臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第169號原 告 邱孝震訴訟代理人 徐秀蘭律師被 告 許添鑫訴訟代理人 陳育廷律師
邱奕澄律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國102 年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣貳仟伍佰陸拾伍萬元之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101 年11月17日向被告買受坐落桃園縣○○鄉○○段○○○段000 地號之土地及其上同小段第68
2 號建號建物（門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○巷○○弄○○號，下合稱系爭不動產），並訂定不動產買賣契約（下稱系爭契約），原告已於同日支付新臺幣（下同）600 萬元，作為買賣價金之一部分，簽約時被告雖尚未取得系爭不動產之所有權，惟被告既於102 年1 月24日已取得所有權，則依據系爭契約第3 條第2 項及第4 條第1 項等約定，被告須將所有權狀、印鑑證明書及印章交付予房屋仲介，原告即交付尾款。詎原告於102 年1 月22日、3 月1 日以存證信函通知被告依上履約，被告皆置之不理。被告雖辯稱已依系爭契約第
4 條第8 款後段解除契約，然解除權之行使係屬於不違約之一方，被告並無解約權；退步言之，縱認上開條款為保留解除權之約定，被告並未實際給付1,200 萬元，解約並不合法。爰依民法348 條第1 項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭不動產移轉登記為原告所有。
二、被告則以：兩造簽約後，被告因家人極力反對出賣系爭不動產，不得已於102 年3 月19日寄發律師函通知原告解除契約，並表明被告願依系爭契約第4 條第8 款後段之約定，除將已收價款600 萬元如數退還原告外，並另加倍賠償同額之損害金即600 萬元予原告，共計1,200 萬元，請原告於接到律師函之5 日內，至被告訴訟代理人處領取該筆金額，如屆期不至，視為原告受領遲延等情，然原告於接到通知後遲不受領，致被告因無原告之配合，無法將原告已存入履約保證帳戶之600 萬元提出退還原告，惟被告既已通知原告解除契約，並願付解約金通知原告領取，依系爭契約第4 條第8 款後段之約定，兩造契約即已解除，被告自不負移轉系爭不動產予原告之義務；倘認被告解約不合法，原告尚有價金2,565萬元未給付，爰行使同時履行抗辯權等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：（一）原告於101 年11月17日向被告買受系爭不動產，並訂定系爭契約，總價3,165 萬元，原告已於同日將簽約款600 萬元存入聯邦商業銀行信託部之履約保證帳戶（下稱履保帳戶）；（二）兩造簽約時，被告尚未取得系爭不動產所有權，嗣於102 年1 月24日被告始取得所有權；（三）原告於102 年3 月1 日以存證信函通知被告應於102 年3 月15日前將所有權狀、印鑑證明書及印章交付予有巢氏房屋大園金旺加盟店；（四）被告委由被告訴訟代理人以102 年3 月18日陽澄律字第9 號律師函向原告表示依系爭契約第4 條第
8 款後段行使解約權，並請原告於文到5 日內至律師事務所領回600 萬元訂金及同額賠償金共計1,200 萬元，被告已於
102 年3 月20日收受通知；（五）原告委由原告訴訟代理人以102 年3 月25日102 年宇瀚字第0000000000號函通知被告解約不合法，並催告被告應於文到5 日內履約，被告已於
102 年3 月26日收受通知；（六）原告尚未受領1,200 萬元等情，有系爭契約、系爭不動產登記謄本、存證信函及其回執、律師函及其回執、信託契約書等件在卷可稽（見本院卷第8 至12、15至16、31至35、50頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第40、107 頁背面），自堪信為真實。
四、得心證之理由：
（一）系爭契約第4條第8款後段係屬保留解除權之約定：
1.按當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，係屬保留解除權之代價，須於一方行使保留解除權時，他方始得依該約定請求支付。觀系爭契約第十條記載「本約簽訂後，……如乙方（即上訴人）不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方（即被上訴人）外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約『方得』解除，各無異議」之文義，似為上訴人不賣或不照約履行時，得將已收價款退還及賠償同額款項與被上訴人後解除契約，屬保留契約解除權之約定。果爾，必須上訴人依該約定解除契約，被上訴人始得據以請求上訴人返還價金及給付違約金（最高法院102 年度台上字第1519號判決意旨參照）。
2.查兩造系爭契約第4 條第8 款約定：「本約簽訂後，倘甲方（原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。如乙方（被告）不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方（原告）外，另外加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」依系爭條款後段文義觀之，應係約定出賣人不賣或不照約履行時，得將已收價款退還及賠償同額款項與買受人後解除契約，而屬保留契約解除權之約定，專由債務不履行之一方行使，此亦為多數實務見解所肯認（見最高法院99年度台上字第798 號、98年度台上字第1929號、93年度台上字第2128號、86年度台上字第
147 號判決意旨參照）。是於出賣人尚未行使解除權前，買受人並無請求返還價金及違約金之權利；反之，出賣人如欲行使解除權，必先退還已收價款及賠償同額款項予買受人，本約方得解除，此為行使保留解除權之代價，申言之，於出賣人合法行使解除權之情形下，買受人無須再以訴訟請求退還價款及違約金，此由系爭條款後段之排列順序即明，如此解釋亦可保障未違約之買受人權益。
3.原告雖主張依最高法院50年台上字第1883號判例意旨：「解除權之行使屬於不違約之一方」，認為本件被告既已違約，解除契約之權利應為原告始得行使，從而，被告解除契約不合法云云。惟查，原告所舉前開判例事實之買賣契約係約定「『一造』違反契約時，『他方』不另催告本約視為解除」，依其約定，解除權之行使自屬於不違約之一方，然上開約定之內容與本件系爭契約第4 條第8 款後段顯然不同，不能比附援引，原告上開主張容有誤會。
4.原告又稱如將該條款後段解釋為保留解除權，則於出賣人違約時，買受人竟無違約金請求權，顯失公平云云。然依契約自由原則，民法並未禁止保留解除權之約定，而買賣契約雖訂有保留解除權之特別約定，但有解除權之一方，若不為解除權之行使，則他方仍非不能請求履行契約；反之，有權解除之一方，如為行使解除權，依前開契約第4條第8 款後段之約定，應先退還價款及加倍賠償同額損害金後，方得解除契約，此為解除權之代價。質言之，買受人於出賣人給付解除權之代價前，仍得請求履約；於出賣人給付解除權之代價而解約時，買受人已獲賠償，並無顯失公平之處。
5.至原告以證人即本件契約之地政士證稱：系爭契約書是例稿，簽約時沒特別提到違約責任等語，主張兩造於簽立系爭契約時，並未就違約條款進行磋商或合意，被告自不得以該約定解除契約云云，惟買賣契約僅就必要之點如買賣標的及價金意思表示一致即成立，對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約成立，本無須逐項確認。系爭契約雖為地政士所提供之制式契約，惟兩造地位並非不對等，且該契約條款不多，於簽約時原告非不易詳閱其內容，若有意見，本得要求刪改，非無選擇或拒絕之餘地，原告既由其配偶即訴外人邱吳雪惠代理簽約而對原告本人發生效力（見本院卷第10、41頁），即不容事後爭執該條款非契約之一部分。又系爭條款文義已明，並無顯失公平之處，已如前述，原告自應受其拘束。
6.依上所述，兩造系爭契約第4 條第8 款後段：「如乙方（被告）不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方（原告）外，另外加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」係屬保留解除權之約定，被告如欲行使解除權，必先退還已收價款及賠償同額款項予原告，本約方得解除。
（二）被告尚未給付解約金予原告，其行使保留解除權不合法：
1.被告如欲行使解除權，必須先退還已收價款及賠償同額款項予原告，本約方得解除，已如前述。兩造並不爭執原告已將簽約款600 萬元，存入履保帳戶（見本院卷第75頁），則被告行使契約第4 條第8 款後段之保留解除權，除退還前開600 萬元外，必須提出同額之600 萬元，由原告受領後，本約方得解除。
2.經查，被告固於102 年3 月18日委由律師發函向原告表示依系爭契約第4 條第8 款後段行使解約權，並請原告於文到5 日內至律師事務所領回600 萬元訂金及同額賠償金共計1,200 萬元，而被告於102 年3 月20日收受該通知，然迄至言詞辯論終結時，原告並未受領前開1,200 萬元（含履保帳戶內之600 萬元），為兩造所不爭執（見本院卷第40頁背面、107 頁背面）。揆諸前揭說明，被告既尚未給付解約金予原告，即不能謂已合法行使該條款之解除權。
3.被告雖於102 年9 月10日言詞辯論期日抗辯：被告已寄發存證信函及律師函向原告表示解約並賠償損失，原告既已預示拒絕受領，被告所為之通知即已生效，且原告若願受領，被告現可交付1,200萬元予原告云云（見本院卷第108頁）。惟查，原告縱曾於102 年6 月20日準備程序期日中陳述：「（受命法官問：若被告願意賠償1,200 萬元，原告是否願意解約？）不願意，希望被告能履行契約。」等語（見本院卷第40頁背面），且未依被告催告期限內前往領取解約金，然原告至多為受領遲延，非謂原告已經受領，亦非可免除被告之給付責任。而被告雖一再稱已提出1,200 萬元或謂可當場給付云云，卻未提出任何支票或已為清償提存之證據，則原告主張縱認上開條款為保留解除權之約定，被告並未實際給付1200萬元，解約並不合法等語，非無理由。
4.承上，被告行使保留解除權既不合法，系爭契約仍有效存在。
（三）被告為同時履行抗辯權有理由：
1.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。若被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264 條抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39 年 台上字第902 號判例意旨參照）。
2.查買賣契約出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，買受人則負有給付價金之義務，是原告雖得請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記，但亦有給付買賣價金之義務，而本件原告既尚有2,565 萬元之價金尚未支付，且被告亦已表示行使同時履行抗辯權（見本院卷第75頁），依前揭判例意旨，自應為被告應於原告給付2,56
5 萬元之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告之判決。
五、綜上所述，被告尚未退還已收價款600 萬元及給付600 萬元之賠償予原告，被告行使保留解除權不合法，從而，原告依系爭買賣契約請求被告將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，然被告所為同時履行之抗辯，於法亦屬有據，爰判決命原告為對待給付如主文第1 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 9 月 30 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 游智棋法 官 吳佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 30日
書記官 楊淳如附表：
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