臺灣桃園地方法院民事判決
102年度重訴字第214號原 告 吳德恒訴訟代理人 洪戩穀律師被 告 吳德昭訴訟代理人 林良財律師複 代理人 蕭宇軒律師上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國102年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262 條定有明文。原告提起本件原以吳德一、吳德昭、吳德堂為被告，請求被告將共有坐落桃園縣○○鄉○○段第620、621、622、623、624、625地號土地（下稱系爭土地），移轉所有權登記予原告，嗣於102 年7 月11日言詞辯論期日以系爭土地登記所有權人僅為被告吳德昭，而以言詞撤回被告吳德一、吳德堂之起訴，當場經被告吳德一、吳德堂（共同訴訟代理人）同意（見本院卷第85頁），核與前開規定相符，自生合法撤回之效力，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告與被告吳德昭及訴外人吳德一、證人吳德堂為兄弟，為重新組織回春堂製藥廠公司經營團隊，於100 年12月31日，由原告與經被告授權之代表人即吳德堂，簽訂股權及土地轉讓同意書（下稱系爭同意書），依系爭同意書第5 條約定：
「賣方（即被告、吳德一、吳德堂等本人及其配偶子女）社子土地之620 、621 、622 、623 、624 、625 地號等六筆土地截至111 年12月31日止，買方（即原告本人及其配偶子女）有依市價購買之優先承購權（不可分割處理）；賣方亦應確保買方有此一優先權利。」，嗣於101年4月9 日，原告與賣方代表人吳德堂達成協議，就系爭同意書第5 條關於系爭土地，買方即原告如於101 年購買則賣方即被告、吳德一、吳德堂等3 人願依101 年度公告現值1.4 倍售於買方即原告，所有權移轉費用與增值稅由買方負擔，並由吳德堂就上開協議內容簽立協議書予原告收執（下稱系爭協議書），旋原告於101 年12月4 日以臺北安和郵局第002513號存證信函向吳德堂表示原告願依被告前於101 年4 月9 日簽立之系爭協議書約定，就系爭土地以101 年度公告現值每平方公尺新臺幣（下同）1,500 元之1.4 倍，總計2,660 萬7,000 元向被告購買，兩造系爭土地買賣契約已經成立，被告應予履行。雖然吳德堂亦於101 年12月13日以存證信函表明其無法代表被告及吳德一承諾同意買賣系爭土地，惟依據系爭同意書，吳德堂已經為被告所授權處理包含系爭土地在內之一切土地，且系爭協議書就買賣之標的物及價金合意外，就買賣期限、標的物之移轉、稅捐之負擔等具體內容亦已約定，買賣契約成立。退萬步言，若認吳德堂於101 年4 月9 日以被告代表人名義具名與原告簽訂系爭協議書，係吳德堂之無權代理行為，然自被告授權吳德堂與原告簽訂系爭同意書，加以系爭土地為被告與吳德堂、吳德一共有，信託登記於被告名下，至今尚未終止信託關係，已足使原告信賴吳德堂確有簽訂系爭土地買賣之代理權存在，足認被告已有表見之事實存在，被告自應依表見代理之規定負起表見代理之授權人責任。爰依系爭同意書、系爭協議書之約定，及民法第348 條、第264 條規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應於原告給付2,660 萬7,0 00元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：被告曾於100 年12月9 日所簽立之授權書內容係授權吳德堂處理「所有股權轉讓」事宜，並未包含處理系爭土地買賣之事，因而有吳德堂代理簽訂系爭同意書，系爭同意書第5 條約定，係以系爭土地買賣時，原告得於約定期限內依同一條件優先第三人購買之權利，並非吳德堂得代理買賣、處分，亦未出售與第三人，原告無從請求被告履行買賣契約，原告主張被告授與代理權與吳德堂出售系爭土地，應為舉證。吳德堂既未獲得被告之授權，亦未以被告之名義向原告為出售系爭土地之意思表示，雖然吳德堂有101 年4 月9 日有簽立系爭協議書，然協議書乃係原告之子吳恩宇臨時告知吳德堂相關內容，吳德堂繼而簽署，無從事前取得被告及吳德一之授權或同意，對被告自不生效力；系爭協議書上吳德堂簽署自己姓名，非以「被告吳德昭本人名義」為之，亦無任何代理被告字句，不得僅憑吳德堂於系爭協議書上簽名之行為，逕認係代理被告為意思表示，因此難謂兩造就系爭土地買賣契約必要之點意思合致。至於被告曾於101 年初與吳德堂至證人徐曉華之事務所，辦理系爭同意書第3 條約定所載七筆土地移轉事宜，並未論及系爭土地之事，被告是否有出賣系爭土地之意思，仍應以被告之意思表示為斷，吳德堂亦僅係傳達機關（使者），而非概括授與代理權與吳德堂。縱如原告所稱被告曾授與吳德堂買賣系爭之代理權，然依民法第16
9 條之規定，須代理人係無權代理方可構成「表見代理」，是原告主張被告應依表見代理之規定負起表見代理之授權人責任等云云，亦屬無據。是以，被告既未曾為出賣系爭土地之意思表示，亦未就系爭土地與第三人成立買賣契約，原告自無從主張優先購買權，其移轉登記之請求，於法並無可採等語。並聲明：如主文所示。
三、本院之判斷：⑴原告主張系爭同意書為伊與吳德堂等人於100 年12月31日所
簽訂，該同意書第5 條約定：「賣方（即被告、吳德一、吳德堂等本人及其配偶子女）社子土地之620 、621 、622 、
623 、624 、625 地號等六筆土地截至111 年12月31日止，買方（即原告本人及其配偶子女）有依市價購買之優先承購權（不可分割處理）；賣方亦應確保買方有此一優先權利。」，而系爭協議書亦為伊與吳德堂於101 年4 月9 日所簽訂，其內容為：「買方吳德恒與賣方吳德一、吳德昭、吳德堂等三人，於100 年12月31日簽訂之股權及土地轉讓同意書第五條：賣方社子土地之620 、621 、622 、623 、624 、62
5 地號等六筆土地，買方如於101 年購買則賣方願依101 年公告現值1.4 倍售於買方，所有權移轉費用與增值稅由買方負擔。」，且伊已經於101 年12月4 日以寄送存證信函為意思表示向吳德堂表示按照系爭協議書所定系爭土地101 年公告現值1.4 倍價購系爭土地之事實，業經其提出系爭同意書、系爭協議書、台北安和郵局第2513號存證信函影本各1 份為證（見本院卷第7 至9 頁、第11至14頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。原告另主張被告曾授與代理權與吳德堂，簽訂系爭協議書，得為買賣系爭土地等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：兩造就系爭土地有無以「原告如於101 年購買系爭土地，則被告願依系爭土地101 年公告現值1.4 倍賣於原告」為意思合致之買賣契約成立？亦即系爭協議書是否經被告授權予吳德堂所簽訂？若否，被告是否就系爭協議書應負表見代理責任？⑵按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。又以代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第167 條、第169 條前段亦分別定有明文。是第三人主張當事人本人以法律行為授與代理人代理權或由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於本人有授權行為之積極事實，應負舉證責任。經查：
①系爭土地原應為原告、被告、吳德一及吳德堂共有，前於67
年2 月21日基於信託（借名登記？）契約關係，所有權全部以被告名義登記，嗣於100 年12月31日兩造與吳德一及吳德堂簽立系爭同意書，系爭土地歸於被告、吳德一、吳德堂所有，但仍以原來被告名義登記為所有權人，未曾變更，有信託契約書影本、土地登記謄本各1 份為證，（見本院卷第10頁、第21至第25頁），方有系爭同意書第3 條、第5 條之約定及系爭協議書所載系爭土地賣方為「吳德昭、吳德一、吳德堂」，此情亦為兩造所不爭執，並經證人吳德堂證述無訛（見本院卷第104 頁）可堪認定。又兩造等4 人簽立系爭同意書前，被告曾於100 年12月9 日授權吳德堂代為處理「回春堂製藥公司所有權轉讓事宜」，有被告提出授權書1 紙在卷足憑（見本院卷第131 頁），原告就上開授權書之形式上真正並不爭執，參以系爭同意書於100 年12月31日簽訂時關於「立同書人：賣方：吳德昭」部分即由「吳德堂代」之方式簽署，其餘立同意書人均自為簽署，顯見被告確曾授權吳德堂處理上開授權內容事項，該授權書應屬真正無疑，是以被告授權吳德堂處理事務範圍應僅止於該授權書所載範圍，然以授權書所指「所有權轉讓事宜」，究所何指、範圍為何，是否包含系爭土地之買賣、處分尚非明確；而以原告所提出之系爭同意書第5 條約定：「系爭土地截至111 年12月31日止，買方有依市價購買之優先承購權；賣方亦應確保買方有此一優先權利」等文觀之（詳細文字如上述），未約定系爭土地具體之買賣價金，至多僅表明至111 年12月31日止，原告有依市價購買系爭土地之「優先承購權」，換言之，按照同意書約定文義僅明確表示至111 年12月31日止，若被告欲出賣系爭土地時，應優先於其他人出賣予原告，尚不能證明被告必有出賣系爭土地予原告之義務，更不能認定系爭土地買賣契約業已成立或按系爭同意書被告有再授權吳德堂可以自行出價賣出系爭土地訂立買賣契約。
②再就吳德堂簽立系爭協議書觀之，協議書右下角立同意書人
僅有吳德堂之簽名，賣方代表一行則為空白（見本院卷第11頁），無如系爭同意書明白表示「代」之旨，則吳德堂是否經被告授權代理被告簽訂系爭協議書，亦或僅係以個人名義簽訂之，非屬無疑；而系爭土地雖登記名義人為被告，然實際上為被告與吳德一、吳德堂3 人共有，有如上述，故系爭協議書第一行即載「……與賣方吳德一、吳德昭、吳德堂等三人……」，此情亦為吳德堂回應原告承買表示之存證信函中所明載（見本院卷第28頁），依此，若謂吳德堂簽訂系爭同意書係受被告之授權而為，但亦無受吳德一之授權、委任或為之代理，此從吳德一係親自簽署系爭同意書之反面解釋可得證之，則系爭協議書僅吳德堂一人為意思表示，亦難證明事前曾得吳德一之同意或授權，更難以說明系爭土地「不可分割處理」曾得吳德一及被告之同意或授權或為之代理；況如上節所述，系爭同意書第5 條約定載明僅及「優先承買權」事宜，對是否出賣未置一詞，顯就系爭土地應如何為買賣無所約定，參見系爭同意書第13條又約定：「本同意書未載明事項，應由吳德一等四兄弟隨時會商決定之」，益見系爭土地是否出賣既為未載明事項，當由兩造及吳德一、吳德堂會商決定，無由原告與吳德堂二人簽立系爭協議書定之。末以證人吳德堂證稱，系爭協議書係因簽署日至桃園工廠交接一些事，原告之子即訴外人吳恩宇打好字當場交由伊簽名，被告不可能事前授權，實際上亦未授權伊簽訂系爭協議書，伊簽訂系爭協議書時，就出售系爭土地事宜僅同意自己的部分，其他關於被告及吳德一部分，伊要吳恩宇自己去找他們談等語（見本院卷第104 頁），核與前開系爭同意書所載文義無何齟齬，原告就此證言關於簽署協議書情形，並無異詞，足信證人吳德堂所述並非虛構，既此，被告並未授權吳德堂簽訂系爭協議書，亦無從以系爭同意書之簽訂被告概括授權吳德堂處理系爭土地。
⑶原告復舉證人徐曉華為證，主張證人為兩造辦理系爭土地買
賣所有權移轉登記，已經收受原告交付部分價金之支票以電子郵件通知吳德堂，且兩造任何土地情事，均找吳德堂處理，顯見被告確曾授權吳德堂處理買賣系爭土地，並就買賣契約關於標的物及價金必要之點已經合致成立。證人徐曉華（以下簡稱證人）固雖證稱：「（年初【本院按應係101 年，詳下述】吳德昭有見過你說任何土地的事情都找吳德堂？）是的，有任何土地事情都找吳德堂處理。」、「（你接受到這個訊息是否是指要連絡的窗口找吳德堂？）是，由吳德堂跟他們做溝通聯絡。」，惟證人亦證稱伊承辦系爭土地「過戶」事宜，是由原告交付，並未參與系爭協議書簽立之過程，且表明本件較為特殊，因曾經簽有土地信託契約還有系爭同意書，原告已經分得其他土地，系爭土地是被告、吳德一、吳德堂共有，被告他們是傳統家族，非常尊重長幼有序，如果要對外處理土地，原則上都要尊重大哥吳德一的意見，由吳德一決策，吳德堂執行，本件既然有協議書，應該有徵得吳德一同意才會簽署等語；基上所述，證人僅係受原告委託辦理後續系爭土地過戶事宜，並未實際知悉被告是否授權吳德堂簽訂系爭協議書，充其量僅係以主觀上認知，系爭土地係被告等3 兄弟共有，有信託契約存在，吳德堂是「執行者」，吳德堂簽署協議書必得「大哥」吳德一之同意而已，則所謂吳德一、被告「授權」吳德堂得為系爭土地之買賣，即屬出於相當然爾之臆測，況且，證人係地政士，為處理土地移轉事務之專業人士，在為他人辦理土地「過戶」事宜，焉能事前未見諸土地（名義）所有權人或確認真實身份文件，僅憑系爭協議書即得認定有買賣契約存在而辦理所有權移轉登記，亦與社會常情不符，因此，尚難僅憑被告對證人稱有任何土地事情都找吳德堂處理等語，遽然推論被告有授與代理權予吳德堂簽訂系爭協議書。抑且，被告雖曾對證人稱有任何土地事情都找吳德堂處理等語；然證人復證稱，確曾見過被告及吳德堂，是在101 年4 月間辦理「系爭六筆土地」過戶的事情，但隨即再稱，土地分二次過戶，第一次是辦理607 等七筆土地（本院按即系爭同意書第3 條約定之土地）過戶事宜，第二次是辦理協議書所載六筆土地過戶事宜，且僅見過被告一次，101 年初被告到證人事務所，詢以土地辦理後續事宜如何聯絡時，被告回以皆找吳德堂，上開「年初土地」事宜係指系爭同意書所載「607 等七筆土地」，但系爭同意書簽立過程，證人亦未曾參與等語（以上關於證人所述均見本院卷第105 至107 頁），基上本於證人所稱，證人並未參與系爭同意書、系爭協議書簽署、磋商過程，且僅見過被告一次係在「101 年年初」，且當時係在辦理系爭同意書第3 條約定有關社子段607 地號等7 筆土地所有權移轉登記事宜，其時並非在原告於「101 年年底（101 年12月4日）」表示要買受系爭土地時，被告告知土地處理事宜均找吳德堂等語，如何能夠包含系爭土地買賣及移轉所有權登記；何況系爭同意書第5 條所約定事項從文義觀之本未包含「買賣」系爭土地，證人復未參與系爭同意書、系爭協議書之簽訂，如何能以吳德堂可以代表（理）處理兩造「所有土地」買賣及其他一切事宜。職是，原告所舉證人之證言，主張本件買賣契約已經成立，亦難採信。
⑷另原告主張吳德堂以被告代表人名義具名與原告簽訂系爭協
議書，係吳德堂之無權代理行為，然自被告授權吳德堂與原告簽訂系爭同意書，加以系爭土地為被告與吳德堂、吳德一共有，信託登記於被告名下，至今尚未終止信託關係，已足使原告信賴吳德堂確有簽訂系爭土地買賣之代理權存在，足認被告已有表見之事實存在，被告自應依表見代理之規定負起表見代理之授權人責任。然依系爭同意書所約定兩造與吳德一、吳德堂分配土地如何補償、如何取得各該土地所有權，關於被告與吳德一、吳德堂分得系爭土地，如前所述，早於67年0 月21日即登記為被告名義，信託（或借名）契約係在系爭同意書簽訂之前已經存在，同意書簽訂之後亦為原告無系爭土地共有權而已，雖然同意書第3 條亦表明87年12月15日之信託契約作廢，此之作廢應係指同條所指「爾後買方即無共有土地之分配權」，被告與吳德一、吳德堂就系爭土地所有權登記名義之狀態未曾變更，原告就此係早經已知悉之事實，無從憑此推論吳德堂有被授權出售系爭土地表見代理之事實存在；甚而，系爭同意書第5 條已經明白約定，至多僅能證被告至111 年12月31日止出售系爭土地，原告有依市價購買之優先承購權，亦如前述，尚無從認定被告有以自己行為表示授權吳德堂進而簽訂系爭協議書及系爭土地買賣契約，況且社會上共有人將其共有不動產信託登記於其中一共有人名下，比比皆是，實難要求為登記名義人之共有人對其他未為登記名義人之共有人就信託登記不動產之處分行為，均負表見代理之責。原告就被告有何等由自己行為表示以代理權授與吳德堂與其簽訂系爭協議書係屬約定買賣契約，且已經成立，舉證自有未足，所為主張不足採信。
⑸綜上所述，被告並未授權予吳德堂簽訂系爭協議書，故系爭
土地買賣契約不成立，被告亦不負表見代理之責；從而，原告依系爭同意書、系爭協議書之約定，及民法第348 條、第
264 條規定請求被告應於其給付2,660 萬7, 000元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
民事第三庭 法 官 劉克聖以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
書記官 藍盡忠