臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第2號原 告 馮春榮
卓文育沈德鈞游忠鋼吳美秀共 同訴訟代理人 巫宗翰律師被 告 李俊賢上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國102 年8 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應分別給付原告馮春榮新臺幣叁拾萬元、原告卓文育新臺幣柒拾伍萬元、原告沈德鈞新臺幣壹佰零伍萬元、原告游忠鋼新臺幣肆拾伍萬元、吳秀美新臺幣肆拾伍萬元，及均自民國一０二年八月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十，餘由原告依附表應有部分欄比例負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告馮春榮、卓文育、沈德鈞、游忠鋼、吳秀美分別以新臺幣壹拾萬元、貳拾伍萬元、叁拾伍萬元、壹拾伍萬元、壹拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣叁拾萬元、柒拾伍萬元、壹佰零伍萬元、肆拾伍萬元、肆拾伍萬元，為原告馮春榮、卓文育、沈德鈞、游忠鋼、吳秀美預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告5 人與被告就坐落桃園縣○○鄉○○段169-1 、169-4 、169-5 、169-6 、169-7 、173-5 地號等6 筆土地（下稱系爭土地）達成買賣合意，將上開土地出賣於被告，兩造並於民國101 年2 月21日簽立土地買賣契約書（下稱買賣契約），約定買賣總價為1 億5,200 萬元，並約定由聯邦銀行為價金信託機構。被告業依系爭買賣契約第2條約定於簽約時，將簽約款、備證用印款新臺幣（下同）3,000 萬元（下稱系爭3,000 萬元）存至聯邦銀行信託專戶。惟因原告有資金需求，兩造乃於系爭契約第15條特別約定事項第4 項約定，於原告為被告辦妥抵押權設定及預告登記後，被告同意原告先行動用上開3,000 萬元。
（二）嗣兩造於101 年9 月22日協議，簽立協議加註事項（下稱系爭協議），其中第5 項約定原告僅須將系爭土地設定擔保債權金額3,000 萬元之抵押權予被告，即可先行動用系爭3,000 萬元，將買賣契約第15條第4 項之約定予以變更，取消預告登記之部分。而原告業於101 年10月1 日將系爭169- 4地號土地（合併自169-5 、169-6 、169-7 地號）設定第二順位抵押權擔保債權金額3,000 萬元予被告，並於101 年10月1 日委由訴外人即本件地政士唐嘉才、仲介賴宗利定期催告被告同意原告先行動用3,000 萬元，惟被告逾期仍拒絕同意，顯然違反買賣契約之約定，爰依買賣契約第10條第2 款約定，以起訴狀繕本送達為解除買賣契約之意思表示，並沒收被告已存至信託帳戶之3,000 萬元作為違約金，且按原告5 人如附表所示各筆土地之應有部分比例計算，由原告5 人分別受領。並聲明：1.被告應分別給付原告如附表原告請求欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2. 願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）就原告得否動撥被告所支付之3,000 萬元乙節，兩造業於買賣契約第15條第4 項約定，於被告設定抵押權登記及辦妥預告登記，原告即可動撥被告所支付之3,000 萬元，旨在提供足夠之擔保予被告及確保系爭買賣契約之履行。依兩造於101 年9 月22日協議第5 項及第6 項約定綜合觀之，可知原契約精神及價格維持不變，該補充協議僅就原買賣契約關於設定抵押權之部分更行約定，至於預告登記部分並未為廢止或變更之約定，自應依原買賣契約之約定履行。退步言之，被告之所以願意簽署系爭協議，係認如未予變更者或取消者，原買賣契約之約定仍應為有效；倘被告知原告之真意係取消預告登記，當不可能簽署系爭協議，為此，爰依民法第88條第1 項之規定，以102 年5 月23日民事答辯二狀之送達為撤銷101 年9 月22日系爭協議之意思表示，撤銷後，原告仍應依買賣契約之約定設定預告登記方可動用3,000 萬元。
（二）又原告為被告設定者係第二順位抵押權，然第一順位抵押權人為桃園縣蘆竹鄉農會，擔保債權金額為最高限額1 億9,370 萬元，倘被告屆時實行抵押權必定全然落空，實質上並無抵押擔保之效果，則原告所為抵押權設定亦不符合兩造所簽系爭101 年9 月22日協議之約定，從而，被告未撥款並無違約。
（三）承上所述，被告從未違約且積極履行系爭買賣契約，多方配合原告之要求，並已先行支付3,000 萬元。反觀原告為規避奢侈稅之課徵，與被告約定經過奢侈稅期間再行簽訂買賣契約、移轉所有權。原告今見系爭土地漲價，而藉端欲解除系爭買賣契約。依近期市場行情觀之，原告解除系爭買賣契約不但未受損，反比依約履行受有更大利益。是縱認原告解除系爭契約為有理由，惟原告既未受有損害，且又較其依約履行受取更大利益，本件違約金應予以酌減至零，故原告提起本件訴訟，實無理由等語資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於101 年2 月21日簽定買賣契約書，及101 年9 月22日協議加註事項。
（二）被告已給付簽約款及用印款3,000 萬元予聯邦銀行價金信託帳戶。
（三）原告已於101 年10月1 日將系爭169-4 地號土地（合併自169-5 、169-6 、169-7 地號）設定第二順位抵押權擔保債權金額3,000萬元予被告。
四、本件兩造爭執之處應在於（一）系爭協議加註事項是否已免除買賣契約特約事項中，原告應先辦妥預告登記予被告之義務？（二）被告未同意原告動用系爭3,000 萬元，是否違約？原告解除契約是否有效？（三）原告請求3,000 萬元是否過高？茲分述如下：
（一）系爭協議加註事項已免除原告辦妥預告登記之義務：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院80年度台上字第1541號判決意旨參照）。
次按，意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義（最高法院88年度台上字第1671號判決要旨參照）。
2.查兩造於101 年2 月21日買賣契約第15條第4 項約定「雙方協調同意俟買方（被告）將第一款（即簽約及用印款）存入信託專戶後，可由賣方（原告）動用該款3,000 萬元正，惟需俟買方辦妥抵押權設定及預告登記後，即由聯邦銀行協助動撥，屆時賣方申辦案內建物之建照時，則無條件配合辦理預告登記塗銷登記，以上所需稅、規費等費用則由賣方負擔。」（見本院卷第16頁），係指原告須以系爭土地為被告設定抵押權及預告登記，具備此二條件後，方得動用被告已付之價金3,000 萬元乙情，為兩造所不爭執。
3.兩造嗣於101 年9 月22日協議加註事項第5 項約定：「買方（被告）同意已撥付總價20% 計3,000 萬元整，供賣方（原告）先行動用無異（於買方針對素地部分反設定作業完成，該反設定約定為無利息，設定額3,000 萬元，設定人：李俊賢，以上費用由賣方負擔。），其餘再按原契約所定付款方式支付」（見本院卷第39頁）。依系爭加註事項第5 項文義觀之，原告僅須就素地即系爭加註協議事項第1 項所記載之合併後之169-4 地號土地設定擔保債權金額3, 000萬元之抵押權予被告，即可動用被告已支付之3,
000 萬元，而綜合原買賣契約第15條第4 項及系爭加註事項第5 項約定觀之，後者已無要求應辦妥預告登記之文句，顯然已取消設定預告登記此一條件。
4.被告雖辯稱依系爭加註事項第6 項：「於102 年6 月30日起，買賣雙方同意按原契約精神及價格維持不變之原則，另簽訂正式買賣契約書。」之約定，系爭加註事項僅就有更異或加強部分另為補充，未予變更，或未予取消者，原買賣契約之約定仍應繼續有效存在，而第5 項僅就設定抵押權將原買賣契約約定設定3600萬元變更為3,000 萬元，至於預告登記部分並未廢止或變更，仍應依原契約精神辦理云云。惟證人即撰寫本件買賣契約及加註事項之地政士唐嘉才到庭證稱：「101 年9 月22日兩造所談論的事項，我聽到的是只要設定，沒有說要預告登記。」、「因為原告要在系爭土地興建房屋後再出售給被告，但是受限國有土地地形影響所以無法申請建築線興建，才定102 年6 月
30 日 換約。」、「原契約精神是希望價格不變，除了動用的東西要做到，例如鑑界、土地檢測等。」（見本院卷第72頁背面、73頁正面及背面）、證人即居間仲介系爭土地之賴宗利證稱：「（問：101 年9 月22日有無人提到是否做預告登記？）時間太久，我不記得，我記得雙方當天有同意出款。」、「（問：協議書第6 項記載為何意思？）買賣契約簽定後，賣方要蓋建物，後來政府有法令有奢侈稅的問題，所以要等到102 年6 月30日再簽約。原契約精神是指買賣契約成立，賣方用建設公司的名義蓋房子給買方。」等語（見本院卷第75頁正面及背面）。是依證人唐嘉才及賴宗利之證述可知，101 年9 月22日簽立系爭協議加註事項時，雙方同意出款之條件，只有設定抵押權，沒有提到預告登記，而所謂原契約精神，亦不包含預告登記乙項。
5.被告雖一再強調預告登記對於擔保買賣契約之履行有其必要性，伊如知悉系爭加註事項取消預告登記，不可能為同意之表示，爰以102 年5 月23日書狀之送達為撤銷同意系爭加註事項第5 項意思表示云云，然按民法第88條第1 項規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」查被告自承於101 年9 月22日有看到協議書上未寫明預告登記，但相信原契約精神就是要作預告登記，且當天雙方都沒有提到預告登記的事情（見本院卷65頁背面、76頁背面）。衡諸3,000 萬元金額非小，一般人當謹慎為之，被告既認為預告登記具重要性，為其同意原告動用系爭3,000 萬元之條件，卻未將其內心之意思表徵於外，當天均未提及預告登記乙事，在場者即原告、撰擬協議書之地政士唐嘉才、仲介賴宗利等人，均無從得知其真意，則應由被告自己承擔風險，不得復主張撤銷上開意思表示。
6.至被告雖辯稱原告為被告設定者係第二順位抵押權，然第一順位抵押權人為桃園縣蘆竹鄉農會，擔保債權金額為最高限額1 億9,370 萬元，倘被告屆時實行抵押權必定全然落空，實質上並無抵押擔保之效果，則原告所為抵押權設定亦不符合兩造所簽系爭101 年9 月22日協議之約定，從而，被告未撥款並無違約云云。惟查，買賣契約第3 條已清楚載明系爭土地已存在上開最高限額1 億9,370 萬元之抵押權（見本院卷第13頁），被告亦自承簽約時已知悉（見本院卷第66頁），則其甘於系爭協議加註事項第5 項同意以設定抵押權方式擔保系爭3,000 萬元，事後翻異前詞稱原告設定之抵押權無擔保實益云云，自不可採。
7.承上，系爭協議加註事項第5 項約定已取消原買賣契約第15條第4 項要求辦妥預告登記之條件，是原告僅須就系爭169-4 地號完成設定擔保債權金額3,000 萬元之抵押權予被告，被告即應同意原告自聯邦銀行價金信託帳戶撥用系爭3,000 萬元，然被告並未同意撥用，已屬違約。
（二）被告違約未同意原告動用系爭3,000 萬元，原告解除契約有效：
1.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第229條第2 項、第254 條分別定有明文。次按「解除權之發生原因，除民法債各篇之個別規定外，可歸納為給付遲延、給付不能、不完全給付、預示拒絕給付、情事變更、違反誠實信用原則等六者，此六者除情事變更外，其共通性質均屬違約，而違約為本件被上訴人解約之基礎，如無違約事實，則被上訴人無解約事由，兩者為一體之兩面。」（最高法院91年度台上字第841 號判決意旨參照），是以，「預示拒絕給付」固非民法明文承認債務不履行之類型，惟債務人於訂立契約後履行期限前，對債權人為將來屆期後絕不給付之表示，如仍執債權人於期前不得請求清償之原則，認債權人必須坐待期限屆滿，始得依給付遲延之規定行使權利，實有失公平原則，是以，應認債權人於受債務人預示拒絕給付之通知時，視為債務人已向債權人拋棄原有期限利益，債務人自斯時起對債權人負擔給付遲延之責，債權人即得依給付遲延相關規定行使解除或終止之權。
2.查兩造買賣契約第10條違約責任約定：「一、甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7 日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。…二、…如甲方（被告）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（原告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，…。四、本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」等語（見本院卷第15頁），及依系爭協議加註事項第5 項約定：「買方（被告）同意已撥付總價20% 計3,000 萬元整，供賣方（原告）先行動用無異（於買方針對素地部分反設定作業完成，該反設定約定為無利息，設定額3,000 萬元，設定人：李俊賢，以上費用由賣方負擔。），其餘再按原契約所定付款方式支付。」等語（見本院卷第39頁），就被告先行撥付3,000 萬元予原告使用之期限並未明定，是原告固於101 年10月1 日將系爭169-4 地號土地（合併自169-5 、169-6 、169-7地號）設定第二順位抵押權擔保債權金額3,000 萬元予被告，有土地登記謄本在卷可查（見本院卷第42頁），惟原告仍應先催告被告撥款，如被告不撥款時，再定7 日以上期間催告被告履行，如逾期未履行時，方得解約。
3.原告雖稱已於101 年10月1 日委請地政士唐嘉才及仲介賴宗利定期催告被告撥款云云，然為被告所否認，而證人唐嘉才到庭僅證稱：「我有跟被告提原告說已經設定完成，請被告按照契約的意旨作業，大約是10月、11月左右，我是以電話聯絡，也有透過仲介。」（見本院卷第73頁背面）、證人賴宗利證稱：「（問：證人是否催告被告履約？）我有想說服被告，我有去工廠二次找被告，想解決此事，但被告還是沒有同意。」（見本院卷第75頁），二人均未證稱有定7 日以上期限催告被告履約，則原告於101 年12月25日本件起訴時，逕以起訴狀繕本送達作為解約之意思表示，即不合於約定。惟查，被告於102 年8 月27日言詞辯論期日已明白表示不同意原告在未辦妥預告登記之前動用款項（見本院卷第131 頁），係為預示拒絕給付，顯然已拋棄其期限利益，視為拒絕之時已負遲延之責，如仍要求原告定期催告被告履約始能解約，無異使原告損害擴大，亦有失公平原則，是原告於102 年8 月27日言詞辯論期日被告為拒絕給付之陳述後，當庭向被告表示解除買買契約，即生解除契約之效力（見本院卷第131 頁背面）。
（三）原告請求3,000萬元違約金過高，應予酌減：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第250 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。次按，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252 條以職權減至相當之數額，是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形以為標準（最高法院49年台上字第807 號判例可資參照）。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決要旨參照）。
2.查兩造買賣契約第10條違約責任約定「二、…如甲方（被告）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（原告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，…。四、本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」等語（見本院卷第15頁），由第4 項之約定可知本件違約金係屬懲罰性質之違約金。原告固主張依買賣契約約定，伊解約後得沒收被告已給付之全部款項即系爭3,000 萬元為違約金，惟原告亦自承：因為從事建築業，有資金缺口，所以才賤賣土地，被告未同意伊動用資金，伊若調度不到資金，會跳票。當時朋友借錢給伊，伊沒有證據證明損害等語（見本院卷第95頁背面、131 頁背面），依原告所述，其所受損害應未達3,000 萬元之鉅額，本院審酌原告業於
10 1年10月1 日為被告設定抵押權，如被告依約於同年10月間即撥款3,000 萬元予原告，原告自得運用上開資金，惟被告迄至102 年8 月27日言詞辯論終結時仍拒絕撥款，致原告受有無法運用系爭3,000 萬元資金，須向他人借款而支付約10個月利息之損失。被告雖認為系爭土地漲價，原告解約後轉賣他人可獲得更大之利益，不能雙重獲利，應將違約金酌減至零云云。惟查，原告若能如期取得系爭3, 000萬元，縱存放金融機構，至少有法定利息收益，難謂原告無損失，至原告於解約後轉售他人是否獲利，與其解約前是否受有損害係屬二事，被告所辯，並不可採。綜合上情，本院認為原告請求3,000 萬元違約金應屬過高，應酌減至10分之1 即300 萬元為合理，逾此範圍之請求，不應准許。又金錢之債係屬可分，本件原告共同出賣系爭土地，違約金應依其就系爭土地之應有部分計算，則被告應分別給付原告如附表本院判斷欄所載之金額。
3.末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%」，民法第229 條第2項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。依兩造買賣契約第10條第4 項之約定觀之，本件違約金係屬懲罰性質之違約金，原告就違約金部分自得請求遲延利息。而本件原告雖以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並請求違約金，惟其解約尚不合法，經原告再於10
2 年8 月27日當庭向被告為解約並請求違約金之意思表示，始生效力，則被告應自102 年8 月27日之翌日起負違約金給付遲延之責任。
五、綜上所述，系爭協議加註事項已免除原告辦妥預告登記之義務，原告僅須就系爭169-4 地號完成設定擔保債權金額3,00
0 萬元之抵押權予被告，被告即應同意原告自聯邦銀行價金信託帳戶撥用系爭3,000 萬元。然被告違約未同意原告動用系爭3,000 萬元，則原告於102 年8 月27日當庭解除契約，自得請求沒收原告已付價金3,000 萬元，惟上開違約金過高，應酌減至300 萬元為合理，從而，原告依買賣契約第10條第2 項之約定，依其就系爭土地之應有部分比例請求被告分別給付如附表本院判斷欄之違約金，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 102 年 9 月 13 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 卓立婷法 官 吳佩玲附表：
┌──┬───┬──────┬──────┬──────┐│編號│原告 │應有部份 │原告請求（以│本院判斷（以││ │ │ │3,000 萬元乘│300 萬元乘以││ │ │ │以應有部分）│應有部分） │├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│1 │馮春榮│100 分之10 │300 萬元 │30萬元 │├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│2 │卓文育│100 分之25 │750 萬元 │75萬元 │├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│3 │沈德鈞│100 分之35 │1,050萬元 │105萬元 │├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│4 │游忠鋼│100 分之15 │450 萬元 │45萬元 │├──┼───┼──────┼──────┼──────┤│5 │吳秀美│100 分之15 │450 萬元 │45萬元 │└──┴───┴──────┴──────┴──────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 14 日
書記官 楊淳如