臺灣桃園地方法院民事判決 102 年度重訴字第194 號原 告 羅清諒訴訟代理人 蔡榮德律師被 告 黃正園
廖萬全上2人共同訴訟代理人 李銘洲律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104 年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告與被告黃正園所共有如附表一所示桃園市○○段○○○○○○號土地准為分割。其分割方法如複丈成果圖所示，由原告分得97地號之A 部分（面積為158.39平方公尺）及98地號之B 部分（面積為220.84平方公尺）；由被告黃正園分得97地號之C 部分（面積為53.18 平方公尺）及98地號之D 部分（面積為73.23 平方公尺）。
原告與被告廖萬全所共有如附表一所示桃園市○○段00○000 地號土地及如附表二所示36建號建物准為分割。其土地之分割方法如複丈成果圖所示，由原告分得A1部分土地（面積為949.20平方公尺）、A2部分土地（面積為211.26平方公尺）、A3部分土地（面積為1.64平方公尺）、A4部分土地（面積為217.84平方公尺）、B1部分土地（面積為133.92平方公尺）、B2部分土地（面積為
212. 89 平方公尺）及B2部分上之建物；被告廖萬全分得E 部分土地（面積為422.17平方公尺）、F 部分土地（面積為55.32 平方公尺）、F1部分土地（面積為89.24 平方公尺）及F1部分上之建物。被告廖萬全應補償原告新台幣陸佰玖拾捌萬陸仟捌佰肆拾柒元。
訴訟費用由被告黃正園負擔十六分之一，被告廖萬全負擔十六分之三，其餘由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：本件兩造為系爭坐落桃園市○○段○○○○○○○○○○○○ ○號及100 地號上之36建號建物（重測後之地段地號）之取得原委：被告明知袋地且為原告使用數十年，仍向共有人私下購買系爭土地持分，才再提本訴。原告乃於68年間與訴外人林益村共有出資購買系爭99、100 地號土地、36建號建物（位於100 地號上）及毗鄰之97、98地號土地，原告持有應有部分4 分之3 ，訴外人林益村持有應有部分4 分之1 。
一、原告於68年間取得前開房地之後不久，約於70年間乃取得訴外人林益村之同意，在97、98、及99地號上擴建未保存登記之鐵皮廠房，持續使用至今、已歷30年以上，期間林益村從無異議。
二、林益村擬售其持分時，因故未通知原告（依法原告有優先承買權），乃於95年間先擅將系爭97地號（學校用地）及98地號（道路用地）出售予被告黃正園；旋於100 年間再將毗鄰之99、100 地號及36建號之住宅用地及建物出售予被告廖萬全；原告原不知悉林益村與被告間之買賣事，嗣至被告廖萬全購得之後出面向原告表明其已取得該房地持分而要求原告給付租金時，原告始知悉林益村與被告等人未依法通知原告行使優先承買權、已擅自出售持分事。
三、被告二人明知：①系爭97、98地號使用分區分別為「學校用地」及「道路用地」（見原證3 ）；②且其上存有原告之未保存登記建物已數十年；③且明知原告依法有優先承買權而故不通知原告；④且被告取得之應有部分僅有4 分之1 ，而原告則高達4 分之3 等情，卻仍故意違法買受（違法未通知原告優先承買），買受後再分別向原告提起拆屋還地及請求相當於租金之不當得利之訴，案件繫屬鈞院102 年度訴第
259 號拆屋還地事件（黃正園）及102 年度訴第260 號不當得利事件（廖萬全）。原告為免與被告等徒生爭執，期能以分割來徹底解決雙方爭議。
四、因系爭土地屬於都市計劃內之「住宅用地」、「學校用地」及「道路用地」，無分割之限制，兩造亦無其他不能分割之情事，惟因共有關係已致被告二人對原告提告拆屋還地之訴及不當得利之訴，兩造即無繼續保持共有之必要。為此，謹依民法第823 條第1 項前段、第824 條第3 項之規定，提起本訴。原告之分割方案以最近測量之「桃園市桃園地政事務所104 年12月14日複丈成果圖」所示為準：
甲、被告黃正園部分：雙方主要爭執在於系爭98地號未經徵收之計劃道路用地，是否不得分割而繼續保留共有？
一、系爭97、98地號『原本即為袋地』，分割不影響其為袋地之現狀：
（一）被告原本『誤解』98地號有與國豐十街連接並非袋地（故而主張98地號要保持共有），但兩造於鈞院104 年5 月13日庭期，當庭比對其所呈之「104 年3 月24日聲請狀所附之照片」顯示 系爭98地號未與國豐十街連接（中間間隔約4 米寬之私人土地，未鋪設柏油，且中間種植一棵大樹），被告原代理人才瞭解『其之前的主張』有所誤解，故而承諾－要與該地主吳姓人家協商，並表明被告黃正園願意自己出資將國豐十街打通闢建連接到98地號（原告亦承諾：若其取得吳姓地主之同意書，能打通通道，原告告將配合拆除98地號上之建物）（請參見鈞院104 年5 月13日庭筆錄），但迄未回覆其協商結果，特予陳明。
（二）至被告代理人於鈞院104 年12月28日主張：「其分配位置為袋地中之袋地」云云，實非有據：
蓋系爭97、98地號『原本既均為袋地』，原告分配之A 、
B 部分亦為袋地，只有待將來98地號計劃道路開闢為道路時，兩造之袋地才能有通道，被告分配之D 部分即有通道出入，何來「袋地中之袋地」之情？
（三）從而可見系爭97、98地號原本即為袋地，原告就97、98地號之分割方案，並未變更該97、98地號袋地之現狀、不減損雙方分配位置之價值。
二、 系爭98地號，係未經徵收計劃道路用地，法律上得為分割、亦應分割：
（一）關於都市計畫土地使用分區已編定為「計劃道路用地」，但尚未開闢為道路使用，目前實務上均持「准予分割」之看法，有前呈高雄地方法院85年訴字第797 號民事判決可參（請見原證5 ）。故『系爭97地號』雖編定為都市○○道路用地，仍得為分割。
（二）再者，若單將該筆地號續保持共有，除易再生爭議外，亦顯有違法院判決割共有物之目的。
三、 被告購買土地之目的僅在作「容積移轉」用途，分割不影響其權利：
（一）被告黃正園於鈞院102 年度訴第259 號及高院102 年度重上第862 號案拆屋還地案件中，均主張其購地目的為「作容積使用」（參原證8 ），而若將該筆98地號繼續保持共有，爾後其若欲以之為容積轉移之用途，尚需取得共有人之同意始得為之，此亦與其自稱之「購地目的」不合。故有分割之必要且分割不影響其權利。
（二）被告黃正園於該另案出具之買賣契約第3 條載明：「本買賣道路地以現況點交」（參原證10）（被告黃正園及廖萬全均是以「公告現值」低價購買），可見被告於購買之前已清楚知悉系爭土地為「裡（袋）地」。是以無論是「分割前」或「分割後」，系爭土地都應是「維持原本裡（袋）地之狀態」，故被告不應要求分割之後變成「非裡（袋）地之狀態」（況實際上亦無從分割出非裡（袋）地之情形，即使98地號共有，亦仍屬袋地）。
乙、 被告廖萬全部分：
（一）兩造均同意將系爭99、100地號合併分割。
（二）且就老舊不值錢之36建號建物，兩造已合意就系爭36建號建物按照各自分配土地之位置作分配、不按照持有之面積作分配。（原告分配附圖之B2部分，被告廖萬全分配附圖之F1部分）
一、 雙方「原本之爭執事項」在於：系爭99地號上有無預留通道之必要？被告嗣已同意不留通道。
（一）原告是自己付費才取得鄰地之通行權（此節出售與被告之原共有人林益村，於鈞院102 年度訴字第260 號廖萬全所提之返還不當得利事件，已於102 年5 月1 日到庭為證：
「（法官：證人買了這4 筆土地是否都是要經過別人的土地才可以通行？）證人：路跟系爭土地當時是同一個地主的，我跟被告購買97至100 地號土地時，地主有同意要將路給我們走，但後來地主把路的土地部分賣給別人蓋房屋，我知道被告為了通行這件事跟後來的地主有官司打了很久」等語可證。倘被告廖萬全要出入通道，原本亦應向
102 地號地主付費通行才公平。
（二）況且，原證7 號筆錄載明：「被告廖萬全購買之目的係作投資之用」。顯見被告廖萬全本無開發或使用之計劃，而目前既已存有98地號「寬度12米都市○○道路」，本實無需再預留另一條「寬度4 米通道」之必要。
（三）惟嗣後原告亦讓步被告已經同意劃出4 米寬度之通道（即在附圖A2部分位置上），通道分配予原告，並願意主動提供附圖A2部分（面積211.26平方公尺）予被告設定通行地役權，期限至系爭98及同地段101 、102 地號「計劃道路用地」開譬為道路為止。（此節被告亦已同意）。故雙方就通道問題已合意無爭執。
二、 兩造嗣爭執：補償金部分。
（一）原告起訴時所提出之分割方案，並未主張互相作補償。補償費金額新台幣（以下同）13,973,694元乃被告所主張及片面計算出之金額，原告自始未予同意。
（二）再者，被告廖萬全100 年7 月間向前手買受持分4 分之1時，價格約2000萬餘元，倘因本件分割原因即可自原告額外獲得補償金近1400萬元，豈不等同只以約600 萬餘元就能取得目前分配位置（面積566.73平方公尺、約171 坪）之產權？折合每坪約3.5 萬元而已，亦實非公平之舉。
三、 原告現願意自己退讓『分配不完整之盲腸位置』：
因被告認「該盲腸位置不可供建築」而堅持要求補償費，原告才願意分配該「盲腸位置之全部」（面積為171.089平方公尺），以『使被告分配取得形狀更完整』之位置（即附圖之E 、F 部分）。但應換由被告補償原告現金。
四、 原告願意再次退讓按照「被告主張之金額的2 分之1 」計算補償費：
（一）被告主張之補償費為13,973,694元：就附圖所示之A4位置中之部分面積171.089 平方公尺（即盲腸位置），原擬分配予被告，但被告主張：盲腸位置不可供建築，原告應補償其13,973,694元，其理由及計算式
171.089 平方公尺×0.3025×（390,000 －120,000 ）＝13,973,694元」。
（二）原告願意再退讓以6,986,847元計算：因該不可供建築之盲腸位置，原告既願意分配予自己，則為公平起見，本應按照被告主張之金額由被告補償原告13,973,694元。惟原告亦願意再次退讓以2 分之1 為計算（即13,973,694元÷2 ＝6,986,847 元）。
爰為訴之聲明：
一、請准原告與被告黃正園所共有坐落桃園市○○段○○○○○○號土地（地目均為：田，面積分別為211.57平方公尺、294.07平方公尺）為分割。
分割方案為如桃園市桃園地政事務所104 年12月14日複丈成果圖所示，由原告分配97地號之A 部分（面積為158.39平方公尺）及98地號之B 部分（面積為220.84平方公尺）；由被告黃正園分配97地號之C 部分（面積為53.18 平方公尺）及98地號之D 部分（面積為73. 23平方公尺）。
二、請准原告與被告廖萬全所共有坐落桃園市○○段00○000 地號土地（地目均為：田，面積分別為1802.11 平方公尺、
471.37平方公尺）及同地段36建號建物（一層樓加強磚造、鋼架造之廠房，面積456.23平方公尺）為分割。
分割方案為前開99、100 地號土地合併分割，如桃園市桃園地政事務所104 年12月14日複丈成果圖所示，由原告分配A1部分土地（面積為949.20平方公尺）、A2部分土地（面積為
211.26平方公尺）、A3部分土地（面積為1.64平方公尺）、A4部分土地（面積為217.84平方公尺）、B1部分土地（面積為133.92平方公尺）、B2部分土地（面積為212.89平方公尺）及B2部分上之建物；被告廖萬全分配E 部分土地（面積為
422.17平方公尺）、F 部分土地（面積為55.32 平方公尺）、F1部分土地（面積為89.24 平方公尺）及F1部分上之建物。
三、被告廖萬全應補償原告6,986,847元。
貳、被告部份：
一、與系爭98地號毗鄰之61地號現為桃園市○○○街供公眾通行，另同段101 、102 地號土地因中間有原告於98地號搭建廠房無法與國豐十街相連接致雜草叢生，亦即與98地號同為道路預定地之毗鄰土地僅有原告不顧法令將之搭建違章建築者。而其中97地號土地部分，依104 年2 月10日複丈成果圖所示A 部分面積158.39平方公尺分歸原告取得，編號C 部分面積53.18 平方公尺分歸被告黃正園取得，然就98地號土地部分，應將該複丈成果圖所示B 、D 部分土地面積294.07平方公尺，闢為道路，由原告與被告黃正園按原持分比例繼續保持共有，而不應如原告主張，將此部分土地分割為B 、D 部分由原告及被告黃正園單獨取得，蓋以與系爭98地號土地毗鄰之61地號土地現○○○區○○○街供公眾通行，另同段
101 、102 地號土地因礙於98地號土地上有原告於該土地上搭建廠房，而無法與前該道路相連接，是倘依原告主張之分割方案，不啻使被告黃正園就97、98地號土地分得之部分均形成袋地，而難以對外通行，對於該土地之利用甚為不利，顯非公平適當之分割方案，是對於該筆98地號土地，考量對外連接道路通行之因素，允宜仍由原告與被告黃正園繼續按原有持分比例，保持共有較妥。且就原告所提系爭97、98地號土地分割方案係將被告黃正園分配於袋地中之袋地位置，本應斟酌對外通行需求因素（因此原告就98地號土地，所提分割方案，顯有重大疑義），且縱依原告提出之分割方案，相較於原告分配之A 、B 部分，所在位置均較為外側，明顯臨近道路，反觀，被告分配之C 、D 部分，均甚為內側，若非經由B 部分，實難以對外通行（因此B 部分不適於分割予原告及被告單獨所有，毋寧應按原有持分比例，保持共有），則依此一分割方式是否會造成兩造間分得土地有明顯之價值差異，而有找補補償之問題，亦請鈞院特別斟酌。
二、上揭99、100 地號土地總面積2,273.48平方公尺，其中地形規則可供建築使用之部分2,102.391 平方公尺，餘畸形不可供建築使用部分為171.089 平方公尺( 見被告102 年7 月9日聲請狀) 。
三、按以原物為分配時，如共有人中未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定有明文；其分配方法包括以原物分配後若換算價值卻不合應有部分之比例時以價金補償之( 見謝在全先生著：民法物權論98年6 月修訂四版第578 頁) 。查：系爭99地號土地，其中部分狀似盲腸，屬畸零地，且面積多達171.089 平方公尺，無法為供建築之有效利用。前揭可供建築使用部分依宏觀不動產估價師事務所之估價結果為每坪39萬元，不可供建築使用部分為每坪12萬元，二者價值懸殊。如上揭聲明二部分被告廖萬全受分配部分係按面積比例所為，但若換算價值實不合比例，稽之上開民法第824 條第3 項當以價金補償之，其補償金額為：171.089x0.3025x( 390,000-120,000) =13,973,694 元。
四、查桃園市○○○街○○○○○○○○號（毗鄰之同段61地號為街道）止，亦即系爭99、100 地號土地之所以成為「袋地」，乃因原告於系爭98、97地號搭建違章鐵皮屋所致，此為原告於另案鈞院102 年度訴字第259 、260 號案所不否認。被告廖萬全為系爭99、100 地號土地之共有人，依法應享有民法第824 條等相關規定應有之權利，不因取得之初動機為何？及是否明知為「袋地」而有差異，且依民法第824 條規定之裁判分割方法預留通道以免兩造再因通行權增生訟累其乃訴訟經濟所應為，否則兩造於本件訴訟終結後仍因通行權再生訟爭，實為司法實務上所未見，亦非法之所許。詎原告所謂被告於取得系爭土地之初為投資，無開發之計畫、且於購買取得之初明知為「袋地」不必預留通道云云，即屬無據。
五、系爭99、100 地號土地全部雖經准予指定建築線，仍不得以之據為本件裁判分割不必預留通道之基礎：原告係以系爭
99、100 地號土地全部分申請桃園縣政府核准取得指定建築線，並非以兩造分割之結果申請，縱被告廖萬全於分割後仍得申請，然被告廖萬全於分割後能否申請相同之建築線，仍為未知數。且依原告所提出之建築線指定圖載明：「本建築基地聯外道路之通行權，仍應由土地所有權人或起造人依民法相關法令辦理，並依內政部訂定『建築法』第32條涉及未完成道路闢建之基地申請建築執照出入道路之執行方式辦理。」( 見該指定圖註) 另依內政部102.2.6 臺內營字第0000000000號令所示「…又依本部九十三年十月七日臺內營字第0000000000號函修正發布之『劃設消防車輛救災活動空間指導原則』規定，供救助五層以下建築物消防車輛通行之道路或通路，至少應保持3.5 公尺以上淨寬；供救助六樓以上之建築物，至少應保持4 公尺以上之淨寬。…一、未完成道路闢建之建築基地出入通路之開闢，應至少一條通達基地主要出入口，以供通行；…。二、以經指定建築線且未完成之道路為出入通路者，應符合下列規定：( 一) 新建五樓以下或六樓以上之建築物應於建築工程放樣勘驗前分別自行開闢完成3.5 公尺以上或4 公尺以上之施工道路…。( 二) 申請使用直到前應施工完成排水系統，並完成出入通路路面鋪設。三、經指定建築線道路尚未開闢，建築物總樓板面積在五百平方公尺以上，以其他現有之巷道為出入通路者，其寬度應在三點五公尺以上，並鋪設路面，完成公共排水溝且水電可接通輸送。」此亦有該內政部所訂建築法第32條涉及未完成道路闢建之建築基地申請建築執照出入通路之執行方式令可按。足見系爭土地雖經核准指定建築線，但為申請建築執照或使用執照於道路闢建完成前，自行覓妥聯外道路之通行權並完成路面及排水溝之鋪設乃為不可或缺之要件。準此，被告廖萬全主張分割方案應預留4 公尺通路供通行使用，其乃依建築法令及實際情況需要所應為。倘依原告之主張，系爭99、100 地號分割不必預留通路，被告廖萬全分得之部分無異成為廢地，亦無庸疑，詎原告竟謂系爭土地全部已申請建築線經核准毋須預留通路云云，亦屬無據。
六、至於系爭99、100 地號土地之分割，預留通路乃係民法第
789 條( 因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。…前項情形，有通行權人，無須支付價金) 之權利，本與畸零地之使用無涉。倘另依桃園縣畸零地使用自治條例相關規定尋求「調處」解決，無異意味被告為使用非得之土地仍應先徵求原告之首肯，否則縱得申請調處亦無成立之期，原告無視於民法相關規定之存在混淆視聽，心存算計顯而易見，治絲益棼，亦無足取。更何況民法有關通行權之規定為法律，其位階應於地方法規之上，應不待言。詎原告竟謂得以該條例第11條第1 項規定申請調處已無強制預留通道云云，亦屬無據。
七、原告以系爭98地號及第三人所有101 、102 地號道路預定地作為申請上揭建築線指定之依據，茲又否定被告黃正園所為系爭98地號應闢建道路之主張，亦屬矛盾，應無庸疑。
八、如複丈成果圖一所示就坐落99、100 地號所為之分割方案雖非民法第824 條所定之分割方法，但其為原告所同意之分割方法經由鈞院函請桃園地政事務所所與套繪者。被告廖萬全園主張之分割方案道路保持共有，分得之部分面積較複丈成果圖所示者狹小，道路之長度當較長面積隨之較大，至原分割方案之道路面積套繪結果變成A2、A3所示，被告廖萬全原應分得之面積568.37平方公尺縮至566.73平方公尺，是以A3部分1.64平方公尺應非道路而為被告廖萬全應分得，併予敘明。
九、從而，被告主張聲明二所示此一分割方式可兼顧被告廖萬全於分割後取得之土地對外連接道路通行之需求，並避免就A2部分於同段98、101 、102 地號闢建道路完成後，尚須另行分割之勞費，可謂已兼顧兩造共有人之利益。
十、原告僅因不願負擔補償費用1397萬3694元，嗣後向鈞院聲請就104 年2 月10日複丈成果圖，將4 米通道往前延伸，繪製A4部分，主張將該部分改分配由原告取得，被告就此實難認同，蓋以當初就該附圖被告廖萬全分配之位置（特別係該圖所示E 部分）係原告自行提出之分割方案，地政機關亦已依其主張之分割方案繪製複丈成果圖，其後法院囑託宏觀不動產估價師事務所鑑價，經該鑑定機構提出不動產估價報告書後，原告對於其鑑價價格有不同意見，鈞院亦曾准許原告聲請再行送請其他鑑價機構進行估價，惟原告並未如期繳費，並主動撤回此部分聲請，顯見原告已捨棄對於前揭估價報告之異議，本應依其所提原先分割方案及估價報告核算，原告應補償被告廖萬全之數額，始為正辦，焉能於鈞院已進行本件訴訟歷時有年之後，方再提出上開聲請，試圖規避依其所提分割方案，所應負之找補責任？況分割方案之擇定，理應係優先考量各共有人間分配位置，酌定各共有人分配之公平方案後，方有找補鑑價之問題，今原告捨本逐末，僅因為規避其應負之補償責任，竟推翻其原先提出之分割方案，主張繪製出A4部分，分歸原告取得，實不知其提出此部分修正分割方案之正當理由何在？若原告得任意推翻原有分割方案，試問：被告廖萬全方面是否亦得全盤推翻原有分割方案？是原告所提上開聲請及修正分割方案之主張，全然無據，亦非正當，請鈞院依原告原先主張之分割方案、複丈成果圖及鑑價機構之估價報告，酌定其分割方案及核算原告應補償之數額，始為公平。
十一、再者，對於99、100 地號土地上兩棟（即複丈成果圖編號B2、F1）由兩造共有之建物，既然亦在原告聲請分割之範圍，就其個別建物之分割，實難採取原物分割，則其分割方案究係採變價分割，抑或由其中一方單獨取得，再以金錢補償另一方之分割方式？其金錢補償如何酌定？均有待釐清，則原告主張之分割方案，係以分得坐落基地之共有人即分得其土地上建物，其法律上依據為何？頗滋疑問，更遑論就系爭兩棟建物之分割，尚須一併斟酌其坐落所在土地之法定空地比是否足夠等問題，亦請鈞院審慎斟酌認定。
爰為答辯聲明：
一、坐落桃園市○○段○○○號土地面積211.57平方公尺准為原物分割、如複丈成果圖一所示A 部分面積158.39平方公尺分歸原告羅清諒取得所有，如複丈成果圖一所示C 部分面積
53.18 平方公尺分歸被告黃正園取得所有，坐落同上段98地號如複丈成果圖一所示B 、D 部分土地面積294.07平方公尺闢為道路，由原告與被告黃正園按原有持分保持共有。
二、坐落桃園市○○段○○○號、100 地號土地面積1802.11 平方公尺、471.37平方公尺准為合併分割，如複丈成果圖一所示A1、A2、B1、B2合計面積1,705.11平方公尺分歸原告羅清諒取得所有，如複丈成果圖一所示E 、F 、F1、A3合計面積
568.37平方公尺分歸被告廖萬全取得所有，如複丈成果圖一所示A2面積211.26平方公尺原告應提供被告廖萬全設定通行地役權登記，闢建道路，期限至同段98、101 、102 地號闢建道路完成止。原告應補償被告廖萬全新台幣壹仟參佰玖拾柒萬參仟陸佰玖拾肆元。
參、按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第
823 條第1 項定有明文。經查，原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分比例如附表一、二所示，且兩造間就系爭房地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有不能分割之情形，惟迄今仍無法就分割方法達成協議等情，有卷附系爭土地、建物登記謄本可資參照，堪信為真實。
肆、又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824 條第1 項、第2 項定有明文。而分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人。又系爭土地屬於都市計劃內之土地，無分割之限制等情，亦有桃園地政事務所102 年4 月29日桃地所測字第0000000000號函在卷可稽（參卷一第37頁）。經查，系爭98起地號土地係從貫公路桃園內壢間都市計畫
(民國68年3 月26日) 內道路用地，屬公共設施用地，土地取得方式為徵購，需地機關為桃園市公所（參卷一第14頁分區使用證明書）。查該地目前未有任何聯外通路，惟既屬公共設施用地，將來若與連結之相鄰110 、102 地號土地，經政府機關徵購開闢為道路，則97地號土地即與外界有適宜之聯絡，且查97地號土地為學校用地（參同上證明書），故宜就依原告與被告黃正園持分為合併分割，且分割方法如複丈成果圖所示，由原告分配97地號之A 部分（面積為158.39平方公尺）及98地號之B 部分（面積為220.84平方公尺）；由被告黃正園分配97地號之C 部分（面積為53.18 平方公尺）及98地號之D 部分（面積為73.23 平方公尺）。被告黃正園抗辯98地號土地應仍保持共有、原告主張之分割方法則98地號土地會形成袋地云云，均乏所依據，且若如被告黃正園所辯，98地號土地仍保持共有，兩造又不願意自行開闢供作道路使用，則於政府機關徵購開闢為道路前，豈非仍然為袋地而無解？故其抗辯不足採取。
伍、原告與被告廖萬全共有之99、100 地號土地部份，本件雙方原本之爭執事項在於系爭99地號上有無預留通道之必要，被告嗣已同意不留通道。查原告主張該地係自行付費才取得鄰地之通行權，且原告亦讓步被告已經同意劃出4 米寬度之通道，即如複丈成果所示之A2部分位置，通道分配予原告，並願意主動提供該A2部分（面積211.26平方公尺）予被告設定通行地役權，期限至系爭98及同地段101 、102 地號「計劃道路用地」開闢為道路為止。（此節被告亦已同意）。故雙方就通道問題已合意無爭執。故方此部份，雙方依持分分配，且雙方就之土地部份，亦已不慮有通行之障礙，即就被告廖萬全分得之Ｅ、Ｆ、Ｆ1 部份，則已有原告分得之A2部分供被告設定通行地役權，其通行至期限至系爭98及同地段
101 、102 地號「計劃道路用地」開闢為道路為止，故均可作土地之充分利用，故原告主張99、100 地號土地部份，（地目分別為田、建，面積分別為1802.11 平方公尺、471.37平方公尺）及同地段36建號建物（一層樓加強磚造、鋼架造之廠房，面積456.23平方公尺）為分割。分割方案為前開99、100 地號土地合併分割，分割方法如複丈成果圖所示，由原告分配A1部分土地（面積為949.20平方公尺）、A2部分土地（面積為211.26平方公尺）、A3部分土地（面積為1.64平方公尺）、A4部分土地（面積為217.84平方公尺）、B1部分土地（面積為133.92平方公尺）、B2部分土地（面積為
212.89平方公尺）及B2部分上之建物；被告廖萬全分配E 部分土地（面積為422.17平方公尺）、F 部分土地（面積為
55.32 平方公尺）、F1部分土地（面積為89.24 平方公尺）及F1部分上之建物，本院認應屬適當，且有利土地之利用，
陸、被告廖萬全應原告之補償費為6,986,847 元。查就附圖所示之A4位置中，部份似盲腸，屬畸零地，且面積多達171.089 平方公尺，無法為供建築之有效利用，前揭可供建築使用部分依宏觀不動產估價師事務所之估價結果為每坪39萬元（389.959 元，採四捨五入）（參宏觀不動產估價師事務所不動產估價報告書第1 頁），不可供建築使用部份為每坪120.000 元（119.999 元），二者價值懸殊。被告廖萬全主張若分配予被告廖萬全，則原告應補償其13,973,694元其理由及計算式171.089 平方公尺×0.3025×（390,000－120,000 ）＝13,973,694元」，原告主張若如此對於原告甚不公平，且被告以2 千萬元取得該99、100 地號土地形同無價取得，此固非的論，惟就公平性而言，原告主張該部份土地分配予原告，且原告只要求被告補償其二分之一之補償費，即13,973,694元÷2 ＝6,986,847 元，誰說不可？且就被告廖萬全而言，亦屬有利，故原告主張Ａ4 部份既分配予原告，且該部份土地有達171.089 平方公尺土地無法為供建築之有效利用，而依宏觀不動產估價師事務所不動產估價報告，主張被告廖萬全應補償其6,986,847 元，應予准許。
柒、就如附表二所示系爭桃園市○○段○○○號建物部份，原告主張系爭建物全部均為原告使用30多年，被告廖萬全就系爭土地、建物並無使用，且房屋已老舊，故原告主張就分割得之土地部份，其上之房屋即由分得之人取得，否則無法就房屋部份再為分割，徒增兩造之困擾，此為被告廖萬全所不爭執（參被告廖萬全103 年5 月19日書狀。附卷一第189 頁），故本院就上開土地為分割，其上之建物，僅隨土地分配，無再作分割方案之必要。
捌、綜上所陳，原告起訴請求分割系爭房地，應予准許。本院審酌兩造意願、權利比例、系爭房地之現況、分割後之經濟利用效益等情，爰將系爭房地予以分配主文所示，並就被告廖萬全分得部份，應補償原告6,986,847 元。又分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割系爭房地部分雖有理由，惟關於此部分訴訟費用之負擔，仍應以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰諭知如主文第4 項所示。
捌、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法、第80條之1 、第85條第1 項。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 陳添喜附表一：
┌─┬────────────────┬─┬─────┐│編│土地坐落 │地│權利範圍 ││ ├───┬────┬───┬───┤ │ 面積 ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 │ 地 號│目│ │├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┤│1 │桃園市│桃園區 │龍鳳 │97 │田│羅清諒四分││ │ │ │ │ │ │之三. ││ │ │ │ │ │ │黃正園四分││ │ │ │ │ │ │之一 │└─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┤│2 │同上 │ 同上 │同上 │98 │田│ 同上 ││ │ │ │ │ │ │ │└─┼───┼────┼───┼───┼─┴─────┤│ │ │ │ │ │ │羅清諒四分││ │同上 │同上 │同上 │99 │田│之三. ││3 │ │ │ │ │ │廖萬全四分││ │ │ │ │ │ │之一 │└─┼───┼────┴───┼───┼─┼─────┤│4 │同上 │同上 │同上 │100 │建│同上 ││ │ │ │ │ │ │ │└─┴───┴────┴───┴───┴─┴─────┘附表二：
┌─┬─────┬────┬──┬───────┬────┐│ │ │ │ │ │ ││編│建號 │建物門牌│結構│ 面積（㎡） │權利範圍││ │ │ │ │ │ ││號│ │ │ ├───┬───┤ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │面積 │ 主要 │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ 用途 │ ││ │ │ │ │ │ │ │├─┼─────┼────┼──┼───┼───┼────┤│ │ │ │ │一層：│ │羅清諒四││1 │桃園市桃園│桃園市桃│加強│302.13│廠房. │分之三 ○○ ○區區○○段│園區國豐│ │二層：│宿舍 │ ││ │36建號 │十街239 │磚造│154.10│ │ ││ │ │ │. │ │ │廖萬全四││ │ │巷21號 │ │ │ │分之一 ││ │ │ │鋼架│共： │ │ ││ │ │ │造 │456.23│ │ ││ │ │ │ │ │ │ │└─┴─────┴────┴──┴───┴───┴────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 史萱萱