爭買賣契約書第5 條約定，被告最遲應於101 年
3 月1 日將第二期款120 萬元存匯入專戶（見本院卷第9 頁），至於尾款376 萬元部分，依系爭買賣契約書第10條第6項則約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾101 年4 月17日），同時甲方（指被告）應履行全部價金之給付《包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方（指原告）指定之帳戶》」（見本院卷第12頁），由此可認被告皆遲誤前揭期日，未按時將第二期款及尾款存入履約保證專戶，其遲延給付之價金為
496 萬元（計算式：120 萬元＋376 萬元），而非原告所主張之616萬元。
⒉被告遲延給付之期間為何：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229 條第1 項定有明文。參照前揭說明及系爭買賣契約書之約定，被告就第二期款120 萬元部分，自101 年3月2 日起負遲延責任，原告以101 年4 月1 日為期間始日，並無不可；就尾款376 萬元部分，則自101 年4 月18日起負遲延責任；而兩造對被告於101 年12月11日本院101 年度訴字第440 號事件開庭時，當庭同意繼續履行系爭契約乙事均不爭執，是被告遲延給付之期間末日為101 年12月11日，應堪認定。
⒊遲延違約金按每日遲延價金萬分之5計算是否過高？
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。本件原告依系爭買賣契約書之約定，請求按每日遲延價金萬分之5 計算之違約金，該等約定方式於不動產買賣關係為所常見，且每逾1 日按萬分之5 計算，相當於週年利率18.25%，並無過高之處，亦無逾越法定利率之上限；且被告於不動產買賣關係，本即有依約給付價金之義務，於違反此義務時，自應依約受罰而給付違約金，此乃私法自治與契約自由原則之具體實現。雙方於訂約，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，若締約當事人於訂立契約後違約時，復得任意指謫原約定之違約金過高，而要求核減，此無疑將使違約之人不履行契約之不利益歸由他造分攤，不僅有礙交易安全，且對按時履約之人難謂公平。是被告請求酌減本件違約金，亦無足取。
⒋綜上，本件遲延違約金之計算，揆諸前揭說明，第二期款12
0 萬元自101 年4 月1 日算至101 年12月11日（255 日），按每日萬分之5 計算，其金額為153,000 元（計算式：120萬元×255 ×5/10000 ），尾款376 萬元自101 年4 月18日算至101 年12月11日（238 日），按每日萬分之5 計算，其金額為447,440 元（計算式：376 萬元×238 ×5/10000 ），兩者總計為600,440 元（計算式：153,000 ＋447,440 ）。
⒌又本件違約金係損害賠償約定性質，應視為就因遲延所生之
損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判例要旨可資參照）。是原告就違約金部分一併請求自101 年12月11日起算之法定遲延利息云云，於法不合，不應准許。
㈡被告為抵銷抗辯，是否有理？
被告固以其在101 年12月11日已同意繼續履行系爭契約，惟原告拒不同意，直至102 年5 月24日始同意繼續履約，則原告亦有遲延履行其過戶義務應負遲延損害賠償之違約金云云為抵銷抗辯，惟就系爭買賣契約簽立後所發生之事件觀之，係被告未遵期於101 年3 月1 日前給付第二期款120 萬元，復於101 年3 月2 日寄發中壢普仁郵局48號存證信函主張解除系爭買賣契約（見本院卷第22至23頁），又於101 年3 月16日具狀起訴請求原告返還簽約款120 萬元（即本院101 年度訴字第440 號事件）（見該案卷第4 頁），經確定判決審認被告解約為不合法，是被告自101 年3 月2 日起實已呈現遲延給付價金之違約狀態。且原告曾分別於101 年3 月6 日、101 年3 月20日寄發鶯歌鳳鳴郵局40號、52號存證信函限期3 日、8 日內請求被告履約，被告有於101 年3 月14日、
10 1年3 月22日收受前開信函（見本院卷第68至79頁），卻仍未履約，直至101 年12月11日始同意繼續履行系爭契約，顯然已逾越前揭信函所揭櫫之催告期間。況系爭買賣契約第
5 條第3 項、第11條第2 項、第11條第5 項係約定：「甲方（指被告）若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之五計算違約金給付乙方（指原告）。若甲方逾十日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方『有權』解除本約」、「甲方（指被告）若有違約情事經乙方（指原告）合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方」、「本約簽訂後，若係違約情事致解除本約‧‧‧即由僑馥建經依申請書之規定於認證後將專戶價金結算相關費用後之餘額返還甲方或交付乙方沒收」（見本院卷第9 、12頁）。準此，被告既然自101 年3 月2 日起已呈現遲延給付價金之違約狀態，並經原告限期催告其履行，則原告依約取得「不解除契約，累積計算被告遲延違約金」或「解除契約，沒收被告已支付之價金」等二個選擇權得行使其一，於原告尚未為解除契約之意思表示前，系爭買賣契約仍為有效存在，被告本得隨時將價金繳付至履約保證專戶以停止計算其遲延違約金，原告並不生任何遲延之問題。縱認原告於102 年1 月24日具狀起訴請求沒收被告已支付之簽約款120 萬元（即本院102年度訴字第199 號事件）（見該案卷第4 頁），於該案102年4 月19日開庭時為解除系爭買賣契約之意思表示（見本院卷第66至67頁），惟此係屬前揭所述原告依約所取得之解除契約權，原告欲於何時行使，或根本不為行使，乃為其權利，而被告本得依民法第257 條規定，定相當期限催告原告於期限內確答是否解除，惟被告始終未進行該項催告，原告亦不生任何遲延之問題。至於原告若合法行使其解除契約權後，系爭買賣契約關係即因解除而溯及消滅，嗣原告於102 年
5 月24日同意繼續履約，而被告亦同意之，此屬雙方於該日另行成立意思表示合致之新契約，此後雙方即以新契約之約定履行契約完畢，更不生任何遲延問題。原告既未遲延履約，則被告所為之抵銷抗辯並無理由，尚非可採。
四、從而，原告依據系爭買賣契約書之法律關係，請求被告給付如主文第1 項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 12 月 20 日
民事第三庭 法 官 周珮琦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 20 日
書記官 陳茵珮